, ,

Belegger vangt bot: horrortaxatie is correct

Tot dat oordeel komt het tuchtcollege van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs in een zaak die een vastgoedbelegger had aangespannen. Die belegger had het winkelpand in december 2021 gekocht voor 1.225.000 euro. De taxateur oordeelde in maart 2022 dat het pand maar 745.000 euro waard is. Hij werkte in opdracht van een bank in verband met een financiering.

De aankoopprijs van het winkelpand bedroeg ongeveer 13,5 keer de kale huur. De taxatiewaarde kwam overeen met ongeveer 8,3 keer de huur. Bespottelijk, meende de belegger.

Niet aantrekkelijk voor grote ketens

Volgens de taxateur moet de belegger rekening houden met een substantiële huurverlaging omdat de locatie weinig aantrekkingskracht uitoefent op grote ketens. Het pand ligt in een aanloopstraat. Gebruikers van de panden in de directe omgeving zijn vooral lokale ondernemers.

Een risico voor de belegger is ook dat huurder en verhuurder niet recent hebben onderhandeld over de huurprijs. De huidige huurprijs is het resultaat van een stilzwijgende contractverlenging. De huurder is een drogisterijketen. Het moederbedrijf herijkt jaarlijks de huurprijzen en stuurt aan op verlaging daarvan. De belegger kan er dus niet vanuit gaan dat de drogisterijketen de contractuur zal blijven betalen, aldus de taxateur.

Herzieningshuurwaarde is relevant

Het tuchtcollege geeft de taxateur hierin gelijk. In taxatierichtlijnen voor winkels is aangegeven dat voor de hand ligt om niet te rekenen met de betaalde huur. Het uitgangspunt is de huurwaarde ex artikel 7:303 BW, ook wel herzieningshuurwaarde genoemd. ‘Deze herzieningshuurwaarde is relevant omdat gedurende de looptijd van een huurcontract, de huurprijs kan worden aangepast (zowel opwaarts als neerwaarts) als deze niet meer in lijn is met die van vergelijkbare bedrijfsruimten ter plaatse.’

‘De afgelopen periode met coronamaatregelen heeft bij partijen die actief zijn in retailvastgoed (winkeliers en beleggers) voorzichtigheid aangewakkerd. Er is nu bovendien meer tijd om een vraagstuk te beoordelen. Dat verweerder hiermee rekening heeft gehouden bij zijn waardering, is niet onjuist. Dergelijke marktomstandigheden maken huurherzieningen zelfs meer kansrijk’, concludeert het tuchtcollege.

De aankoopprijs van een object speelt geen rol bij de waardebepaling. ‘Dat gegeven is niet bepalend voor de vraag wat op de waardepeildatum de marktwaarde bedraagt’, aldus het tuchtcollege.

/door
,

Aanpak asbestdaken blijft noodzakelijk

Op initiatief en in opdracht van de provincie Overijssel heeft TNO onderzoek gedaan naar de verwering en verspreidings- en blootstellingsroutes van asbest(vezels) die vrijkomen uit verwerende asbestdaken van schuren, stallen en woningen. Hieruit blijkt dat naast de leeftijd van het dak ook weersomstandigheden een grote rol spelen bij de verwering van het dak, en daarmee het vrijkomen van asbestvezels. De emissie van asbest door uitspoeling via regenwater is verreweg de meest dominante route. Hierdoor komen asbesthoudende restanten en -vezels in de bodem of slib terecht. De verspreiding van asbestvezels van asbestdaken naar de lucht is beperkt.

Dit nieuwe onderzoek is een aanvulling op eerdere onderzoeken naar de verwering van asbestdaken en de emissie van asbestvezels. Met dit onderzoek is voor het eerst de hele cyclus in beeld gebracht. Van verwering, verspreiding tot aan mogelijke blootstellingsrisico’s. De uitkomsten bevestigen dat de aanpak van asbestdaken noodzakelijk is en blijft voor een gezonde en schone leefomgeving.

De belangrijkste uitkomsten

Het onderzoek is uitgevoerd om inzicht te krijgen in de huidige verwering van asbestdaken en de verspreidingsroutes van vrijkomende asbestvezels van steeds verder verwerende asbestdaken. Ook geeft het onderzoek inzicht in mogelijke de blootstellingsrisico’s van vrijkomende (asbest)vezels voor bewoners van het pand en omwonenden én het effect voor/op de leefomgeving. De belangrijkste conclusies van het onderzoek worden hieronder kort toegelicht.

Verwering van asbestdaken

Uit het onderzoek blijkt dat de hoeveelheid vrijkomende asbestvezels door verwering van asbestdaken overeenkomt met eerdere schattingen (gemiddeld 1,2 gr/m2/jr). Op dit moment ligt er naar schatting nog 74 miljoen m2 aan asbestdaken in Nederland. Hierdoor komt er jaarlijks bijna 90 miljoen gram asbest vrij in de leefomgeving. Ongeveer 1% hiervan komt vrij als losse vezels, dat betekent 1 – 2 miljard losse vezels per gram asbest. Het blijkt niet mogelijk om aan de hand van de leeftijd van het dak te voorspellen hoeveel asbest er vanaf komt. Veel factoren spelen een rol, waaronder weersinvloeden, de constructie en de ligging van het dak, mosgroei en het gebruik van het gebouw (bijvoorbeeld stal, woning). Daardoor kan, op basis van leeftijd alleen niet worden bepaald voor welke daken sanering het meest urgent is; alle asbestdaken dragen bij aan de verdere verspreiding van asbestvezels. Wel geldt dat: hoe ouder het dak, hoe verweerder het dak en hoe meer vezels en asbestrestanten vrijkomen. Door de steeds hogere leeftijd van de asbestdaken neemt de emissie van asbest(vezels) vanuit verwerende daken daardoor de komende jaren ontegenzeglijk toe.

Verspreidingsroutes van asbestvezels

Voor de verspreiding van asbestvezels blijkt dat de meeste asbestvezels door regenwater van het dak spoelen en dan op/in de bodem, in het oppervlaktewater of via de riolering in de rioolwaterzuivering terechtkomen. De verdere verspreiding met de afvoer van regenwater is nog onbekend. Nader onderzoek moet uitwijzen of hierdoor op sommige plaatsen hoge concentraties van asbestvezels ontstaan wat gezondheidsrisico’s of ernstige bodemverontreiniging kan veroorzaken.

Het onderzoek laat ook zien dat er weinig verspreiding van asbestvezels door de lucht plaatsvindt, ook als het dak verweerd is. Hierdoor zijn de directe gezondheidsrisico’s voor omwonenden klein, omdat alleen inademing van asbest kan leiden tot ernstige ziekten.

Blootstelling aan asbestvezels

Als bij sterk verwerende daken de dakgoten ontbreken of niet goed functioneren, komen de asbestvezels via het regenwater op/in de bodem of op verharde oppervlakken in de directe omgeving van de woning of schuur terecht. Eerder onderzoek heeft al uitgewezen dat hierdoor mogelijk een verhoogd risico op blootstelling aan asbestvezels ontstaat bij zware grondactiviteiten of bij het verwijderen van verontreinigd slib uit dakgoten. Ook de inwaai en inloop van asbestvezels in deze gebouwen vormt een belangrijke potentiële blootstellingsroute.

Urgentie blijft: Laat asbestdaken niet liggen

De risico’s van bodemverontreiniging door asbestvezels en de gezondheidsrisico’s bij verspreiding in de lucht door werkzaamheden in de bodem of dakgoten blijven reden om asbestdaken zo snel mogelijk te verwijderen. Daarnaast zorgt de asbestverspreiding bij calamiteiten, zoals branden en stormen, voor economische schade en hoge saneringskosten. Een asbestdak verzekeren wordt lastiger. Daarbij verhogen meerdere verzekeraars hun premie en verlagen ze de dekking van de kosten bij dergelijke schade.

Gedeputeerde Tijs de Bree voor energie, milieu, arbeidsmarkt en handhaving: “Het routeonderzoek bevestigt de urgentie van de aanpak van asbestdaken. Het zwaartepunt van het risico van asbestvezels komt nu nog meer bij verspreiding in de leefomgeving te liggen. Dat is een onwenselijke situatie en het brengt naast gezondheidsrisico’s ook meer financiële risico’s voor asbestdakeigenaren met zich mee. Sanering van verontreiniging in de omgeving is duur en steeds lastiger en tegen hogere kosten te verzekeren. Ook de economische schade is groot als bij branden een groot deel van de omgeving moet worden afgezet voor het opruimen van asbest. Reden genoeg dus om asbestdaken niet te laten liggen. Ze horen niet thuis in een veilige, schone en aantrekkelijke leefomgeving. Door de aanpak van asbestdaken te koppelen aan andere maatschappelijke opgaven, zoals de energie- en landbouwtransitie, vergroten we het resultaat. Bijvoorbeeld door het vervangen van asbestdaken door zonnepanelen.”

In Overijssel is nog zo’n 7 à 8 miljoen m2 asbestdak aanwezig. Het grootste deel ligt op bedrijventerreinen en op boerderijen en schuren. De afgelopen jaren heeft de provincie Overijssel geïnvesteerd in de aanpak van asbestdaken door het stimuleren en coachen van onder andere gemeenten en het bedrijfsleven en door het initiëren van diverse acties en financiële ondersteuning van asbestdakeigenaren. Dit heeft ervoor gezorgd dat ruim 5 miljoen m2 aan asbestdaken is verwijderd. In 2019 werd een mogelijk asbestdakenverbod door de Eerste Kamer aangehouden. Dit is mede de oorzaak dat het aantal dakvervangingen de afgelopen jaren drastisch is gedaald.

Het onderzoek

Op initiatief en in opdracht van de provincie Overijssel onderzocht TNO van de zomer 2021 tot en met begin 2022 de routes die asbestvezels van een asbestdak afleggen. Voor het onderzoek is gebruik gemaakt van literatuur- en veldonderzoek. De metingen zijn uitgevoerd bij daken van woningen, schuren/loodsen en stallen met verschillende type materialen (asbestcement en -lei) en type asbest (chrysotiel en crocidoliet). Daarbij is ook de hellingshoek van het dak, ouderdom en verweringsgraad onderzocht.

Het onderzoek werd mede gefinancierd door het ministerie van Infrastructuur en Waterstaat, de provincies Drenthe, Flevoland, Gelderland, Groningen, Noord-Brabant, Noord-Holland, Utrecht en de gemeenten Almere, Assen, Hof van Twente, Lelystad en Rijssen-Holten.

Asbest
Asbest is een zeer sterk bouwmateriaal dat vanaf de tweede helft van de 20e eeuw in Nederland erg populair was. Nederland kent sinds 1993 een verbod op het gebruik van asbest en asbesthoudende producten, maar in veel voor 1993 opgerichte gebouwen is het materiaal nog steeds te vinden. De maatschappelijke onrust bij de ontdekking van asbest is vaak groot vanwege het dreigende gevaar voor het milieu (bodemverontreiniging) en de volksgezondheid.

/door
,

Logistiek vastgoed blijft het meest aantrekkelijk

Hoewel het totale volume in vastgoedbeleggingen in 2019 wereldwijd met 5% afnam, blijven beleggers in 2020 geld steken in vastgoed. Wel zijn de verschillen per sector groot, stelt UBS Asset Management in zijn eerste vastgoedoutlook van dit jaar. Voor Europa verwacht de vermogensbeheerder in 2020, ondanks de recordrendementen, geen prijscorrectie.

De wereldwijde vastgoedbeleggingen daalden in 2019 ten opzichte van 2018 met 5% naar 941 miljard dollar. Azië-Pacific zag met 10% de grootste volumedaling, gevolgd door EMEA waar de volumes met 7% daalden. In Noord- en Zuid-Amerika nam de activiteit licht af met 1%.

Verschillende factoren
Volgens Fergus Hicks, vastgoedstrateeg bij UBS AM zijn er verschillende factoren die de vertraging verklaren. “De afname van de economische groei in veel landen, heeft het sentiment flink beïnvloed. Ook de onzekerheid over de handelsoorlog tussen de VS en China had zijn invloed, en recent is daar nog de impact van het coronavirus op met name de Aziatische markt bij gekomen. Daarnaast zorgt een tekort aan beschikbaar vastgoed in veel regio’s ervoor dat beleggers hun onroerend goed niet van de hand doen.”

Duidelijke verschillen per sector
Toch zijn er volgens UBS Asset Management duidelijke verschillen per sector. In 2019 daalden de kantoorvolumes wereldwijd met 3% en de hotelvolumes met 6%. In de uitdagende retailsector heeft het gebrek aan vraag gezorgd voor lagere prijzen, waardoor de wereldwijde beleggingsvolumes in dit segment met 25% daalde.

Daarentegen stegen de transactievolumes van industriële volumes met 3% en die van woningen met 4%. Er was ook een lichte terugval in de internationale kapitaalstromen en op wereldwijd niveau daalde het aandeel grensoverschrijdende transacties, met uitzondering van de Azië-Pacific. Zuid-Koreanen blijken de meest actieve kopers buiten hun eigen regio.

Voor Europa verwacht hoofdstrateeg Gunnar Herm dat de afzwakking van de economie op de vraag zal blijven drukken. “Aangezien de rente dit jaar waarschijnlijk niet stijgt, verwachten we in 2020 geen prijscorrectie, ondanks het feit dat de rendementen in de meeste Europese steden een piek bereiken.”

Industriële sector best presterend
Volgens Herm daalde de vraag naar winkelvastgoed, wat te verwachten was, en hadden beleggers een duidelijke voorkeur voor logistiek vastgoed. “De stijging van de huurprijzen ligt in dit segment doorgaans laag, maar eind 2019 was er sprake van een stijging van 4,4%, wat de industriële sector tot de best presterende in Europa maakte. In Nederland stegen de huurprijzen in de distributiehub Venlo-Venray zelfs met 11%, en in de regio Luik was dat 10%.

Voor de komende drie jaar verwacht de strateeg eerder bescheiden prestaties, hoofdzakelijk door de zwakke economische vooruitzichten en de structurele aanpassingen die winkelvastgoed moet doormaken. “Voor kantoren verwachten we een stijging van de huurprijzen van zo’n 0,3%. Voor winkelvastgoed een gemiddelde daling van 0,6% Logistiek vastgoed blijft met een gemiddelde groei van 1% aantrekkelijk, A-locaties kunnen een gemiddelde groei van 1,5% tot 2,5% verwachten.”

Bron: Vastgoedjournaal

/door
,

Gebouweigenaren wacht kostbare onderzoeksplicht naar veiligheid vloeren

Honderden tot duizenden gebouwen met grote ruimtes, zoals scholen, ziekenhuizen en kantoren met breedplaatvloeren die na 1999 zijn gebouwd, worden onderzocht of de vloeren nog sterk genoeg zijn.

Dat blijkt uit aanbevelingen die minister Kajsa Ollongren (Binnenlandse Zaken, D66) woensdag aan de Tweede Kamer heeft gestuurd en waarover de NRC heeft bericht.

Hoogste prioriteit

Gebouwen van 70 meter of hoger moeten daarbij de hoogste prioriteit krijgen, evenals gebouwen met vier bouwlagen die zijn bestemd voor mensen die niet gemakkelijk naar buiten kunnen zoals ziekenhuizen en gevangenissen.

Voor 2021 moeten deze gebouwen gekeurd zijn op veiligheid. Daarna komen de lagere gebouwen. Eigenaren krijgen hierbij een onderzoeksplicht, schrijft de krant.

Instorting
De aanbeveling volgt uit een onderzoek naar de veiligheid van breedplaatvloeren door ingenieursbureau Hageman, in opdracht van het ministerie. De aanleiding was de gedeeltelijke instorting van de in aanbouw zijnde parkeergarage bij Eindhoven Airport in mei 2017.

Breedplaatvloeren zijn prefab-vloeren, al dan niet met gewichtsbesparende bollen erin, waarbij de bovenste laag beton op de bouwplaats wordt afgestort. De instorting van de parkeergarage in Eindhoven werd veroorzaakt doordat de bovenste laag beton onvoldoende de prefabvloer eronder wist vast te houden.

Bron: Vastgoedjournaal

/door
, ,

Robots bedreigen baan miljoen bankmedewerkers Europa

Bijna een op de drie werknemers in de bankensector zal zijn werk binnen vijf jaar overgenomen zien worden door robots. In Europa zou dat betekenen dat 1 miljoen mensen hun baan verliezen.

Vooral ondersteunende diensten zullen naar verwachting snel worden geautomatiseerd. Dat voorspelt voormalig Citigroup-baas Vikram Pandit. Volgens Pandit, die tot 2012 aan het roer stond bij de Amerikaanse bank, worden processen door robotisering vereenvoudigd. Dat zal zorgen voor het anders inrichten van werkprocessen, ook omdat computers zichzelf dingen kunnen aanleren.

De stellingname van Pandit sluit aan bij een rapport van Citigroup van vorig jaar. Destijds repte de bank over een tijdspanne van tien jaar. In de VS zouden 770.000 bankmedewerkers hun baan kwijtraken en in Europa zelfs 1 miljoen. Mochten de voorspellingen uitkomen, dan zullen banken verder snijden in hun kantorenbestand. Door het nieuwe werken kunnen de meeste bedrijven naar schatting al toe met een kwart minder kantoorruimte.

Bron: www.amstellandintobusiness.nu

Bron: Vastgoed Nieuws

 

/door
, , ,

Catella: hoogste huurgroei kantoren in Amsterdam

Amsterdam is met Oslo en Berlijn de meest aantrekkelijke kantorenmarkt van Europa om in te investeren.

Tot en met 2020 kunnen kantooreigenaren in de Nederlandse hoofdstad rekenen op een jaarlijkse huurgroei van bijna 10 procent.

Dat blijkt uit op 21 juni gepubliceerd onderzoek van Catella Real Estate. De Duitse belegger uit München noemt de kantoren van Amsterdam en Oslo de beste Europa beleggingsmarkt vanwege de hoogste verwachte huurgroei en het relatief lage risico. Beleggers in Berlijn lopen vanwege de grootte van de markt en de vele nieuwbouw iets meer risico, maar kunnen tot en met 2020 rekenen op een gemiddelde jaarlijkse huurgroei van 4,6 procent.

Het hoogste risico lopen kantoorbeleggers in Dublin, Moskou, Barcelona en Madrid. Dat levert dan weer wel een totaalrendement op van 15,8 procent in Dublin en zelfs 18,7 procent in Madrid. Kantoren in München, Stockholm, Berlijn en Hamburg hebben de grootste waardegroei achter de rug met yields die Catella heeft zien dalen tot 3 à 3,5 procent. In Amsterdam is het aanvangsrendement voor topkantoren tussen het eerste kwartaal van 2016 en dat van 2017 met 70 basispunten gedaald naar 4,1 procent.

In het eerste kwartaal werd in Amsterdam voor 435 miljoen euro in kantoren belegd. De gemiddelde leegstand bedraagt er 13,4 procent. In Rotterdam daalde het aanvangsrendement voor de beste kantoren met 38 basispunten naar 5,12 procent. Het beleggingsvolume bedroeg 230 miljoen in het eerste kwartaal, de leegstand 16,5 procent. Rotterdam kan een huurgroei tot en met 2020 van 4,75 procent per jaar verwachten.

/door
,

Column Rutger Schuur: “Duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom”

De Nederlandsche Bank vindt dat de transitie naar een klimaatneutrale economie te langzaam gaat. Aanleiding voor ABN Amro om met haar relatie Cromwell Property Group en vastgoedorganisatie Gresb een event te organiseren om duurzaamheid binnen de sector commercieel vastgoed te bespreken.

Wat betekent verduurzaming voor de verschillende partijen binnen de vastgoedketen? Conclusie: snel handelen is cruciaal, want duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom.

Focus op vastgoed

Ik gaf eerder aan dat de duurzaamheidstrein in de vastgoedsector in beweging is gekomen en geleidelijk aan snelheid wint. Deze duurzame transitie zie ik terug bij veel van onze relaties, zoals Cromwell. Belangrijk, want de gebouwde omgeving zorgt nog steeds voor 36 procent  van de Nederlandse kooldioxide-uitstoot en de meerderheid van het commerciële vastgoed heeft een matig tot slecht energielabel (D-G). Dat actie binnen de sector vanuit klimaatperspectief een issue is, staat buiten kijf.

Toch omarmt lang niet iedereen die opvatting. Zo wordt de klimaatverandering betwist, vindt men de terugverdientijd van een investering te lang of is de reactie ‘het zal niet zo’n vaart lopen’. Daarom nemen wij het voortouw in het terugdringen van niet-duurzaam vastgoed, door duurzame, maar commercieel verantwoorde keuzes te maken. Door haar eigen vastgoed te verduurzamen wil ABN Amro kennis opdoen en die delen met relaties. Op dit moment zijn we bijvoorbeeld bezig met de bouw van een circulair paviljoen op het Gustav Mahlerplein.

Verduurzaming raakt je cashflow

Verduurzaming is niet alleen belangrijk voor het milieu, ook om economische redenen is het de juiste stap. Het raakt je cashflow immers direct. Duurzaam vastgoed is waardebestendig en levert een hoger rendement op, voor beleggers én maatschappij. Dat komt doordat deze objecten beter verhuurbaar en couranter zijn. Bovendien is verduurzaming niet langer vrijblijvend, maar essentieel: vanaf 2023 moeten kantoorpanden wettelijk minimaal een C-label hebben, in 2030 zelfs een A-label. Daarnaast stuurt DNB aan op kooldioxide-beprijzing, waarbij de vervuiler betaalt. Al met al, reden genoeg om te investeren in duurzaam vastgoed. En dat hoeft helemaal niet hoogdrempelig te zijn.

Laagdrempelig investeren in duurzaam vastgoed

Duurzame ambities in de praktijk brengen kan heel laagdrempelig zijn. Zo kunnen vijf relatief kleine duurzaamheidsinterventies al een grote impact hebben: led-verlichting, goed inregelen van installaties, cv-ketel niet ouder dan tien jaar, isolatie van dak en gevel, en zonnepanelen. In elk pand hebben deze maatregelen direct veel effect. Hoewel kosten vaak een belemmering zijn voor een duurzame investering, hebben meerdere van deze maatregelen een terugverdientijd van minder dan vijf jaar. Dat maakt een dergelijke interventie zo laagdrempelig en de besteding waard.

Concrete doelen stellen

Wilt u verduurzamen, maar weet u niet wat uw eerste stap is? Dat is niet erg, ook ABN Amro moest ergens beginnen. In 2015 zijn we gestart onze portefeuille commercieel vastgoed te verduurzamen. We hebben destijds drie concrete doelen gesteld, die we vóór 2019 willen halen. Allereerst willen we bestaande gebouwen een tweede leven geven, oftewel transformeren. Ook willen we panden helpen opwaarderen naar een A-label, in anticipatie van aankomende wetgevingen. Ten slotte ambiëren we in 2018 dertig Green of Social Landmarks in onze portefeuille te hebben. Tabel 1 laat zien dat we op al die fronten goede voortgang boeken, maar er nog niet zijn. Om de doelen te halen, gaan we actief het gesprek aan met vastgoedondernemers die hun verduurzamingsambitie met ons kunnen én willen realiseren.

Doelstelling eind 2018 Waar staan we nu?
Transformatie 300.000 m2 212.000 m2
Upgrade 30% A-label 13% A-label
Green en Social Landmarks  30 landmarks 21 landmarks

Tabel 1: Doelstellingen voor 2018 en voortgang van 2015 tot nu.

Verduurzaming moet je belonen

We vinden het belangrijk om onze klanten te belonen voor verduurzaming van hun vastgoed. Dat doen we door inzicht te verschaffen én op prijs te differentiëren. De behoefte aan inzicht is groot in de sector. Wat is mijn carbon footprint? Welke kooldioxide-besparing kan ik realiseren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Kennis hierover hebben we gebundeld in de Duurzame Investeringstool, waarmee onze klanten inzicht krijgen in hun energiebesparingsmogelijkheden. Onze relatiemanagers gaan de dialoog aan met wie wil verduurzamen, om deze kennis in concrete inzichten te vertalen. Omdat je er met alleen kennis niet komt, hebben we één miljard euro beschikbaar gesteld voor de volledige financiering van de duurzaamheidsmaatregelen van onze klanten. Zo zorgen we dat de benodigde labelsprong wordt behaald.

Eerder in dit blog noemde ik het belang van verduurzaming voor de cashflow binnen het commercieel vastgoed. Dit is terug te zien in de pricing van vastgoedfinancieringen. Wij differentiëren deze pricing afhankelijk van het energielabel. Het financieren van duurzaam vastgoed wordt goedkoper, niet-duurzaam vastgoed wordt duurder. Het verschil kan oplopen tot 0,80 procent. We maken dit mogelijk omdat we ervan uitgaan dat duurzaam vastgoed een betere waardering krijgt dan grijs vastgoed. Het risicoprofiel van duurzaam vastgoed is dus lager.

Wegnemen van belemmeringen

Uiteindelijk is het voor de sector belangrijk om belemmeringen voor energiebesparing weg te nemen, wat wij doen door onze kennis en ons kapitaal in te zetten. Dat we vierde werden in de internationale Gresb Debt Assessment voor banken en debt funds was een signaal dat we op de goede weg zijn. Met deze aanmoediging op zak blijven we het voortouw nemen om structurele vergroening te realiseren, samen met onze klanten. De verantwoordelijkheid die daarbij komt kijken, nemen we graag. Dit doen we door met klanten, toezichthouders, overheden en taxateurs samen te werken. Als partners in verduurzaming. Want voor onze klanten moet verduurzamen snel, goed en makkelijk zijn.

Over de auteur
Rutger Schuur is hoofd Real Estate & Public Sector Clients bij ABN Amro

/door
, ,

Amsterdam op twee na drukste hotelmarkt Europa

Amsterdam heeft in 2016 een recordaantal van 8 miljoen toeristen getrokken. Met een gemiddelde bezettingsgraad van 78 procent is Amsterdam na Dublin en Londen de meest succesvolle Europese hotelstad. 

Dat blijkt uit het PwC-rapport Standing out from the crowd – European cities hotel Forecast for 2017 and 2018. De RevPar – de omzet per beschikbare kamer – steeg met ruim 3 procent naar 105 euro per nacht. De bezettingsgraad van de Amsterdamse hotels blijft de komende jaren stabiel rond de 78 procent. Het sterke jaar van de Amsterdamse hotelsector komt mede door een topjaar voor musea; in 2016 trokken de tien belangrijkste musea bijna 8 miljoen bezoekers. Daarnaast trok het Amsterdam Dance Event ruim 365.000 bezoekers.

Volgens Bart Kruijssen, hotelspecialist bij PwC, zet de groei door, maar minder spectaculair dan sinds 2009 het geval is. ‘De komende jaren groeit het aantal hotelkamers in Amsterdam met bijna 6.000 (+18 procent op de totale voorraad) en breidt het aantal hotels uit met 22. Door regelgeving – de hotelstop van de gemeente Amsterdam – komt het kamerplafond wel in beeld. De grote uitdaging voor hoteliers zit met name in het aantrekkelijk houden van hun aanbod.’

Door de stijgende prijzen per nacht wordt Airbnb aantrekkelijker voor toeristen. ‘Airbnb biedt momenteel 14.000 Amsterdamse plekken aan. Een geduchte concurrent’, aldus Kruijssen. Parijs, Brussel en Istanbul ondervonden hinder van de recente aanslagen. ‘Daar is nog niet het niveau van voor deze aanslagen bereikt. Barcelona, Madrid en Porto hebben daarentegen ontzettend goede jaren gedraaid. De mediterrane landen zijn zeker in opkomst.’

Net als vorig jaar is een overnachting in Genève het duurst. Maar liefst gemiddeld 300 euro moet daar per nacht worden betaald voor een boeking. Zurich volgt op gepaste afstand met gemiddeld 244 euro en Parijs sluit de top 3 met een gemiddelde van 229 euro per nacht. De top 5 van steden met de hoogste bezettingsgraad zijn Dublin (82,5 procent), Londen (81,3 procent), Amsterdam (78 procent), Berlijn (77,1 procent) en Praag (76,9 procent).

/door
, ,

NVM Business: ‘Verplicht energielabel C kan tot grote problemen leiden’

Branchevereniging NVM Business is van mening dat het energielabel C dat in 2023 verplicht wordt voor kantoren, tot grote problemen kan leiden op een deel van de Nederlandse kantorenmarkt.

Vooral op de minder in trek zijnde kantorenlocaties zullen de noodzakelijke investeringen om te voldoen aan de strenge eisen, niet overal in de prijs kunnen worden doorberekend.

De NVM Business makelaars zijn gestart met een programma waarbij praktische oplossingen voor de toekomstige problematiek worden gezocht. Deze oplossingen moeten leiden tot nieuwe marktkansen voor alle stakeholders binnen het commercieel vastgoed. Deze input gaat door NVM Business ook gebruikt worden om de overheid te informeren over de uitvoerbaarheid van de nieuwe regelgeving.

Marktgroep Kantoren C-label
In 2023 wordt het energielabel C verplicht voor alle kantoren. Naar schatting de helft van de kantorenvoorraad voldoet hier niet aan. Dit betekent in de praktijk dat er voor 2023 fors in deze kantoren zal moeten worden geïnvesteerd om aan de eisen te voldoen. Op de A1 kantorenlocaties, zoals de Amsterdamse Zuidas, zullen deze investeringen eenvoudig kunnen worden terugverdiend door een verhoging van de huurprijs.

Ingrijpende renovatie
Echter, voor de kantoren op minder aantrekkelijke locaties zullen de noodzakelijke investeringen wel tot grote problemen kunnen leiden. Immers, op die locaties is vaak meer leegstand en is het moeilijker de huurprijzen te laten stijgen. Daarnaast zijn er problemen te verwachten bij kantoren die langer dan zes jaar verhuurd zijn. Bij deze kantoren zal er tijdens het gebruik een ingrijpende renovatie moeten plaatsvinden. Ook bij kantoren die gedeeltelijk verhuurd zijn kan dit voor de eigenaar problemen opleveren omdat in een heel kantoor geïnvesteerd moet worden terwijl slechts uit het verhuurde deel de inkomsten komen.

Concrete oplossingen
NVM Business is recentelijk gestart met een programma waarbij praktische oplossingen voor deze toekomstige problematiek worden gezocht. Binnen de Marktgroep Kantoren C-label, gaan deskundige makelaars uit de kantorenmarkt met dit probleem aan de slag. Daarbij streeft NVM Business naar concrete oplossingen waarmee NVM Businessmakelaars hun klanten goed kan adviseren hoe met deze opgave om te gaan. Met deze aanpak wil de branchevereniging eigenaren en huurders optimaal helpen. De uitkomsten van de Markgroep Kantoren C-label worden ook gebruikt om de overheden te informeren over de kansen en bedreigingen van deze nieuwe wetgeving.

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

https://www.nvm.nl/actueel/nieuws/2016/20161129energielabelkantoren

/door
,

Column: Taxateurslijstjes banken onwenselijk en uit de tijd

Iedere taxateur loopt weleens een taxatieopdracht mis. Dat is ‘all in the game’.

Het wordt wat anders als de taxatieopdracht spaak loopt omdat de taxateur niet op het zogenaamde ‘ taxateurslijstje’ van de bank voorkomt.

Dat is onwenselijk en tegen de regels en afspraken die we als sector met elkaar hebben gemaakt. En bovendien vreemd! Want is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt? Zo blijkt het in de praktijk niet altijd te werken.

Brancheorganisatie VBO Makelaar krijgt uit het veld steeds meer signalen dat banken en andere kredietverlenende instellingen met een shortlist werken, of ze werken met interne taxateurs, of ze besteden hun gehele portefeuille – of al hun interne taxateurs – uit aan één groot taxatiebureau. Dit is zeer onwenselijk, banken bewijzen de vastgoedmarkt daarmee geen goede dienst. Ik hoor u al denken; dat roept hij uit concurrentieoverwegingen. Maar dan wil ik u graag toch even meenemen in de overwegingen van de taxatiemarkt.

Voor het gemak scheer ik de interne taxateur even over één kam met de taxateur op het bankenlijstje. Onterecht, de externe taxateur van het ‘lijstje’ zal een veel onafhankelijkere positie hebben. Maar kan dat in de praktijk wel zo werken? Alleen de vraag of een (interne) taxateur onafhankelijk kán zijn, is al zeer onwenselijk. Een taxateur – en bank – moet alle schijn van belangenverstrengeling voorkomen. Een taxateur moet in volledige onafhankelijkheid en zonder morele verplichting tot een taxatiewaarde kunnen komen. Kan dit als de taxateur in dienst is van de bank of afhankelijk is van de plaats op het lijstje en daaraan verbonden taxatieopdrachten?

Belang opdrachtgever
Deze situatie is ook niet in het belang van de opdrachtgever of consument. Het kan zelfs vertragend en/of prijsverhogend werken. De opdrachtgever kiest een taxateur die een taxatierapport opstelt. Deze wordt niet door de bank geaccepteerd; het was immers geen interne taxateur of een taxateur van het ‘lijstje’. De taxatie moet opnieuw, met dubbele kosten voor de opdrachtgever tot gevolg. En vertraging. Dit wekt geen vertrouwen over de taxatie. De bank is partij in de waardebepaling.
Er kan bij alle betrokkenen een verkeerd beeld van afhankelijkheid, morele druk en wantrouwen ontstaan. Dat is niet in het belang van de markt, de taxateur, financiële instellingen én de opdrachtgever/consument. Maar het kan nog erger. Banken die alle taxaties door eigen medewerkers laten verrichten via een zogenaamde interne taxatiedesk met eigen taxateurs voor bedrijfsmatig en agrarisch vastgoed. Is dat de toekomst?

NRVT
Dit druist in tegen elke vorm van onafhankelijkheid en de beroeps- en gedragsregels van het centrale taxateursregister NRVT, waar de AFM en DNB zich hard voor hebben gemaakt. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is nota bene vertegenwoordigd in de Centrale raad. Dit centrale taxateursregister bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register-Taxateur. Als ik de banken een advies mag geven: als u dan toch uit een lijst willen kiezen, dan heeft het NRVT een lijst paraat.

Een column van Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.

hans-van-der-ploeg-vbo

Bron: Vastgoedjournaal

/door