Berichten

JLL: meeste huurgroei in Amsterdam Zuidoost en CS Utrecht

Op de Europese kantorenmarkt behoren Amsterdam Zuidoost en Centraal Station Utrecht tot de gebieden waar de komende twee jaar bovengemiddelde huurgroei valt te verwachten.

In de hotspot top-10 van JLL nemen deze kantoorlocaties plek 7, vier locaties liggen in Duitsland.

Dat schrijft JLL in het rapport 2017 European Office Investment Perspective. Hierin geeft JLL aan hoe beleggers, nu de concurrentie steeds verder toeneemt, toch toegang kunnen krijgen tot de Europese kantorenmarkten. Ze moeten creatiever zijn, bijvoorbeeld door verder te kijken dan de toplocaties voor het realiseren van optimale huurgroei, verklaart Dré van Leeuwen, head of capital markets Nederland bij JLL:

‘Europees vastgoed blijft een aanzienlijke hoeveelheid kapitaal aantrekken, want in het huidige klimaat van lage rentetarieven en historische lage aanvangsrendementen presteert het stabiel vergeleken met andere beleggingscategorieën. Maar de concurrentie is sterk en beleggers kunnen het zich niet veroorloven gewoon achterover te leunen en af te wachten. Ze moeten creatiever handelen om toegang te krijgen tot de markt, bijvoorbeeld door het bestuderen van stedelijke transformatie via infrastructuur en van projectontwikkelingen. Ook kan gedacht worden aan fusie- en overnameactiviteiten en het afstoten van niet-strategisch bezit.’

 

JLL benelux kantoormarkt record investeringen

 

Beleggingen in kantoren in Europa, exclusief het VK, stegen in 2016 met 8 procent naar een recordhoogte van 81,3 miljard euro. De voorlopige transactievolumes voor het eerste kwartaal van 2017 kwamen net als in 2016 uit op 15 miljard euro. Concurrentie heeft het aanvangsrendement van toplocaties naar een historisch laag niveau geleid. Parijs, München en Berlijn bewogen in het eerste kwartaal van 2017 allemaal naar 3 procent. In Berlijn staat de prime kantoren yield nu 175 basispunten onder de vorige piek van 4,75 procent in het vierde kwartaal van 2006. Het aanvangsrendement in Amsterdam van nu 4 procent ligt 75 basispunten onder de vorige piek in 2006.

‘Beleggers zijn bereid de huidige prijzen te betalen als ze vertrouwen hebben in huurgroei. We zien dat beleggers niet alleen hun rendementsverwachtingen aanpassen, maar ook dat ze zich steeds meer richten op de kracht van toekomstige inkomstenstromen als belangrijkste drijfveer voor rendement. Ze letten meer dan ooit op de kwaliteit van huurders, op de toekomstbestendigheid van locaties en op andere kritische kenmerken die zullen leiden tot verbeterde prestaties van gebouwen’, voegt Van Leeuwen toe.

 

JLL investering utrecht amsterdam rotterdam

 

De kantoorlocaties waar JLL de meeste huurgroei verwacht zijn Solna/Sundyberg, Stockholm, Zweden (1), Mendez Alvaro, Madrid, Spanje, Binnenstad en de randen daarvan, Stuttgart, Duitsland, Hauptbahnhof-Europacity, Mitte & Mediaspree, Berlijn, Duitsland, 22@ – Plaça de la Glòries, Barcelona, Spanje, Oost-München, Duitsland, Amsterdam Zuidoost en Centraal Station Utrecht Nederland, Parijs 12e en 13e district, Parijs, Frankrijk, Bankendistrict en City, Frankfurt, Duitsland en Kirchberg, Luxemburg-stad, Luxemburg (10).

Bijna vijfde minder investeringen in winkelvastgoed

De investeringen in winkelvastgoed in Europa, Midden-Oosten en Afrika zijn in de eerste helft van het jaar met 19 procent gedaald naar 20,7 miljard euro ten opzichte van medio 2015 (25,5 miljard euro).

Dalingen in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland zijn de boosdoener.

Dat blijkt uit onderzoek door JLL. Dat bedrag van bijna 21 miljard euro ligt nog 15 procent boven het vijfjarig gemiddelde, nuanceert de vastgoedadviseur de daling. Bovendien blijft de toestroom van institutioneel kapitaal naar de winkelvastgoedbranche toenemen in vergelijking met het jaar ervoor, aldus JLL. De huidige afname van de volumes wordt grotendeels veroorzaakt door een vertraging in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.

Toch stegen de volumes buiten deze beide topmarkten met 14 procent, onder meer dankzij flinke groei in landen als Oostenrijk, Ierland, Italië, Zwitserland, Roemenië, Hongarije en Polen. In Frankrijk was sprake van een substantiële groei met een stijging van 40 procent in vergelijking met vorig jaar. De grootste beleggingsdeals van het eerste halfjaar betroffen retailpanden in steden. Forum Block in Helsinki, dat voor 576 miljoen euro werd overgenomen door Sponda Oyj , was de grootste transactie van het eerste kwartaal.

De op een na grootste transactie was de overname van Grand Central in Birmingham voor 441 miljoen euro, door Hammerson en de Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). In het tweede kwartaal werd het transactieoverzicht bepaald door de aankoop van het Blanchardstown Centre in Dublin, dat van Green Property overging naar Blackstone. Het in de regio toonaangevende winkelcentrum is nu al het grootste van Ierland en beschikt over een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel: het heeft mogelijkheden voor uitbreiding met nog eens 148.500 m2 met gemengde functies

Chris van Kaam, head of Retail Agency & Retail Capital Markets bij JLL, spreekt van gezonde beleggingsniveaus in Europa. In Nederland is, ondanks de stijging van het totale beleggingsvolume (+11,3 procent), het beleggingsvolume in retailvastgoed gedaald, verklaart hij. ‘De daling van 49 procent kwam met name door het zeer sterke resultaat in de eerste helft van 2015. Destijds kocht Wereldhave namelijk negen winkelcentra van Klepierre voor 730 miljoen euro. De grootste transactie in de eerste helft van 2016 had betrekking op de verkoop van winkelcentrum De Klanderij. Union nam het winkelcentrum voor 118 miljoen euro over van ASR Vastgoed Vermogensbeheer.

Voor de tweede helft van 2016 is JLL positief. ‘De Nederlandse economie toont duidelijke tekenen van verder herstel wat een positief effect heeft op de Nederlandse winkelvastgoed markt. Ondanks een goede beleggingspijplijn met onder andere enkele grote portefeuilles zal het beleggingsvolume van 2015 waarschijnlijk niet worden evenaart.’ Sven Bertens, head of Research bij JLL, verwacht niet al teveel problemen door de Brexit. ‘Het ziet ernaar uit dat de eventuele invloed van de Brexit op de beleggingsmarkt zich vooral beperkt tot het Verenigd Koninkrijk en zich in veel mindere mate verspreidt over de rest van de EU.’ (MvL)
Bron: vastgoedmarkt

, ,

In Amsterdam meer vastgoed kantoorpanden getransformeerd

Amsterdam heeft in 2015 meer dan 150.000 m2 aan kantoorruimte getransformeerd naar woningen, hotels en andere vormen van vastgoed.

Dat schrijft het stadsbestuur in een publicatie op de eigen website. Dankzij de verschillende transformaties is de leegstand in Amsterdam met ruim 15 procent gedaald. Het ging om 79 panden waarvan de transformatie vorig jaar is begonnen. Daarvan krijgen 48 panden een woonbestemming, dertien gebouwen worden een hotel, elf panden krijgen een bedrijfsmatige functie, vier worden een creatieve broedplaats en drie panden krijgen een onderwijsfunctie. Vorig jaar is al 40.000 m2 getransformeerd naar woningen en 60.000 m2 naar hotels, aldus Amsterdam.

De vraag naar lege kantoorruimte trekt fors aan. Dit jaar zakt de leegstand voor het eerst sinds jaren tot onder de 1 miljoen vierkante meter, door slim hergebruik van de ongebruikte ruimte.

Dat staat in een jaaroverzicht dat wethouder Laurens Ivens vandaag presenteert. Ook meldt de woonwethouder dat de totale leegstand is gedaald tot 15 procent van het kantorenbestand. Dit staat gelijk aan 140 voetbalvelden die momenteel ongebruikt zijn, terwijl de prijzen voor woon- en winkelruimte in de stad tot recordhoogte zijn gestegen. En dat steekt, vindt Ivens. ,,Veel mensen zijn alle leegstaande kantoren een doorn in het oog. We hebben afgelopen jaar meer dan 8300 woningen in aanbouw genomen maar de grond raakt een keer op. We willen Amsterdam toegankelijk houden voor iedereen om in te wonen. Daarom hebben we de transformaties flink geïntensiveerd om bestaande bouw een nieuwe functie te geven.”

Infographic-2015-kantoorleegstand-amsterdam-tranformatie

Verstandig
Kantoormarkt onderzoeker Sven Bertens van JLL vindt het beleid van Amsterdam verstandig, want de vraag naar werkplekken zal nooit meer zo hoog zijn als tien jaar geleden. ,,Vroeger had iedereen een eigen kamer, tegenwoordig werken medewerkers liever op een open kantoorvloer. Ook wordt er meer thuisgewerkt en delen collega’s vaak een bureau via een systeem met flexplekken. Allemaal redenen waardoor het gemiddelde aantal vierkante meters per werknemer al jaren daalt’’, legt Bertens uit. ,,Kantoren kunnen hierdoor kleiner.’’ Door de samenwerking die het stadsbestuur in 2012 is aangegaan met de vastgoedmarkt, is transformatie nu in zwang geraakt als alternatief voor leegstand. ,,Lang is onder pandeigenaren gehoopt dat de huurders ooit weer terug zouden komen. Maar door het Kantoorconvenant en een verbod op nieuwbouw kwam transformatie steeds nadrukkelijker naar voren als alternatief.’’

Dit jaar verwacht Ivens 1250 nieuwe woningen te kunnen realiseren in lege kantoorflats, waardoor het totale aantal lege vierkante meters voor het eerst sinds 2009 dede wethouder zegt net zo lang door te willen gaan met de transformatieprojecten todat een leegstandspercentage van ongeveer 6 procent is ontstaan.

Woningen
Het aantal woningen dat is getransformeerd vanuit kantoorruimte in 2015 ligt momenteel op 827. Dit zijn studentenwoningen, maar ook particuliere woningen en huisvesting voor statushouders. De woningen zijn niet alleen gerealiseerd door verbouwingen en tijdelijke transformaties, maar ook door sloop en nieuwbouw. Amsterdam noteert per 1 januari een kantoorleegstand van 1,1 miljoen vierkante meter. Dankzij de transformatieprojecten voorziet Amsterdam een daling van de leegstand naar 900.000 m2 in 2017 en 700.000 m2 in 2018.

Bronnen: www.telegraaf.nl, Vastgoedmarkt & Gemeente Amsterdam

,

Weinig effect van rentestijging in vastgoed markt

Voor het eerst sinds 2006 verhoogt de Federal Reserve de Amerikaanse rente, en wel naar 0,25 tot 0,5 procent.

Volgens JLL hebben stijgende rentetarieven nauwelijks effect op korte termijn in de vastgoed markten.

Het huidige lage rendement op staatspapier zorgt ervoor dat steeds meer beleggers op zoek zijn gegaan naar alternatieven voor het behalen van rendement. Vastgoed is daar een van. Nu de rente op staatspapier naar verwachting op dit historisch lage niveau blijft, blijft vastgoed aantrekkelijk voor beleggers.

Op korte termijn geen rentebewegingen

Hoe langer de periode van aanhoudende groei voortduurt, des te meer vraagtekens er worden gesteld bij wat de huidige cyclus tot een einde brengt. Veelal wordt hierbij ook het risico van stijgende rentetarieven genoemd. Uit onderzoek van JLL blijkt echter dat stijgende rentetarieven nauwelijks tot geen effect hebben op vastgoedbeleggingsobjecten op korte termijn. De correlatie tussen Euribor en prime aanvangsrendementen voor kantoorruimte in Amsterdam is -0,02 – wat aangeeft dat er geen relatie met rentebewegingen op de korte termijn is.

Basisrente waarschijnlijk pas in 2019 hoger dan 2,5%

Het is volgens JLL niet waarschijnlijk dat de basisrente in Nederland veel eerder dan eind 2019 stijgt tot 2,5 procent (langjarig gemiddelde) en zelfs in een genormaliseerde markt wordt het percentage naar verwachting niet hoger dan 5 procent (niveau 2008). Als zich geen verrassingen voordoen zou de markt voldoende tijd moeten hebben om zich aan te passen. Een geleidelijke stijging van de tarieven kan zelfs gunstig zijn voor de markt, aangezien beleggers hierdoor ruimschoots de tijd hebben om hun opbrengstverwachting navenant bij te stellen.

Prime Vastgoed lijft interessant.

Sven Bertens, Head of Research Advisory bij JLL: ‘Als de rentelasten op termijn nog meer gaan stijgen, blijft prime vastgoed interessant voor beleggers. Kopers van prime vastgoed zijn voornamelijk equity kopers, die op zoek zijn naar core beleggingen met een relatief lage gevoeligheid voor aanvangsrendementen. Dit zijn veelal (pensioen)fondsen die op zoek zijn naar een stabiele inkomstenbron, of beleggers uit opkomende markten die op zoek zijn naar een veilige haven met opbrengsten uit vreemde valuta. Deze beleggers blijven zich aandienen.’

Bron: Vastgoed Markt

 

, ,

Winkelcentra transactievolume stijgt

Grootste deal in de eerste zes maanden kwam op het conto van Wereldhave, dat voor 730 miljoen euro negen Nederlandse winkelcentra van Klépierre kocht.

Het transactievolume op de Europese winkelbeleggingsmarkt is het eerste halfjaar uitgekomen op 26 miljard euro, 28 procent meer dan medio 2014. In de tweede jaarhelft worden meer trophy assets aangekocht.

Dat schrijft JLL in een halfjaaroverzicht. De groei is vooral te danken aan een fors groter aantal beleggingstransacties in kleinere retailmarkten als Finland, Portugal en Tsjechië. Deze landen figureren in de top-10 van grootste beleggingen in de eerste jaarhelft.

‘De robuuste groei was mogelijk omdat alle landen hebben bijgedragen’, aldus Jeremy Eddy, international director Retail Capital Markets bij JLL. JLL begeleidde zelf in het eerste halfjaar voor 4,5 miljard euro aan winkelbeleggingen.

Ten opzichte van vorig jaar waren er minder grote portefeuilletransacties van 1 miljard euro en meer. Grootste deal in de eerste zes maanden kwam op het conto van Wereldhave, dat voor 730 miljoen euro negen Nederlandse winkelcentra van Klépierre kocht. De meeste kopers zijn afkomstig uit de Verenigde Staten, met Multi-moeder Blackstone als meest actieve partij. Volgens JLL begint ook Zuid-Afrika een serieuze geldschieter te worden.

JLL stelt dat steeds meer partijen hun entree op de Europese retailmarkt maken middels joint ventures, fusies of overname met en van bestaande beleggers. Deze joint ventures en nieuwe fondsen zijn mogelijk door agressief opererende internationale private equity-investeerders, aldus Eddy. Hij verwacht in de tweede jaarhelft en in 2016 meer aankopen van trophy assets in de high streets. Als voorbeeld noemt hij de recente aankoop door Pontegadea – het vastgoedbedrijf van Inditex-oprichter Amancio Ortega – van Primark-winkels in Oxford Street in Londen en Gran Via in Madrid.

bron: vastgoedmarkt.nl


Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte op maat op te stellen. De Taxatie Tool is geheel vrijblijvend.