Waardebegrippen Taxatie – van waarde onroerende zaken

Taxateur Zakelijk Vastgoed stelt u graag op de hoogte van een aantal begrippen en definities betreffende bedrijfstaxaties en waarde vastgoed begrippen. Hieronder volgen een aantal Waardebegrippen Taxatie:

Marktwaarde – Het geschatte bedrag waartegen een object tussen een bereidwillige koper en een bereidwillige verkoper na behoorlijke marketing in een zakelijke transactie zou worden overgedragen op de taxatiedatum, waarbij de partijen met kennis van zaken, prudent en niet onder dwang zouden hebben gehandeld.

Markthuurwaarde – Het geschatte bedrag waarvoor een object op de taxatiedatum verhuurd zou worden tussen een bereidwillige verhuurder en een bereidwillige huurder op passende huurvoorwaarden in een marktconforme transactie, na behoorlijke marketing waarbij de partijen geïnformeerd, zorgvuldig en zonder dwang hebben gehandeld.

Reële waarde (fair value) – De geschatte waarde waarvoor een object of schuld tussen bekende, geïnformeerde en bereidwillige partijen wordt overgedragen die het respectievelijke belang van die partijen weergeeft.

Actuele waarde – Op basis van het besluit van 14 juni 2005, houdende regels over de inhoud, de grenzen en de wijze van toepassing in de jaarrekening van waardering tegen actuele waarde (Besluit actuele waarde (BAW)):

• Artikel 1 Actuele waarde – Onder de actuele waarde van activa of passiva wordt verstaan de waarde die is gebaseerd op actuele marktprijzen of op gegevens die op de datum van waardering geacht kunnen worden relevant te zijn voor de waarde. Als actuele waarde waartegen activa en passiva in de jaarrekening kunnen worden gewaardeerd, komt, afhankelijk van de soort activa of passiva dan wel van de omstandigheden, in aanmerking de vervangingswaarde, bedrijfswaarde, marktwaarde of opbrengstwaarde.
• Artikel 2 Vervangingswaarde – Onder de vervangingswaarde wordt verstaan het bedrag dat nodig zou zijn om in de plaats van een actief dat bij de bedrijfsuitoefening is of wordt gebruikt, verbruikt of voortgebracht, een ander actief te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft.
• Artikel 3 Bedrijfswaarde – Onder de bedrijfswaarde wordt verstaan de contante waarde van de aan een actief of samenstel van activa toe te rekenen geschatte toekomstige kasstromen die kunnen worden verkregen met de uitoefening van het bedrijf.
• Artikel 4 Marktwaarde – Onder de marktwaarde wordt verstaan het bedrag waarvoor een actief kan worden verhandeld of een passief kan worden afgewikkeld tussen terzake goed geïnformeerde partijen, die tot een transactie bereid en onafhankelijk van elkaar zijn.
• Artikel 5 Opbrengstwaarde – Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan het bedrag waartegen een actief maximaal kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten.
• Artikel 7 – Indien materiële vaste activa of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, worden gewaardeerd tegen de actuele waarde, komt daarvoor in aanmerking de vervangingswaarde. Waardering geschiedt tegen de bedrijfswaarde indien en zolang deze lager is dan de vervangingswaarde. Waardering geschiedt tegen de opbrengstwaarde indien de rechtspersoon heeft besloten de materiële of immateriële vaste activa, niet zijnde beleggingen, te verkopen.

Herbouwwaarde conform BW 7:960 – de herbouwwaarde, conform Burgerlijk Wetboek boek 7 artikel 960; Uitgangspunt bij het bepalen van de herbouwwaarde is het bedrag voor herbouw (inclusief sloopaandeel) van de verzekerde onroerende zaak, direct voor een ramp/calamiteit op de zelfde plaats met de zelfde bestemming en van een zelfde constructie, uitvoering en grootte en op technisch gelijkwaardige wijze.
Artikel 960 BW boek 7: De verzekerde zal krachtens de verzekering geen vergoeding ontvangen waardoor hij in een duidelijk voordeliger positie zou geraken. De vorige zin mist toepassing bij voorafgaande taxatie van de waarde van een zaak tot stand gekomen krachtens een aan een deskundige opgedragen beslissing of krachtens een beslissing van partijen overeenkomstig het advies van een deskundige.

Bedrijfswaarde- Bedrijfswaarde (Enterprise value) is het te verwachten bruto bedrag dat, zonder rekening te houden met waardevermindering en afschrijving, op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een bedrijf tussen een willige verkoper en een willige koper die op een gepast afstand van elkaar staan, na een goed voorbereide en uitgevoerde marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen.

Intrinsieke waarde – Intrinsieke waarde (Equity value) ) is het te verwachten bruto bedrag, zonder rekening houden met waardevermindering en afschrijving, maar uitgaande van alle activa en schulden die van toepassing zijn op het aandelenkapitaal, dat op de dag van de taxatie wordt overeengekomen voor een bedrijf tussen een willige verkoper en een willige koper die op een gepaste afstand van elkaar staan, na een goed voorbereide en uitgevoerde marketing en waarbij de partijen met kennis, voorzichtigheid en zonder dwang handelen.

Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat – Onderhandse verkoopwaarde in verhuurde staat is de prijs die bij onderhandse verkoop bij aanbieding in verhuurde staat (in overeenstemming met hetgeen beschreven staat in de bij dit taxatierapport behorende waarde berekening) en op de voor de onroerende zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, niet zijnde de huurder, zou zijn besteed, waarbij de verschuldigde overdrachts- en / of omzetbelasting alsmede de notariskosten voor rekening van koper komen.

Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik – Onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik is de prijs die bij de onderhandse verkoop bij aanbieding vrij van huur en gebruik en op de voor de onroernede zaak meest geschikte wijze, na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, zou zijn besteed, waarbij de verschuldigde overdrachts- en / of omzetbelasting alsmede de notariskosten voor rekening van koper komen.

Waarde in het economische verkeer (WOZ [Wet waardering onroerende zaken] waarde) – Waarde in het economische verkeer, artikel 17, lid 2: “De waarde van een onroerende zaak wordt bepaald op de waarde die aan de onroerende zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen”. Het begrip waarde in het economische verkeer wijkt, als gevolg van het hanteren van de zogenaamde overdrachts- en de verkrijgingsfictie af van de standaard definitie Marktwaarde.

Ingevolge artikel 17, derde lid van de Wet Waardering onroerende zaken wordt, behoudens bij woningen en rijksmonumenten (Monumentenwet 1988), de waarde bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan de waarde in het economische verkeer.

G.V.W. – Onder de Gecorrigeerde Vervangingswaarde van de onroerende zaak wordt verstaan: “het bedrag benodigd om een onroerende zaak te verkrijgen of te vervaardigen dat voor de bedrijfsuitoefening een in economisch opzicht gelijke betekenis heeft, bij de bepaling waarvan rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak alsmede de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen”.

Waarde in het economische verkeer (fiscale doeleinden) – Onder de waarde in het economische verkeer wordt verstaan: “de prijs die bij aanbieding van de zaak, ten verkoop op de meest geschikte wijze na de beste voorbereiding, door de meest biedende gegadigde, daarvoor zou zijn besteed”. (Hoge Raad 5 februari 1969, BNB 1969/63, nr.16 047)

Opinie van de verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW – Binnen de richtlijnen van de International Valuation Standards Council (IVSC), is het niet toegestaan voor de taxateur om de term ‘executiewaarde’ te hanteren. Een taxatie ten behoeve van zekerstelling voor leningen dient namelijk in overeenstemming te zijn met de International Valuation Standards (IVS). Volgens deze standaarden mag de term ‘executiewaarde’ niet als waardebegrip worden toegepast omdat een aantal essentiële elementen uit het marktwaarde begrip ontbreken en het de markwaarde basis ontzegt. Bij een executoriale verkoop is er geen sprake van een bereidwillige verkoper en vaak geen sprake van een goed geïnformeerde koper en behoorlijke marketing. Daarentegen is vaak wel sprake van enige vorm van dwang.

Binnen het financieringsbeleid van veel Nederlandse banken wordt momenteel nog waarde gehecht aan de term ‘executiewaarde’. Derhalve heeft opdrachtgever ons uitdrukkelijk verzocht een opinie te geven over de te verwachte opbrengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW. Gelet op bovengenoemde beperkingen kunnen wij slechts een opinie geven en geen waarde. Verder is deze opinie slechts van toepassing op de taxatiedatum. Door opdrachtgever kan geen aanspraak worden gemaakt op de afgegeven opinie. Zowel de marktomstandigheden, de verkoopomstandigheden en het verkoopproces kunnen afwijken van hetgeen is aangenomen en vastgesteld op de taxatiedatum. Er is geen constante in de tijd tussen de getaxeerde marktwaarde en de weergegeven opinie inzake de verwachte p[brengst bij een executoriale verkoop ex artikel 3:268 BW.

Bij het vaststellen van de verwachte opbrengst bij executoriale verkoop wordt door de taxateur rekening gehouden met de nodige kosten van de veiling zoals de kosten voor de plokpenning, proceskosten (waaronder zaalhuur en marketing), verhoogde notariskosten en een risico opslag. De kosten en de risico-opslag worden in mindering gebracht op de verwachte opbrengst. De risico-opslag wordt bepaald door de beperkte verkoopperiode, het gebrek aan informatie voor de koper, de niet bereidwillige verkoper en verschillende andere factoren.

Onderhandse verkoopwaarde – Onder de onderhandse verkoopwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij vrijwillige onderhandse verkoop, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaken gebruikelijke wijze, zal kunnen opbrengen”.

Uitgangspunten:

• rechthebbende wenst te verkopen en er is sprake van een redelijk handelende koper en verkoper;
• er is, de aard van het object en de marktomstandigheden in aanmerking genomen, een redelijke onderhandelingsperiode ter beschikking, gedurende welke periode het prijsniveau gelijk blijft;
•  geen rekening is gehouden met een uitzonderlijk bod van een speciale gegadigde.

Executiewaarde – Onder de executiewaarde wordt verstaan: “het bedrag dat een zaak, bij acuut gedwongen openbare verkoop, dus zonder enige voorbereiding van betekenis, op een door de wet voorgeschreven wijze, zal kunnen opbrengen”.

Liquidatiewaarde – Onder de liquidatiewaarde wordt verstaan: “het bedrag dat een zaak, binnen een redelijke termijn en bij gedwongen openbare verkoop, op een door de wet voorgeschreven wijze, na de beste voorbereiding en aanbieding op de voor de aard van de zaken gebruikelijke wijze, zal kunnen opbrengen”.

Huurwaarde volgens boek 7 Burgerlijk Wetboek Artikel 303 – Bij deze huurwaarde vaststelling wordt rekening gehouden met de gemiddelde van vergelijkbare bedrijfsruimten (ter plaatse), waarbij deze huurprijs afgeleid wordt van de ontwikkeling van het prijspeil van deze vijf bedrijfsruimten gedurende een refentieperiode van vijf jaar. Deze vorm van taxeren wordt vaak toegepast wanneer huurder en verhuurder over de hoogte van de huur van mening verschillen.

Waardebegrippen Taxatie Verzekering (verzekeringstaxaties)

Herbouwwaarde – Onder de herbouwwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor herbouw van het verzekerde gebouw – op dezelfde locatie en naar constructie en indeling gelijkwaardig – onmiddellijk na de gebeurtenis”.

Nieuwwaarde – Onder de nieuwwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van nieuwe zaken van dezelfde soort en kwaliteit”.

Vervangingswaarde – Onder de vervangingswaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit, staat en ouderdom gelijkwaardige zaken”.

Verkoopwaarde – Onder de verkoopwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat bij verkoop in het normale economische verkeer en uitgaande van dezelfde bestemming van het gebouw – met uitzondering van de grond – verkregen zou kunnen worden”.

Sloopwaarde – Onder de sloopwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat verkregen zou kunnen worden voor de nog bruikbare respectievelijk waardevolle onderdelen van het gebouw verminderd met de kosten van het laten afbreken, wegruimen, afvoeren en storten”.

Functionele herbouwwaarde – Onder de functionele herbouwwaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor de bouw, onmiddellijk na de gebeurtenis, van een gebouw op dezelfde locatie, ingericht en geconstrueerd voor de huidige bestemming”.

Functionele vervangingswaarde – Onder de functionele vervangingswaarde wordt verstaan: “het bedrag dat benodigd is voor het verkrijgen van naar soort, kwaliteit en staat van onderhoud gelijkwaardige zaken, uitgerust voor de huidige bestemming”.

Opbrengstwaarde – Onder de opbrengstwaarde wordt verstaan: “het bedrag waartegen een zaak bestens kan worden verkocht, onder aftrek van de nog te maken kosten”.