Berichten

‘MARKTVERSTORENDE ASPECTEN IN TAXATIEWERELD MOETEN AANGEPAKT WORDEN’

Een taxatieopdracht mislopen omdat je niet op het lijstje van de bank staat. Onwenselijk, maar helaas nog altijd de werkelijkheid. VJ sprak hierover met makelaar/taxateur Peter de Gier en Dingena Tromp die deze kwestie en andere marktverstorende aspecten opnieuw aan de kaak willen stellen.

Lees ook de colum van Hans van der Ploeg, directeur bij VBO, die ingaat op de vraag: ‘Taxateur op shortlist van bank, kan die wel onafhankelijk taxeren?’ of lees onze eerdere verhalen over dit onderwerp in ons VJ Dossier over taxatie.

Het bankenlijstje, oftewel een shortlist van banken waar taxateurs op staan die wel of niet mogen taxeren. Volgens makelaar/taxateur Peter de Gier van O&G Bedrijfsmakelaars gaat het hier om een ‘marktverstorende prikkel’. Want waarom beslist de bank hierover? Is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt?

In de praktijk blijkt dit anders te liggen, merkt De Gier. Hij vertelt aan Vastgoedjournaal: “Iedereen keurt het af, maar het komt niet verder dan met een vuist op tafel slaan. En daarom willen wij dit opnieuw hoger op de agenda zetten, want er verandert helaas niets.” Samen met makelaar/taxateur Dingena Tromp van Wooncoach heeft hij een enquête opgesteld om deze manier de mening op te halen bij collega-taxateurs en het probleem verder in kaart te brengen.

Klik hier om de enquête in te vullen.

Gesloten en ondoorzichtig
“Als je niet op het bankenlijstje staat, word je gebeten door de kat en de hond. Aan de ene kant krijg je geen werk van de bank en aan de andere kant mag je opeens voor trouwe opdrachtgevers waar je voorheen wel voor mocht taxeren niet meer werken. En dat terwijl je gewoon aan alle eisen voldoet die de NRVT stelt, wiens taak het is op de beroeps- en gedragsregels te handhaven, dus waarom ben je volgens de bank niet gekwalificeerd?”

Een helder antwoord heeft De Gier hierover nooit gekregen. “Het wordt weggewuifd of je krijgt als antwoord dat banken eigen normen mogen stellen, vanwege Europese regelgeving, maar wat die normen precies zijn kom je niet achter. En dat ondermijnt de onafhankelijkheid en objectiviteit van taxaties, want je krijgt zo een heel gesloten en ondoorzichtig systeem.”

Kleinere taxateurs geraakt
Daarbij worden kleine taxateurs harder geraakt, zegt De Gier: “Ik doe veel taxaties ten behoeve van financiering, maar als ik niet de opdracht mag uitvoeren voor de bank dan vraag ik me af of ik me aan de gestelde eisen van 10 taxaties per jaar van de NRVT kan halen.” Daarbij wordt de marktwerking ondermijnt en drijft dit ook verder de prijzen op. “Uiteindelijk zijn de opdrachtgevers ook de dupe.”

NWWI
Een andere ontwikkeling die taxeren bemoeilijkt, is de werkwijze van validatie-instituut NWWI, vindt Dingena Tromp. Het Nederlands Woning Waarde Instituut, afgekort NWWI is een onafhankelijk, landelijk taxatie-instituut dat geldt als keurmerk voor taxateurs. Het is het enige instituut dat dit soort taxaties kan valideren, de overige instituten (Taxateurs Unie, TVI en iValidatie) maken sinds 2019 onderdeel uit van NWWI. “NWWI heeft op dit moment de monopolypositie en is de enige die taxatierapporten kan valideren. Je bent hier op aangewezen,” voegt Tromp toe.

Om een taxatie gevalideerd te krijgen wordt er gewerkt met een uniform, gestandaardiseerd digitaal proces. En dat terwijl lang niet alle taxaties zo standaard zijn en de ruimte om bijzonderheden of afwijkende waarden is beperkt. Tromp vertelt: “Ik merk zelf en hoor dit ook van collega-taxateurs, dat je tijdens het taxeren van woningen je focust om te zorgen dat het rapport wordt goedgekeurd door NWWI. Maar dat staat haaks op objectief taxeren, want je zou vrijelijk je rapport moeten maken in plaats proberen complexe of afwijkende taxaties in het vaste stramien van NWWI te krijgen Het NWWI gaat op deze manier op de stoel van de taxateur zitten.”

“Daarbij kan je wel een klacht indienen als je rapport is afgekeurd, maar dit heeft een vertragende werking voor je klanten. De huidige protocollen zijn niet toereikend en ook al wijkt je taxatie maar een beetje af, dit levert altijd een discussie op. Uiteindelijk kom je er wel uit met NWWI, want ze staan je goed te woord per telefoon, maar dit schiet het doel voorbij,” aldus Tromp.

Trias Politica
De Gier ziet dit ook zo met het bankenlijstje. Hij vergelijkt het met de Trias Politica, oftewel de scheiding der machten tussen de uitvoerende, wetgevende en juridische macht. “Het ideaalbeeld is een scheiding tussen de opdrachtgever, de taxateur en de ontvangende partij, de bank of een validatie instituut. Maar op verschillende niveaus wordt dit nu vertroebeld, staat het de objectiviteit in de weg en is de balans ver te zoeken.”

Haaks op de markt
Tromp voegt hier tot slot aan toe: “Na de vastgoedcrisis heeft de taxatiebranche alles op alles gezet om de kwaliteit binnen de sector te verhogen en te waarborgen. We zijn nu redelijk op stoom, maar het staat haaks op hoe de markt daarop reageert. De zelfregulering en alles wat de NRVT heeft bereikt, lijkt niet uit te maken voor de banken. Zij trekken nog altijd hun eigen plan en houden er hun eigen lijstje op na. Zij worden hier niet op gecorrigeerd door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) of de Autoriteit Consument & Markt (ACM). De kleinere spelers missen zo hun kans. En dat terwijl de lijst van de NRVT, die alle taxateurs registreert en controleert, leidend zou moeten zijn. En dat zijn circa 6.800 mensen, niet alleen een paar grote kantoren.”

Bron: Vastgoedjournaal

 

,

Voor retailers is wat te halen met discussie over huur’

Primark is niet de enige retailer die zijn huren naar beneden probeert te krijgen. Het streven van de Ierse budgetmodeketen is typerend voor het huidige klimaat in het retailvastgoed.

Dat zegt Frans van Onna, eigenaar van winkelvastgoedadviseur Ambuco. ‘Wat Primark nu doet, zien we op grote schaal gebeuren. Retailers merken allemaal dat er wat te halen valt met discussies over de hoogte van de huur. Wat let ze om het te proberen? Dat doen ze dan ook.’

‘Bij buitenlandse retailers is de eerste aanzet vaak een brief aan eigenaren met de vraag of er 30 procent van de huur af kan. Als het om een winstgevende retailer gaat, is het een spel. Gaat er uiteindelijk 10 procent van de huur af, dan kan de retailer dat mooi in zijn zak steken’, zegt Van Onna.

Opportuun

Volgens Van Onna getuigen die brieven van buitenlandse retailers niet altijd van kennis van de Nederlandse huurprijswetgeving. Maar er zijn situaties waarin discussie over de huur opportuun is. Bij het aflopen van de eerste huurtermijn dient de mogelijkheid van een huurprijsherzieningsprocedure zich aan. ‘Het kan zinvol zijn om één of twee jaar voor die tijd met de verhuurder in gesprek te gaan’, zegt Van Onna.

Ook de van te voren overeengekomen momenten om het contract te beëindigen (break-momenten) bieden aanknopingspunten. Dan ligt weliswaar niet de weg naar een huurprijsherzieningsprocedure open. Maar, zegt Van Onna: ‘Als er in de buurt een pand van vergelijkbare omvang leeg staat, kan de eigenaar van het gehuurde pand wel geneigd zijn om over de huurprijs te onderhandelen.’

Reactie Taxateur Zakelijk Vastgoed

Volgens René Leenstra REV RT RT-VRT van Taxateur Zakelijk Vastgoed doet de winkeleigenaar/ belegger er goed aan om in dergelijke gevallen een bedrijfsmatige taxateur in te schakelen die de markthuurwaarde voor het pand kan bepalen. Daarmee kan veel onnodige discussie tussen huurder en verhuurder worden voorkomen. Met een goed onderbouwd taxatierapport markthuurwaarde zijn de onderhandelingen over de nieuw vast te stellen huurperiode veelal snel en zakelijk af te ronden.

Bron: Vastgoedmarkt

,

Column: Taxateurslijstjes banken onwenselijk en uit de tijd

Iedere taxateur loopt weleens een taxatieopdracht mis. Dat is ‘all in the game’.

Het wordt wat anders als de taxatieopdracht spaak loopt omdat de taxateur niet op het zogenaamde ‘ taxateurslijstje’ van de bank voorkomt.

Dat is onwenselijk en tegen de regels en afspraken die we als sector met elkaar hebben gemaakt. En bovendien vreemd! Want is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt? Zo blijkt het in de praktijk niet altijd te werken.

Brancheorganisatie VBO Makelaar krijgt uit het veld steeds meer signalen dat banken en andere kredietverlenende instellingen met een shortlist werken, of ze werken met interne taxateurs, of ze besteden hun gehele portefeuille – of al hun interne taxateurs – uit aan één groot taxatiebureau. Dit is zeer onwenselijk, banken bewijzen de vastgoedmarkt daarmee geen goede dienst. Ik hoor u al denken; dat roept hij uit concurrentieoverwegingen. Maar dan wil ik u graag toch even meenemen in de overwegingen van de taxatiemarkt.

Voor het gemak scheer ik de interne taxateur even over één kam met de taxateur op het bankenlijstje. Onterecht, de externe taxateur van het ‘lijstje’ zal een veel onafhankelijkere positie hebben. Maar kan dat in de praktijk wel zo werken? Alleen de vraag of een (interne) taxateur onafhankelijk kán zijn, is al zeer onwenselijk. Een taxateur – en bank – moet alle schijn van belangenverstrengeling voorkomen. Een taxateur moet in volledige onafhankelijkheid en zonder morele verplichting tot een taxatiewaarde kunnen komen. Kan dit als de taxateur in dienst is van de bank of afhankelijk is van de plaats op het lijstje en daaraan verbonden taxatieopdrachten?

Belang opdrachtgever
Deze situatie is ook niet in het belang van de opdrachtgever of consument. Het kan zelfs vertragend en/of prijsverhogend werken. De opdrachtgever kiest een taxateur die een taxatierapport opstelt. Deze wordt niet door de bank geaccepteerd; het was immers geen interne taxateur of een taxateur van het ‘lijstje’. De taxatie moet opnieuw, met dubbele kosten voor de opdrachtgever tot gevolg. En vertraging. Dit wekt geen vertrouwen over de taxatie. De bank is partij in de waardebepaling.
Er kan bij alle betrokkenen een verkeerd beeld van afhankelijkheid, morele druk en wantrouwen ontstaan. Dat is niet in het belang van de markt, de taxateur, financiële instellingen én de opdrachtgever/consument. Maar het kan nog erger. Banken die alle taxaties door eigen medewerkers laten verrichten via een zogenaamde interne taxatiedesk met eigen taxateurs voor bedrijfsmatig en agrarisch vastgoed. Is dat de toekomst?

NRVT
Dit druist in tegen elke vorm van onafhankelijkheid en de beroeps- en gedragsregels van het centrale taxateursregister NRVT, waar de AFM en DNB zich hard voor hebben gemaakt. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is nota bene vertegenwoordigd in de Centrale raad. Dit centrale taxateursregister bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register-Taxateur. Als ik de banken een advies mag geven: als u dan toch uit een lijst willen kiezen, dan heeft het NRVT een lijst paraat.

Een column van Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.

hans-van-der-ploeg-vbo

Bron: Vastgoedjournaal

,

Is de shortlist voor taxateurs in strijd met de vrije mededinging?

Bijna iedere taxateur is het wel eens overkomen: het mislopen van een taxatieopdracht. Niet omdat de klant geen vertrouwen heeft in de taxateur.

Nee, de reden is – hoewel eenvoudig – heel frustrerend: de taxateur komt niet voor op de shortlist van de betreffende bank. Maar waarom hanteren de banken eigenlijk een shortlist? Doen ze dat echt omdat ze dan – zoals ze aangeven – controle hebben op de kwaliteit van de aangeleverde taxaties? Dan wordt het tijd dat die banken oog krijgen voor de realiteit anno 2016.

Sinds de oprichting van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT) zou de inschrijving in dat register mijns inziens het uitgangspunt moeten zijn voor het verkrijgen van een taxatieopdracht. Echter: banken houden zich verbeten vast aan de lijstjes met taxateurs waarmee zij goede ervaringen hebben opgedaan. Ik vraag me af of dat niet in strijd is met de vrije mededing.

Niet alleen gekwalificeerde en bekwame taxateurs, maar ook opdrachtgevers worden door deze werkwijze benadeeld. De gekwalificeerde taxateur loopt taxatieopdrachten mis en opdrachtgevers hebben een beperkte keuze uit taxateurs. Er is op zijn minst sprake van belemmering van vrije en juiste prijsvorming.

NRVT
Je vraagt je dan ook af waarom we gezamenlijk het NRVT hebben opgetuigd met werkkamers voor alle disciplines en met daarbij behorende reglementen. Daarin staan duidelijke richtlijnen, waaraan niet alleen een taxatie maar ook de taxateur voor een bepaalde taxatieopdracht moet voldoen.

Op de site van het NRVT staat onder het kopje ‘Opdrachtgevers zakelijk’: ‘[Het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs (NRVT)] is de garantie voor de opdrachtgever dat hij een integere en deskundige vastgoedtaxateur inschakelt: een Register-Taxateur (RT). Een Register-Taxateur handelt in het publieke belang, werkt volgens internationale richtlijnen EVS/IVS en erkende gedrags- en beroepsregels. De Register-Taxateur onderwerpt zich aan het doorlopend toezicht en het centrale tuchtrecht van het NRVT. […] De Register-Taxateur is van onbesproken gedrag, beschikt over een Verklaring Omtrent het Gedrag (VOG) en houdt zich aan de Algemene gedrags- en beroepsregels van het NRVT. Deze regels zijn onder meer gebaseerd op de aanbevelingen van het Platform Taxateurs en Accountants’.

Het waren toch DNB en de AFM die hebben aangedrongen op zelfregulering? Banken waren bij dat proces betrokken en hebben mede hun visie gegeven op de eisen waaraan een taxateur en een bedrijfsmatige taxatie moeten voldoen.

En wat zien we nu? Bij het inschakelen van taxateurs worden door diezelfde banken alle aanbevelingen, richtlijnen etc. die – onder leiding van prof. dr. A.C. Hordijk MRICS – uiteindelijk geleid hebben tot het NRVT, voor een groot deel genegeerd. Nog meer verbazing wekt nadere bestudering van de lijst met namen van de stemgerechtigde leden van de centrale raad van het NRVT. Op die indrukwekkende lijst staat namelijk een vertegenwoordiger van de Nederlandse Vereniging van Banken!

Wanneer zal ook bij de betrokken banken het besef doordringen dat inschrijving van taxateurs in de werkkamer voor bepaalde specifieke taxaties van het NRVT voldoende waarborg zou moeten zijn voor de kwaliteit van de taxateur? Hopelijk is dat een kwestie van nog even geduld hebben – met de nadruk op ‘even’.

Louis Huijts REV RT is voorzitter sectie Bedrijfsmatig Vastgoed VBO Makelaar


Dit was een artikel geschreven door Vastgoedjournaal

,

DTZ: lichte groei commercieel vastgoed investeringen

Het investeringsvolume in Nederlands commercieel vastgoed groeide in 2015 met 3% naar €11,3 miljard, blijkt uit een onderzoek van DTZ Zadelhoff.

Nederlands grootste makelaar-taxateur houdt voor de komende jaren rekening met een ‘dal’.

De lichte groei volgde op een recordgroei in 2014. Toen verdubbelde het investeringsniveau ten opzichte van 2013. Opgeteld werd in de twee voorgaande jaren volgens DTZ Zadelhoff ruim €22 miljard geïnvesteerd in Nederlands commercieel vastgoed. Dat is net zoveel als het totale volume in de vijf jaar daarvoor.

DTZ Zadelhoff constateert dat na de vorige piek in 2007 een diep dal volgde. “Voor de komende jaren is het de vraag of het huidige niveau inderdaad als een inhaalslag kan worden gezien of dat het investeringsvolume op een hoog niveau blijft.” De onderzoekers putten hoop uit het feit dat de markt tegenwoordig gedifferentieerder is. Kantoren waren in 2007 goed voor 65% van de markt, tegen 36% in 2015.  Winkelruimte is goed voor 24%, woningcomplexen voor 22% en bedrijfsruimte voor 14%.

Bron: De Telegraaf


Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfspand & bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag voor een taxatierapport. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte op maat op te stellen. De Taxatie Tool is geheel vrijblijvend.