PTA-norm ten behoeve van hogere kwaliteit taxaties vastgoed:
Begin 2012 werd het Platform Taxateurs en Accountants (PTA) opgericht.
Het Platform Taxateurs en Accountants is in 2012 op initiatief van de NBA (Nederlands Beroepsorganisatie van Accountants) met medewerking van VastgoedCert opgericht. Doelstelling van het platform is het bundelen van kennis en inzichten van beide beroepsgroepen om te werken aan meer transparantie bij de waardering van vastgoed. De leden van het platform zitten op persoonlijke titel in het platform.
In het op 6 juni 2013 gepubliceerde definitieve rapport ‘Goed gewaardeerd vastgoed’ heeft het PTA 28 aanbevelingen gegeven voor taxeren en taxatierapporten. In hoofdlijnen zijn aanbevelingen gedaan op het niveau van gedrags- en beroepsregels en op het niveau van toelichtingsvereisten voor taxatierapporten. In reactie op het rapport hebben brancheorganisaties en taxateurs aangegeven behoefte te hebben aan verdere uitwerking van de PTA–aanbevelingen. Een uitwerking die hen handvatten biedt bij de praktische toepassingen ervan.
Het PTA heeft daarop haar leden Frans van Hoeken en Aart Hordijk gevraagd ‘Good Practices’ te verzamelen en die uit te werken in voorbeelden.
Deze ‘Good Practices’: voorbeelden voor de praktijk’ sluiten aan bij de ‘Aanbevelingen op het niveau toelichtingsvereisten taxatierapporten’. Juist deze voorbeelden geven taxateurs inzicht hoe om te gaan met de aanbevelingen. Het PTA is van mening dat branchegroepen (samen of individueel) en taxateurs zelf invulling moeten geven aan de ‘aanbevelingen op niveau van gedragsregels’ en moeten bepalen of verdere uitwerking in een gedragscode nodig is.
In eerste instantie zijn de aanbevelingen bedoeld voor verslaggevings- en rapportagedoeleinden. Denk aan accountants die de jaarrekeningen moeten keuren. Niettemin zijn de aanbevelingen ook heel goed inzetbaar voor andere doeleinden en doelgroepen, waaronder financiers, toezichthouders, benchmark indices enzovoorts. En het spreekt voor zich dat het PTA-rapport ‘verplichte kost’ is voor de taxateurs en hun brancheorganisaties. De toezichthouders AFM en DNB hebben al laten weten dat zij het PTA-initiatief positief waarderen.
Samenvatting van de 28 PTA-aanbevelingen
Aanbevelingen 1 t/m 9: onafhankelijke en professionele taxaties
1) Onafhankelijk en integer
Taxateurs dienen onafhankelijk, integer en niet vooringenomen te zijn als zij taxaties uitvoeren. Alleen dan is er een basis voor een betrouwbare waardebepaling en kunnen taxateurs een voor eenieder acceptabel oordeel uitspreken, zonder vooringenomenheid, tegengestelde belangen of door iemand anders op hem uitgeoefende druk.
2) Ethische code
De onafhankelijke positie van de taxateur kan worden bedreigd indien hij direct of indirect financiële belangen heeft in een cliënt, of als de cliënt of een ander persoon in een positie verkeert waardoor het resultaat van de taxatie kan worden beïnvloed. Aanbevolen wordt een ethische code op te stellen rond financiële belangen en de wijze waarop de naleving van deze code gestalte krijgt. Verder is er al regelgeving van accountants op dit vlak. Belangrijk is voorts dat duidelijk wordt gemaakt welke regels worden gevolgd.
3) Roulatie
De onafhankelijkheid van de taxateur kan als gevolg van vertrouwdheid onder druk komen te staan indien hij langere tijd achtereen aan dezelfde opdrachten of voor dezelfde cliënt werkt. Aanbevolen wordt de internationale standaarden te volgen, alsmede de regelgeving op dit gebied voor accountants.
4) Verstrengeling van belangen vermijden
Vermeden moet worden dat de taxateur bij het uitvoeren van een opdracht in wezen of in schijn financieel afhankelijk is van een cliënt. Ook een organisatie die taxatieopdrachten aanneemt, en daarnaast ook andere diensten verleent, dient verstrengeling van belangen te vermijden.
Maak duidelijk of de taxateur (of diens organisatie) in de afgelopen drie jaar al bij een transactie van het taxatieobject betrokken was en zo ja, in welk rol dit was.
5) Permanente educatie
Het is van essentieel belang dat de taxateur zijn kennis en vaardigheden in relatie tot zijn beroep op een hoog niveau moet brengen en houden. Op die manier kan hij de juiste diensten verlenen en zal het vertrouwen in het werk van taxateurs toenemen.
6) Professionaliteit
De taxateur moet voldoende kennis en vaardigheden hebben om een object in de specifieke omgeving waar dat zich bevindt, juist te waarderen. Daarvoor is bijvoorbeeld kennis van de lokale marktomstandigheden noodzakelijk.
Laat de taxateur in het taxatierapport aannemelijk maken dat hij over de juiste (actuele) kennis en vaardigheden beschikt om het betreffende object te waarderen.
7) Bevestiging van opdracht
De taxateur die opdracht krijgt een bepaald object te waarderen, stuurt een schriftelijke opdrachtbevestiging.
8) Bevestigingsbrief management/opdrachtgever
Teneinde een correcte waardering te kunnen opstellen, heeft de taxateur juiste en volledige informatie van de opdrachtgever nodig. Hieronder valt ook relevante informatie die betrekking heeft op bijvoorbeeld (verborgen) milieuvervuiling, huuropzegging, side letters en dergelijke. De opdrachtgever dient dit in een brief te bevestigen.
9) Allonges en side letters
De uitkomst van een taxatie kan in belangrijke mate worden beïnvloed door aanvullende afspraken tussen verhuurder en huurder, zoals vastgelegd in bijvoorbeeld allonges en side letters. De taxateur dient hier actief op te treden, om dergelijke min of meer verborgen overeenkomsten boven water te krijgen.
Aanbevelingen 10 t/m 19: afgebakende en onderbouwde taxaties
10) Doel taxatie/reikwijdte
In het taxatierapport moeten de aard, reikwijdte en doelstellingen van de taxatie helder en nauwkeurig worden verwoord, op een manier die niet misleidend is of een verkeerde indruk wekt.
Geef in taxatierapporten steeds aan wat het doel van de taxatie en de scope van de werkzaamheden is, zoals financiering, koop/verkoop of accountancy
Geef aan waarom voor een bepaalde methode is gekozen, wat de diepgang van de werkzaamheden is geweest en welke waardepeildatum wordt gehanteerd.
11) Methode Onderbouwing (DCF, BAR/NAR e.d.)
Voor de bepaling van de waarde van een object zal de taxateur gebruikmaken van een of meer
waarderingsmethoden. Het gebruik van een bepaalde waarderingsmethode wordt gekozen aan
de hand van de marktomstandigheden, specifieke eigenschappen van het object en beschikbare
data.
12) Netto aanvangsrendement, disconteringsvoet en EXIT yield
Een goede onderbouwing van de uitgangspunten is belangrijk om inzicht te krijgen in de wijze
waarop netto-aanvangsrendement, disconteringsvoet en exit yield zijn opgebouwd/samengesteld
en met welke specifieke zaken rekening is gehouden. Daarnaast is goede definiëring van
begrippen belangrijk, omdat uit de praktijk blijkt dat verschillende rendementsbegrippen niet
altijd consistent toegepast worden.
13) Uitgangspunten en veronderstellingen
Alle gehanteerde uitgangspunten worden opgenomen in het taxatierapport. Hierbij wordt conform
de internationale richtlijnen (IVS en EVS) onderscheid gemaakt tussen een uitgangspunt en
een bijzonder uitgangspunt.
Een uitgangspunt – zoals gedefinieerd in de IVS/EVS – wordt vastgesteld indien het redelijk voor
de taxateur is om te accepteren dat iets waar is zonder de noodzaak van een specifiek onderzoek
of verificatie
Dit betreffen feiten, voorwaarden of situaties die de basis vormen voor een taxatie. Voorbeelden
van uitgangspunten kunnen zijn: het bezit van het eigendom, de vierkante meters van een object,
de wijze van gebruik overeenkomstig het bestemmingsplan, condities van het gebouw, etc.
14) Bijzonder uitgangspunt
Het kan voorkomen dat bijvoorbeeld een taxatie op andere feiten wordt gebaseerd dan die op de taxatiedatum bestaan. Er is dan sprake van een bijzonder uitgangspunt. Voorbeelden (niet limitatief) van bijzondere uitgangspunten (dus afwijkend van de feitelijke situatie) zijn:
• De waarde geheel leeg en ontruimd en vrij van huur of aanspraken van derden.
• De waarde indien (gedeeltelijk) verhuurd.
• De waarde uitgaande van een verlenging van de huur- of pachtovereenkomst onder al dan niet
gelijke voorwaarden.
• De waarde na voltooiing van de bodem- of asbestsanering.
• De waarde na afronding van de renovatie overeenkomstig het opgegeven bestek of tekeningen.
15) Richtlijnen lease incentives
In tijden van leegstand zijn verhuurders geneigd om kortingen of andere gunsten toe te kennen om een huurder te krijgen of te behouden. Deze ‘lease incentives’ zijn van invloed op het rendement van het object en dit kan de uitkomst van de taxatie beïnvloeden als de taxateur niet van de incentives op de hoogte is gesteld. In het taxatierapport wordt aangegeven of sprake is van dergelijke incentives en hoe de huidige en mogelijk toekomstige incentives zijn verwerkt. Hierbij wordt ook aangegeven wat de effectieve markthuur is.
16) Bronnen-input
Taxateurs maken bij hun werk gebruik van verschillende informatiebronnen.
Belangrijke bronnen (niet limitatief) die vermeld moeten worden zijn onder andere:
• Meetcertificaten en/of meetstaten;
• Milieu Effectiviteit Rapportages over bv asbest en bodemonderzoeken;
• Referentietransacties.
17) Inspecties
Inspecties met betrekking tot de taxatieopdracht kunnen op heel verschillende wijze en diepgang
worden uitgevoerd. Het kan variëren van een visuele inspectie tot een diepgaande bouwkundigeen
installatietechnische inspectie. Vooralsnog zijn daar binnen de Nederlandse taxatiebranche
geen algemeen aanvaarde standaarden voor ontwikkeld.
18) Gevoeligheidsanalyse
Een taxatie wordt in het algemeen onder een zekere mate van onzekerheid gedaan. Het betreft
marktonzekerheid als gevolg van enerzijds de inefficiëntie en intransparantie van de markt en
anderzijds van de schattingsonzekerheid.
19) Back-testing
Deze aanbeveling ziet op de noodzaak dat een taxateur zijn meest recente taxatie naast de
voorgaande taxatie legt en een verklaring geeft voor veranderde inzichten. Dit geldt vooral voor
taxaties die niet langer dan 5 jaar geleden hebben plaatsgevonden en/of een substantieel waardeverschil van ca. 10% kennen (echter in geval taxaties niet langer dan 1 jaar geleden hebben
plaatsgevonden ca. 5%).
Aanbevelingen 20 t/m 28: rapportages, rekenmodellen en tuchtrecht taxateurs
20) Gebeurtenissen na waardepeildatum
Het komt voor dat er zich tussen het moment van taxeren en het verschijnen van het taxatierapport veranderingen voordoen die effecten hebben op de uitkomst van de waardering. Denk aan bijvoorbeeld het faillissement van de huurder of een huurovereenkomst die wordt opgezegd. Taxateurs krijgen de raad om de tussentijdse gebeurtenissen in het taxatierapport te vermelden.
21) Inhoud taxatierapport
In elk geval zal de rapportage moeten aansluiten op de lijst met onderwerpen zoals opgenomen in
de opdrachtbrief; deze onderwerpen zullen als te bespreken en/of te analyseren in de taxatie (rapportage) worden opgenomen (zie PTA aanbeveling 8 – 10).
22) Dossiervorming
Een taxatiedossier is méér dan het taxatierapport en moet andere professionals in staat stellen om een correct beeld te krijgen van het complete taxatieproces en alle eventuele bijzonderheden daarbij. In het dossier komen onder meer de opdrachtbrief, het taxatierapport, berekeningen, kadasterpapieren, papieren over bestemmingen van objecten, verhuurlijsten en notulen van relevante gesprekken.
23) Interne beheersing taxaties
Taxatieorganisaties moeten beschikken over een uitgebreid stelsel van kwaliteitsbeheersing,
waarbij er op verschillende niveaus binnen de organisatie teamvereisten zijn om de kwaliteit te
borgen.
24) Toetsing/validatie modellen en schattingen
Taxateurs maken bij hun werk veelvuldig gebruik van rekenmodellen. Deze modellen dienen vooraf te worden gevalideerd. Ook moeten zij periodiek opnieuw worden beoordeeld om er zeker van te zijn dat zij nog steeds geschikt zijn voor de beoogde doelen. Binnen een taxatieorganisatie moeten er actieve procedures zijn om de kwaliteit van en de kennis rond rekenmodellen op peil houden.
25) Procedure concepttaxatierapport
Het is voor de gebruiker van een taxatierapport van belang om vast te stellen of er invloed is uitgeoefend door de opdrachtgever op de uitkomst van de taxatie. Het is daarom voor betrokkenen van belang inzicht te verkrijgen in de procedure van het uitbrengen van een taxatierapport, de verschillende versies en de doorgevoerde aanpassingen.
26) Reviews en collegiale toetsing
De collegiale toetsing (of peer reviews) dient om de kwaliteit van het werk te verbeteren. Het werk wordt door een of meer kritische vakgenoten / collega’s onderzocht en beoordeeld.
27) Kennis delen
Een transparante vastgoedmarkt maakt transparante taxaties mogelijk. Door kennis te delen tussen taxateurs en andere partijen op de vastgoedmarkt, zoals beleggers, huurders, financiers, overheden en projectontwikkelaars, kan een belangrijke bijdrage worden geleverd aan het realiseren van de gewenste transparantie.
28) Landelijk tuchtrecht en klachtenregeling
Degene die een taxateur inschakelt, moet er op kunnen vertrouwen dat de diensten volgens zekere kwaliteitsnormen worden uitgevoerd. Daartoe zijn de (meeste) taxateurs aangesloten bij een brancheorganisatie.
