Middelgrote gemeenten creëer een compactere winkelstad
De Nederlandse retailmarkt staat ondanks een afname in het aantal faillissementen en een dalende trend in de leegstand nog steeds onder druk. Vooral de middelgrote gemeenten kampen met een te groot winkelaanbod door het veranderende vestigingsbeleid van retailers. Tijd om harde keuzes te maken, zegt Dynamis in hun nieuwste onderzoeksrapport Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017 dat vandaag wordt gepresenteerd op het jaarlijkse Retailcongres georganiseerd door Vastgoedjournaal en RetailTrends.
Door de veranderende vestigingsstrategieën van retailers is zichtbaar dat de leegstand in de middelgrote gemeenten nog steeds oploopt. Ondanks deze terugloop leidt dit nog maar bij weinig gemeenten tot grootschalige krimp van de winkelvoorraad. Veel steden richten zich tot op heden op vraagstimulerende maatregelen zoals o.a. het aanstellen van een centrummanager of gratis parkeren in het centrum, terwijl de problematiek juist ligt bij een te groot winkelaanbod. Het advies van Dynamis? Creëer een compactere winkelstad voor de eigen inwoners.
Leegstand afgenomen, maar neemt ook toe
Op 1 juli 2017 is de winkelleegstand gedaald naar 7,4%, een daling van 0,9% ten aanzien van vorig jaar. Toch zijn er duidelijke verschillen zichtbaar tussen de verschillende segmenten en gemeenten. Zo steeg de leegstand juist op de meeste A-locaties en is ook bij 48% van de middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) een toename geregistreerd. In deze gemeenten staat in het centrale winkelgebied bijna 1 op de 8 winkels leeg.
Andere vestigingsstrategie
Het feit dat er sterke verschillen ontstaan in de leegstandcijfers tussen stadscentra heeft volgens Dynamis twee oorzaken. De eerste is dat middelgrote gemeenten veel minder een sterke regionale functie hebben. Dit wordt onderstreept door de verbeterde online en fysieke bereikbaarheid van alternatieve winkellocaties. Het aandeel online verkopen stijgt nog steeds en ook retailers met van oorsprong slechts een fysieke winkel zetten daar inmiddels sterk op in.
Budgetretailers de uitzondering
De andere reden is dat de fysieke bereikbaarheid van de grote steden vanuit kleine steden en dorpen in de laatste decennia sterk is verbeterd. Er is een betere infrastructuur en huishoudens hebben een grotere mobiliteit. Deze verschuiving zie je terug in de vestigingsstrategie van de retailers. Met name de retailers van niet-dagelijkse producten volgen steeds meer een omnichannel strategie waardoor een sterke verwevenheid in de Nederlandse winkelstructuur minder van belang is. Uitzondering hierop zijn budgetretailers die juist kiezen voor een sterke verwevenheid.
Nog maar 21 hoofdwinkelgebieden
Deze twee oorzaken zorgen ervoor dat het aantal stadscentra met een regiofunctie kleiner wordt. Uit het onderzoek van Dynamis, op basis van de recente transacties van (nieuwe) retailers in het winkellandschap, blijkt dat er nog slechts 21 hoofdwinkelgebieden met een sterke regionale functie zijn aan te wijzen in Nederland.
1 op de 8 winkels leeg
Doordat retailers zich op een beperkter aantal plekken vestigen, zorgt dit tevens voor een extra aantrekkingskracht op consumenten om te gaan winkelen in deze steden. Winkelgebieden die voorheen ook een dergelijke regiofunctie hadden, maar deze nu deels verliezen, merken dit direct in de leegstand.
In de stadscentra van middelgrote gemeenten staat inmiddels gemiddeld 1 op 8 winkels leeg. Dit wordt bijvoorbeeld bevestigd door de invulling van de V&D panden in deze steden. In deze zogenoemde ondersteunende winkelgebieden staat nog 72% van de V&D panden leeg, terwijl dat in de 21 hoofdwinkelgebieden slechts 4% betreft.
Krimp winkelvoorraad zichtbaar?
Toch is Dynamis in haar onderzoek lichtelijk positief, want er lijkt een krimp op gang te komen door de retailagenda. Deze landelijke afspraak met als doelstelling om de winkelvoorraad op specifieke plekken te laten krimpen lijkt haar uitwerking deels te vinden. Zo is er een lichte krimp van de voorraad zichtbaar in 144 gemeenten. De voornaamste krimp wordt veroorzaakt door een aanpassing van het gebruik van de winkelruimtes.
Telkens meer leegstaande winkelpanden worden inmiddels gevuld door nieuwe horecaconcepten. Naast deze wijzigingen is zichtbaar dat in een beperkt aantal gemeenten ook sprake is van transformaties van winkelpanden naar woonruimte. Het feit dat er nog geen grote transformatievolumes worden behaald heeft volgens Dynamis te maken met de versnipperde leegstand, acceptatie van eigenaren en financiële haalbaarheid van de transformatie.
Acceptatie
Toch is de totale krimp van de winkelvoorraad nog gering, want er is nog te weinig acceptatie. Dit komt mede doordat, ondanks de ondertekening van de retaildeals, steden er nog steeds voor kiezen om vraagstimulerende instrumenten te gebruiken om consumenten en retailers naar het winkelgebied te trekken. Acceptatie van krimp van de voorraad wordt dan ook vaak nog niet ondersteund door actieve aanbodgerichte maatregelen. Gemeenten die juist wel duidelijkheid scheppen over de krimpopgave en deze faciliteren door o.a. flexibele bestemmingsplannen en helderheid in de toekomstige winkelstructuur zien de winkelvoorraad en de leegstand dalen.
Bron: Vastgoed Journaal
