Planschade Risicoanalyse

Bij de ontwikkeling van een bouwplan is het van belang om vooraf stil te staan bij het mogelijke risico op planschade. Een planschade risicoanalyse geeft inzicht in de eventuele planschade als gevolg van de ontwikkeling. Met behulp van een tijdig uitgevoerde planschade risicoanalyse heeft u (meer) inzicht in de mogelijkheden om eventuele planschade te beperken.

Het voordeel van een vroegtijdig opgestelde planschade risicoanalyse is gelegen in de mogelijkheid de ontwikkeling op relevante onderdelen aan te passen, zodat planschadeclaims kunnen worden voorkomen of verminderd.

Een planschade risicoanalyse bestaat uit een planologische vergelijking tussen het geldende planologische regime en de nieuwe planologische ontwikkeling. Na de vergelijking van de planologische regimes wordt een geveltaxatie verricht, waarmee een inschatting wordt gemaakt van de mogelijke waardedaling per object. Met behulp van de analyse wordt inzicht verkregen in de mogelijk te verwachten planschade die voortvloeit uit de nieuwe planologische ontwikkeling.

Afwentelen planschade risico op grond van artikel 6.4a Wro – Planschadevergoeding komt in beginsel ten laste van de gemeente. De gemeente kan onder voorwaarden deze planschade afwentelen op derden. Zo kan de gemeente op grond van artikel 6.4a Wro met de verzoeker om planologische medewerking aan een bouwplan overeenkomen, dat deze verzoeker eventuele planschade die voortvloeit uit planologische medewerking aan het bouwplan, (deels) voor zijn rekening neemt.

Naast de wettelijke regeling voor planschadevergoeding in de Wro voorziet ook de Grondexploitatiewet in de mogelijkheid om planschade kosten af te wentelen op derden via de kostensoortenlijst. Het opnemen van de kostensoort planschade vergoeding kosten betekent dat deze kosten via dezelfde systematiek als de overige kosten die door middel van de bouwvergunning verhaalbaar zijn, kunnen worden verhaald op degenen met wie de gemeente niet langs contractuele weg tot overeenstemming is gekomen.

Een gemeente mag in een overeenkomst over grondexploitatie ook afspraken maken over planschade kosten. Volgens artikel 6.24, eerste lid onder b., Wro kan een gemeente in een overeenkomst bepalingen opnemen over de “verzekering” van planschade kosten. Toedeling van planschade kosten aan een particulier lijkt redelijk omdat bij de ontwikkeling van een locatie de particuliere eigenaar opbrengsten (baten) genereert, terwijl deze ontwikkeling ook planschade veroorzaakt. Verhaal van planschade kosten in een overeenkomst over grondexploitatie kan op verschillende manieren plaats vinden, zoals bijvoorbeeld:

  • Een bijdrage op basis van een raming van de planschade kosten (bijvoorbeeld door het uitvoeren van een   risicoanalyse planschade);
  • Een bijdrage op basis van een raming van de planschade kosten (bijvoorbeeld door het uitvoeren van een risicoanalyse planschade) met verrekening op basis van nacalculatie (de werkelijke uit te keren planschadevergoedingen);
  • Een bijdrage op basis van alleen nacalculatie.

Wanneer is sprake van planschade – Een bestemmingsplan regelt de gebruiks- en bouwmogelijkheden voor alle onroerende zaken binnen een plangebied. De planvoorschriften hebben ook effect op de verkoopwaarde van een onroerende zaak. Door een “nieuwe” planologische maatregel kunnen de gebruiks- en bouwmogelijkheden van een onroerende zaak in negatieve zin worden beïnvloed. Ook planologische ontwikkelingen in de nabijheid van een onroerende zaak kunnen de waarde daarvan beïnvloeden. In die gevallen kan sprake zijn van planschade. Ook inkomstenderving door een planologische maatregel kan leiden tot planschade.
In artikel 6.1 van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) is geregeld voor welke planologische maatregelen dan een aanvraag om tegemoetkoming in planschade kan worden ingediend.
Artikel 6.1 Wro bevat een limitatieve opsomming van planmaatregelen die kunnen leiden tot planschade.

Bedrijfstaxatie Aanvragen – Om Planschade risicoanalyse aan te vragen kunt u rechtstreeks contact opnemen met Taxateur Zakelijk Vastgoed