Berichten

Bouwend Nederland: nog lang geen sprake van daling van grondstofprijzen in Nederland

Door ontwikkelingen in China en de VS dalen de prijzen van termijncontracten en lijken de grondstofprijzen te dalen. Maar in Nederland is daar nog helemaal geen sprake van, vertelt Jan Kets, adviseur en voormalig bestuurslid van brancheorganisatie Bouwend Nederland aan Vastgoedjournaal.

“Of de grondstofprijsdaling op de Nederlandse markt al te merken is? Totaal niet. Het is een feit dat er op de termijnmarkten een daling is, en die is substantieel, maar op de (woning)bouwmarkt in Nederland is te weinig van één materiaal nodig om die daling te merken.” Volgens Kets is er veelal niet zo zeer een grondstofprobleem, maar eerder een probleem binnen de verwerkingscapaciteit. “Ijzererts moet in een hoogoven gesmolten worden en vervolgens wordt het dan op allerlei manieren verwerkt. Hout kan gewonnen worden in een bos, maar moet door een zagerij heen voordat het bruikbaar is. Dáár zit het probleem.”

Tijdens corona zijn een aantal hoogovens gesloten. Er was toen ingespeeld op vraaguitval, maar die kwam niet. Vervolgens ging China extra door met bouwen en daar zag je een explosie in vraag naar staal. Sinds 9 weken is de staalindex in Nederland stabiel. Kets: “Alleen is hij stabiel op zijn top. Het is geen enkele punt gezakt.”

Hetzelfde geldt voor hout. Hout is volgens de index niet goedkoper geworden. Alleen bij plastic zijn er wekelijkse fluctuaties met een tendens naar beneden. “Maar dat is niet genoeg om van een daling naar normaal te spreken.”

Bouwcontracten
Verder zijn de bouwcontracten relatief star. Kets: “Tijdens de onderhandelingen wordt er in een contract gezocht naar ruimte  voor compensatie van onverwachte extreme stijgingen. Daarentegen concurreren bouwers onderling stevig op prijs. Dit betekent dat als er een daling komt, je dat meteen in de prijs terug zal zien. Over dalingen hoeven opdrachtgevers zich dus geen zorgen te maken. ”

Bouwend Nederland vindt dat de ontwikkelingen in China en de VS op de middellange termijn wel hoop brengt: “China is de grootste staalproducent, maar tegelijk ook de grootste staalgebruiker ter wereld. Als zij minder gebruiken, gaat de prijs hier ook stabiliseren en krijgen wij ook een daling. Het is dan mogelijk dat er in 2022 voorzichtig wat beweging naar beneden gaat. Maar dit jaar wordt dat niet verwacht.” Prijsdalingen voor hout worden eveneens dit jaar niet verwacht.

Bron: Vastgoedjournaal

 

‘MARKTVERSTORENDE ASPECTEN IN TAXATIEWERELD MOETEN AANGEPAKT WORDEN’

Een taxatieopdracht mislopen omdat je niet op het lijstje van de bank staat. Onwenselijk, maar helaas nog altijd de werkelijkheid. VJ sprak hierover met makelaar/taxateur Peter de Gier en Dingena Tromp die deze kwestie en andere marktverstorende aspecten opnieuw aan de kaak willen stellen.

Lees ook de colum van Hans van der Ploeg, directeur bij VBO, die ingaat op de vraag: ‘Taxateur op shortlist van bank, kan die wel onafhankelijk taxeren?’ of lees onze eerdere verhalen over dit onderwerp in ons VJ Dossier over taxatie.

Het bankenlijstje, oftewel een shortlist van banken waar taxateurs op staan die wel of niet mogen taxeren. Volgens makelaar/taxateur Peter de Gier van O&G Bedrijfsmakelaars gaat het hier om een ‘marktverstorende prikkel’. Want waarom beslist de bank hierover? Is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt?

In de praktijk blijkt dit anders te liggen, merkt De Gier. Hij vertelt aan Vastgoedjournaal: “Iedereen keurt het af, maar het komt niet verder dan met een vuist op tafel slaan. En daarom willen wij dit opnieuw hoger op de agenda zetten, want er verandert helaas niets.” Samen met makelaar/taxateur Dingena Tromp van Wooncoach heeft hij een enquête opgesteld om deze manier de mening op te halen bij collega-taxateurs en het probleem verder in kaart te brengen.

Klik hier om de enquête in te vullen.

Gesloten en ondoorzichtig
“Als je niet op het bankenlijstje staat, word je gebeten door de kat en de hond. Aan de ene kant krijg je geen werk van de bank en aan de andere kant mag je opeens voor trouwe opdrachtgevers waar je voorheen wel voor mocht taxeren niet meer werken. En dat terwijl je gewoon aan alle eisen voldoet die de NRVT stelt, wiens taak het is op de beroeps- en gedragsregels te handhaven, dus waarom ben je volgens de bank niet gekwalificeerd?”

Een helder antwoord heeft De Gier hierover nooit gekregen. “Het wordt weggewuifd of je krijgt als antwoord dat banken eigen normen mogen stellen, vanwege Europese regelgeving, maar wat die normen precies zijn kom je niet achter. En dat ondermijnt de onafhankelijkheid en objectiviteit van taxaties, want je krijgt zo een heel gesloten en ondoorzichtig systeem.”

Kleinere taxateurs geraakt
Daarbij worden kleine taxateurs harder geraakt, zegt De Gier: “Ik doe veel taxaties ten behoeve van financiering, maar als ik niet de opdracht mag uitvoeren voor de bank dan vraag ik me af of ik me aan de gestelde eisen van 10 taxaties per jaar van de NRVT kan halen.” Daarbij wordt de marktwerking ondermijnt en drijft dit ook verder de prijzen op. “Uiteindelijk zijn de opdrachtgevers ook de dupe.”

NWWI
Een andere ontwikkeling die taxeren bemoeilijkt, is de werkwijze van validatie-instituut NWWI, vindt Dingena Tromp. Het Nederlands Woning Waarde Instituut, afgekort NWWI is een onafhankelijk, landelijk taxatie-instituut dat geldt als keurmerk voor taxateurs. Het is het enige instituut dat dit soort taxaties kan valideren, de overige instituten (Taxateurs Unie, TVI en iValidatie) maken sinds 2019 onderdeel uit van NWWI. “NWWI heeft op dit moment de monopolypositie en is de enige die taxatierapporten kan valideren. Je bent hier op aangewezen,” voegt Tromp toe.

Om een taxatie gevalideerd te krijgen wordt er gewerkt met een uniform, gestandaardiseerd digitaal proces. En dat terwijl lang niet alle taxaties zo standaard zijn en de ruimte om bijzonderheden of afwijkende waarden is beperkt. Tromp vertelt: “Ik merk zelf en hoor dit ook van collega-taxateurs, dat je tijdens het taxeren van woningen je focust om te zorgen dat het rapport wordt goedgekeurd door NWWI. Maar dat staat haaks op objectief taxeren, want je zou vrijelijk je rapport moeten maken in plaats proberen complexe of afwijkende taxaties in het vaste stramien van NWWI te krijgen Het NWWI gaat op deze manier op de stoel van de taxateur zitten.”

“Daarbij kan je wel een klacht indienen als je rapport is afgekeurd, maar dit heeft een vertragende werking voor je klanten. De huidige protocollen zijn niet toereikend en ook al wijkt je taxatie maar een beetje af, dit levert altijd een discussie op. Uiteindelijk kom je er wel uit met NWWI, want ze staan je goed te woord per telefoon, maar dit schiet het doel voorbij,” aldus Tromp.

Trias Politica
De Gier ziet dit ook zo met het bankenlijstje. Hij vergelijkt het met de Trias Politica, oftewel de scheiding der machten tussen de uitvoerende, wetgevende en juridische macht. “Het ideaalbeeld is een scheiding tussen de opdrachtgever, de taxateur en de ontvangende partij, de bank of een validatie instituut. Maar op verschillende niveaus wordt dit nu vertroebeld, staat het de objectiviteit in de weg en is de balans ver te zoeken.”

Haaks op de markt
Tromp voegt hier tot slot aan toe: “Na de vastgoedcrisis heeft de taxatiebranche alles op alles gezet om de kwaliteit binnen de sector te verhogen en te waarborgen. We zijn nu redelijk op stoom, maar het staat haaks op hoe de markt daarop reageert. De zelfregulering en alles wat de NRVT heeft bereikt, lijkt niet uit te maken voor de banken. Zij trekken nog altijd hun eigen plan en houden er hun eigen lijstje op na. Zij worden hier niet op gecorrigeerd door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) of de Autoriteit Consument & Markt (ACM). De kleinere spelers missen zo hun kans. En dat terwijl de lijst van de NRVT, die alle taxateurs registreert en controleert, leidend zou moeten zijn. En dat zijn circa 6.800 mensen, niet alleen een paar grote kantoren.”

Bron: Vastgoedjournaal

 

,

Rechter doet uitspraak in eerste zaak tegen AB InBev

Gisteren diende voor de Rechtbank Noord-Nederland, locatie Assen het eerste kort geding tegen AB InBev Nederland BV. De inzet was de huur van café De Vliegh in het Drentse Zuidlaren, eigendom van Sigismund BV. Een dag na het vonnis sprak Vastgoedjournaal zowel met brouwer AB InBev als met de pandeigenaar.

Folkert Fokkema is één van de twee pandeigenaren van Café De Vliegh in het Drentse Zuidlaren, dat wordt gehuurd door ’s werelds grootste brouwerij AB InBev. Op haar beurt verhuurt die het onder aan de uitbater. Vanwege de grote onduidelijkheid over de huur en het niet in contact kunnen komen met de brouwer spande de verhuurder een rechtszaak aan, hierover deed de rechter gisteren uitspraak. Die stelde dat de huurlasten, in tijden van de coronamaatregelen, evenredig moeten worden gedragen. Kortom de pachter, de huurder en de verhuurder dragen ieder 1/3 van de huurkosten. Zowel Fokkema als AB InBev geven aan de uitspraak van de rechter te respecteren. Had dit niet buiten de rechtszaal kunnen worden opgelost?

Proefballonnetjes
Fokkema vertelt aan VJ: “Wij hebben dit kort geding doorgezet om voor eens en voor altijd duidelijkheid te krijgen, niet alleen voor onszelf maar ook voor onze collega’s.” Van AB InBev ontvingen Fokkema en zijn compagnon de afgelopen maanden een aantal brieven met diverse voorstellen. “In de eerste geautomatiseerde brief stond dat AB InBev voornemens was om helemaal geen huur meer te betalen en in de tweede brief was het voorstel om 33% van de huursom te voldoen.” Fokkema noemt het proefballonnetjes. “Men wilde steeds zien wanneer wij zouden ‘happen’.”

Pas late reactie AB InBev
Een paar keer is getracht om contact met AB InBev op te nemen. Maar een reactie van de brouwer bleef uit. Dit was voor de vastgoedeigenaar uit Drenthe reden om AB InBev te dagvaarden. “Pas nadat de dagvaarding was verstuurd nam men contact met ons op om te vragen of er niet op een andere manier over te praten viel en stelde zij voor om tweederde van de huur naar ons over te maken. Afgelopen dinsdag, één dag voor de zitting, stond dat bedrag op onze rekening”, vertelt Fokkema.

Vertrouwen in verhuurder weg
Wat de vastgoedondernemer het meeste lijkt te steken is het uitblijven van persoonlijk contact in een eerder stadium en het niet reageren op de contactverzoeken van Fokkema. “We hebben het hier over de grootste brouwer ter wereld. Eén telefoontje van AB InBev naar ons had in één klap alles kunnen oplossen. Het vertrouwen in onze verhuurder is compleet weg en gisteren na de zitting heeft onze advocaat AB InBev in kennis gesteld dat wij de huurovereenkomst dan ook wensen te beëindigen. Wij doen dan liever zaken met kleinere partijen waarmee we wél makkelijk aan tafel kunnen, als er zich iets voordoet.”

Verdeelsleutel hetzelfde als voorstel
AB InBev reageerde bij monde van woordvoerder Wilco Heiwegen op de uitspraak van de eerste rechtszaak die tegen de brouwer was aangespannen in verband met de coronacrisis “Wij kijken positief terug op de uitspraak van de rechter. We moeten de horeca gezamenlijk door deze crisis helpen. De verdeelsleutel die de rechter heeft opgelegd is dezelfde die wij ook hebben voorgesteld aan al onze verhuurders. Het merendeel is hiermee akkoord gegaan. Wij hebben nooit gesproken over een betaling van 33%, zoals Sigismund BV aangaf.”

Heiwegen ziet deze uitspraak als een ijkpunt. “Verhuurders die het nog van plan waren, zullen wellicht nu heroverwegen of het zinvol is om nog te procederen. De rechter vindt dat we samen de lasten moeten dragen.”

Incassobrief
AB InBev heeft aan VJ laten weten zich niet te herkennen in de uitspraak van Sigismund, dat zij niet bereikbaar zijn geweest. Heiwegen zegt hierover: ” Op 25 maart hebben wij een brief gestuurd naar de verhuurders met het voorstel om de huur voor april in eerste instantie op te schorten. Van Sigismund ontving AB InBev daarop op 31 maart een incassobrief. Anders dan die brief hebben wij geen enkel andere reactie van Sigismund ontvangen.” Na navraag binnen het bedrijf is er bij hen ook nog geen verzoek tot beëidiging van de huurovereekomst van de advocaat van Sigismund binnengekomen.

7.000 horecazaken
In Nederland bedient AB InBev ongeveer 7.000 horecazaken. Voor 10% van hen heeft de brouwer ook een huurovereenkomst afgesloten met verschillende pandeigenaren. “AB InBev heeft zelf geen vastgoed in bezit, wij huren 700 panden van enkelen honderden partijen. Wij hebben zoveel mogelijk geprobeerd hen persoonlijk te benaderen. Helaas is dat niet in alle gevallen gelukt. Maar wij zijn altijd bereikbaar geweest voor onze verhuurders”, aldus Heiwegen.

Hoeveel procent van de verhuurders wel persoonlijk zijn benaderd durft de woordvoerder niet te zeggen. Het sturen van een algemeen schrijven naar de verhuurders in plaats van een gepersonaliseerde brief is een keuze geweest. Daarover zegt de woordvoerder dat het altijd zal blijven kijken hoe de communicatie in de toekomst verbeterd zou kunnen worden.

Heiwegen geeft aan dat de Tegemoetkoming Vaste Lasten voor het MKB door de overheid naar boven is bijgesteld naar €50.000 voor vier maanden: “Hierdoor zullen de horecagelegenheden ook weer in staat zijn om de huursom te voldoen.”

Bron: Vastgoedjournaal

,

Tempo Label C certificering moet behoorlijk omhoog

Met nog minder dan 3,5 jaar te gaan heeft 60% van de kantoren nog geen energielabel C. Dit meldt Calcasa, een onafhankelijk technologiebedrijf gespecialiseerd in de geautomatiseerde waardering en de statistische analyse van onroerend goed voor hypotheek- en vastgoed. Is dit zorgelijk?

Onlangs sprak Vastgoedjournaal met beleggers NSI, Ping Properties en Cording over hun voortgang met Label C.

Uit onderzoek is gebleken dat op 60% (oftewel 41 miljoen m2) van het kantooroppervlak nog niet aan deze eis voor label C voldoet. Dit is enigszins een vertekend beeld want het wordt, volgens Calcasa, voornamelijk veroorzaakt doordat 83% van deze kantoren überhaupt nog geen energielabel heeft.

Hoe is het mogelijk dat deze kantoren nog geen enkel label hebben? Een deel van deze kantoren is relatief recent gebouwd of al verduurzaamd en zal in de praktijk al voldoen aan de eisen voor een label C of zelfs B of A, maar deze zijn nog niet geregistreerd.

Zetten kantooreigenaren in op een eindsprint? 
Indien op basis van deze informatie een nieuwe schatting van de ontbrekende labels wordt gemaakt, dan moet in totaal nog ‘slechts’ 29,7 miljoen m2 worden verduurzaamd. Dat is 8,5 miljoen m2 per jaar. Ter vergelijking: in de afgelopen drie jaar is de kantooroppervlakte met energielabel C of beter jaarlijks gemiddeld met 4,2 miljoen m2 toegenomen. Al met al moet het tempo van de verduurzaming wel fors omhoog om voor 1 januari 2023 de doelstelling te kunnen halen om alle kantoorpanden van een label C te voorzien.

Hoe zijn deze cijfers tot stand gekomen?
Voor dit onderzoek is de Basisregistratie Adressen en Gebouwen (BAG) als uitgangspunt genomen. Indien een verblijfsobject naast een kantoorfunctie ook een andere functie heeft, is 50% van het oppervlak als kantoorfunctie gekwalificeerd.

Aanvullende databronnen
De onderzoeksmethodiek is in grote lijnen vergelijkbaar met het onderzoek van het Economisch Instituut voor de Bouw (EIB) en het Energieonderzoek Centrum Nederland (ECN) uit november 2016. Echter, Calcasa heeft ten opzichte van het EIB/ECN onderzoek aanvullende databronnen gebruikt, waardoor de selectie van monumenten en de selectie van gebouwen met een bedrijfsmatige/opslag functie is verbeterd. Daardoor wordt het totaal aantal kantoren dat aan het Bouwbesluit moet voldoen zuiverder én lager ingeschat en komt dus ook de totale verduurzamingsopgave lager uit.

Lees hier het volledige onderzoek. 

Bronnen: Vastgoed Journaal en Calcasa

 

Vastgoed Bezuinigingen bij de Politie

Vastgoed Bezuinigingen bij de politie.

Gaat de Nationale Politie de opgelegde vastgoed bezuinigingen wel halen? Er gebeurt veel rondom de Nationale Politie. De komende jaren komen er veel politiebureaus leeg te staan en iedereen vindt daar het zijne van. Het kabinet heeft een bezuinigingsmaatregel opgelegd van miljoenen, maar is dat wel haalbaar? Uit een rapport van de Algemene Rekenkamer blijkt dat de Nationale Politie eigenlijk helemaal geen goed zicht heeft op het eigen vastgoed.

De Nationale Politie moet van het kabinet vanaf 2019 jaarlijks €424 miljoen bezuinigen. Dat is nogal een bedrag. Een deel van deze besparing moet komen uit het afstoten van vastgoed. Vanaf 2025 zou de politie zo’n €76,5 miljoen per jaar moeten besparen op eigen huisvesting.

Actueel beeld
De reorganisatie is bij de politie al 2,5 jaar aan de gang. Regionale korpsen en het KLPD krimpen behoorlijk en er sluiten overal in het land politiebureaus. De bedoeling hiervan is onder andere om flink te kunnen besparen op de vastgoedportefeuille, maar uit het rapport blijkt dat de Nationale Politie nog helemaal niet goed inzichtelijk heeft wat er allemaal tot die portefeuille behoort. Volgens de Rekenkamer ontbreekt er nog een actueel beeld van de kosten en besparingen van het vastgoed.

Haalbaar?
De Nationale Politie bezit ruim 1000 panden, waaronder veel kantoren. Zij moeten dit zelf natuurlijk goed in kaart hebben voordat ze kunnen gaan beslissen wat afgestoten wordt en wat in de portefeuille moet blijven. Omdat dat volgens de Rekenkamer nu nog niet het geval is, kunnen er geen juiste beslissingen worden genomen. En door het ontbreken van een juist beeld zet de Algemene Rekenkamer ernstige vraagtekens bij de haalbaarheid van de opgelegde besparingen.

BRON: VASTGOEDJOURNAAL.NL