Belegger vangt bot: horrortaxatie is correct
Tot dat oordeel komt het tuchtcollege van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs in een zaak die een vastgoedbelegger had aangespannen. Die belegger had het winkelpand in december 2021 gekocht voor 1.225.000 euro. De taxateur oordeelde in maart 2022 dat het pand maar 745.000 euro waard is. Hij werkte in opdracht van een bank in verband met een financiering.
De aankoopprijs van het winkelpand bedroeg ongeveer 13,5 keer de kale huur. De taxatiewaarde kwam overeen met ongeveer 8,3 keer de huur. Bespottelijk, meende de belegger.
Niet aantrekkelijk voor grote ketens
Volgens de taxateur moet de belegger rekening houden met een substantiële huurverlaging omdat de locatie weinig aantrekkingskracht uitoefent op grote ketens. Het pand ligt in een aanloopstraat. Gebruikers van de panden in de directe omgeving zijn vooral lokale ondernemers.
Een risico voor de belegger is ook dat huurder en verhuurder niet recent hebben onderhandeld over de huurprijs. De huidige huurprijs is het resultaat van een stilzwijgende contractverlenging. De huurder is een drogisterijketen. Het moederbedrijf herijkt jaarlijks de huurprijzen en stuurt aan op verlaging daarvan. De belegger kan er dus niet vanuit gaan dat de drogisterijketen de contractuur zal blijven betalen, aldus de taxateur.
Herzieningshuurwaarde is relevant
Het tuchtcollege geeft de taxateur hierin gelijk. In taxatierichtlijnen voor winkels is aangegeven dat voor de hand ligt om niet te rekenen met de betaalde huur. Het uitgangspunt is de huurwaarde ex artikel 7:303 BW, ook wel herzieningshuurwaarde genoemd. ‘Deze herzieningshuurwaarde is relevant omdat gedurende de looptijd van een huurcontract, de huurprijs kan worden aangepast (zowel opwaarts als neerwaarts) als deze niet meer in lijn is met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse.’
‘De afgelopen periode met coronamaatregelen heeft bij partijen die actief zijn in retailvastgoed (winkeliers en beleggers) voorzichtigheid aangewakkerd. Er is nu bovendien meer tijd om een vraagstuk te beoordelen. Dat verweerder hiermee rekening heeft gehouden bij zijn waardering, is niet onjuist. Dergelijke marktomstandigheden maken huurherzieningen zelfs meer kansrijk’, concludeert het tuchtcollege.
De aankoopprijs van een object speelt geen rol bij de waardebepaling. ‘Dat gegeven is niet bepalend voor de vraag wat op de waardepeildatum de marktwaarde bedraagt’, aldus het tuchtcollege.
