, ,

Winkelcentra transactievolume stijgt

Grootste deal in de eerste zes maanden kwam op het conto van Wereldhave, dat voor 730 miljoen euro negen Nederlandse winkelcentra van Klépierre kocht.

Het transactievolume op de Europese winkelbeleggingsmarkt is het eerste halfjaar uitgekomen op 26 miljard euro, 28 procent meer dan medio 2014. In de tweede jaarhelft worden meer trophy assets aangekocht.

Dat schrijft JLL in een halfjaaroverzicht. De groei is vooral te danken aan een fors groter aantal beleggingstransacties in kleinere retailmarkten als Finland, Portugal en Tsjechië. Deze landen figureren in de top-10 van grootste beleggingen in de eerste jaarhelft.

‘De robuuste groei was mogelijk omdat alle landen hebben bijgedragen’, aldus Jeremy Eddy, international director Retail Capital Markets bij JLL. JLL begeleidde zelf in het eerste halfjaar voor 4,5 miljard euro aan winkelbeleggingen.

Ten opzichte van vorig jaar waren er minder grote portefeuilletransacties van 1 miljard euro en meer. Grootste deal in de eerste zes maanden kwam op het conto van Wereldhave, dat voor 730 miljoen euro negen Nederlandse winkelcentra van Klépierre kocht. De meeste kopers zijn afkomstig uit de Verenigde Staten, met Multi-moeder Blackstone als meest actieve partij. Volgens JLL begint ook Zuid-Afrika een serieuze geldschieter te worden.

JLL stelt dat steeds meer partijen hun entree op de Europese retailmarkt maken middels joint ventures, fusies of overname met en van bestaande beleggers. Deze joint ventures en nieuwe fondsen zijn mogelijk door agressief opererende internationale private equity-investeerders, aldus Eddy. Hij verwacht in de tweede jaarhelft en in 2016 meer aankopen van trophy assets in de high streets. Als voorbeeld noemt hij de recente aankoop door Pontegadea – het vastgoedbedrijf van Inditex-oprichter Amancio Ortega – van Primark-winkels in Oxford Street in Londen en Gran Via in Madrid.

bron: vastgoedmarkt.nl

Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte op maat op te stellen. De Taxatie Tool is geheel vrijblijvend.

, ,

Terugdringen overcapaciteit kantoren en detailhandel locaties West-Brabant

West-Brabant trekt handrem aan om overcapaciteit kantoren en detailhandel locaties terug te dringen.

In West-Brabant staat er zo’n 150.000 m2 aan detailhandelslocaties leeg en ook in de kantorenmarkt is er sprake van overcapaciteit. Om de overcapaciteit tegen te gaan hebben gemeenten in West-Brabant gezamenlijk afspraken gemaakt met de provincie om zo verdere toename van leegstand te voorkomen. Met deze afspraken worden vraag en aanbod weer beter in balans gebracht.

Ondanks dat er 150.000 m2 leeg staat voor detailhandel, hebben de gemeenten plannen voor de ontwikkeling van nog eens 160.000 m2 aan detailhandelslocaties. Dit leidt tot een forse overcapaciteit. Eén van de gemaakte afspraken is om de bestaande vastgoedplannen op het gebied van detailhandel en kantoren in de regio nader te bekijken. Hierbij wordt in kaart gebracht in hoeverre plannen nog haalbaar en nodig zijn. Door regionale afstemming ontstaat een gezonde structuur op het gebied van detailhandel en kantoren. Het resultaat en de vervolgaanpak van deze inventarisatie worden eind 2015 besproken met de provincie Noord-Brabant.

Vijf grote steden
De kantorenmarkt is voor bijna 90% geconcentreerd in de vijf grootste gemeenten in de regio; Bergen op Zoom, Breda, Etten-Leur, Oosterhout en Roosendaal. Ook in de kantorenmarkt is sprake van overaanbod. Het totale (plan-)aanbod in de regio bedraagt 466.000 m2, terwijl er uit onderzoek blijkt dat er tot 2025 maar vraag is voor slechts 237.000 m2.

Concrete afspraken
Wethouders Bob Bergkamp (Breda) en Marcel Willemsen (Oosterhout) trokken namens de regio de kar om tot deze afspraken te komen. Bergkamp:

“Alle West-Brabantse gemeenten en de provincie Noord-Brabant hebben uitgesproken mee te werken aan het terugdringen van overcapaciteit. Ik heb er alle vertrouwen in dat we op deze basis concrete afspraken met elkaar kunnen gaan maken.”

Gedeputeerde Erik van Merrienboer (Ruimte en Financiën):

“De regio en de provincie moeten keuzes maken en de consequenties daarvan aanvaarden. Verder moeten we het aanpassingsvermogen van bedrijfslocaties verhogen”

,

Leegstand kantoren markt: Licht gestegen.

Lichte stijging leegstand kantoren markt

Het kantoorruimte-aanbod is de eerste helft van het jaar met 0,6 procent gestegen tot 8,36 miljoen vierkante meter. Dat betekent een lichte stijging van de leegstand kantoren markt . Hiervan staat 8 miljoen vierkante meter (16,1 procent van de voorraad) leeg.

Dit blijkt uit de halfjaarlijkse factsheets van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff, waarin de ontwikkelingen op de kantoren markt worden gepresenteerd. De opname van kantoorruimte is in de eerste helft van 2015 in vergelijking met de eerste helft van 2014 toegenomen. Ondanks deze toename is het aanbod van beschikbare ruimte gegroeid.

In de eerste helft van 2015 hebben verplaatsende kantoorgebruikers 497.000 m2 aan kantoorruimte opgenomen. Van de kantooropname werd in de eerste helft van 2015 44 procent in de vier grootste steden gerealiseerd. Van de tien grootste transacties waren er drie in Rotterdam en twee in Den Haag. Deze twee steden kenden een zeer goed eerste half jaar, waarin de opname nu al hoger ligt dan in heel 2014.

De grootste transactie betreft de huisvesting van de Nationale Politie in Rotterdam waarmee 16.400 m2 is gemoeid. Overigens is de Nationale Politie ook verantwoordelijk voor de op twee na grootste transactie in Nederland. In Zwolle nam zij 9.600 m2 op. Behalve de grote transactie van de Nationale Politie in Rotterdam komen de transacties van Spaces (7.000 m2) in het Rotterdam Central District en van Nidera (4.500 m2) op de Kop van Zuid voor in de top-10 van grootste transacties van Nederland.

Den Haag komt in de top-10 voor met de huisvesting van Shell op 10.500 m2 aan de Oostduinlaan in Den Haag en de met de transactie van het UWV van 5.900 m2. Op de kantorenmarkt is vooral de positie van Den Haag en Rotterdam opvallend. Hoewel er in Amsterdam ook in de eerste helft van 2015 de meeste kantoorruimte (80.000 m2) is opgenomen, volgen Rotterdam (67.000 m2) en Den Haag (49.000 m2) op kortere afstand dan vorig jaar. Door het uitblijven van grote transacties in Amsterdam heeft de stad te maken met een lager opnameniveau dan de 130.000 m2 in de eerste helft van 2014.

Bron: Vastgoedmarkt.

,

Politie moet 660.000 m2 aan vastgoed afstoten

Politie moet 660.000 m2 aan vastgoed afstoten

Om vanaf 2025 jaarlijks 76,5 miljoen euro op huisvestingskosten te besparen moet de Nationale Politie 660.000 m2 aan vastgoed afstoten. De expertise ontbreekt echter en de vastgoed administratie is ondermaats.

Dat schrijft de Algemene Rekenkamer in een kritisch rapport over de beoogde bezuinigingsoperatie. De Nationale Politie beschikt over een vastgoedportefeuille van 1,852 miljoen vierkante meter, waarvan 1,42 miljoen vierkante meter in eigendom en 400.000 m2 aan huurpanden. Het meeste bezit is te vinden in de regio Den Haag (260.000 m2), gevolgd door regio Rotterdam (197.000 m2) en regio Amsterdam (183.000 m2). De politie was in 2014 327 miljoen euro kwijt aan huisvestingslasten. Dit jaar worden de kosten begroot op 347 miljoen euro.
Het kabinet heeft bepaald dat de Nationale Politie vanaf 2025 nog maar maximaal 260,8 miljoen mag uitgeven aan zijn vastgoed, 76,5 miljoen euro minder. De boekwaarde van dit vastgoed bedraagt volgens de Rekenkamer ongeveer 1,6 miljard euro. Om aan het bezuinigingsbedrag te komen dient de politie 660.000 m2 aan gebouwen af te stoten. Van de huidige 1.029 gebouwen zullen nog 600 tot 800 panden overblijven, ofwel 20 tot 40 procent minder dan nu.

In 2013 had de politie al een bezuinigingsplan uitgewerkt met ruim 60 miljoen euro aan vastgoedbesparingen. De aannames uit dat rapport zijn echter achterhaald, aldus de Rekenkamer, zodat nu onduidelijk is hoe de politie de bezuinigingen gaat realiseren. Groot probleem is dat de Nationale Politie geen afstootplan en -expertise heeft. Nog ernstiger is dat de vastgoedadministratie niet op orde is en soms zelfs ‘onbetrouwbaar’, aldus de Rekenkamer. Zo ontbreken cijfers over de rente op de vele vastgoed leningen en zijn de WOZ-waardes verouderd.
De Rekenkamer merkt ook op dat gerekend is buiten extra kosten die de afstoot met zich meebrengt. Om de politiekantoren geschikt te maken voor verkoop, dienen ze passend te worden gemaakt voor flexibel gebruik. Met deze gedeeltelijke transformatie is een bedrag van jaarlijks 74 tot 81 miljoen euro gemoeid. Ook blijven de kosten voor regulier onderhoud van de af te stoten panden doorlopen. Dat kost de politie nog eens 24 tot 30 miljoen euro per jaar.
De minister van Veiligheid en Justitie ‘herkent zich’ in het beeld. Hij staat positief tegenover het advies van de Rekenkamer om samenwerking met het Rijksvastgoedbedrijf te onderzoeken voor marktafstemming en expertise-inbreng. De Nationale Politie heeft met het Rijksvastgoedbedrijf afspraken gemaakt om na de zomer een pilot te starten voor de afstoot van vastgoed. Ook zal er afstemming op het gebied van waardeontwikkeling en maatschappelijke belangen plaats gaan vinden, waaronder afspraken met gemeenten. Ook de deelname van de politie in de Raad voor Vastgoed Rijksoverheid draagt hieraan bij.

De adviezen van de Rekenkamer zijn als volgt:

  • Actualiseer het beeld van de financiële doelstelling, maak duidelijk welk deel van de besparingsdoelstelling is ingevuld met concrete maatregelen en hoe het resterende deel van de besparing wordt ingevuld.
  • Ontwikkel een integraal programma voor de uitvoering van het huisvestingsplan en neem daarin de volgende onderdelen op: – een meerjareninvesteringsprogramma waarin de uitvoering van de vastgoed operatie is uitgewerkt, met de meest actuele ramingen; – elementen uit de huisvestingsplannen die op het kritieke pad liggen (waarvan een vertraging gevolgen heeft voor alle andere plannen); – de belangrijkste financiële en planningsrisico’s; – een afstoot planning waaruit blijkt welke panden in welk jaar afgestoten worden; – inzicht in de staat van het onderhoud van panden met de koppeling aan het toekomstig gebruik; – periodieke rapportages waardoor er over bovengenoemde elementen in samenhang actueel zicht is op de voortgang van de vastgoed operatie.
  • Gebruik het meerjareninvesteringsprogramma om de meerjarenbegroting van de Nationale Politie te herijken. Daarnaast zou de begroting van Veiligheid en Justitie de risico’s voor de Nationale Politie inzichtelijk moeten maken, ook waar het de balansrisico’s betreft.
  • Onderzoek of samenwerking met het Rijksvastgoed bedrijf een oplossing biedt om op korte termijn voor professionele capaciteit te zorgen en expertise te ontwikkelen voor grote afstoot volumes. Dan kan tevens afstemming plaatsvinden zodat gelijktijdige afstoot door het Rijksvastgoed bedrijf en de Nationale Politie niet tot een lagere verkoopopbrengst, verstoring van de vastgoedmarkt en veel leegstand in een gemeente leidt.
  • Maak alle kosten van een pand in de vastgoed administratie inzichtelijk door de vastgoed- en de financiële administratie te koppelen. Vervolgens kunnen ook de meerkosten van beslissingen voor extra maatschappelijke voorzieningen inzichtelijk worden gemaakt.

Bron: Vastgoedmarkt

Wat heeft vier jaar aan vastgoed transformaties in Rotterdam opgeleverd?

Vastgoed Transformaties in Rotterdam

Vier jaar geleden (2011) ondertekenden de gemeente Rotterdam en 23 marktpartijen het convenant ‘aanpak kantoren leegstand’. Hiermee spraken de partijen af om leegstaande kantoren een nieuwe of betere bestemming te geven; wonen, moderne kantoren of hotels. Van alles was mogelijk. Nu, vier jaar later is het tijd om de afspraken van toen opnieuw tegen het licht te houden. Wat is er geleerd en hoe gaan we de komende jaren verder?

In de afgelopen vier jaar zijn er al veel vierkante meters getransformeerd in de havenstad. Maar liefst 250.000 m² moeilijk verhuurbare meters zijn uit de markt gehaald. En nog steeds wordt er volop getransformeerd. Zo wordt momenteel de kantoorkolos ‘De Admiraliteit’ omgebouwd tot woningen. Hiermee wordt gelijk 30.000 m2 verhuurbare kantoorruimte getransformeerd. Voor de komende jaren zit er maar liefst 20 projecten in de pijplijn, met een gezamenlijke oppervlakte van ca.70.000 m2. De foto’s geven een illustratie van enkele geslaagde transformatieprojecten.

Leegstand is slecht voor de stad
De gemeente Rotterdam voert actief beleid tegen leegstand. In het collegeprogramma van Rotterdam staat een opgave benoemd van 120.000 m2 in vier jaar tijd. Een hoge ambitie, maar zeker niet onrealistisch. Verantwoordelijk wethouder Ronald Schneider legt uit waarom Rotterdam de vastgoed transformaties zo hoog op de agenda heeft staan:

“Al is de gemeente niet de hoofdprobleemeigenaar van leegstaand vastgoed (want dit is de eigenaar), teveel leegstand kan leiden tot prijsdrukking, slecht investeringsimago en aantasting van de leefbaarheid. Dit wil je als stad natuurlijk niet. De rol van de gemeente is om partijen, initiatieven en ideeën uit de markt te verbinden met potentiële ontwikkelaars en beleggers, die normaal gesproken niet snel met elkaar in contact zouden komen.”

Geleerde lessen
In vier jaar tijd zijn veel meters getransformeerd en is er ook een hoop geleerd. “Door de financiële constructies achter het vastgoed begint elk zinvol onderzoek naar herbestemmen met het vaststellen van reële boekwaarden. Op de tweede plek komen wet- en regelgeving. Wij hebben geleerd dat een gemeente die qua kennis op de hoogte is van de vastgoedmarkt, haar financiering en marktwerking beter in staat is om actief deel te kunnen nemen. Het is in het belang van de gemeente om een gezonde balans van vraag en aanbod te hebben”, aldus Ronald Schneider, wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie.

Toekomstig leegstand beleid doe je samen met markt
De uitgangspunten ten opzichte van de start van de aanpak zijn veranderd. Er zijn inmiddels veel meters getransformeerd en het economisch klimaat is verbeterd. Daarom is de TU Delft gevraagd de aanpak en het convenant te evalueren. De uitkomsten van de evaluatie zullen als basis dienen voor het toekomstige leegstand beleid. De gemeente wil minder  ‘ad hoc transformatie’. De aanpak voor de toekomst ligt meer in gebiedstransformatie. Dit betekent dat de gebieden waar de kantoorfunctie verdwijnt worden aangepakt. Samen met de markt wil de gemeente dit beleid gaan vormgeven.

Bron: Vastgoedjournaal

Onderzoek JLL: 1,8 miljoen m² Nederlandse kantoren getransformeerd

In de afgelopen vijf jaar is er 1,8 miljoen m² aan Nederlandse kantoren getransformeerd en 0,5 miljoen m² gesloopt, zo blijkt uit onderzoek van JLL. Het onderzoek van JLL toont aan dat er kansen zijn voor marktpartijen die worden geconfronteerd met leegstand binnen hun portefeuille.

De Nederlandse kantorenmarkt wordt medio 2015 geconfronteerd met circa 7,1 miljoen m² kantorenaanbod. Van deze kantoren wordt bijna een derde (2,2 miljoen m²) al langer dan vijf jaar aangeboden. Dit komt mede doordat het aanbod niet goed aansluit op het type kantoren dat de markt vraagt. Daarnaast is de vraag naar kantoorruimte van gemiddeld 2 miljoen m² in de periode voor de financiële crisis gedaald naar net boven de 1 miljoen m² in de jaren 2012 – 2014.

Uit het rapport van JLL blijkt dat transformatie mogelijk kansen biedt. Door de samenwerking tussen marktpartijen en de lokale overheden worden steeds meer transformatie- en sloopkansen benut. Zo is er in de afgelopen vijf jaar ruim 1,8 miljoen m² kantoorruimte getransformeerd. Slechts 18,3 procent (330.000 m²) hiervan gebeurde in de kleine steden. Door de transformatiemogelijkheden in vooral de grote steden is de restwaarde hier gestegen van € 600,- per m² naar € 700,- per m². In de kleine steden daalde de restwaarde naar een niveau van € 400,- per m², nog ver boven de grondwaarde welke doorgaans € 200,- tot € 250,- per m² betreft. Het enkel slopen van kantoren vastgoed binnen de kleine steden heeft geen voordeel voor de eigenaren, daarom kiezen zij ervoor hun panden leeg te laten staan en te wachten op een mogelijke gebruiker.

“Leegstaande panden hebben een negatieve impact op het leefklimaat en de bedrijvigheid. Voornamelijk in de kleinere gemeenten is dit een probleem, omdat daar de leegstaande panden minder snel worden getransformeerd of gesloopt,” zegt Timo van den Noort, Research Consultant van JLL Nederland. “Dit komt enerzijds doordat er binnen kleine steden minder vraag is naar bijvoorbeeld woningen en hotels. Anderzijds voldoet de ligging of de kwaliteit van het kantoorvastgoed niet aan de wensen van de markt.”

Desalniettemin worden er wel steeds meer leegstaande kantoren gesloopt om nieuwe ontwikkelingen mogelijk te maken. De afgelopen vijf jaar is al 0,5 miljoen m² aan kantoorruimte gesloopt, waarvan 165.000 m² in de kleine steden. “Wanneer marktpartijen en de lokale overheden nog pro-actiever, innovatiever en intensiever met elkaar samenwerken, kunnen ook hier kansen worden benut. Hierbij is naast het financiële belang ook het maatschappelijke belang, zoals een prettige woon- en werkomgeving, van grote waarde,” aldus van den Noort.

Bron: http://www.vbomakelaar.nl/