Berichten

JLL: ‘Kantorenmarkt zal herstellen’

De kantorenmarkt kreeg het in het derde kwartaal van 2020 zwaar te verduren. Thuiswerken en economische malaise zorgden voor een flinke vraagafname. Is dit het einde van het kantoor? Zeker niet, voorspelt JLL Nederland. De markt zal bijtrekken. Wel treedt een polarisatie-effect op: toppanden op toplocaties hebben de toekomst, kwalitatief laagwaardigere kantoren zullen het lastiger krijgen.

Begin dit jaar was de kantooropname in Nederland ongekend hoog. De coronacrisis bracht daar verandering in. Door het thuiswerken en tegenvallende economische resultaten daalde de vraag naar kantoren gestaag. Op dit moment ligt het totale opnamevolume 19 procent lager dan in de eerste drie kwartalen van 2019, zo blijkt uit het laatste kwartaalrapport van de kantorenmarkt van JLL. De leegstand groeide licht, naar 8,1 procent. Een toenemend aantal kantoorgebruikers zet zijn vierkante meters in onderhuur.

Niet het einde van het fysieke kantoor
Zal deze trend doorzetten? Is dit het einde van het fysieke kantoor? Nee, verwacht JLL. Ervaringen uit voorgaande crises wijzen naar herstel. De vastgoedadviseur onderzocht in Deel 1 van zijn nieuwe onderzoeksrapportenreeks ‘Kantoren verloren?’ hoe het vastgoedsegment zich tijdens en na de internetbubbelcrisis en de kredietcrisis ontwikkelde. Deze crises zijn niet één-op-één vergelijkbaar, maar de kantorenmarkt maakte tijdens beide perioden een vergelijkbare ontwikkeling door. In het begin daalde de vraag naar werkplekken gestaag, om daarna weer snel op te krabbelen. Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland: ‘Je ziet altijd een harmonicaeffect. De vraag naar kantoorruimte zal bijtrekken.’

Gezonde kantorenmarkt met lage leegstand
De Nederlandse kantorenmarkt stond er begin 2020 een stuk sterker voor dan bij het begin van de vorige crises. De afgelopen jaren was Nederland, en in het bijzonder Amsterdam, vanuit beleggersperspectief één van de best presterende markten van Europa. De leegstand daalde naar historisch lage niveaus, de vraag naar kantorenvastgoed bleef hoog. Bertens: ‘We hebben één van de gezondste kantorenmarkten van Europa. De markt is zeer transparant dus beleggen is hier relatief makkelijk en risicovrij. Het overschot van verouderde panden op B-locaties is sinds de vorige crisis afgebouwd, met lage leegstand tot gevolg.’

Het thuiswerken is naar verwachting geen permanente omslag. Olaf Vogelaar, Head of Markets bij JLL Nederland: ‘Tijdens de eerste coronagolf reageerden werknemers enthousiast op het thuiswerken. Ze waardeerden de flexibiliteit en vrijheid. Inmiddels is dat omgeslagen. Het mooie weer is voorbij, de sleur zit er in. Mensen missen hun collega’s. Werknemers geven dus aan weer naar kantoor te willen.’

Het kwalitatief verbeteren van het Nederlandse kantooraanbod zal doorzetten, verwacht JLL. Bedrijven stellen steeds hogere locatie- en pandeisen. ‘De vraag naar kantoorruimte is in principe economisch gedreven’, legt Vogelaar uit. ‘Maar economische prestaties zijn niet los te koppelen van een fijne werkplek. Een goede werkplek bieden is steeds belangrijker bij het vinden van talent.

Nu het animo voor thuiswerken onder werknemers afneemt, wordt een prettige en kwalitatief hoogwaardige kantooromgeving op een goed bereikbare locatie dus weer van groot belang.’

Bron: Vastgoedmarkt.nl

/door

Bedrijven huren 2,5 miljoen m² te veel kantoorruimte

Slecht nieuws voor kantooreigenaren en bedrijfsmakelaars. Nederlandse bedrijven zijn veel te ruim gehuisvest. Een groot deel van de verhuurde kantoren in Nederland staat leeg. Zelfs met piekdrukte wordt gemiddeld één van de drie werkplekken niet gebruikt door een medewerker. Bedrijven huren hierdoor in totaal 2,5 miljoen m² te veel aan kantoorruimte. Hoewel dit vanuit economisch perspectief een slechte zaak is, geldt dit nog sterker vanuit maatschappelijk en duurzaamheidsperspectief. Dit blijkt uit het kantorenmarktrapport van vastgoedadviseur Colliers International.

Bij veel bedrijven wordt vooral gekeken naar het aantal voltijdmedewerkers om te bepalen hoe groot een kantoor moet zijn. Dit geeft een vertekend beeld, omdat een deel ervan namelijk niet altijd aanwezig is. Tijdens de drukste periode in de week is gemiddeld 68% van de werkplekken bezet. Landelijk leidt dat tot bijna 2,5 miljoen vierkante meter overtollige kantoorruimte. Geen enkel ander productiemiddel van een organisatie kan rendabel zijn met zo’n lage bezettingsgraad.

Harold Coenders, Director Occupier Services bij Colliers: “Bedrijven kunnen het zich niet langer permitteren om zo door te gaan. Als we de bezettingsgraad vergelijken met die van vliegtuigen zijn dit schokkende cijfers. Tijd voor een andere aanpak.”

Optimaliseren helpt verduurzaming
Om de bezettingsgraad te verhogen en kantoorruimte beter in te zetten, zijn nieuwe vormen van flexibiliteit nodig. Een optie is om op basis van piekaanwezigheid kantoorruimte te huren en in de daluren een deel van het kantoor open te stellen voor ZZP’ers, klanten of maatschappelijke instellingen. Zo creëren bedrijven een eigen flex-office.

Een meer ingrijpend alternatief is om medewerkers te laten werken in shifts. Simpelweg het invoeren van een rooster voor continue bezetting levert een directe oplossing. Naast de verdeling van de drukte op kantoor, wordt de gebruiksduur van kantoren verlengd. Deze aanpak helpt ook de drukte op de weg en het spoor tijdens de spits te verminderen.

Door het afstoten van overtollige kantoorruimte kunnen bedrijven een forse bijdragen leveren aan de verlaging van de CO2-uitstoot. Er passen meer bedrijven in één kantoorgebouw, het half lege kantoor hoeft niet langer meer verwarmd of gekoeld te worden en er zijn uiteindelijk minder nieuwe kantoren nodig.

Geen structurele leegstand
Minder vraag naar kantoorruimte kan leiden tot een kortstondige oplopende leegstand. In de grote steden waar de meeste van deze leegstand zal ontstaan, is de strijd om de ruimte zo groot dat alternatieve invulling door woonruimte, hotel of logistieke hotspot vrij snel is te realiseren. Zo leidt deze optimalisatieslag niet tot een structureel hogere kantorenleegstand.

Bron: Vastgoed Journaal 

/door
,

Huurgroei op beste winkellocaties

Na jaren van kommer en kwel, waarin spraakmakende faillissementen dagenlang de voorpagina’s domineerden, gaat het weer stukken beter in Nederland winkelland. De stemming onder consumenten is positief en dat uit zich onder andere in stijgende omzetcijfers van veel winkeliers.

Dat blijkt uit de nieuwe Real Estate Strategic Outlook voor Nederland van Deutsche Asset Management. De internationale ketens springen in op de toenemende koopbereidheid en zoeken nu ook hun heil in de middelgrote steden in plaats van uitsluitend te blijven hangen in de Randstad.

Deustche AM voorziet dan ook een huurgroei op de beste winkellocaties. Rendementen zullen die van andere West-Europese landen de komende vijf jaar ‘ver achter zich laten’.

De logistieke vastgoedmarkt wint ondertussen terrein. De vraag naar moderne distributiecentra is groot en de leegstand neemt daardoor af. Er wordt mede vanwege de lage rente steeds meer ontwikkeld en gebouwd op risico. Dit heeft ook gevolgen voor de huurgroei. Toch denkt Deutsche AM dat de huurgroei van het topsegment bovengemiddeld zal zijn omdat het aanbod krap is. Vooral in Amsterdam, dat kampt met een hardnekkig gebrek aan ruimte en waar het online shoppen in rap tempo toeneemt, zijn de huurgroeivooruitzichten voor beleggers in logistiek vastgoed goed.

Ook de kantorenmarkt zit in de lift. In Amsterdam neemt de leegstand snel af en is er de afgelopen jaren nauwelijks bijgebouwd. Ook nu zitten er weinig nieuwe kantoren in de pijplijn. Daarbij moet wel gezegd worden dat de daling in aanbod vooral komt omdat er veel oudere kantoren zijn onttrokken aan de voorraad om te worden omgetoverd tot hotels en woningen. Dus als die trend stopt dan zal de kantorenleegstand weer oplopen. Dit geldt natuurlijk niet voor locaties die erg populair zijn.

Studentenhuisvesting en zorgvastgoed zijn in trek bij beleggers, de rendementen liggen over het algemeen hoger dan in andere vastgoedbeleggingssegmenten.

Bron: Vastgoed Markt &  Real Estate Strategic Outlook

/door
, , ,

Catella: hoogste huurgroei kantoren in Amsterdam

Amsterdam is met Oslo en Berlijn de meest aantrekkelijke kantorenmarkt van Europa om in te investeren.

Tot en met 2020 kunnen kantooreigenaren in de Nederlandse hoofdstad rekenen op een jaarlijkse huurgroei van bijna 10 procent.

Dat blijkt uit op 21 juni gepubliceerd onderzoek van Catella Real Estate. De Duitse belegger uit München noemt de kantoren van Amsterdam en Oslo de beste Europa beleggingsmarkt vanwege de hoogste verwachte huurgroei en het relatief lage risico. Beleggers in Berlijn lopen vanwege de grootte van de markt en de vele nieuwbouw iets meer risico, maar kunnen tot en met 2020 rekenen op een gemiddelde jaarlijkse huurgroei van 4,6 procent.

Het hoogste risico lopen kantoorbeleggers in Dublin, Moskou, Barcelona en Madrid. Dat levert dan weer wel een totaalrendement op van 15,8 procent in Dublin en zelfs 18,7 procent in Madrid. Kantoren in München, Stockholm, Berlijn en Hamburg hebben de grootste waardegroei achter de rug met yields die Catella heeft zien dalen tot 3 à 3,5 procent. In Amsterdam is het aanvangsrendement voor topkantoren tussen het eerste kwartaal van 2016 en dat van 2017 met 70 basispunten gedaald naar 4,1 procent.

In het eerste kwartaal werd in Amsterdam voor 435 miljoen euro in kantoren belegd. De gemiddelde leegstand bedraagt er 13,4 procent. In Rotterdam daalde het aanvangsrendement voor de beste kantoren met 38 basispunten naar 5,12 procent. Het beleggingsvolume bedroeg 230 miljoen in het eerste kwartaal, de leegstand 16,5 procent. Rotterdam kan een huurgroei tot en met 2020 van 4,75 procent per jaar verwachten.

/door

Investeringen in V&D vastgoed verdienen zich terug

De investeringen die vastgoedeigenaren in hun voormalige V&D-panden moeten doen, zullen zich dubbel en dwars terugverdienen.

De komst van Hudson’s Bay leidt tot zekere huurinkomsten, hogere vastgoedwaarden en gezondere winkelgebieden. Dat zegt Jeroen Lokerse, managing partner van Cushman & Wakefield, in reactie op het besluit van het Canadese Hudson’s Bay Capital (HBC) zich met minstens twintig warenhuizen in Nederland te vestigen. Lokerse, die nauw betrokken was bij de onderhandeling tussen V&D, de vastgoedeigenaren en potentiële nieuwe huurders, spreekt van een positief signaal voor de Nederlandse retail. ‘Wij waren overtuigd dat er plaats is voor een grote warenhuisketen. De komst van HBC bewijst dat een echt grote retailer vertrouwen heeft in onze binnensteden.’

HBC geeft de binnensteden volgens hem een enorme kwaliteitsimpuls. ‘Hudson’s Bay heeft de kwaliteit van Bijenkorf maar tegen veel vriendelijker prijzen. HBC is een heel professionele partij met hoge standaarden. Om een goede marktentree te maken, moeten ze alles op orde hebben. Ze eisen tiptop panden, introduceren goede en voor ons nieuwe merken en hebben een optimale online en offline strategie.’ Naar verluidt heeft HBC voor tien tot twaalf van de twintig panden al harde huurovereenkomsten gesloten.

Het exacte aantal wil Lokerse niet noemen, zonder dat genoemde aantal en de genoemde steden overigens te betwisten. Dat de verhuurders het leeuwendeel van de benodigde 300 miljoen euro investeringen in de gebouwen moeten ophoesten, vindt Lokerse niet vreemd. ‘De eigenaren hebben een rationele keuze gemaakt. Ze hebben nu de kans om de panden op een hoog niveau te brengen voor minstens twintig jaar. De benodigde investeringen en gederfde huurinkomsten tijdens de verbouwingsperiode doen pijn. Maar dat kapitaal komt terug in cashflow van de langdurige huurcontracten en in een hogere waarde van het vastgoed. Ook de gebouwen erom heen zullen in waarde stijgen.’

Over de inhoud van de huurcontracten, de verdiscontering van de vastgoedinvesteringen en de renovatieplannen kan hij weinig zeggen. ‘De eigenaren krijgen zekerheden van Hudson’s Bay in de vorm van huurcontracten van meer dan tien jaar. De panden zullen zeer grondig worden verbouwd, het ene meer dan het ander.’ De komst van HBC bewijst volgens de C&W-topman de veerkracht van de Nederlandse retailmarkt. ‘In korte tijd is er zoveel dynamiek op gang gekomen. Naast HBC zijn veel panden al deels verhuurd aan populaire en innovatieve retailers, voor andere panden bestaan transformatieplannen.’

Als vastgoedpartijen en overheden voorzien in de consumentenvraag, is de toekomst van de binnenstad veilig, betoogt Lokerse. ‘Er staat de markt nog grote veranderingen te wachten, sommige ongetwijfeld pijnlijk. Maar concurrentie is gezond. Door zijn marktdominantie is een keten als Blokker een beetje ingeslapen. Nu gaan ze zich radicaal vernieuwen en proberen zij zich weer optimaal te positioneren voor de toekomst. De reactie op het V&D-bankroet geeft me vertrouwen dat de markt er sterker uitkomt. Dit is wat de consument in beweging heeft gezet. Het draait niet om retail. Wat de consument wil zijn levendige binnensteden, of het nu om spannende winkels, horeca, dienstverlening of vergaderplekken zijn.’

Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte op maat op te stellen. De Taxatie Tool is geheel vrijblijvend.
/door

Minister Kamp: veel winkelmeters uit markt halen

Het overschot aan winkelruimte moet uit de markt worden gehaald. Daartoe gaat minister Kamp dit jaar concrete afspraken maken. Woningen in lege winkels is een optie.

Om leegstand in de winkelstraat tegen te gaan, heeft minister Henk Kamp van Economische Zaken op 12 mei aanvullende afspraken met winkeliers, vastgoedeigenaren en overheden binnen de gezamenlijke Retailagenda. De intensivering van de Retailagenda is nodig na recente faillissementen van grote winkelketens, waardoor de markt voor winkelpanden extra onder druk staat. Om de problemen aan te pakken, gaat een landelijk team komend jaar samen met gemeenten in kaart brengen hoe en waar er vierkante meters uit de markt kunnen worden genomen. Ook worden uitbreidingsplannen kritisch tegen het licht gehouden.

Kamp stelt dat de faillissementen van grote winkelketens iedereen heeft geraakt. ‘De retail zorgt in Nederland niet alleen voor een omzet van 99 miljard euro en werkgelegenheid voor ruim 781.000 mensen, de sector is ook een van de levensaders van onze dorpskernen en binnensteden. Terwijl in afgelopen jaren de omzet van kledingwinkels, elektronicazaken en de meubelboulevards per saldo afnam en nu 9 procent van de winkelruimte leeg staat, is het totale vloeroppervlakte gestegen met 11 procent.’

Met alle betrokken partijen werkt Kamp ruim een jaar intensief en met resultaat samen om winkelgebieden te versterken, zegt hij. ‘Alleen neemt na recente grote faillissementen de druk op de markt voor winkelruimtes flink toe met extra leegstand als gevolg. Daarom nemen we nu aanvullende maatregelen, zodat we in komende jaren versneld kunnen komen van veel vierkante meters in kwantiteit naar minder vierkante meters van kwaliteit. Onze winkeliers verdienen aantrekkelijke winkelcentra en binnensteden om in te ondernemen, zodat consumenten er graag blijven komen voor hun aankopen.’

Zo wil hij het makkelijker maken om woningen in overbodige winkelpanden mogelijk te maken. Hij heeft op 12 mei ook 53 nieuwe retaildeals gesloten. In november 2015 werden de eerste 31 van deze deals getekend. Hierin versterken gemeenten en regio’s hun winkelgebieden in nauw overleg met winkeliers, horeca, vastgoedondernemers, culturele instellingen en bewoners. Ook wordt vastgelegd op welke locaties winkels kansrijk zijn en op welke locaties niet. Voor winkelbedrijven is duidelijkheid hierover van belang om te besluiten of zij zich wel of niet willen vestigen in een stad.

Bron: De Vastgoedmarkt.

/door

Kantoorruimte in kaart – kantorenloods

De leegstandskaart van Amsterdam wordt voortaan digitaal uitgebracht en maandelijks bijgewerkt in plaats van jaarlijks.

Op de kaart zijn kantoren te vinden van minimaal 1.000 m2, die voor minstens 50 procent leegstaan en in aanmerking komen voor transformatie naar een nieuwe bestemming. Amsterdam kampt met een groeiende gedeeltelijke leegstand.

De kantorenloods van Amsterdam, Gyula Öry, maakte dit bekend op een presentatiebijeenkomst in Amsterdam Nieuw West. ‘Naast de leegstandskaart voor kantoren komt er binnenkort ook een transformatiekaart waar alle gebouwen van Amsterdam op komen te staan die voor transformatie in aanmerking komen. Dus niet alleen kantoren, maar ook andere panden zoals scholen en kerken. Via amsterdam.nl/transformatie zijn straks beide kaarten te bereiken’, zegt Öry die blij is dat de leegstand van kantoren weer aan het dalen is, zoals de Amsterdamse wethouder Wonen en Bouwen Laurens Ivens begin april bekend maakte.

Öry duidt dat nu met wat meer cijfers. ‘Een daling van 15 procent betekent dat in een jaar tijd 200.000 m2 kantoorruimte in Amsterdam een nieuwe bestemming heeft gekregen. Het aantal leegstaande m2 daalde van 1,3 miljoen naar 1,1 miljoen. Het meetpunt was 1 januari 2016. We zien nu wat meer gedeeltelijke leegstand. Je moet dan denken aan grote bedrijven die vertrekken en meteen een groot pand achterlaten. Dat wordt dan soms gedeeltelijk opgevuld door kleinere bedrijven die maar 1 etage huren.’

Voor een deel komt de daling van de leegstand door de aantrekkende economie, maar transformatie van kantoren naar een andere functie speelde een nog grotere rol. Zo veranderden kantoren in woningen, hotels en andere bestemmingen. De gemeente Amsterdam heeft de afgelopen jaren prioriteit gemaakt van de transformatie van kantoren.

Vastgoedadviseur Jeroen Jansen van Van Gool Elburg signaleerde in een paneldiscussie nog verschillende andere trends in het gebruik van kantoren. ‘Het zogenaamde nieuwe werken is eigenlijk helemaal niet nieuw meer. Het is in sommige opzichten zelfs achterhaald. Dat geldt zeker voor de grote hoofdkantoren in het centrum van de stad. Mensen willen niet meer thuiswerken, maar juist op het hoofdkantoor zijn waar de actie plaats vindt en waar de beslissingen worden genomen. Daarnaast komen we nu weer meer in een tijd waarbij de werkgever zijn best doet om het zijn medewerkers naar de zin te maken.’

‘Vooral werknemers met een schaarse expertise als informatietechnologie worden in de watten gelegd. Een prettige kantoorruimte wordt munitie in the war for talent. Een bureau met een computer is dan natuurlijk niet genoeg. Denk aan comfortabele zitjes om bilateraal te overleggen, een mooi restaurant of zelfs sportfaciliteiten. Hoe gekker je het maakt, hoe meer vierkante meters je nodig hebt. Ik verwacht dat dit de komende jaren flink zal toenemen’, aldus Jansen.

www.vastgoedmarkt.nl

www.kantorenloods.nl

/door
, ,

In Amsterdam meer vastgoed kantoorpanden getransformeerd

Amsterdam heeft in 2015 meer dan 150.000 m2 aan kantoorruimte getransformeerd naar woningen, hotels en andere vormen van vastgoed.

Dat schrijft het stadsbestuur in een publicatie op de eigen website. Dankzij de verschillende transformaties is de leegstand in Amsterdam met ruim 15 procent gedaald. Het ging om 79 panden waarvan de transformatie vorig jaar is begonnen. Daarvan krijgen 48 panden een woonbestemming, dertien gebouwen worden een hotel, elf panden krijgen een bedrijfsmatige functie, vier worden een creatieve broedplaats en drie panden krijgen een onderwijsfunctie. Vorig jaar is al 40.000 m2 getransformeerd naar woningen en 60.000 m2 naar hotels, aldus Amsterdam.

De vraag naar lege kantoorruimte trekt fors aan. Dit jaar zakt de leegstand voor het eerst sinds jaren tot onder de 1 miljoen vierkante meter, door slim hergebruik van de ongebruikte ruimte.

Dat staat in een jaaroverzicht dat wethouder Laurens Ivens vandaag presenteert. Ook meldt de woonwethouder dat de totale leegstand is gedaald tot 15 procent van het kantorenbestand. Dit staat gelijk aan 140 voetbalvelden die momenteel ongebruikt zijn, terwijl de prijzen voor woon- en winkelruimte in de stad tot recordhoogte zijn gestegen. En dat steekt, vindt Ivens. ,,Veel mensen zijn alle leegstaande kantoren een doorn in het oog. We hebben afgelopen jaar meer dan 8300 woningen in aanbouw genomen maar de grond raakt een keer op. We willen Amsterdam toegankelijk houden voor iedereen om in te wonen. Daarom hebben we de transformaties flink geïntensiveerd om bestaande bouw een nieuwe functie te geven.”

Infographic-2015-kantoorleegstand-amsterdam-tranformatie

Verstandig
Kantoormarkt onderzoeker Sven Bertens van JLL vindt het beleid van Amsterdam verstandig, want de vraag naar werkplekken zal nooit meer zo hoog zijn als tien jaar geleden. ,,Vroeger had iedereen een eigen kamer, tegenwoordig werken medewerkers liever op een open kantoorvloer. Ook wordt er meer thuisgewerkt en delen collega’s vaak een bureau via een systeem met flexplekken. Allemaal redenen waardoor het gemiddelde aantal vierkante meters per werknemer al jaren daalt’’, legt Bertens uit. ,,Kantoren kunnen hierdoor kleiner.’’ Door de samenwerking die het stadsbestuur in 2012 is aangegaan met de vastgoedmarkt, is transformatie nu in zwang geraakt als alternatief voor leegstand. ,,Lang is onder pandeigenaren gehoopt dat de huurders ooit weer terug zouden komen. Maar door het Kantoorconvenant en een verbod op nieuwbouw kwam transformatie steeds nadrukkelijker naar voren als alternatief.’’

Dit jaar verwacht Ivens 1250 nieuwe woningen te kunnen realiseren in lege kantoorflats, waardoor het totale aantal lege vierkante meters voor het eerst sinds 2009 dede wethouder zegt net zo lang door te willen gaan met de transformatieprojecten todat een leegstandspercentage van ongeveer 6 procent is ontstaan.

Woningen
Het aantal woningen dat is getransformeerd vanuit kantoorruimte in 2015 ligt momenteel op 827. Dit zijn studentenwoningen, maar ook particuliere woningen en huisvesting voor statushouders. De woningen zijn niet alleen gerealiseerd door verbouwingen en tijdelijke transformaties, maar ook door sloop en nieuwbouw. Amsterdam noteert per 1 januari een kantoorleegstand van 1,1 miljoen vierkante meter. Dankzij de transformatieprojecten voorziet Amsterdam een daling van de leegstand naar 900.000 m2 in 2017 en 700.000 m2 in 2018.

Bronnen: www.telegraaf.nl, Vastgoedmarkt & Gemeente Amsterdam

/door

Verlaging parkeertarieven tegen winkelleegstand

De winkelleegstand liep in de afgelopen jaren op tot een recordhoogte van 7,4 procent. In sommige gemeenten is de winkelleegstand zelfs meer dan 20 procent. Door de huidige faillissementen en bedrijfssluitingen loopt dit aandeel nog verder op.

Detailhandel Nederland trekt daarom aan de bel. De winkeliers roepen gemeenten op in actie te komen door het detailhandelsklimaat te verbeteren en leegstand te bestrijden. Een concrete maatregel die alle gemeenten per direct kunnen nemen is het verlagen van de parkeertarieven.

Leegstaande panden tasten de aantrekkingskracht van binnensteden en winkelgebieden ernstig aan. Detailhandel Nederland vraagt daarom in een open brief aan gemeenten actie te ondernemen om de verloedering van binnensteden een halt toe te roepen. Voorzitter Guido van Woerkom: “Gemeenten spelen een sleutelrol bij het vestigingsklimaat in de winkelcentra. Om spooksteden te voorkomen moeten zij maatregelen nemen. Een maatregel die alle gemeenten eenvoudig kunnen nemen is het verlagen van de parkeertarieven. Daarnaast kunnen ze actie ondernemen door het terugdringen van het aantal leegstaande winkelpanden en het verlichten van lokale lasten en regelgeving.”

De winkelleegstand liep in de afgelopen jaren op tot een recordhoogte van 7,4 procent. In sommige gemeenten (zoals Heerlen, Assen en Weert) is de winkelleegstand zelfs rond de 20 procent. Door de huidige faillissementen en bedrijfssluitingen loopt dit aandeel nog verder op. Bovendien zijn er in veel gemeenten nog plannen om het winkelareaal fors uit te breiden. Naar verwachting komt er in de komende jaren 1,2 miljoen m2 winkelruimte bij.

“De gemeenten moeten direct aan de slag”, benadrukt van Woerkom. “Het is twee voor twaalf geweest. In de afgelopen jaren maakten gemeenten bewust of onbewust verkeerde keuzen. Neem bijvoorbeeld de gemeente Assen. Daar stegen de parkeertarieven met 45 procent, nam de winkelleegstand toe tot 17,5 procent en als klap op de vuurpijl nam Assen ook nog eens het besluit om een gigantisch outletcentrum buiten de stad te realiseren.”

Op 19 maart is het voor de meeste gemeenten twee jaar geleden dat de gemeenteraadsverkiezingen plaatsvonden. Volgens Detailhandel Nederland is dit een geschikt moment om de balans op te maken. De belangenorganisatie geeft in een open brief handvatten aan gemeenten om haar detailhandelsbeleid aan te passen.

Bron: Detailhandel

/door

Transformatievolume stijgt in 2015 naar recordhoogte

Beschikbare kantoorruimte daalt, nagenoeg stabiel opnamevolume.

Over de gehele breedte is de kantorenmarkt in 2015 krapper geworden. Waar in het verleden additionele vraag bepalend was voor een daling van de beschikbare kantoorruimte, is zichtbaar dat de huidige daling bijna volledig tot stand komt door kantoortransformaties. Door heel het land worden, in meer of mindere mate, kantorenpanden getransformeerd naar (studenten) woningen, hotels, multifunctionele complexen of – zeer recent – noodopvang voor vluchtelingen. Intussen blijft voornamelijk nog sprake van een vervangingsmarkt, waarbij huurders de lagere huren gebruiken om te verhuizen naar hoogwaardigere kantoorruimte. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers vaak nog steeds meer vloeroppervlakte achter dan men opneemt. De effectieve opname blijft derhalve gering.

Dit blijkt uit de nog te publiceren jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Donderdag 4 februari 2016 presenteert Dynamis haar twintigste jaarrapport tijdens het Sprekende Cijfers Symposium op het voormalig vlaggenschip van de Holland-Amerika lijn ‘ss Rotterdam’. Dit jaar staat het thema ‘Nieuwbouw is nodig’ centraal.

Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m² kantoorruimte te huur of te koop in de 24 geanalyseerde regio’s. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In de vier grote steden is de aanboddaling groter dan in de overige regio’s. In die steden ligt het aanbod van kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag, in tegenstelling tot de andere drie grote steden, het aanbod juist is gestegen.

De aanboddaling kent twee belangrijke oorzaken. Waar in het verleden veel kantoren werden toegevoegd door nieuwbouw, blijkt uit de cijfers dat het aantal toevoegingen sterk daalt. In 2012 bestond nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw, nu is dit teruggelopen tot 2%. Het stringente beleid van provincie en gemeenten op nieuwbouw is zodoende duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. De belangrijkste reden van de aanboddaling ligt echter in de sterke toename van het aantal transformaties. Het afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regio’s 720.000 m² kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. De fors toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden, drijft ontwikkelaars en beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen ruim 2,1 miljoen m² kantoorruimte onttrokken aan de markt. Dit kan gezien worden als een goede ontwikkeling, waarmee de marktverhoudingen in een duurzamer evenwicht komen.

Aantoonbare trek naar centrum en hoogwaardige kantoorlocaties

Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m². In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven 1,13 miljoen m². In de vier grote steden wordt 63% van het totale opnamevolume opgenomen. Noemenswaardig is de opnamestijging in Rotterdam van bijna 60% ten opzichte van vorig jaar.

Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorgebruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaarvervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden. Voorts is zichtbaar dat meerdere vestigingen worden samengevoegd tot één vestiging. In beide trends daalt het negatieve effect veelal neer bij de randgemeenten en op monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te verdwijnen.

Verwachtingen afhankelijk van kwaliteit van het aanbod

De verwachting is dat het aanbod, ingegeven door toekomstige transformaties, verder zal dalen. Door de geraamde economische groei zal de vraag naar kantoorruimte ook langzaamaan weer toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal faillissementen daalt en intussen onder het niveau van vóór 2008 ligt. Voorts neemt ook het aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige gehuurde vloeroppervlakte. De potentiële opnamegroei zal dan ook als eerste merkbaar zijn bij de opnames van kleinere kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel regio’s is de stijging van dergelijke metrages al zichtbaar, opvallend is dat uit de cijfers blijkt dat in de Randstad dit opnamecijfer achter lijkt te blijven. De verklaring hiervan lijkt simpelweg te liggen in de sterke toename van het aanbod van flexibele kantoorruimte in business centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimte komt derhalve in dergelijke centers terecht.

Voor de toekomstige opnameniveaus zal steeds meer de kwaliteit van het aanbod doorslaggevend zijn. Nu al is zichtbaar dat in enkele regio’s en deelgebieden de kwaliteit van de aangeboden panden verouderd en de locatie onvoldoende aansluit bij de vraag. Een deel van het aanbod kan zodoende niet concurreren met de huidige huisvesting van veel huurders. De verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende jaren zullen veranderen.

Bron:

www.dynamis.nl

/door