,

Voor retailers is wat te halen met discussie over huur’

Primark is niet de enige retailer die zijn huren naar beneden probeert te krijgen. Het streven van de Ierse budgetmodeketen is typerend voor het huidige klimaat in het retailvastgoed.

Dat zegt Frans van Onna, eigenaar van winkelvastgoedadviseur Ambuco. ‘Wat Primark nu doet, zien we op grote schaal gebeuren. Retailers merken allemaal dat er wat te halen valt met discussies over de hoogte van de huur. Wat let ze om het te proberen? Dat doen ze dan ook.’

‘Bij buitenlandse retailers is de eerste aanzet vaak een brief aan eigenaren met de vraag of er 30 procent van de huur af kan. Als het om een winstgevende retailer gaat, is het een spel. Gaat er uiteindelijk 10 procent van de huur af, dan kan de retailer dat mooi in zijn zak steken’, zegt Van Onna.

Opportuun

Volgens Van Onna getuigen die brieven van buitenlandse retailers niet altijd van kennis van de Nederlandse huurprijswetgeving. Maar er zijn situaties waarin discussie over de huur opportuun is. Bij het aflopen van de eerste huurtermijn dient de mogelijkheid van een huurprijsherzieningsprocedure zich aan. ‘Het kan zinvol zijn om één of twee jaar voor die tijd met de verhuurder in gesprek te gaan’, zegt Van Onna.

Ook de van te voren overeengekomen momenten om het contract te beëindigen (break-momenten) bieden aanknopingspunten. Dan ligt weliswaar niet de weg naar een huurprijsherzieningsprocedure open. Maar, zegt Van Onna: ‘Als er in de buurt een pand van vergelijkbare omvang leeg staat, kan de eigenaar van het gehuurde pand wel geneigd zijn om over de huurprijs te onderhandelen.’

Reactie Taxateur Zakelijk Vastgoed

Volgens René Leenstra REV RT RT-VRT van Taxateur Zakelijk Vastgoed doet de winkeleigenaar/ belegger er goed aan om in dergelijke gevallen een bedrijfsmatige taxateur in te schakelen die de markthuurwaarde voor het pand kan bepalen. Daarmee kan veel onnodige discussie tussen huurder en verhuurder worden voorkomen. Met een goed onderbouwd taxatierapport markthuurwaarde zijn de onderhandelingen over de nieuw vast te stellen huurperiode veelal snel en zakelijk af te ronden.

Bron: Vastgoedmarkt

,

Eerste kamer haalt streep door ASBESTVERBOD

De Eerste Kamer heeft vandaag tegen het verbod op asbestdaken gestemd. Uiteindelijk stemden VVD (12 zetels), SGP (2 zetels), PvdA (8 zetels), CDA (12 zetels) en PVV (9 zetels) tegen het plan. Daarmee is een ruime meerderheid in de Senaat (43 van de 75 zetels) tegen. 

LTO Nederland heeft samen met Aedes bij de politiek gepleit voor een zorgvuldig asbestbeleid waarbij de wetenschappelijke inzichten over gezondheidseffecten voorop staan. Daar was in het wetsvoorstel dat het verbod zou regelen geen sprake van. Het verbod zou zonder onderbouwing van de noodzaak tot grote financiële en operationele lasten leiden. LTO Nederland is dan ook verheugd en tevreden over het besluit van de Eerste Kamer, dat rust onder boeren en burgers zal geven. Staatssecretaris Van Veldhoven heeft op de dag van de stemming de ingangsdatum van het verbod van eind 2024 naar 2028 uitgesteld. De Eerste Kamer is toch niet door dit voorstel overtuigd, en stemde alsnog tegen het verbod. LTO Nederland en Aedes hebben daar vorige week in een brief aan de Eerste Kamer voor gepleit.

Asbestverbod vanaf 2028 onnodig, onuitvoerbaar en onbetaalbaar

“Asbestdaken moeten gesaneerd worden – dat verandert niet. Maar het moet wel op de juiste manier gebeuren. Als de gezondheidsrisico’s groot zijn moet je strenge beschermingsmaatregelen treffen, maar als risico’s aantoonbaar verwaarloosbaar klein zijn dan zouden lichtere eisen gerechtvaardigd zijn. En in sommige gevallen is het beter om er gewoon vanaf te blijven tot vervanging noodzakelijk is. Een algeheel verbod per 2028 was dus niet alleen onnodig, het was ook nog eens onuitvoerbaar en onbetaalbaar geworden. We zijn erg blij dat de Eerste Kamer dat met ons eens is”, aldus Alfred Jansen, portefeuillehouder Veiligheid & Pacht bij LTO Nederland.

Vervolg Asbestverbod

Het is nu aan de politiek om te onderzoeken hoe er wél op een verantwoordelijke manier met asbest kan worden omgegaan. De onderzoeksrapporten over asbest van Aedes, TNO, RIVM, Ecorys en de Gezondheidsraad bieden een degelijk fundament voor risicogericht maatwerk.  LTO Nederland zal met Aedes en Vereniging Eigen Huis in gesprek gaan om tot een betere en realistische aanpak te komen voor alle dakeigenaren. Dat kan onder meer door de stoplichtmethode, die ook voor agrariërs kansen biedt om tot doelmatige en gedifferentieerde sanering van asbestdaken te komen. 

Gevolgen voor Taxaties

Het is nog onduidelijk wat de exacte gevolgen zullen zijn voor de waarderingen van vastgoed gedekt met asbestgolfplaten, aldus de heer Leenstra, voorzitter Sociëteit EBT. De laatste jaren maken (schade)verzekeraars  het de eigenaren het er niet makkelijker op. Dat asbestdaken een waarde drukkende factor zijn dat is wel duidelijk. Maar nu het verbod per 2024 van de baan is, geeft dat de eigenaren meer ruimte om gefaseerd een saneringsplan op te stellen. Overigens zal het probleem zich in de loop van de jaren vanzelf gaan oplossen. Asbesthoudende golfplaten zijn sinds 1993 verboden en de levensduur is circa 30-40 jaar. De komende daken zullen veel daken sowieso vervangen moeten worden omdat het einde van de levensduur in zicht komt.

Bronnen:

, , ,

Catella: hoogste huurgroei kantoren in Amsterdam

Amsterdam is met Oslo en Berlijn de meest aantrekkelijke kantorenmarkt van Europa om in te investeren.

Tot en met 2020 kunnen kantooreigenaren in de Nederlandse hoofdstad rekenen op een jaarlijkse huurgroei van bijna 10 procent.

Dat blijkt uit op 21 juni gepubliceerd onderzoek van Catella Real Estate. De Duitse belegger uit München noemt de kantoren van Amsterdam en Oslo de beste Europa beleggingsmarkt vanwege de hoogste verwachte huurgroei en het relatief lage risico. Beleggers in Berlijn lopen vanwege de grootte van de markt en de vele nieuwbouw iets meer risico, maar kunnen tot en met 2020 rekenen op een gemiddelde jaarlijkse huurgroei van 4,6 procent.

Het hoogste risico lopen kantoorbeleggers in Dublin, Moskou, Barcelona en Madrid. Dat levert dan weer wel een totaalrendement op van 15,8 procent in Dublin en zelfs 18,7 procent in Madrid. Kantoren in München, Stockholm, Berlijn en Hamburg hebben de grootste waardegroei achter de rug met yields die Catella heeft zien dalen tot 3 à 3,5 procent. In Amsterdam is het aanvangsrendement voor topkantoren tussen het eerste kwartaal van 2016 en dat van 2017 met 70 basispunten gedaald naar 4,1 procent.

In het eerste kwartaal werd in Amsterdam voor 435 miljoen euro in kantoren belegd. De gemiddelde leegstand bedraagt er 13,4 procent. In Rotterdam daalde het aanvangsrendement voor de beste kantoren met 38 basispunten naar 5,12 procent. Het beleggingsvolume bedroeg 230 miljoen in het eerste kwartaal, de leegstand 16,5 procent. Rotterdam kan een huurgroei tot en met 2020 van 4,75 procent per jaar verwachten.

, ,

NVM Business: ‘Verplicht energielabel C kan tot grote problemen leiden’

Branchevereniging NVM Business is van mening dat het energielabel C dat in 2023 verplicht wordt voor kantoren, tot grote problemen kan leiden op een deel van de Nederlandse kantorenmarkt.

Vooral op de minder in trek zijnde kantorenlocaties zullen de noodzakelijke investeringen om te voldoen aan de strenge eisen, niet overal in de prijs kunnen worden doorberekend.

De NVM Business makelaars zijn gestart met een programma waarbij praktische oplossingen voor de toekomstige problematiek worden gezocht. Deze oplossingen moeten leiden tot nieuwe marktkansen voor alle stakeholders binnen het commercieel vastgoed. Deze input gaat door NVM Business ook gebruikt worden om de overheid te informeren over de uitvoerbaarheid van de nieuwe regelgeving.

Marktgroep Kantoren C-label
In 2023 wordt het energielabel C verplicht voor alle kantoren. Naar schatting de helft van de kantorenvoorraad voldoet hier niet aan. Dit betekent in de praktijk dat er voor 2023 fors in deze kantoren zal moeten worden geïnvesteerd om aan de eisen te voldoen. Op de A1 kantorenlocaties, zoals de Amsterdamse Zuidas, zullen deze investeringen eenvoudig kunnen worden terugverdiend door een verhoging van de huurprijs.

Ingrijpende renovatie
Echter, voor de kantoren op minder aantrekkelijke locaties zullen de noodzakelijke investeringen wel tot grote problemen kunnen leiden. Immers, op die locaties is vaak meer leegstand en is het moeilijker de huurprijzen te laten stijgen. Daarnaast zijn er problemen te verwachten bij kantoren die langer dan zes jaar verhuurd zijn. Bij deze kantoren zal er tijdens het gebruik een ingrijpende renovatie moeten plaatsvinden. Ook bij kantoren die gedeeltelijk verhuurd zijn kan dit voor de eigenaar problemen opleveren omdat in een heel kantoor geïnvesteerd moet worden terwijl slechts uit het verhuurde deel de inkomsten komen.

Concrete oplossingen
NVM Business is recentelijk gestart met een programma waarbij praktische oplossingen voor deze toekomstige problematiek worden gezocht. Binnen de Marktgroep Kantoren C-label, gaan deskundige makelaars uit de kantorenmarkt met dit probleem aan de slag. Daarbij streeft NVM Business naar concrete oplossingen waarmee NVM Businessmakelaars hun klanten goed kan adviseren hoe met deze opgave om te gaan. Met deze aanpak wil de branchevereniging eigenaren en huurders optimaal helpen. De uitkomsten van de Markgroep Kantoren C-label worden ook gebruikt om de overheden te informeren over de kansen en bedreigingen van deze nieuwe wetgeving.

Bron: www.vastgoedjournaal.nl

https://www.nvm.nl/actueel/nieuws/2016/20161129energielabelkantoren

,

Onzekerheid op vastgoedmarkt weg na goede uitslag

Nu de stemmen zijn geteld, is de onzekerheid op de Nederlandse vastgoedmarkt weg. De toekomst ziet er goed uit. Dat stelt de Britse vermogensbeheerder M&G in reactie op de Nederlandse verkiezingsuitslag.

‘De aantrekkingskracht wordt versterkt door de robuuste economische vooruitzichten. Beleggers hoeven zich nu niet meer te laten tegenhouden door politieke onzekerheid’, aldus Tony Brown, chief investment officer van de vastgoedtak van M&G. M&G Real Estate stelt vast dat er op toplocaties in Amsterdam een aanzienlijke premie van 360 basispunten ten opzichte van 10-jaars staatsobligaties rust. ‘Dat moet genoeg zijn om eventueel wijder wordende spreads op te vangen. Het soepele beleid van de ECB blijft het rendement op obligaties op korte termijn drukken’, stelt Brown.

De cio is van mening dat herwaarderingen in de markt nu niet spelen en dat beleggers met een gerust hart kapitaal kunnen steken in Nederlands vastgoed. ‘Wij zijn als vastgoedbeleggers positief over de Nederlandse markt en de uitslag van de verkiezingen heeft deze mening alleen maar versterkt. Amsterdam geldt als een van de meest liquide markten van Europa en profiteert naast de schaarste op toplocaties van een groeiende vraag naar werkplekken.’

Ook in de volwassen logistieke vastgoedmarkt ziet Brown kansen. ‘Door de goede infrastructuur en gunstige geografische ligging is Nederland bij uitstek geschikt om de belangrijkste Europese consumentenmarkten te bedienen.’ M&G is een van de grootste vastgoedbeleggers ter wereld.

Bron: Vastgoedmarkt & M&G Real Estate

, ,

Waardeverklaring: mag dat nog? (NRVT)

Met de oprichting van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) is er een centraal register van deskundige eìn onafhankelijke vastgoedtaxateurs, waarbij een grote professionaliseringsslag van het taxatievak is gemaakt.

Zo levert een geregistreerde taxateur (Register-Taxateur) een professionele taxatiedienst en geen taxatieverklaring, waardeverklaring of een verkort taxatierapport.

De professionele taxatiedienst is als volgt gedefinieerd in de Algemene gedrags en beroepsregels van het NRVT: ‘het door een geregistreerd taxateur schatten van en schriftelijk rapporteren over de waarde van vastgoedobjecten, zodanig dat aan de schatting en rapportering in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen kan worden ontleend.’

Een professionele taxatiedienst moet daarbij voldoen aan de vereisten die zijn vastgesteld in de Kamerreglementen van het NRVT. Dit betekent onder meer, dat een Register-Taxateur altijd zorgvuldig onderzoek moet doen en dat hij zijn bevindingen in een taxatierapport moet vastleggen. Het afgeven van alleen een waardeoordeel door de Register-Taxateur in de vorm van een waardeverklaring, zonder goed onderzoek en onderbouwing is dus niet meer mogelijk.

Een taxatieverklaring, waardeverklaring of een verkort taxatierapport kan en mag de Register-Taxateur zodoende niet meer verzorgen. Aan zijn rapport wordt immers ook in het economische en maatschappelijk verkeer vertrouwen ontleend.

Wat valt niet onder professionele taxatiedienst?

Onder professionele taxatiedienst vallen niet de werkzaamheden die door een makelaar worden uitgevoerd. Bijvoorbeeld in het kader van het verwerven van een verkoop- of verhuuropdracht.

Wanneer u als Register-Taxateur in dit kader een oordeel over de waarde van het onroerend goed moet geven, dan bent u verplicht ervoor te zorgen dat voor eenieder duidelijk is, dat uw oordeel deel uitmaakt van (het verwerven van) een makelaarsdienst. En dat er dus geen sprake is van een professionele taxatiedienst. Een dergelijk oordeel voldoet immers niet aan de vereisten die gesteld worden aan een professionele taxatiedienst.

Bron: NRVT

,

Is de shortlist voor taxateurs in strijd met de vrije mededinging?

Bijna iedere taxateur is het wel eens overkomen: het mislopen van een taxatieopdracht. Niet omdat de klant geen vertrouwen heeft in de taxateur.

Nee, de reden is – hoewel eenvoudig – heel frustrerend: de taxateur komt niet voor op de shortlist van de betreffende bank. Maar waarom hanteren de banken eigenlijk een shortlist? Doen ze dat echt omdat ze dan – zoals ze aangeven – controle hebben op de kwaliteit van de aangeleverde taxaties? Dan wordt het tijd dat die banken oog krijgen voor de realiteit anno 2016.

Sinds de oprichting van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zou de inschrijving in dat register mijns inziens het uitgangspunt moeten zijn voor het verkrijgen van een taxatieopdracht. Echter: banken houden zich verbeten vast aan de lijstjes met taxateurs waarmee zij goede ervaringen hebben opgedaan. Ik vraag me af of dat niet in strijd is met de vrije mededing.

Niet alleen gekwalificeerde en bekwame taxateurs, maar ook opdrachtgevers worden door deze werkwijze benadeeld. De gekwalificeerde taxateur loopt taxatieopdrachten mis en opdrachtgevers hebben een beperkte keuze uit taxateurs. Er is op zijn minst sprake van belemmering van vrije en juiste prijsvorming.

NRVT
Je vraagt je dan ook af waarom we gezamenlijk het NRVT hebben opgetuigd met werkkamers voor alle disciplines en met daarbij behorende reglementen. Daarin staan duidelijke richtlijnen, waaraan niet alleen een taxatie maar ook de taxateur voor een bepaalde taxatieopdracht moet voldoen.

Op de site van het NRVT staat onder het kopje ‘Opdrachtgevers zakelijk’: ‘[Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)] is de garantie voor de opdrachtgever dat hij een integere en deskundige vastgoedtaxateur inschakelt: een Register-Taxateur (RT). Een Register-Taxateur handelt in het publieke belang, werkt volgens internationale richtlijnen EVS/IVS en erkende gedrags- en beroepsregels. De Register-Taxateur onderwerpt zich aan het doorlopend toezicht en het centrale tuchtrecht van het NRVT. […] De Register-Taxateur is van onbesproken gedrag, beschikt over een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) en houdt zich aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Deze regels zijn onder meer gebaseerd op de aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants’.

Het waren toch DNB en de AFM die hebben aangedrongen op zelfregulering? Banken waren bij dat proces betrokken en hebben mede hun visie gegeven op de eisen waaraan een taxateur en een bedrijfsmatige taxatie moeten voldoen.

En wat zien we nu? Bij het inschakelen van taxateurs worden door diezelfde banken alle aanbevelingen, richtlijnen etc. die – onder leiding van prof. dr. A.C. Hordijk MRICS – uiteindelijk geleid hebben tot het NRVT, voor een groot deel genegeerd. Nog meer verbazing wekt nadere bestudering van de lijst met namen van de stemgerechtigde leden van de centrale raad van het NRVT. Op die indrukwekkende lijst staat namelijk een vertegenwoordiger van de Nederlandse Vereniging van Banken!

Wanneer zal ook bij de betrokken banken het besef doordringen dat inschrijving van taxateurs in de werkkamer voor bepaalde specifieke taxaties van het NRVT voldoende waarborg zou moeten zijn voor de kwaliteit van de taxateur? Hopelijk is dat een kwestie van nog even geduld hebben – met de nadruk op ‘even’.

Louis Huijts REV RT is voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed VBO Makelaar


Dit was een artikel geschreven door Vastgoedjournaal

, ,

Succesvol Nieuwjaar! – Bedrijfspand Taxatie

Taxateur Zakelijk Vastgoed wenst al haar klanten, relaties en betrokken taxateurs een succesvol nieuwjaar vol mooie en nieuwe uitdagingen.

Ook in 2016 proberen wij iedereen weer van dienst met betrekking tot bedrijfspand taxaties.

Taxateur Zakelijk Vastgoed is gespecialiseerd in alle bedrijfspand & commercieel vastgoed taxaties. Denk bijvoorbeeld aan kantoorpand taxaties, winkelpand taxaties, bedrijfshal taxaties, fabriekspand taxaties, agrarische taxaties, horecapand taxaties, ziekenhuis taxaties, schoolgebouw taxaties, restaurant taxaties, hotelpand taxaties enzovoort.

Wij wensen al onze relaties een goed nieuwjaar.


Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte voor een bedrijfspand taxatie rapport op maat op te stellen. De Bedrijfspand Taxaties Tool is geheel vrijblijvend.