Berichten

Bedrijven huren 2,5 miljoen m² te veel kantoorruimte

Slecht nieuws voor kantooreigenaren en bedrijfsmakelaars. Nederlandse bedrijven zijn veel te ruim gehuisvest. Een groot deel van de verhuurde kantoren in Nederland staat leeg. Zelfs met piekdrukte wordt gemiddeld één van de drie werkplekken niet gebruikt door een medewerker. Bedrijven huren hierdoor in totaal 2,5 miljoen m² te veel aan kantoorruimte. Hoewel dit vanuit economisch perspectief een slechte zaak is, geldt dit nog sterker vanuit maatschappelijk en duurzaamheidsperspectief. Dit blijkt uit het kantorenmarktrapport van vastgoedadviseur Colliers International.

Bij veel bedrijven wordt vooral gekeken naar het aantal voltijdmedewerkers om te bepalen hoe groot een kantoor moet zijn. Dit geeft een vertekend beeld, omdat een deel ervan namelijk niet altijd aanwezig is. Tijdens de drukste periode in de week is gemiddeld 68% van de werkplekken bezet. Landelijk leidt dat tot bijna 2,5 miljoen vierkante meter overtollige kantoorruimte. Geen enkel ander productiemiddel van een organisatie kan rendabel zijn met zo’n lage bezettingsgraad.

Harold Coenders, Director Occupier Services bij Colliers: “Bedrijven kunnen het zich niet langer permitteren om zo door te gaan. Als we de bezettingsgraad vergelijken met die van vliegtuigen zijn dit schokkende cijfers. Tijd voor een andere aanpak.”

Optimaliseren helpt verduurzaming
Om de bezettingsgraad te verhogen en kantoorruimte beter in te zetten, zijn nieuwe vormen van flexibiliteit nodig. Een optie is om op basis van piekaanwezigheid kantoorruimte te huren en in de daluren een deel van het kantoor open te stellen voor ZZP’ers, klanten of maatschappelijke instellingen. Zo creëren bedrijven een eigen flex-office.

Een meer ingrijpend alternatief is om medewerkers te laten werken in shifts. Simpelweg het invoeren van een rooster voor continue bezetting levert een directe oplossing. Naast de verdeling van de drukte op kantoor, wordt de gebruiksduur van kantoren verlengd. Deze aanpak helpt ook de drukte op de weg en het spoor tijdens de spits te verminderen.

Door het afstoten van overtollige kantoorruimte kunnen bedrijven een forse bijdragen leveren aan de verlaging van de CO2-uitstoot. Er passen meer bedrijven in één kantoorgebouw, het half lege kantoor hoeft niet langer meer verwarmd of gekoeld te worden en er zijn uiteindelijk minder nieuwe kantoren nodig.

Geen structurele leegstand
Minder vraag naar kantoorruimte kan leiden tot een kortstondige oplopende leegstand. In de grote steden waar de meeste van deze leegstand zal ontstaan, is de strijd om de ruimte zo groot dat alternatieve invulling door woonruimte, hotel of logistieke hotspot vrij snel is te realiseren. Zo leidt deze optimalisatieslag niet tot een structureel hogere kantorenleegstand.

Bron: Vastgoed Journaal 

/door
, , ,

Catella: hoogste huurgroei kantoren in Amsterdam

Amsterdam is met Oslo en Berlijn de meest aantrekkelijke kantorenmarkt van Europa om in te investeren.

Tot en met 2020 kunnen kantooreigenaren in de Nederlandse hoofdstad rekenen op een jaarlijkse huurgroei van bijna 10 procent.

Dat blijkt uit op 21 juni gepubliceerd onderzoek van Catella Real Estate. De Duitse belegger uit München noemt de kantoren van Amsterdam en Oslo de beste Europa beleggingsmarkt vanwege de hoogste verwachte huurgroei en het relatief lage risico. Beleggers in Berlijn lopen vanwege de grootte van de markt en de vele nieuwbouw iets meer risico, maar kunnen tot en met 2020 rekenen op een gemiddelde jaarlijkse huurgroei van 4,6 procent.

Het hoogste risico lopen kantoorbeleggers in Dublin, Moskou, Barcelona en Madrid. Dat levert dan weer wel een totaalrendement op van 15,8 procent in Dublin en zelfs 18,7 procent in Madrid. Kantoren in München, Stockholm, Berlijn en Hamburg hebben de grootste waardegroei achter de rug met yields die Catella heeft zien dalen tot 3 à 3,5 procent. In Amsterdam is het aanvangsrendement voor topkantoren tussen het eerste kwartaal van 2016 en dat van 2017 met 70 basispunten gedaald naar 4,1 procent.

In het eerste kwartaal werd in Amsterdam voor 435 miljoen euro in kantoren belegd. De gemiddelde leegstand bedraagt er 13,4 procent. In Rotterdam daalde het aanvangsrendement voor de beste kantoren met 38 basispunten naar 5,12 procent. Het beleggingsvolume bedroeg 230 miljoen in het eerste kwartaal, de leegstand 16,5 procent. Rotterdam kan een huurgroei tot en met 2020 van 4,75 procent per jaar verwachten.

/door

Let op! Kantoren met slecht energielabel mogen vanaf 2023 niet meer worden gebruikt

Kantooreigenaren staan voor een mega-investering in het verduurzamen van kantoren. Vanaf 2023 mag er in Nederland namelijk geen enkel kantoor meer zijn met een energielabel slechter dan label C.

Kantoren met een slechter label (D t/m G) mogen dan zelfs niet meer gebruikt worden. Eigenaren van energieslurpende kantoren moeten hun panden zuiniger maken. Dat is geen probleem, want de investering betaalt zich terug door besparing op energiekosten.

Dat staat in een brief van minister Blok (Wonen en Rijksdienst) aan de Tweede Kamer. Blok kondigt een wettelijke verplichting aan voor eigenaren van kantoren: hun panden moeten minstens label C hebben. Die eis geldt vanaf 2023. De eigenaren hebben dus nog de tijd hun kantoren zuiniger te maken. Voor heel kleine kantoren en monumentale panden geldt nog een uitzondering.

Isolatie
Kantoren met een label D, E of F kunnen zonder bouwkundige ingrepen aangepast worden om label C te halen. Aanpassingen aan installaties (bijv. verlichting) zijn al voldoende. Alleen bij kantoren die nu label G hebben, zijn maatregelen als glas- of dakisolatie nodig.

De maatregel levert vanaf 2023 ruim 8 petajoule energiebesparing per jaar op. De kantooreigenaren moeten hiervoor samen eenmalig €860 miljoen investeren in energiebesparende maatregelen. De terugverdientijd ligt gemiddeld tussen de 3 en 6,5 jaar, maar dat is sterk afhankelijk van het gebouw en de energieprijs.

De verplichting voor (minstens) label C geldt alleen voor kantoren. Wel komt er een onderzoek naar de mogelijkheden in andere gebouwen (winkels, bedrijfsgebouwen, scholen, zorginstellingen, sporthallen, musea etc.).

Betere controle
Alle bedrijven en instellingen die veel energie gebruiken (meer dan 50.000 kWh of meer dan 25.000 m3 gas), zijn nu al verplicht om energiebesparende maatregelen te nemen als de terugverdientijd onder de vijf jaar ligt. De controle daarop door gemeenten en omgevingsdiensten schiet tekort. Het kabinet stelt daarom twintig extra toezichthouders voor de omgevingsdiensten beschikbaar; die zijn sinds deze maand actief. Zij helpen ook bij regionale projecten voor energiebesparing. Betere controle levert in 2023 ruim 16 petajoule besparing op.

Woonhuizen subsidie
Voor energiebesparing in woonhuizen zijn verschillende subsidies en leningen beschikbaar. Eigenaren van koopwoningen kunnen ongeveer 20 procent subsidie krijgen als zij twee of meer isolatiemaatregelen tegelijk nemen (dak, gevel, vloer of glas). Deze regeling is populair: sinds half september zijn al bijna 4.000 aanvragen binnengekomen, voor een totaalbedrag van ruim 11 miljoen euro. Het gemiddelde bedrag per aanvraag is ongeveer 3.000 euro.

Naast subsidie (een gift) is ook een lening mogelijk uit het Nationaal Energiebespaarfonds. Het fonds heeft tot nu toe ruim 53 miljoen aan leningen verstrekt aan ruim 4.200 huiseigenaren en tien verenigingen van eigenaren. In totaal zijn hiermee ruim 8.400 maatregelen genomen. De subsidieregeling voor huurhuizen is halverwege dit jaar aantrekkelijker gemaakt. Aan 900 verhuurders is subsidie verstrekt voor in totaal 90 miljoen euro. De verwachting is dat het aantal aanvragen volgend jaar verder zal stijgen.

Bron: vastgoedjournaal.nl

/0 Reacties/door
, ,

In Amsterdam meer vastgoed kantoorpanden getransformeerd

Amsterdam heeft in 2015 meer dan 150.000 m2 aan kantoorruimte getransformeerd naar woningen, hotels en andere vormen van vastgoed.

Dat schrijft het stadsbestuur in een publicatie op de eigen website. Dankzij de verschillende transformaties is de leegstand in Amsterdam met ruim 15 procent gedaald. Het ging om 79 panden waarvan de transformatie vorig jaar is begonnen. Daarvan krijgen 48 panden een woonbestemming, dertien gebouwen worden een hotel, elf panden krijgen een bedrijfsmatige functie, vier worden een creatieve broedplaats en drie panden krijgen een onderwijsfunctie. Vorig jaar is al 40.000 m2 getransformeerd naar woningen en 60.000 m2 naar hotels, aldus Amsterdam.

De vraag naar lege kantoorruimte trekt fors aan. Dit jaar zakt de leegstand voor het eerst sinds jaren tot onder de 1 miljoen vierkante meter, door slim hergebruik van de ongebruikte ruimte.

Dat staat in een jaaroverzicht dat wethouder Laurens Ivens vandaag presenteert. Ook meldt de woonwethouder dat de totale leegstand is gedaald tot 15 procent van het kantorenbestand. Dit staat gelijk aan 140 voetbalvelden die momenteel ongebruikt zijn, terwijl de prijzen voor woon- en winkelruimte in de stad tot recordhoogte zijn gestegen. En dat steekt, vindt Ivens. ,,Veel mensen zijn alle leegstaande kantoren een doorn in het oog. We hebben afgelopen jaar meer dan 8300 woningen in aanbouw genomen maar de grond raakt een keer op. We willen Amsterdam toegankelijk houden voor iedereen om in te wonen. Daarom hebben we de transformaties flink geïntensiveerd om bestaande bouw een nieuwe functie te geven.”

Infographic-2015-kantoorleegstand-amsterdam-tranformatie

Verstandig
Kantoormarkt onderzoeker Sven Bertens van JLL vindt het beleid van Amsterdam verstandig, want de vraag naar werkplekken zal nooit meer zo hoog zijn als tien jaar geleden. ,,Vroeger had iedereen een eigen kamer, tegenwoordig werken medewerkers liever op een open kantoorvloer. Ook wordt er meer thuisgewerkt en delen collega’s vaak een bureau via een systeem met flexplekken. Allemaal redenen waardoor het gemiddelde aantal vierkante meters per werknemer al jaren daalt’’, legt Bertens uit. ,,Kantoren kunnen hierdoor kleiner.’’ Door de samenwerking die het stadsbestuur in 2012 is aangegaan met de vastgoedmarkt, is transformatie nu in zwang geraakt als alternatief voor leegstand. ,,Lang is onder pandeigenaren gehoopt dat de huurders ooit weer terug zouden komen. Maar door het Kantoorconvenant en een verbod op nieuwbouw kwam transformatie steeds nadrukkelijker naar voren als alternatief.’’

Dit jaar verwacht Ivens 1250 nieuwe woningen te kunnen realiseren in lege kantoorflats, waardoor het totale aantal lege vierkante meters voor het eerst sinds 2009 dede wethouder zegt net zo lang door te willen gaan met de transformatieprojecten todat een leegstandspercentage van ongeveer 6 procent is ontstaan.

Woningen
Het aantal woningen dat is getransformeerd vanuit kantoorruimte in 2015 ligt momenteel op 827. Dit zijn studentenwoningen, maar ook particuliere woningen en huisvesting voor statushouders. De woningen zijn niet alleen gerealiseerd door verbouwingen en tijdelijke transformaties, maar ook door sloop en nieuwbouw. Amsterdam noteert per 1 januari een kantoorleegstand van 1,1 miljoen vierkante meter. Dankzij de transformatieprojecten voorziet Amsterdam een daling van de leegstand naar 900.000 m2 in 2017 en 700.000 m2 in 2018.

Bronnen: www.telegraaf.nl, Vastgoedmarkt & Gemeente Amsterdam

/door

Transformatievolume stijgt in 2015 naar recordhoogte

Beschikbare kantoorruimte daalt, nagenoeg stabiel opnamevolume.

Over de gehele breedte is de kantorenmarkt in 2015 krapper geworden. Waar in het verleden additionele vraag bepalend was voor een daling van de beschikbare kantoorruimte, is zichtbaar dat de huidige daling bijna volledig tot stand komt door kantoortransformaties. Door heel het land worden, in meer of mindere mate, kantorenpanden getransformeerd naar (studenten) woningen, hotels, multifunctionele complexen of – zeer recent – noodopvang voor vluchtelingen. Intussen blijft voornamelijk nog sprake van een vervangingsmarkt, waarbij huurders de lagere huren gebruiken om te verhuizen naar hoogwaardigere kantoorruimte. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers vaak nog steeds meer vloeroppervlakte achter dan men opneemt. De effectieve opname blijft derhalve gering.

Dit blijkt uit de nog te publiceren jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Donderdag 4 februari 2016 presenteert Dynamis haar twintigste jaarrapport tijdens het Sprekende Cijfers Symposium op het voormalig vlaggenschip van de Holland-Amerika lijn ‘ss Rotterdam’. Dit jaar staat het thema ‘Nieuwbouw is nodig’ centraal.

Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m² kantoorruimte te huur of te koop in de 24 geanalyseerde regio’s. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In de vier grote steden is de aanboddaling groter dan in de overige regio’s. In die steden ligt het aanbod van kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag, in tegenstelling tot de andere drie grote steden, het aanbod juist is gestegen.

De aanboddaling kent twee belangrijke oorzaken. Waar in het verleden veel kantoren werden toegevoegd door nieuwbouw, blijkt uit de cijfers dat het aantal toevoegingen sterk daalt. In 2012 bestond nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw, nu is dit teruggelopen tot 2%. Het stringente beleid van provincie en gemeenten op nieuwbouw is zodoende duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. De belangrijkste reden van de aanboddaling ligt echter in de sterke toename van het aantal transformaties. Het afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regio’s 720.000 m² kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. De fors toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden, drijft ontwikkelaars en beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen ruim 2,1 miljoen m² kantoorruimte onttrokken aan de markt. Dit kan gezien worden als een goede ontwikkeling, waarmee de marktverhoudingen in een duurzamer evenwicht komen.

Aantoonbare trek naar centrum en hoogwaardige kantoorlocaties

Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m². In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven 1,13 miljoen m². In de vier grote steden wordt 63% van het totale opnamevolume opgenomen. Noemenswaardig is de opnamestijging in Rotterdam van bijna 60% ten opzichte van vorig jaar.

Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorgebruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaarvervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden. Voorts is zichtbaar dat meerdere vestigingen worden samengevoegd tot één vestiging. In beide trends daalt het negatieve effect veelal neer bij de randgemeenten en op monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te verdwijnen.

Verwachtingen afhankelijk van kwaliteit van het aanbod

De verwachting is dat het aanbod, ingegeven door toekomstige transformaties, verder zal dalen. Door de geraamde economische groei zal de vraag naar kantoorruimte ook langzaamaan weer toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal faillissementen daalt en intussen onder het niveau van vóór 2008 ligt. Voorts neemt ook het aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige gehuurde vloeroppervlakte. De potentiële opnamegroei zal dan ook als eerste merkbaar zijn bij de opnames van kleinere kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel regio’s is de stijging van dergelijke metrages al zichtbaar, opvallend is dat uit de cijfers blijkt dat in de Randstad dit opnamecijfer achter lijkt te blijven. De verklaring hiervan lijkt simpelweg te liggen in de sterke toename van het aanbod van flexibele kantoorruimte in business centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimte komt derhalve in dergelijke centers terecht.

Voor de toekomstige opnameniveaus zal steeds meer de kwaliteit van het aanbod doorslaggevend zijn. Nu al is zichtbaar dat in enkele regio’s en deelgebieden de kwaliteit van de aangeboden panden verouderd en de locatie onvoldoende aansluit bij de vraag. Een deel van het aanbod kan zodoende niet concurreren met de huidige huisvesting van veel huurders. De verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende jaren zullen veranderen.

Bron:

www.dynamis.nl

/door