Berichten

Golf transformaties kantoren nodig door vergrijzing

Transformatie van kantoren stond tijdens de vette vastgoedjaren op een lager pitje. Goede kans dat de vergrijzing daar verandering in gaat brengen. Vastgoedprofessionals zien mogelijkheden.

De vergrijzing betekent dat de vastgoedsector weer aan de bak moet met de transformatie van kantoren. Dat vindt een flink deel van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy. Van de ondervraagden is 44 procent het eens met de stelling: ‘De vergrijzing maakt een nieuwe golf van kantoortransformaties noodzakelijk.’ 6 procent is het er zeer mee eens. Daar tegenover staat dat 21 procent het oneens is met de stelling en 20 procent zeer oneens.

Waarom kan vergrijzing een golf van kantorentransformaties in gang zetten en waar liggen dan de kansen? Dit is wat de geënquêteerden zeggen.

Veel mensen in een beperkte ruimte achterhaald

Jongeren verlangen iets anders van de werkplek dan ouderen, denkt een deel van de respondenten. ‘De jongere generatie zal veel meer op afstand gaan werken en tegelijkertijd regelmatig fysiek contact willen houden.’ Dus: ‘Werknemers worden flexibeler.’

Dat kan op de kantorenmarkt gevolgen hebben voor de kwantitatieve vraag. ‘Er is minder kantoorruimte nodig’. Ook kwalitatieve veranderingen in de vraag worden voorzien. ‘De huidige manier van kantoren ontwikkelen, veel mensen in een beperkte ruimte met weinig privacy, past niet bij de behoefte van de jongere generatie om op afstand te werken en tegelijkertijd fysiek contact te houden’, zegt een ondervraagde. ‘Er is minder behoefte aan klassieke kantoren’, merkt een andere geënquêteerde op.

Thuiswerken neemt een vlucht

De coronacrisis draagt volgens een aantal deelnemers aan de Vastgoedmonitor bij aan de noodzaak tot meer transformaties. Thuiswerken wordt dankzij corona steeds normaler en zal dus leiden tot leegstand. Door de impact van het coronavirus bestaat er twijfel of de kantoren hun huidige functies kunnen behouden. De kantoorfunctie en daarmee de behoefte zal veranderen door vergrijzing en corona. Dat maakt de weg vrij voor transformatie.

Omgebouwde kantoren ideaal voor senioren

Vergrijzing kan niet alleen invloed hebben op de kantorenvraag via de samenstelling van de beroepsbevolking. Vastgoedprofessionals zien ook potentie in kantoren om ouderen te huisvesten. ‘Meer seniorenwoningen zijn nodig, terwijl er minder kantoorwerkplekken nodig zullen zijn.’ Eén en één is twee: ‘Kantoren zijn vaak ideale panden voor het realiseren van seniorenappartementen.’

Hier signaleren vastgoedprofessionals een kans om een maatschappelijke nood te lenigen. ‘De woningnood van ouderen is enorm. Er zijn geen passende appartementen/woningen beschikbaar of de prijzen zijn enorm omhoog gedreven door de woningkrapte.’

Concreet gemaakt: ‘Er is behoefte aan geschikte appartementen met buitenruimte voor de grote groep 65-plussers die nu nog deels in (sociale) huurwoningen woont. Er zal dus ook veel aandacht moeten zijn voor woningen in het betaalbare segment.’ En vergeet de menselijke maat niet: ‘Meer kleinschalige woningbouw/zorgcentra’.

Beperkte gebruiksmogelijkheden bij transformatie

Scepsis over de potentie van transformatie is er ook. ‘De behoefte aan kantoren blijft en wat over blijft kan beter gesloopt worden omdat transformatie tot oplossingen leidt met beperkte gebruiksmogelijkheden. Sloop is beter.’ En hoe nieuw is die vergrijzing eigenlijk? ‘Covid-19 heeft op het moment meer invloed op de vastgoedmarkt dan de recente vergrijzing. Vergrijzing is al decennia aanwezig. Hier is als het goed is al op ingespeeld.’

Locatie vaak niet geschikt

Twijfel is er bovendien over de geschiktheid van kantoren om ouderen te huisvesten. Te beginnen met de kwaliteit van de locatie: ‘Vele kantoren staan op een plek die niet aantrekkelijk zijn voor senioren.’ Een probleem kan het voorzieningenniveau zijn. ‘Deze doelgroep moet dicht bij de voorzieningen wonen en daar liggen deze kantoren meestal niet.’ Dat maakt de spoeling misschien wel dun. ‘De doelgroep koopt alleen op centrale locaties met goede voorzieningen.’

Oude kantoren ongeschikt voor transformatie

En is de kwaliteit van de te transformeren kantoren wel hoog genoeg? ‘Goede duurzame kantoren zijn er nog te weinig. Vergrijzing of niet, oude kantoren vallen af en nieuwe komen erbij met gelijkblijvende input en uitstroom. Oude kantoorgebouwen zijn niet duurzaam en daarmee ongeschikt voor transformatie.’

Functiebehoud is natuurlijk ook een optie: ‘Er moeten ook voldoende werklocaties blijven dicht bij wonen. Anders staat iedereen permanent in de file door het forenzen.’

Bron: Vastgoedmarkt

 

/door

De vier grote trends die de huidige vastgoedmarkt bepalen

Wie zich bezighoudt met vastgoedfinanciering weet als geen ander wat er speelt in de markt. Waarnaar is er de meeste vraag? VJ sprak met Carlo van der Weg, algemeen directeur van adviesbedrijf Credion, en signaleerde de vier grote trends in de markt van de vastgoedfinanciering.

Credion opereert vanuit 59 vestigingen met zo’n 120 adviseurs. Naast bedrijfsfinanciering heeft het bedrijf zich gespecialiseerd in vastgoedfinanciering. In totaal zijn er 80 adviseurs op dit terrein actief. ‘’Wat wij doen is kredietbehoeftes van klanten invullen met de meest optimale oplossing en daarvoor putten we uit ruim 70 financieringsoplossingen,’’ vertelt Van der Weg.

Credion werkt in opdracht van de klant (geldnemer) en wordt ook door de klant betaald, dus niet middels provisies van banken of geldverstrekkers. Dat zorgt ervoor dat Credion onafhankelijk kan blijven. Credion adviseert alleen bedrijven en professionals – en geen particulieren, zoals bij hypotheken voor eigen bewoning.

Advies
Het bedrijf is zelf geen geldverstrekker, maar heeft een netwerk van ruim 70 geldverstrekkers achter zich. Credion begeeft zich op het raakvlak tussen investeerder (geldnemer) en geldverstrekker. ‘’Het voordeel daarvan is dat wij met de partijen aan de inkoopkant goede afspraken kunnen maken over het proces en de snelheid, maar ook over de tarieven. Dat betekent dat we vaak niet alleen tot de beste financieringsconstructie kunnen komen, maar ook tot de beste tarieven.’’

Trend 1: Residentieel vastgoed
Duidelijk merkbaar is dat het hoogtij is in het residentieel vastgoed. Van der Weg vertelt: ‘’De vraag naar financiering voor het aankopen van verhuurde woningen heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Het wordt gezien als een investering waar je nog enige vorm van rendement kunt maken en bovendien van de waardestijging van de woning(en) kunt gaan genieten.’’

Trend 2: Transformatie
De grote druk op de woningmarkt heeft ertoe geleid dat alle kansen aangegrepen worden om (binnenstedelijk) woonruimte te creëren. Hierdoor is bij Credion duidelijk merkbaar dat er meer financieringen worden aangevraagd ten behoeve van transformatie. ‘’Daarbij gaat het vooral om transformaties van kantoor- naar woonruimte.’’

Trend 3: Herfinanciering van bestaand vastgoed
De derde trend is herfinanciering van bestaand(e) vastgoed (portefeuilles), omdat de rentestand historisch laag is. ‘’Oude leningsstructuren van voor de crisis naderen het einde van hun looptijd en daardoor is er niet alleen nieuw geld dat nodig is, maar ook herfinancieringen van bestaande portefeuilles. We zien daarvoor veel aanvragen.’’

Er zijn geldverstrekkers zoals fondsen of buitenlandse partijen die geen front office hebben, waardoor je er als investeerder niet zomaar ‘op kantoor’ terecht kunt. Hierdoor is Credion ontstaan, omdat geldverstrekkers graag werken met gekwalificeerde adviseurs die de voorselectie voor ze doen. Ze belonen de ondernemer voor het inhuren van zo’n adviseur middels lagere tarieven en profiteren zelf van de voorselectie.

Trend 4: Duurzaamheid
Tot slot begint duurzaamheid een grote rol te spelen in de vastgoedsector. Veel vastgoed moet naar betere energielabels worden getild en alles moet duurzaam of zelfs circulair. ‘’Je ziet ook dat de grote vastgoedbanken daar de afgelopen paar jaar een belangrijk thema van hebben gemaakt. Zij staan open voor financieringen, maar willen dat doen bij projecten waar ook aan duurzaamheid wordt gedacht. Het loont daarom zelfs om dit mee te nemen in de plannen. Je kunt dan makkelijker en meer financiering krijgen.’’

De label C-verplichting voor kantoren in 2023 lijkt daarentegen nog niet erg te spelen. ‘’Dat is vooralsnog geen groot thema. Het gaat zeker aanleiding zijn om financiering aan te vragen, dus op termijn verwachten we hier wel veel mee te maken te krijgen. Die maatregelen kosten veel geld en veel beleggers kunnen dat niet uit de cashflow betalen en moeten daar dus extern kapitaal voor aantrekken.’’

Hoe Credion te werk gaat
Als er bij Credion een aanvraag binnenkomt, brengen de specialisten de precieze vraag in kaart en komen tot een advies hoe dit plan het beste te financieren is. ‘’Dat kan met een bank zijn, maar ook met een fonds, of een combinatie daarvan – óf misschien zelfs met een collega-investeerder die ook nog wat eigen vermogen kan inbrengen. Wij kijken welke partijen daarvoor in de markt zijn en zoeken de beste aanbieding. Zo’n collega-investeerder kan zomaar komen uit ons netwerk van adviseurs, die zelf ook altijd op zoek zijn naar nieuwe projecten.’’

/door

Middelgrote gemeenten creëer een compactere winkelstad

De Nederlandse retailmarkt staat ondanks een afname in het aantal faillissementen en een dalende trend in de leegstand nog steeds onder druk. Vooral de middelgrote gemeenten kampen met een te groot winkelaanbod door het veranderende vestigingsbeleid van retailers. Tijd om harde keuzes te maken, zegt Dynamis in hun nieuwste onderzoeksrapport Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017 dat vandaag wordt gepresenteerd op het jaarlijkse Retailcongres georganiseerd door Vastgoedjournaal en RetailTrends.  

Door de veranderende vestigingsstrategieën van retailers is zichtbaar dat de leegstand in de middelgrote gemeenten nog steeds oploopt. Ondanks deze terugloop leidt dit nog maar bij weinig gemeenten tot grootschalige krimp van de winkelvoorraad. Veel steden richten zich tot op heden op vraagstimulerende maatregelen zoals o.a. het aanstellen van een centrummanager of gratis parkeren in het centrum, terwijl de problematiek juist ligt bij een te groot winkelaanbod. Het advies van Dynamis? Creëer een compactere winkelstad voor de eigen inwoners.

Leegstand afgenomen, maar neemt ook toe
Op 1 juli 2017 is de winkelleegstand gedaald naar 7,4%, een daling van 0,9% ten aanzien van vorig jaar. Toch zijn er duidelijke verschillen zichtbaar tussen de verschillende segmenten en gemeenten. Zo steeg de leegstand juist op de meeste A-locaties en is ook bij 48% van de middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) een toename geregistreerd. In deze gemeenten staat in het centrale winkelgebied bijna 1 op de 8 winkels leeg.

Leegstand cijfers ontwikkeling dynamis sprekende cijfers

Andere vestigingsstrategie 
Het feit dat er sterke verschillen ontstaan in de leegstandcijfers tussen stadscentra heeft volgens Dynamis twee oorzaken. De eerste is dat middelgrote gemeenten veel minder een sterke regionale functie hebben. Dit wordt onderstreept door de verbeterde online en fysieke bereikbaarheid van alternatieve winkellocaties. Het aandeel online verkopen stijgt nog steeds en ook retailers met van oorsprong slechts een fysieke winkel zetten daar inmiddels sterk op in.

Budgetretailers de uitzondering
De andere reden is dat de fysieke bereikbaarheid van de grote steden vanuit kleine steden en dorpen in de laatste decennia sterk is verbeterd. Er is een betere infrastructuur en huishoudens hebben een grotere mobiliteit. Deze verschuiving zie je terug in de vestigingsstrategie van de retailers. Met name de retailers van niet-dagelijkse producten volgen steeds meer een omnichannel strategie waardoor een sterke verwevenheid in de Nederlandse winkelstructuur minder van belang is. Uitzondering hierop zijn budgetretailers die juist kiezen voor een sterke verwevenheid.    

Nog maar 21 hoofdwinkelgebieden 
Deze twee oorzaken zorgen ervoor dat het aantal stadscentra met een regiofunctie kleiner wordt. Uit het onderzoek van Dynamis, op basis van de recente transacties van (nieuwe) retailers in het winkellandschap, blijkt dat er nog slechts 21 hoofdwinkelgebieden met een sterke regionale functie zijn aan te wijzen in Nederland.

 

Typologieën winkelgebieden (centrum) in Nederland

1 op de 8 winkels leeg
Doordat retailers zich op een beperkter aantal plekken vestigen, zorgt dit tevens voor een extra aantrekkingskracht op consumenten om te gaan winkelen in deze steden. Winkelgebieden die voorheen ook een dergelijke regiofunctie hadden, maar deze nu deels verliezen, merken dit direct in de leegstand.

In de stadscentra van middelgrote gemeenten staat inmiddels gemiddeld 1 op 8 winkels leeg. Dit wordt bijvoorbeeld bevestigd door de invulling van de V&D panden in deze steden. In deze zogenoemde ondersteunende winkelgebieden staat nog 72% van de V&D panden leeg, terwijl dat in de 21 hoofdwinkelgebieden slechts 4% betreft.  

Krimp winkelvoorraad zichtbaar?
Toch is Dynamis in haar onderzoek lichtelijk positief, want er lijkt een krimp op gang te komen door de retailagenda. Deze landelijke afspraak met als doelstelling om de winkelvoorraad op specifieke plekken te laten krimpen lijkt haar uitwerking deels te vinden. Zo is er een lichte krimp van de voorraad zichtbaar in 144 gemeenten. De voornaamste krimp wordt veroorzaakt door een aanpassing van het gebruik van de winkelruimtes.

Telkens meer leegstaande winkelpanden worden inmiddels gevuld door nieuwe horecaconcepten. Naast deze wijzigingen is zichtbaar dat in een beperkt aantal gemeenten ook sprake is van transformaties van winkelpanden naar woonruimte. Het feit dat er nog geen grote transformatievolumes worden behaald heeft volgens Dynamis te maken met de versnipperde leegstand, acceptatie van eigenaren en financiële haalbaarheid van de transformatie.  

Acceptatie
Toch is de totale krimp van de winkelvoorraad nog gering, want er is nog te weinig acceptatie. Dit komt mede doordat, ondanks de ondertekening van de retaildeals, steden er nog steeds voor kiezen om vraagstimulerende instrumenten te gebruiken om consumenten en retailers naar het winkelgebied te trekken. Acceptatie van krimp van de voorraad wordt dan ook vaak nog niet ondersteund door actieve aanbodgerichte maatregelen. Gemeenten die juist wel duidelijkheid scheppen over de krimpopgave en deze faciliteren door o.a.  flexibele bestemmingsplannen en helderheid in de toekomstige winkelstructuur zien de winkelvoorraad en de leegstand dalen.

 

Bron: Vastgoed Journaal

Bron: Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017

/door

Kantoorruimte in kaart – kantorenloods

De leegstandskaart van Amsterdam wordt voortaan digitaal uitgebracht en maandelijks bijgewerkt in plaats van jaarlijks.

Op de kaart zijn kantoren te vinden van minimaal 1.000 m2, die voor minstens 50 procent leegstaan en in aanmerking komen voor transformatie naar een nieuwe bestemming. Amsterdam kampt met een groeiende gedeeltelijke leegstand.

De kantorenloods van Amsterdam, Gyula Öry, maakte dit bekend op een presentatiebijeenkomst in Amsterdam Nieuw West. ‘Naast de leegstandskaart voor kantoren komt er binnenkort ook een transformatiekaart waar alle gebouwen van Amsterdam op komen te staan die voor transformatie in aanmerking komen. Dus niet alleen kantoren, maar ook andere panden zoals scholen en kerken. Via amsterdam.nl/transformatie zijn straks beide kaarten te bereiken’, zegt Öry die blij is dat de leegstand van kantoren weer aan het dalen is, zoals de Amsterdamse wethouder Wonen en Bouwen Laurens Ivens begin april bekend maakte.

Öry duidt dat nu met wat meer cijfers. ‘Een daling van 15 procent betekent dat in een jaar tijd 200.000 m2 kantoorruimte in Amsterdam een nieuwe bestemming heeft gekregen. Het aantal leegstaande m2 daalde van 1,3 miljoen naar 1,1 miljoen. Het meetpunt was 1 januari 2016. We zien nu wat meer gedeeltelijke leegstand. Je moet dan denken aan grote bedrijven die vertrekken en meteen een groot pand achterlaten. Dat wordt dan soms gedeeltelijk opgevuld door kleinere bedrijven die maar 1 etage huren.’

Voor een deel komt de daling van de leegstand door de aantrekkende economie, maar transformatie van kantoren naar een andere functie speelde een nog grotere rol. Zo veranderden kantoren in woningen, hotels en andere bestemmingen. De gemeente Amsterdam heeft de afgelopen jaren prioriteit gemaakt van de transformatie van kantoren.

Vastgoedadviseur Jeroen Jansen van Van Gool Elburg signaleerde in een paneldiscussie nog verschillende andere trends in het gebruik van kantoren. ‘Het zogenaamde nieuwe werken is eigenlijk helemaal niet nieuw meer. Het is in sommige opzichten zelfs achterhaald. Dat geldt zeker voor de grote hoofdkantoren in het centrum van de stad. Mensen willen niet meer thuiswerken, maar juist op het hoofdkantoor zijn waar de actie plaats vindt en waar de beslissingen worden genomen. Daarnaast komen we nu weer meer in een tijd waarbij de werkgever zijn best doet om het zijn medewerkers naar de zin te maken.’

‘Vooral werknemers met een schaarse expertise als informatietechnologie worden in de watten gelegd. Een prettige kantoorruimte wordt munitie in the war for talent. Een bureau met een computer is dan natuurlijk niet genoeg. Denk aan comfortabele zitjes om bilateraal te overleggen, een mooi restaurant of zelfs sportfaciliteiten. Hoe gekker je het maakt, hoe meer vierkante meters je nodig hebt. Ik verwacht dat dit de komende jaren flink zal toenemen’, aldus Jansen.

www.vastgoedmarkt.nl

www.kantorenloods.nl

/door

Wat heeft vier jaar aan vastgoed transformaties in Rotterdam opgeleverd?

Vastgoed Transformaties in Rotterdam

Vier jaar geleden (2011) ondertekenden de gemeente Rotterdam en 23 marktpartijen het convenant ‘aanpak kantoren leegstand’. Hiermee spraken de partijen af om leegstaande kantoren een nieuwe of betere bestemming te geven; wonen, moderne kantoren of hotels. Van alles was mogelijk. Nu, vier jaar later is het tijd om de afspraken van toen opnieuw tegen het licht te houden. Wat is er geleerd en hoe gaan we de komende jaren verder?

In de afgelopen vier jaar zijn er al veel vierkante meters getransformeerd in de havenstad. Maar liefst 250.000 m² moeilijk verhuurbare meters zijn uit de markt gehaald. En nog steeds wordt er volop getransformeerd. Zo wordt momenteel de kantoorkolos ‘De Admiraliteit’ omgebouwd tot woningen. Hiermee wordt gelijk 30.000 m2 verhuurbare kantoorruimte getransformeerd. Voor de komende jaren zit er maar liefst 20 projecten in de pijplijn, met een gezamenlijke oppervlakte van ca.70.000 m2. De foto’s geven een illustratie van enkele geslaagde transformatieprojecten.

Leegstand is slecht voor de stad
De gemeente Rotterdam voert actief beleid tegen leegstand. In het collegeprogramma van Rotterdam staat een opgave benoemd van 120.000 m2 in vier jaar tijd. Een hoge ambitie, maar zeker niet onrealistisch. Verantwoordelijk wethouder Ronald Schneider legt uit waarom Rotterdam de vastgoed transformaties zo hoog op de agenda heeft staan:

“Al is de gemeente niet de hoofdprobleemeigenaar van leegstaand vastgoed (want dit is de eigenaar), teveel leegstand kan leiden tot prijsdrukking, slecht investeringsimago en aantasting van de leefbaarheid. Dit wil je als stad natuurlijk niet. De rol van de gemeente is om partijen, initiatieven en ideeën uit de markt te verbinden met potentiële ontwikkelaars en beleggers, die normaal gesproken niet snel met elkaar in contact zouden komen.”

Geleerde lessen
In vier jaar tijd zijn veel meters getransformeerd en is er ook een hoop geleerd. “Door de financiële constructies achter het vastgoed begint elk zinvol onderzoek naar herbestemmen met het vaststellen van reële boekwaarden. Op de tweede plek komen wet- en regelgeving. Wij hebben geleerd dat een gemeente die qua kennis op de hoogte is van de vastgoedmarkt, haar financiering en marktwerking beter in staat is om actief deel te kunnen nemen. Het is in het belang van de gemeente om een gezonde balans van vraag en aanbod te hebben”, aldus Ronald Schneider, wethouder Stedelijke Ontwikkeling en Integratie.

Toekomstig leegstand beleid doe je samen met markt
De uitgangspunten ten opzichte van de start van de aanpak zijn veranderd. Er zijn inmiddels veel meters getransformeerd en het economisch klimaat is verbeterd. Daarom is de TU Delft gevraagd de aanpak en het convenant te evalueren. De uitkomsten van de evaluatie zullen als basis dienen voor het toekomstige leegstand beleid. De gemeente wil minder  ‘ad hoc transformatie’. De aanpak voor de toekomst ligt meer in gebiedstransformatie. Dit betekent dat de gebieden waar de kantoorfunctie verdwijnt worden aangepakt. Samen met de markt wil de gemeente dit beleid gaan vormgeven.

Bron: Vastgoedjournaal

/door