De meesten gaan er al vanuit dat de Wet betaalbare huur straks wordt ingevoerd. Maar als het aan Eerste Kamerlid van de BBB Eric Kemperman ligt, is dat nog maar zeer de vraag. ‘Wij zijn erg kritisch op de wet en deze Eerste Kamer gaat een actievere rol spelen in de politiek’, zegt hij in een interview met VJ.

Aanleiding voor het interview is het Eerste Kamerdebat Wonen en Bouwen in Nederland vandaag, dinsdag 23 april, waarin álle – zowel de recent ingevoerde als geplande wetgeving behandeld wordt. Het gebeurt niet vaak dat de Eerste Kamer een dergelijk beleidsdebat aanvraagt, maar Kemperman vindt het tijd voor grondige tekst en uitleg van de minister. ‘Er wordt een stroom aan gefragmenteerde wetgeving over de woningmarkt uitgestort, waardoor niemand meer het overzicht heeft wat er gebeurt en wat de consequenties zijn van die regelgeving. Daarom heb ik om dit beleidsdebat gevraagd.’

Tijdens dit plenaire debat gaan de fracties van de Eerste Kamer vergaderen over de totale oeuvre van de wetten van De Jonge met betrekking op de woningmarkt: van de Wet betaalbare huur tot de Wet versterking regie volkshuisvesting, maar bijvoorbeeld ook de verlenging Wet maximering vrije huurprijzen, die op 9 april op de valreep door de Tweede Kamer is goedgekeurd. 

Een nieuwe Eerste Kamer
Deze actieve houding van een Eerste Kamerlid zijn we in Nederland niet gewend, terwijl ieder lid van de Kamer het recht heeft om een beleidsdebat onder artikel 51 van het Reglement van Orde aan te vragen. ‘De Eerste Kamer heeft nagenoeg dezelfde gereedschapskist als de Tweede Kamer en als het nodig is moeten we niet schromen die te gebruiken.’

Weg zijn dus de dagen dat de Eerste Kamer zich terughoudend opstelt, spreekwoordelijk achteroverleunend met een sigaar in de hand de ene wet na de andere afhamerend. ‘Ik ben de politiek niet ingegaan om in een chambre de reflexion te zitten, voor reflectie was ik wel naar de yoga- of meditatieclub gegaan’, zegt Kemperman. Hij maakt zich niet alleen als Eerste Kamerlid zorgen over de woningmarkt, maar is ook zelf ondernemer in vastgoed en is commissaris bij verschillende woningcorporaties. De ontwikkelingen op de woningmarkt raken hem diep. ‘Ik ben de politiek ingegaan omdat ik een mening heb en denk dat ik invloed kan uitoefenen op zaken die verbeterd moeten worden. En als er één onderwerp is waar ik iets vanaf weet, dan is het dit wel.’

Deze nieuwe houding van de Eerste Kamer komt volgens Kemperman door de komst van de BBB-fractie, nu met 16 zetels de grootste in de Kamer. Veel leden zijn over het algemeen a-politiek, waren ondernemers, hebben al mooie banen gehad of bekleden nog functies in de maatschappij en willen nu iets in de politiek doen.

Wegstemmen
Wanneer hij dus hoort dat dit niet de rol is van het instituut Eerste Kamer, heeft hij zijn argumenten klaarstaan. ‘Sinds de Tweede Wereldoorlog heeft de Eerste Kamer gemiddeld één wet per jaar verworpen. Sinds de nieuwe samenstelling van de Kamer zijn er in nog geen jaar tijd vijf wetten door de Kamer weggestemd.’ 

Maar het wegstemmen is geen doel op zich. De Eerste Kamer is er om wetten te toetsen en vragen te stellen. ‘En dat nemen we serieus. Als ik kijk naar de kwaliteit van de wetten die ik het afgelopen jaar heb gezien, kun je je afvragen of deze Kamer te kritisch is of dat eerdere Kamers niet kritisch genoeg waren.’

Last minute
Een van de problemen waar Kemperman het meest tegenaanloopt, is het feit dat wetvoorstellen vaak op het laatste moment Eerste Kamer terecht komen, waardoor Kamerleden niet genoeg tijd krijgen om deze zorgvuldig door te nemen en vragen te stellen. ‘Bedenk ook dat het lidmaatschap in de Eerste Kamer als een nevenfunctie voor één dag in de week wordt gezien, zonder de ondersteuning die de Tweede Kamerleden en de bewindslieden genieten. Maar we moeten wel net zoveel informatie beoordelen, aan het einde van het proces en onder extra tijdsdruk. Met een demissionair kabinet dat extra vaart zet voor de deadline wordt dat niet beter.’

Exemplarisch hiervoor is de afhandeling van de verlenging van de tijdelijke Wet maximering huurprijsverhogingen in de vrije sector. 9 april werd de wet door de Tweede Kamer aangenomen, inclusief amendementen en moties. Dan pas komt de wet bij de Eerste Kamer terecht, die minder dan twee weken de tijd krijg om een beslissing te nemen. De nu geldende wet, die door de nieuwe wet vervangen moet worden, vervalt namelijk per 1 mei 2024. Kemperman kan er niet bij dat allemaal zo last minute moet gebeuren: ‘Die deadline was namelijk geen verrassing voor de minister.’

Want nu blijkt dat een aangenomen amendement de inhoud van de wet drastisch verandert: de huurverhogingen in de vrije sector gaan gebaseerd worden op het laagste percentage tussen de gemiddelde cao-lonen of de inflatieindexering + 1 procent. Kemperman vindt dit onverstandig. ‘De marges zijn al flinterdun en als de inflatie hoog is en de cao-verhogingen laag zijn, betekent dit een gat voor de beleggers en jaag je die alleen maar weg.’ Een gebrek aan rendement kan volgens hem rampzalig zijn voor het aanbod op de middenhuurmarkt, wat de bereidheid tot investeren en verhuren kan ondermijnen.

Door deze gang van zaken voelt Kemperman zich gedwongen, samen met een merendeel van de Eerste Kamer, deze wet – ‘tandenknarsend’ – aan te nemen. ‘Als we deze wet niet aannemen, vervalt de huidige wet per 1 mei, waardoor de huurverhogingen in de vrije sector onvoorspelbaar worden. Dat is natuurlijk ook ongewenst.’ Tegelijkertijd vindt Kemperman dat er op zijn minst een extra marge van één procent bovenop de inflatie- of loonstijging moet worden toegevoegd. En dat komt er met deze wet. ‘Dat weten we echter pas sinds een week. Dus dan voel ik mij genoodzaakt mijn fractie te adviseren deze wet toch aan te nemen, omdat de wet niet aannemen ook grote gevolgen kan hebben.’ Kemperman heeft aanvullende vragen gesteld en verwacht op tijd antwoorden te krijgen die hij meeweegt in zijn uiteindelijke besluit. 

Demissionair kabinet
Daarnaast loopt de Eerste Kamer tegen een gepassioneerd demissionair kabinet aan. ‘Een demissionair kabinet moet zich demissionair gedragen en de lopende zaken behartigen,’ aldus Kemperman. ‘Maar het huidige kabinet schroomt niet om wetten met verregaande gevolgen door te voeren.’ Die variëren van internationale afspraken tot toezeggingen van miljarden euro’s, tot grote ergernis van sommige fracties in de beide Kamers. 

Ook minister De Jonge liet vanaf dag één na de val van het kabinet weten zijn werk af te willen maken. Kemperman: ‘Ik bewonder hoe hij dat nog altijd met veel daadkracht en enthousiasme aanpakt, maar we hebben vaak totaal ander ideeën over belangrijke onderdelen van zijn werk. Als we praten over ‘over je graf heen regeren’, dan zijn dit heel duidelijke voorbeelden. Er tekent zich een nieuw kabinet af, het is wel zo netjes dat je jouw opvolger niet met een pakket voldongen feiten en nieuwe wetgevingen confronteert, waarmee zaken voor jaren zijn vastgezet’

En daarom moet de minister 23 april tekst en uitleg geven over al zijn plannen. ‘De experts zeggen allemaal: er zijn goede elementen in De Jonge’s wetten, maar tegelijkertijd is er veel kritiek op met name de overmatige bescherming van huurders en de onevenredige schade die dit aan verhuurders toebrengt. ‘Dit werkt eerder averechts in het vergroten van de aanbodzijde,’ stelt Kemperman. ‘En ja, ook ik vind dat huurder de huur nog moeten kunnen betalen, maar dit helpt niet.’

Wet betaalbare huur
De Wet betaalbare huur is zo’n voorbeeld: de minister streeft ernaar dat deze wet om de middenhuur te reguleren per 1 juli 2024 van kracht wordt. Om die deadline te halen, gaat de Tweede Kamer deze week nog in versnelling de wet behandelen. Maandag 22 april vond het wetgevingsoverleg plaats, gevolgd door een plenair debat op woensdag 24 april. Op donderdag 25 april zal waarschijnlijk worden gestemd over de wet. Als de Tweede Kamer akkoord gaat, zal het voorstel naar de Eerste Kamer gaan.

Hoewel de kans er is dat het wetsvoorstel een meerderheid in de Tweede Kamer zal halen, betekent dit niet automatisch dat dit ook in de Eerste Kamer het geval zal zijn. Volgens Kemperman is dat gezien het sentiment in de Eerste Kamer absoluut niet zeker. ‘We moeten voorzichtig zijn met wetgevingen die grote gevolgen heeft voor markten en systemen, vooral in complexe sectoren zoals de woningmarkt. Deze wet heeft enorme implicaties. We zien nu al effecten op de markt, hoewel de wet nog niet eens van kracht is. Particulieren verkopen en laten huurwoningen leegstaan in afwachting van wat er gaat gebeuren.’

De BBB-fractie, goed voor 16 zetels, zal in ieder geval kritisch naar deze wet kijken: ‘Wij maken onze eigen afwegingen,’ zegt Kemperman. ‘En als dat betekent dat de deadline niet gehaald wordt is dat geen zorg voor de Eerste Kamer, lijkt mij. Beter zou zijn deze wet aan het nieuwe kabinet over te laten‘.

Wet versterking regie volkshuisvesting
Ook de Wet versterking regie volkshuisvesting is volgens Kemperman geen verstandig plan. ‘De aanname onder deze wet is dat de woningcorporaties het allemaal niet goed doen en te weinig bouwen en allemaal weer onder rijksaansturing moet komen. Maar de woningcorporaties hebben jarenlang minder gebouwd vanwege de invoering van de verhuurdersheffing. Mijn politieke opvatting is dat je zo min mogelijk Rijkssturing moet hebben en het aan de markt en de professionals moet overlaten en daar waar het echt niet goed gaat, kijken naar de oorzaken en het daar aanpakken.’ 

Want het probleem ligt bij een te laag aanbod voor de vraag. Kemperman. ‘Maar waar bestaat die vraag uit, hoe ontwikkelt die zich? Allemaal vragen die eerst beantwoord moeten worden. Nu doen we met Rijkssturing, regulering en prijssturing aan symptoombestrijding in plaats van preventie of structurele genezing van een zieke markt’

Oplossing
Maar wat is dan wel de oplossing voor de woningcrisis? Het creëren van meer aanbod, aldus Kemperman. ‘De bestaande voorraad moet beter worden benut en fiscale maatregelen moeten gunstiger worden, zoals het verlagen van de overdrachtsbelasting. Maar je zou ook op woningdelen kunnen sturen, veel mensen hebben een groot huis waar ze graag bijvoorbeeld de zolder van zouden willen verhuren. Als je dat nu zou doen krijgt je een fiscaal probleem en levert het niks op.’  

Daarnaast moeten er uiteraard waar mogelijk nieuwe woningen worden gebouwd op geschikte locaties, aldus Kemperman. ‘Wanneer vraag en aanbod weer in balans zijn, zal de markt zich vanzelf meestal corrigeren wat betreft huur- en koopprijzen, maar dan op structurele wijze. Op die manier hoeven we niet overhaast allerlei noodwetgeving door de Kamers te haasten.’

www.vastgoedjournaal.nl