Tag Archief van: Dynamis

Middelgrote gemeenten creëer een compactere winkelstad

De Nederlandse retailmarkt staat ondanks een afname in het aantal faillissementen en een dalende trend in de leegstand nog steeds onder druk. Vooral de middelgrote gemeenten kampen met een te groot winkelaanbod door het veranderende vestigingsbeleid van retailers. Tijd om harde keuzes te maken, zegt Dynamis in hun nieuwste onderzoeksrapport Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017 dat vandaag wordt gepresenteerd op het jaarlijkse Retailcongres georganiseerd door Vastgoedjournaal en RetailTrends.  

Door de veranderende vestigingsstrategieën van retailers is zichtbaar dat de leegstand in de middelgrote gemeenten nog steeds oploopt. Ondanks deze terugloop leidt dit nog maar bij weinig gemeenten tot grootschalige krimp van de winkelvoorraad. Veel steden richten zich tot op heden op vraagstimulerende maatregelen zoals o.a. het aanstellen van een centrummanager of gratis parkeren in het centrum, terwijl de problematiek juist ligt bij een te groot winkelaanbod. Het advies van Dynamis? Creëer een compactere winkelstad voor de eigen inwoners.

Leegstand afgenomen, maar neemt ook toe
Op 1 juli 2017 is de winkelleegstand gedaald naar 7,4%, een daling van 0,9% ten aanzien van vorig jaar. Toch zijn er duidelijke verschillen zichtbaar tussen de verschillende segmenten en gemeenten. Zo steeg de leegstand juist op de meeste A-locaties en is ook bij 48% van de middelgrote gemeenten (50.000-100.000 inwoners) een toename geregistreerd. In deze gemeenten staat in het centrale winkelgebied bijna 1 op de 8 winkels leeg.

Leegstand cijfers ontwikkeling dynamis sprekende cijfers

Andere vestigingsstrategie 
Het feit dat er sterke verschillen ontstaan in de leegstandcijfers tussen stadscentra heeft volgens Dynamis twee oorzaken. De eerste is dat middelgrote gemeenten veel minder een sterke regionale functie hebben. Dit wordt onderstreept door de verbeterde online en fysieke bereikbaarheid van alternatieve winkellocaties. Het aandeel online verkopen stijgt nog steeds en ook retailers met van oorsprong slechts een fysieke winkel zetten daar inmiddels sterk op in.

Budgetretailers de uitzondering
De andere reden is dat de fysieke bereikbaarheid van de grote steden vanuit kleine steden en dorpen in de laatste decennia sterk is verbeterd. Er is een betere infrastructuur en huishoudens hebben een grotere mobiliteit. Deze verschuiving zie je terug in de vestigingsstrategie van de retailers. Met name de retailers van niet-dagelijkse producten volgen steeds meer een omnichannel strategie waardoor een sterke verwevenheid in de Nederlandse winkelstructuur minder van belang is. Uitzondering hierop zijn budgetretailers die juist kiezen voor een sterke verwevenheid.    

Nog maar 21 hoofdwinkelgebieden 
Deze twee oorzaken zorgen ervoor dat het aantal stadscentra met een regiofunctie kleiner wordt. Uit het onderzoek van Dynamis, op basis van de recente transacties van (nieuwe) retailers in het winkellandschap, blijkt dat er nog slechts 21 hoofdwinkelgebieden met een sterke regionale functie zijn aan te wijzen in Nederland.

 

Typologieën winkelgebieden (centrum) in Nederland

1 op de 8 winkels leeg
Doordat retailers zich op een beperkter aantal plekken vestigen, zorgt dit tevens voor een extra aantrekkingskracht op consumenten om te gaan winkelen in deze steden. Winkelgebieden die voorheen ook een dergelijke regiofunctie hadden, maar deze nu deels verliezen, merken dit direct in de leegstand.

In de stadscentra van middelgrote gemeenten staat inmiddels gemiddeld 1 op 8 winkels leeg. Dit wordt bijvoorbeeld bevestigd door de invulling van de V&D panden in deze steden. In deze zogenoemde ondersteunende winkelgebieden staat nog 72% van de V&D panden leeg, terwijl dat in de 21 hoofdwinkelgebieden slechts 4% betreft.  

Krimp winkelvoorraad zichtbaar?
Toch is Dynamis in haar onderzoek lichtelijk positief, want er lijkt een krimp op gang te komen door de retailagenda. Deze landelijke afspraak met als doelstelling om de winkelvoorraad op specifieke plekken te laten krimpen lijkt haar uitwerking deels te vinden. Zo is er een lichte krimp van de voorraad zichtbaar in 144 gemeenten. De voornaamste krimp wordt veroorzaakt door een aanpassing van het gebruik van de winkelruimtes.

Telkens meer leegstaande winkelpanden worden inmiddels gevuld door nieuwe horecaconcepten. Naast deze wijzigingen is zichtbaar dat in een beperkt aantal gemeenten ook sprake is van transformaties van winkelpanden naar woonruimte. Het feit dat er nog geen grote transformatievolumes worden behaald heeft volgens Dynamis te maken met de versnipperde leegstand, acceptatie van eigenaren en financiële haalbaarheid van de transformatie.  

Acceptatie
Toch is de totale krimp van de winkelvoorraad nog gering, want er is nog te weinig acceptatie. Dit komt mede doordat, ondanks de ondertekening van de retaildeals, steden er nog steeds voor kiezen om vraagstimulerende instrumenten te gebruiken om consumenten en retailers naar het winkelgebied te trekken. Acceptatie van krimp van de voorraad wordt dan ook vaak nog niet ondersteund door actieve aanbodgerichte maatregelen. Gemeenten die juist wel duidelijkheid scheppen over de krimpopgave en deze faciliteren door o.a.  flexibele bestemmingsplannen en helderheid in de toekomstige winkelstructuur zien de winkelvoorraad en de leegstand dalen.

 

Bron: Vastgoed Journaal

Bron: Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2017

Transformatievolume stijgt in 2015 naar recordhoogte

Beschikbare kantoorruimte daalt, nagenoeg stabiel opnamevolume.

Over de gehele breedte is de kantorenmarkt in 2015 krapper geworden. Waar in het verleden additionele vraag bepalend was voor een daling van de beschikbare kantoorruimte, is zichtbaar dat de huidige daling bijna volledig tot stand komt door kantoortransformaties. Door heel het land worden, in meer of mindere mate, kantorenpanden getransformeerd naar (studenten) woningen, hotels, multifunctionele complexen of – zeer recent – noodopvang voor vluchtelingen. Intussen blijft voornamelijk nog sprake van een vervangingsmarkt, waarbij huurders de lagere huren gebruiken om te verhuizen naar hoogwaardigere kantoorruimte. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers vaak nog steeds meer vloeroppervlakte achter dan men opneemt. De effectieve opname blijft derhalve gering.

Dit blijkt uit de nog te publiceren jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Donderdag 4 februari 2016 presenteert Dynamis haar twintigste jaarrapport tijdens het Sprekende Cijfers Symposium op het voormalig vlaggenschip van de Holland-Amerika lijn ‘ss Rotterdam’. Dit jaar staat het thema ‘Nieuwbouw is nodig’ centraal.

Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m² kantoorruimte te huur of te koop in de 24 geanalyseerde regio’s. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In de vier grote steden is de aanboddaling groter dan in de overige regio’s. In die steden ligt het aanbod van kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag, in tegenstelling tot de andere drie grote steden, het aanbod juist is gestegen.

De aanboddaling kent twee belangrijke oorzaken. Waar in het verleden veel kantoren werden toegevoegd door nieuwbouw, blijkt uit de cijfers dat het aantal toevoegingen sterk daalt. In 2012 bestond nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw, nu is dit teruggelopen tot 2%. Het stringente beleid van provincie en gemeenten op nieuwbouw is zodoende duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. De belangrijkste reden van de aanboddaling ligt echter in de sterke toename van het aantal transformaties. Het afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regio’s 720.000 m² kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. De fors toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden, drijft ontwikkelaars en beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen ruim 2,1 miljoen m² kantoorruimte onttrokken aan de markt. Dit kan gezien worden als een goede ontwikkeling, waarmee de marktverhoudingen in een duurzamer evenwicht komen.

Aantoonbare trek naar centrum en hoogwaardige kantoorlocaties

Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m². In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven 1,13 miljoen m². In de vier grote steden wordt 63% van het totale opnamevolume opgenomen. Noemenswaardig is de opnamestijging in Rotterdam van bijna 60% ten opzichte van vorig jaar.

Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorgebruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaarvervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden. Voorts is zichtbaar dat meerdere vestigingen worden samengevoegd tot één vestiging. In beide trends daalt het negatieve effect veelal neer bij de randgemeenten en op monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te verdwijnen.

Verwachtingen afhankelijk van kwaliteit van het aanbod

De verwachting is dat het aanbod, ingegeven door toekomstige transformaties, verder zal dalen. Door de geraamde economische groei zal de vraag naar kantoorruimte ook langzaamaan weer toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal faillissementen daalt en intussen onder het niveau van vóór 2008 ligt. Voorts neemt ook het aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige gehuurde vloeroppervlakte. De potentiële opnamegroei zal dan ook als eerste merkbaar zijn bij de opnames van kleinere kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel regio’s is de stijging van dergelijke metrages al zichtbaar, opvallend is dat uit de cijfers blijkt dat in de Randstad dit opnamecijfer achter lijkt te blijven. De verklaring hiervan lijkt simpelweg te liggen in de sterke toename van het aanbod van flexibele kantoorruimte in business centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimte komt derhalve in dergelijke centers terecht.

Voor de toekomstige opnameniveaus zal steeds meer de kwaliteit van het aanbod doorslaggevend zijn. Nu al is zichtbaar dat in enkele regio’s en deelgebieden de kwaliteit van de aangeboden panden verouderd en de locatie onvoldoende aansluit bij de vraag. Een deel van het aanbod kan zodoende niet concurreren met de huidige huisvesting van veel huurders. De verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende jaren zullen veranderen.

Bron:

www.dynamis.nl

, ,

Dynamis: winkelopname met 17,3 procent omlaag

Dit blijkt uit de tweede editie van Sprekende Cijfers Retailmarkten 2015 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars

 

Dynamis Infografic Taxateur Zakelijk Vastgoed retailmarkt 2015

 

In totaal is begin juli in Nederland 191.800 vierkante meter winkelruimte beschikbaar voor de verhuur of verkoop. Vergeleken met een jaar eerder is het aanbod met 5,2 procent gestegen. Op jaarbasis daalde de opname met 17,3 procent.

 

Dit blijkt uit de tweede editie van Sprekende Cijfers Retailmarkten 2015 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Op 1 juli 2015 staan binnen de 24 onderzochte kernwinkelgebieden 761 winkelobjecten in aanbod. Hiervan ligt 14 procent in de vier grote steden.

Ondanks de positievere ontwikkeling van de economie lijken retailers nu pas de gevolgen van de crisis te voelen, schrijven de marktvorsers van Dynamis. Retailers met een fysieke winkel, in het bijzonder (kleine) zelfstandige ondernemers, ervaren steeds meer concurrentie van online webshops. Toch wordt de combinatie van zowel fysiek als online winkelen steeds belangrijker en brengt dit voor consumenten veel gemak met zich mee.

Het afgelopen jaar hebben diverse retailers te maken gehad met een faillissement, waaronder enkele grote ketens zoals Schoenenreus, Miss Etam/Promiss en Mexx. Ook de toekomst van de warenhuizen van V&D is onzeker en de komende tijd moet blijken of zij de negatieve tendens kunnen doorbreken. Mede hierdoor en door de toenemende leegstand en problematiek op de winkelmarkt is op jaarbasis een opnamedaling van 17,3 procent geregistreerd.

In het afgelopen jaar is 139.550 m2 winkelruimte verkocht of verhuurd. Opvallend is dat in tegenstelling tot de opnamedaling in vierkante meters het totaal aantal opnamen wel is gestegen, namelijk 496 winkeltransacties. Dit zijn 46 objecten meer dan een jaar geleden. Van het totaal aantal opgenomen winkelmeters betrof 74 procent het afgelopen jaar een nieuwe vestiging of uitbreiding. Bij 24 procent van de winkeltransacties in het afgelopen jaar gaat het om een opname in de vier grote steden.

De komende periode moet volgens Dynamis blijken wat de toekomst wordt van warenhuizen in Nederland. Onderscheidende warenhuizen met een luxe assortiment zoals de Bijenkorf of een sterk eigen merk zoals Hema hebben meer perspectief in de huidige markt. Warenhuizen zoals V&D zullen een sterke visie en strategie moeten formuleren om de negatieve cyclus te kunnen doorbreken.

Naast de locatie speelt ook de gebruiker een steeds grotere rol in de hoogte van de huurprijzen. Grotere filiaalbedrijven kunnen vaak een hogere huur per vierkante meter betalen dan de kleine winkeliers. Door de situatie rondom de huurverlagingen van V&D lijken meer grote winkelketens te beseffen dat zij met vastgoedeigenaren kunnen onderhandelen over de huurprijzen. De komende periode moet blijken of deze onderhandelingen daadwerkelijk gaan leiden tot huurverlagingen. Een goede samenwerking tussen vastgoedeigenaren en ondernemers is van belang voor het succes van de winkel en het winkelgebied, aldus Dynamis.

Bron: Vastgoedmarkt & Sprekende Cijfers Retailmarkten 2015