Berichten

,

Logistiek vastgoed blijft het meest aantrekkelijk

Hoewel het totale volume in vastgoedbeleggingen in 2019 wereldwijd met 5% afnam, blijven beleggers in 2020 geld steken in vastgoed. Wel zijn de verschillen per sector groot, stelt UBS Asset Management in zijn eerste vastgoedoutlook van dit jaar. Voor Europa verwacht de vermogensbeheerder in 2020, ondanks de recordrendementen, geen prijscorrectie.

De wereldwijde vastgoedbeleggingen daalden in 2019 ten opzichte van 2018 met 5% naar 941 miljard dollar. Azië-Pacific zag met 10% de grootste volumedaling, gevolgd door EMEA waar de volumes met 7% daalden. In Noord- en Zuid-Amerika nam de activiteit licht af met 1%.

Verschillende factoren
Volgens Fergus Hicks, vastgoedstrateeg bij UBS AM zijn er verschillende factoren die de vertraging verklaren. “De afname van de economische groei in veel landen, heeft het sentiment flink beïnvloed. Ook de onzekerheid over de handelsoorlog tussen de VS en China had zijn invloed, en recent is daar nog de impact van het coronavirus op met name de Aziatische markt bij gekomen. Daarnaast zorgt een tekort aan beschikbaar vastgoed in veel regio’s ervoor dat beleggers hun onroerend goed niet van de hand doen.”

Duidelijke verschillen per sector
Toch zijn er volgens UBS Asset Management duidelijke verschillen per sector. In 2019 daalden de kantoorvolumes wereldwijd met 3% en de hotelvolumes met 6%. In de uitdagende retailsector heeft het gebrek aan vraag gezorgd voor lagere prijzen, waardoor de wereldwijde beleggingsvolumes in dit segment met 25% daalde.

Daarentegen stegen de transactievolumes van industriële volumes met 3% en die van woningen met 4%. Er was ook een lichte terugval in de internationale kapitaalstromen en op wereldwijd niveau daalde het aandeel grensoverschrijdende transacties, met uitzondering van de Azië-Pacific. Zuid-Koreanen blijken de meest actieve kopers buiten hun eigen regio.

Voor Europa verwacht hoofdstrateeg Gunnar Herm dat de afzwakking van de economie op de vraag zal blijven drukken. “Aangezien de rente dit jaar waarschijnlijk niet stijgt, verwachten we in 2020 geen prijscorrectie, ondanks het feit dat de rendementen in de meeste Europese steden een piek bereiken.”

Industriële sector best presterend
Volgens Herm daalde de vraag naar winkelvastgoed, wat te verwachten was, en hadden beleggers een duidelijke voorkeur voor logistiek vastgoed. “De stijging van de huurprijzen ligt in dit segment doorgaans laag, maar eind 2019 was er sprake van een stijging van 4,4%, wat de industriële sector tot de best presterende in Europa maakte. In Nederland stegen de huurprijzen in de distributiehub Venlo-Venray zelfs met 11%, en in de regio Luik was dat 10%.

Voor de komende drie jaar verwacht de strateeg eerder bescheiden prestaties, hoofdzakelijk door de zwakke economische vooruitzichten en de structurele aanpassingen die winkelvastgoed moet doormaken. “Voor kantoren verwachten we een stijging van de huurprijzen van zo’n 0,3%. Voor winkelvastgoed een gemiddelde daling van 0,6% Logistiek vastgoed blijft met een gemiddelde groei van 1% aantrekkelijk, A-locaties kunnen een gemiddelde groei van 1,5% tot 2,5% verwachten.”

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Bijna vijfde minder investeringen in winkelvastgoed

De investeringen in winkelvastgoed in Europa, Midden-Oosten en Afrika zijn in de eerste helft van het jaar met 19 procent gedaald naar 20,7 miljard euro ten opzichte van medio 2015 (25,5 miljard euro).

Dalingen in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland zijn de boosdoener.

Dat blijkt uit onderzoek door JLL. Dat bedrag van bijna 21 miljard euro ligt nog 15 procent boven het vijfjarig gemiddelde, nuanceert de vastgoedadviseur de daling. Bovendien blijft de toestroom van institutioneel kapitaal naar de winkelvastgoedbranche toenemen in vergelijking met het jaar ervoor, aldus JLL. De huidige afname van de volumes wordt grotendeels veroorzaakt door een vertraging in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.

Toch stegen de volumes buiten deze beide topmarkten met 14 procent, onder meer dankzij flinke groei in landen als Oostenrijk, Ierland, Italië, Zwitserland, Roemenië, Hongarije en Polen. In Frankrijk was sprake van een substantiële groei met een stijging van 40 procent in vergelijking met vorig jaar. De grootste beleggingsdeals van het eerste halfjaar betroffen retailpanden in steden. Forum Block in Helsinki, dat voor 576 miljoen euro werd overgenomen door Sponda Oyj , was de grootste transactie van het eerste kwartaal.

De op een na grootste transactie was de overname van Grand Central in Birmingham voor 441 miljoen euro, door Hammerson en de Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). In het tweede kwartaal werd het transactieoverzicht bepaald door de aankoop van het Blanchardstown Centre in Dublin, dat van Green Property overging naar Blackstone. Het in de regio toonaangevende winkelcentrum is nu al het grootste van Ierland en beschikt over een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel: het heeft mogelijkheden voor uitbreiding met nog eens 148.500 m2 met gemengde functies

Chris van Kaam, head of Retail Agency & Retail Capital Markets bij JLL, spreekt van gezonde beleggingsniveaus in Europa. In Nederland is, ondanks de stijging van het totale beleggingsvolume (+11,3 procent), het beleggingsvolume in retailvastgoed gedaald, verklaart hij. ‘De daling van 49 procent kwam met name door het zeer sterke resultaat in de eerste helft van 2015. Destijds kocht Wereldhave namelijk negen winkelcentra van Klepierre voor 730 miljoen euro. De grootste transactie in de eerste helft van 2016 had betrekking op de verkoop van winkelcentrum De Klanderij. Union nam het winkelcentrum voor 118 miljoen euro over van ASR Vastgoed Vermogensbeheer.

Voor de tweede helft van 2016 is JLL positief. ‘De Nederlandse economie toont duidelijke tekenen van verder herstel wat een positief effect heeft op de Nederlandse winkelvastgoed markt. Ondanks een goede beleggingspijplijn met onder andere enkele grote portefeuilles zal het beleggingsvolume van 2015 waarschijnlijk niet worden evenaart.’ Sven Bertens, head of Research bij JLL, verwacht niet al teveel problemen door de Brexit. ‘Het ziet ernaar uit dat de eventuele invloed van de Brexit op de beleggingsmarkt zich vooral beperkt tot het Verenigd Koninkrijk en zich in veel mindere mate verspreidt over de rest van de EU.’ (MvL)
Bron: vastgoedmarkt

/door
, ,

Goed rendement Nederlands vastgoed

Investeringen in Nederlands vastgoed hebben in het tweede kwartaal een totaal rendement opgeleverd van 3 procent.

Dat blijkt uit de IPD Netherlands Quartely Property Index van MSCI.

Volgens MSCI blijkt uit dat mooie resultaat dat het herstel van de Nederlandse vastgoedmarkt zich onverminderd voortzet. In het eerste kwartaal bedroeg het rendement 2,2 procent en in tweede kwartaal vorig jaar 1,8 procent.

Het verbeterde resultaat is vooral te danken aan de sterke waardeontwikkeling: 1,8 procent in het tweede kwartaal, versus 0,9 procent in het eerste kwartaal.

Wederom leverden woningen de beste prestaties met een totaalrendement van 4,1 procent. In het eerste kwartaal was dat 3,1 procent. Het totaalrendement van kantoren groeide van 1,7 procent in de eerste drie maanden van dit jaar naar 2,8 procent.

Winkelvastgoed bleef duidelijk achter. De waarde kromp zelfs met 0,2 procent, waarmee het totaal rendement uitkwam op 1,1 procent. Uit de index komt echter een groot verschil naar voren tussen het rendement van winkels in de centra van grote steden en de rest van de restailmarkt.. In de grote steden was er juist positieve waardeontwikkeling (+1,2 procent), waarmee het totaal rendement voor dit segment uitkwam op 2,2 procent.

In een toelichting zegt Lorenzo Dorigo, executive director van MSCI: ‘In de Nederlandse vastgoedmarkt zet het herstel duidelijk voort. Een totaalrendement van 3 procent is beduidend meer dan de 0,9 procent van twee jaar geleden en de 1,8 procent van vorig jaar. De sterke waardegroei reflecteert het optimisme van beleggers in Nederlands vastgoed.’

bron: www.vastgoedmarkt.nl

/door

Recordvolume op winkelvastgoed

Het recordbedrag van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed is geïnvesteerd heeft de prime aanvangsrendementen over de hele linie fors naar beneden gebracht.

Dat blijkt uit The Netherlands Retail Marketview H2 2015 van CBRE. Het recordvolume van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed belegd werd, is met name gevoed door de verkoop van een handvol grote winkelportefeuilles en een toenemend aantal single assets. Ten opzichte van 2014 (1,5 miljard euro) lag het transactievolume 87 procent hoger. Het vorige beleggingsrecord dateerde van 2004, toen voor ongeveer 2,4 miljard in Nederlandse winkels werd geïnvesteerd.

De gretigheid van beleggers dreef de prime yields vorig jaar met 65 basispunten naar beneden. Dat gold voor high street shops, waar de top netto aanvangsrendementen (nar) tussen 2014 en 2015 daalden van 4 naar 3,35 procent. Bij topwinkelcentra bedroeg de daling ongeveer 55 basispunten, met een nar van ongeveer 6 procent eind 2014 naar 5,45 procent eind 2015. Daarna volgen prime supermarkten met een nar van 5,9 procent tegen 6,4 procent een jaar eerder. Wijkwinkelcentra waren ook in trek, getuige de daling van het nar naar 6,6 procent van 6,9 procent. Retailparken zagen een yieldcompressie van 55 basispunten naar ongeveer 6,75 procent eind 2015.

De aanhoudende interesse in winkelruimte op A1-locaties heeft in Amsterdam op de Kalverstraat gezorgd voor een huurgroei (sinds 2012) van 2.900 euro naar 3.000 euro per vierkante meter per jaar. De tophuren in de overige vier grote steden zijn gelijk gebleven. In Rotterdam ligt de tophuur op ongeveer 1.700 euro, in Utrecht bedraagt die zo’n 1.650 euro tegen 1.200 euro in Den Haag.

Beleggers zijn volgens executive director Retail Krijn Taconis van CBRE bovenmatig geïnteresseerd in vastgoed in populaire winkelstraten in de grotere steden. ‘In het bijzonder institutionele partijen en Real Estate Investment Trusts (REITs) kijken naar deze locaties met het hoogste aantal bezoekers. Zo kocht Vastned in mei 2015 Rokin Plaza voor 108 miljoen euro. Opportunistische beleggers kijken ook naar winkelcentra en -portefeuilles waar nog ruimte is voor verbetering. De aankoop van vijftien winkelvastgoedobjecten door Tristan Capital Partners van Delta Lloyd is een goed voorbeeld van een dergelijke belegging.’

Het recordvolume illustreert daarnaast duidelijk dat de beleggersmarkt voorloopt op de gebruikersmarkt. CBRE ziet dat grote internationale retailers verder expanderen. Door hun omvang hebben zij profijt van inkoop- en schaalvoordelen en kunnen ze snel op trends inspelen. Voorbeelden hiervan zijn in ieder marktsegment te vinden, zoals het Duitse Kik en Spaanse Inditex. De winkelruimte die door minder fortuinlijke retailers is achtergelaten wordt – met name op de betere locaties – snel ingevuld. Niet alleen door bovengenoemde partijen maar ook door nieuwe internationale toetreders zoals Snipes en TK Maxx.

Deze ontwikkelingen zetten zich naar verwachting verder voort. De economische vooruitzichten voor de winkelvastgoedmarkt zijn gunstig, maar de consument heeft zijn bestedingspatroon veranderd. Hierdoor zullen in 2016 nog meer retailers verdwijnen uit het winkellandschap. Met name retailers in het middensegment zonder duidelijke positionering konden en kunnen het hoofd niet boven water houden.

CBRE verwacht dat goed presterende retailers verder blijven groeien en dat nieuwe toetreders de winkelstraten blijven verrijken. De interesse van beleggers in prime vastgoed blijft eveneens aanhouden. Maar door de schaarste van dit type product is het aannemelijk dat komend jaar het investeringsvolume in (wijk)winkelcentra, winkelportefeuilles met daarin ook secundair winkelvastgoed en retailparken hoger zal liggen.

 

Lees het hele rapport op CBRE.nl

Bron: vastgoedmarkt

/door