Tag Archief van: DTZ Zadelhoff

, ,

DTZ Zadelhoff opnieuw de fout in met taxatie?

De bekende vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff wordt opnieuw beschuldigd van het leveren van een foutieve taxatie. Ditmaal gaat het om de waardering van een voormalig stadskantoor in opdracht van de gemeente Tilburg.

DTZ plakt een prijskaartje van € 6,3 mln op het pand als er studentenwoningen in komen. In een tegentaxatie, in opdracht van vastgoedbedrijf Royalton, komt vastgoedadviseur Cushman & Wakefield op een veel lager bedrag van € 2 mln.

Cushman constateert verschillende onvolkomenheden in de taxatie van DTZ. Zo zijn er geen bouwkosten van de waarde afgetrokken en wordt van 163 appartementen uitgegaan terwijl er maar ruimte is voor 136. De kritiek van Cushman is extra saillant doordat fusiegesprekken tussen de twee vastgoedadviseurs maandag zijn afgeketst. Een oorzaak van het stranden van de fusie is de onthulling vorige maand in deze krant dat het Openbaar Ministerie drie taxateurs van DTZ verdenkt van het vervalsen van waardebepalingen 10 jaar geleden.

Klacht ingediend

Royalton diende een klacht over de Tilburgse taxatie van DTZ in bij beroepsorganisatie RICS en bij DTZ zelf. Het onderzoek van RICS loopt nog. DTZ bestrijdt op basis van eigen dossieronderzoek dat er iets schort aan de taxatie. ‘Op basis van dit onderzoek en gesprekken met betrokken experts en taxateurs heeft de compliance officer vastgesteld dat er geen grond is voor de klacht of aanleiding om überhaupt te twijfelen aan een correcte gang van zaken’, zegt een woordvoerder.

‘Cushman & Wakefield heeft zijn taxatierapport vergeleken met dat van DTZ Zadelhoff zonder de achtergrondinformatie en onderliggende berekeningen van DTZ Zadelhoff te kennen’, aldus de woordvoerder. Bovendien is de taxatie van Cushman & Wakefield gebaseerd op een specifiek bouwplan dat door Royalton is voorgelegd. ‘Hierdoor zijn er verklaarbare verschillen in onder andere aantal appartementen, opbrengsten en bouwkosten.’

Zoveelste stap

De klacht over de DTZ-taxatie is de zoveelste stap in een conflict tussen vastgoedeigenaren en winkeliers in Tilburg en de gemeente over het oude stadkantoor. De gemeente wil daar een winkelpand voor Primark laten bouwen door VolkerWessels. Komt daar geen vergunning voor dan koopt de gemeente de grond terug voor € 6,7 mln. Dat zou de gemeente een verlies van €3 tot €4 mln opleveren liet Tilburg in mei aan de gemeenteraad weten. Als er geen Primark komt, is het gebouw immers veel minder waard.

Volgens Royalton, eigenaar van het V&D-pand in Tilburg, en andere vastgoedeigenaren, waaronder Wereldhave, is hier sprake van ongeoorloofde staatssteun. Ze dienden een klacht in bij de Europese Commissie. Royalton sleepte de gemeente ook voor de rechter om het project te blokkeren tot de Commissie uitspraak heeft gedaan.

Paar ton verlies

Toen de zaak op 1 juli voor de rechter kwam, bracht de gemeente het DTZ-rapport in waaruit bleek dat er maar sprake zou zijn van een paar ton verlies in plaats van miljoenen als er geen Primark maar studentenwoningen in het pand zouden komen. ‘Het is een compleet gemanipuleerd rapport om maar zo dicht mogelijk bij die €6,7 mln te komen’, zegt een woordvoerder van Royalton. ‘De gemeente probeert gewoon te maskeren dat er sprake is van staatssteun.’ De rechter oordeelde dat het project door mag gaan. Royalton heeft hoger beroep aangetekend.

De gemeente Tilburg zegt zorgvuldig te hebben gehandeld en het hoger beroep en de klacht bij de Europese Commissie met vertrouwen tegemoet te zien. ‘De voorzieningenrechter heeft in juli al geoordeeld dat met de overeenkomst geen staatssteun is gemoeid’, zegt een woordvoerder. Het eerder gemelde verlies van €3 tot €4 mln was slechts een ‘interne risico-inschatting die niet was gebaseerd op een taxatie.’

Bron: www.fd.nl

,

Taxatiefraude verdenking DTZ Zadelhoff

Taxatiefraude verdenking DTZ Zadelhoff

Het Openbaar Ministerie verdenkt DTZ Zadelhoff en drie van zijn taxateurs van fraude bij een taxatie in opdracht van Klaas Hummel.

Dat meldde het Financieel Dagblad 3 december. De rechter-commissaris heeft besloten nader onderzoek te laten doen door een of meer deskundigen. De zaak draait om taxaties van leisurecomplex Go Planet aan Colosseum 70-80 in Enschede in 2005 en 2007. Daarbij zou DTZ Zadelhoff in opdracht van Hummel ‘zo laag mogelijk’ zijn gaan zitten. Go Planet omvat een bowlingbaan, een disco en verschillende uitgaansgelegenheden. Het complex moest worden getaxeerd voor de splitsing van Museum Vastgoed, eigenaar van het leisurecomplex, tussen Hummel en de erven van Willem Endstra.

Die laatsten menen voor miljoenen te zijn benadeeld. Nadat DTZ Zadelhoff het leisurecomplex voor 2.450.000 euro had getaxeerd, legde een vennootschap van de voormalige echtgenote van Hummel er in augustus 2007 voor 2.350.000 euro de hand op. Zij verkocht het object driekwart jaar later door voor 8 miljoen euro. In 2010 bracht Go PLanet zelfs 10.639.233 euro op.

Volgens de erven-Endstra en de Fiod maakte DTZ Zadelhoff opmerkelijke waarderingsoverwegingen. Zo gold één miljoen euro aan huurderskosten als investering die voor rekening van de eigenaar moest komen. De volgens het bestemmingsplan mogelijke functie ‘kantoren’ werd genegeerd, zodat als alternatieve gebruiksmogelijkheid alleen de veel minder waardevolle functie ‘opslagruimte’ overbleef.

De huurwaarde van de evenementenhal zou zijn gedrukt door rekening te houden met anderhalf jaar huurvrij voor de exploitanten van de hal: Hummel en consorten zelf. Voor de geëxploiteerde delen zou DTZ Zadelhoff de helft van de werkelijke huuropbrengst als huurwaarde hebben opgevoerd. Het courtage voor deze taxaties zou zestien keer het normale tarief hebben bedragen, aldus het Financieel Dagblad.

Bron: Financieel Dagblad

,

Structureel aanbod Kantoor markt blijft stabiel

Structureel aanbod Kantoor markt blijft stabiel

Medio 2015 was 8,4 miljoen vierkante meter kantoor ruimte beschikbaar op de markt. Hiervan wordt bijna 2,9 miljoen vierkante meter al drie jaar of langer achtereen aangeboden. Dit structurele aanbod vormt hiermee ruim een derde van het totale aanbod. Dit aandeel is de afgelopen jaren ook groter geweest. Zo stond eind 2012 ruim 3 miljoen vierkante meter structureel in aanbod. Ultimo 2015 komt het structurele aanbod 150.000 vierkante meter lager uit, aldus de schatting van DTZ Zadelhoff.

De verversingsgraad van het aanbod – aanbod dat nog geen jaar op de markt wordt aangeboden – ontwikkelt zich door de jaren heen redelijk stabiel. In 2015 kwam 2,8 miljoen vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit vormt, samen met de 5,6 miljoen vierkante meter die langer dan een jaar wordt aangeboden, het totale aanbod aan kantoorruimte in Nederland. De afdeling Research van DTZ Zadelhoff registreert de tijdsduur dat kantoren aan de markt worden aangeboden. In maart 2010 resulteerde deze informatie tot de publicatie ‘Het aanbod veroudert’. Destijds stond 1,9 miljoen vierkante meter kantoor structureel in aanbod. Nu vijf jaar later is daar 1 miljoen vierkante meter bijgekomen. Het structurele aanbod is verdeeld over 1.250 objecten en vormt 34% van het totale aanbod in Nederland.

aanbod-kantorenmarkt 2015 bedrijf onderzoek dtf

Het is duidelijk dat wanneer een kantoor een aantal jaren niet op interesse kan rekenen, het in de meeste gevallen niet past bij de eisen van de moderne kantoorgebruiker. Doordat momenteel veel kantoorruimte beschikbaar is, hebben organisaties de mogelijkheid een kwalitatieve keuze te maken. Frank van der Sluys, als associate director verantwoordelijk voor Research bij DTZ Zadelhoff: “De ontwikkeling van de opname geeft duidelijk weer welke kantoren populair zijn bij kantoorgebruikers, terwijl de ontwikkeling van het structurele aanbod weergeeft welke kantoren dat niet zijn. Voor kantoren die drie jaar of langer op de markt worden aangeboden, geldt dat zij overbodig zijn. Vaak wordt gedacht dat vooral de technische staat van dit vastgoed te wensen overlaat waardoor interesse uitblijft. Toch zijn er ook kantoren waar niet veel aan mankeert, behalve dan dat ze op een plek staan waar simpelweg geen vraag naar kantoorruimte is. Er is blijkbaar voldoende alternatieve kantoorruimte beschikbaar om de vraag van kantoorgebruikers elders te beantwoorden.”

De afgelopen jaren lijkt het besef gegroeid dat kantoren die structureel worden aangeboden in de huidige functie niet meer meedoen en wordt steeds vaker door eigenaren naar oplossingen gezocht. Tussen 2007 en 2012 groeide het structureel aanbod stelselmatig tot een niveau van ruim 3 miljoen vierkante meter eind 2012. Daarna is het juist afgenomen en komt ultimo 2015 naar schatting 150.000 vierkante meter lager uit.

Diverse transformaties en onttrekkingen liggen hieraan ten grondslag, denk daarbij aan de aansprekende voorbeelden als het voormalige Philips Lighting kantoor in Eindhoven of Diemervijver in Diemen. Van der Sluys: “Hoewel dergelijke voorbeelden al snel in het oog springen, vinden wij het een goed teken dat er juist ook steeds meer voorbeelden te vinden zijn van kleinschalige transformaties. Zo is rondom het centrum van Nieuwegein een aantal verouderde kantoren succesvol getransformeerd tot woningen. Juist deze voorbeelden die wat minder in het oog springen, geven ons het gevoel dat de markt echt haar werk doet.”

 

bron: www.dtz.nl

,

Leegstand kantoren markt: Licht gestegen.

Lichte stijging leegstand kantoren markt

Het kantoorruimte-aanbod is de eerste helft van het jaar met 0,6 procent gestegen tot 8,36 miljoen vierkante meter. Dat betekent een lichte stijging van de leegstand kantoren markt . Hiervan staat 8 miljoen vierkante meter (16,1 procent van de voorraad) leeg.

Dit blijkt uit de halfjaarlijkse factsheets van vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff, waarin de ontwikkelingen op de kantoren markt worden gepresenteerd. De opname van kantoorruimte is in de eerste helft van 2015 in vergelijking met de eerste helft van 2014 toegenomen. Ondanks deze toename is het aanbod van beschikbare ruimte gegroeid.

In de eerste helft van 2015 hebben verplaatsende kantoorgebruikers 497.000 m2 aan kantoorruimte opgenomen. Van de kantooropname werd in de eerste helft van 2015 44 procent in de vier grootste steden gerealiseerd. Van de tien grootste transacties waren er drie in Rotterdam en twee in Den Haag. Deze twee steden kenden een zeer goed eerste half jaar, waarin de opname nu al hoger ligt dan in heel 2014.

De grootste transactie betreft de huisvesting van de Nationale Politie in Rotterdam waarmee 16.400 m2 is gemoeid. Overigens is de Nationale Politie ook verantwoordelijk voor de op twee na grootste transactie in Nederland. In Zwolle nam zij 9.600 m2 op. Behalve de grote transactie van de Nationale Politie in Rotterdam komen de transacties van Spaces (7.000 m2) in het Rotterdam Central District en van Nidera (4.500 m2) op de Kop van Zuid voor in de top-10 van grootste transacties van Nederland.

Den Haag komt in de top-10 voor met de huisvesting van Shell op 10.500 m2 aan de Oostduinlaan in Den Haag en de met de transactie van het UWV van 5.900 m2. Op de kantorenmarkt is vooral de positie van Den Haag en Rotterdam opvallend. Hoewel er in Amsterdam ook in de eerste helft van 2015 de meeste kantoorruimte (80.000 m2) is opgenomen, volgen Rotterdam (67.000 m2) en Den Haag (49.000 m2) op kortere afstand dan vorig jaar. Door het uitblijven van grote transacties in Amsterdam heeft de stad te maken met een lager opnameniveau dan de 130.000 m2 in de eerste helft van 2014.

Bron: Vastgoedmarkt.