Tag Archief van: DTZ

, ,

DTZ Zadelhoff opnieuw de fout in met taxatie?

De bekende vastgoedadviseur DTZ Zadelhoff wordt opnieuw beschuldigd van het leveren van een foutieve taxatie. Ditmaal gaat het om de waardering van een voormalig stadskantoor in opdracht van de gemeente Tilburg.

DTZ plakt een prijskaartje van € 6,3 mln op het pand als er studentenwoningen in komen. In een tegentaxatie, in opdracht van vastgoedbedrijf Royalton, komt vastgoedadviseur Cushman & Wakefield op een veel lager bedrag van € 2 mln.

Cushman constateert verschillende onvolkomenheden in de taxatie van DTZ. Zo zijn er geen bouwkosten van de waarde afgetrokken en wordt van 163 appartementen uitgegaan terwijl er maar ruimte is voor 136. De kritiek van Cushman is extra saillant doordat fusiegesprekken tussen de twee vastgoedadviseurs maandag zijn afgeketst. Een oorzaak van het stranden van de fusie is de onthulling vorige maand in deze krant dat het Openbaar Ministerie drie taxateurs van DTZ verdenkt van het vervalsen van waardebepalingen 10 jaar geleden.

Klacht ingediend

Royalton diende een klacht over de Tilburgse taxatie van DTZ in bij beroepsorganisatie RICS en bij DTZ zelf. Het onderzoek van RICS loopt nog. DTZ bestrijdt op basis van eigen dossieronderzoek dat er iets schort aan de taxatie. ‘Op basis van dit onderzoek en gesprekken met betrokken experts en taxateurs heeft de compliance officer vastgesteld dat er geen grond is voor de klacht of aanleiding om überhaupt te twijfelen aan een correcte gang van zaken’, zegt een woordvoerder.

‘Cushman & Wakefield heeft zijn taxatierapport vergeleken met dat van DTZ Zadelhoff zonder de achtergrondinformatie en onderliggende berekeningen van DTZ Zadelhoff te kennen’, aldus de woordvoerder. Bovendien is de taxatie van Cushman & Wakefield gebaseerd op een specifiek bouwplan dat door Royalton is voorgelegd. ‘Hierdoor zijn er verklaarbare verschillen in onder andere aantal appartementen, opbrengsten en bouwkosten.’

Zoveelste stap

De klacht over de DTZ-taxatie is de zoveelste stap in een conflict tussen vastgoedeigenaren en winkeliers in Tilburg en de gemeente over het oude stadkantoor. De gemeente wil daar een winkelpand voor Primark laten bouwen door VolkerWessels. Komt daar geen vergunning voor dan koopt de gemeente de grond terug voor € 6,7 mln. Dat zou de gemeente een verlies van €3 tot €4 mln opleveren liet Tilburg in mei aan de gemeenteraad weten. Als er geen Primark komt, is het gebouw immers veel minder waard.

Volgens Royalton, eigenaar van het V&D-pand in Tilburg, en andere vastgoedeigenaren, waaronder Wereldhave, is hier sprake van ongeoorloofde staatssteun. Ze dienden een klacht in bij de Europese Commissie. Royalton sleepte de gemeente ook voor de rechter om het project te blokkeren tot de Commissie uitspraak heeft gedaan.

Paar ton verlies

Toen de zaak op 1 juli voor de rechter kwam, bracht de gemeente het DTZ-rapport in waaruit bleek dat er maar sprake zou zijn van een paar ton verlies in plaats van miljoenen als er geen Primark maar studentenwoningen in het pand zouden komen. ‘Het is een compleet gemanipuleerd rapport om maar zo dicht mogelijk bij die €6,7 mln te komen’, zegt een woordvoerder van Royalton. ‘De gemeente probeert gewoon te maskeren dat er sprake is van staatssteun.’ De rechter oordeelde dat het project door mag gaan. Royalton heeft hoger beroep aangetekend.

De gemeente Tilburg zegt zorgvuldig te hebben gehandeld en het hoger beroep en de klacht bij de Europese Commissie met vertrouwen tegemoet te zien. ‘De voorzieningenrechter heeft in juli al geoordeeld dat met de overeenkomst geen staatssteun is gemoeid’, zegt een woordvoerder. Het eerder gemelde verlies van €3 tot €4 mln was slechts een ‘interne risico-inschatting die niet was gebaseerd op een taxatie.’

Bron: www.fd.nl

,

DTZ ziet kantoren leegstand afnemen als gevolg van hogere opname

De door DTZ Zadelhoff geregistreerde kantoren leegstand in de kantorenmarkt is voor het eerst sinds 2008 afgenomen.

Eind 2015 bedraagt de kantoren leegstand 15,8% van de totale kantorenvoorraad van 49,5 miljoen m2. Vergeleken met een jaar geleden wordt circa 140.000 m² minder lege kantoorruimte op de markt aangeboden.

Tegelijk groeit de opname van kantoorruimte in een jaar tijd met 13% tot 1,2 miljoen m2. Deze combinatie zorgt voor een minder ruime marktsituatie dan een jaar geleden. Eind 2008 bedroeg de kantoren leegstand 12% van de totale voorraad en dit percentage liep in de loop der jaren op tot 16% eind 2014. Frank van der Sluys, als associate director verantwoordelijk voor Research bij DTZ Zadelhoff: “Niet alleen aan de aanbodzijde is een positieve ontwikkeling te zien op de kantorenmarkt, maar ook aan de vraagzijde. In 2015 komt het opnameniveau 13% hoger uit dan in 2014. In totaal is 1,2 miljoen vierkante meter kantoor opgenomen door kantoorhoudende organisaties.”

Grote steden worden nog belangrijker

Net als vorig jaar is een duidelijke concentratiebeweging zichtbaar: 47% van de landelijke opname wordt in de vier grootste steden van Nederland gerealiseerd, vorig jaar was dat nog 43%. Amsterdam zorgt voor een aandeel van 23% van de landelijke dynamiek, gevolgd door Rotterdam met 10%, Den Haag 7% en Utrecht 7%. Een groeiend aandeel in de totale opname gaat niet per definitie hand in hand met een lager aandeel van het landelijke aanbod. Momenteel is 33% van het landelijke aanbod in de vier grootste steden te vinden, vorig jaar was dat nog 32%.

Kantoren Leegstand Nederland

Communicerende vaten?

Andersom geldt dat een dalend aandeel in de opname niet hoeft te betekenen dat het aanbod toeneemt. In de regio ’s-Hertogenbosch en Tilburg en de Stadsregio Arnhem-Nijmegen daalde in een jaar tijd zowel het aandeel van de totale opname als het aandeel van het totale aanbod. Van der Sluys: “Vroeger leken aanbod en opname wel eens communicerende vaten, maar aangezien kantoorhoudende organisaties veelal meer ruimte achterlaten dan zij betrekken, gaat dat niet altijd meer op. Daarnaast zorgt de publieke aandacht voor het leegstandsprobleem ervoor dat er steeds vaker creatieve oplossingen worden gevonden voor de kantoren leegstaand. Dat kan ervoor zorgen dat bij achterblijvende vraag het aanbod toch prima kan dalen.

Bron: DTZ & Vastgoednieuws

,

Structureel aanbod Kantoor markt blijft stabiel

Structureel aanbod Kantoor markt blijft stabiel

Medio 2015 was 8,4 miljoen vierkante meter kantoor ruimte beschikbaar op de markt. Hiervan wordt bijna 2,9 miljoen vierkante meter al drie jaar of langer achtereen aangeboden. Dit structurele aanbod vormt hiermee ruim een derde van het totale aanbod. Dit aandeel is de afgelopen jaren ook groter geweest. Zo stond eind 2012 ruim 3 miljoen vierkante meter structureel in aanbod. Ultimo 2015 komt het structurele aanbod 150.000 vierkante meter lager uit, aldus de schatting van DTZ Zadelhoff.

De verversingsgraad van het aanbod – aanbod dat nog geen jaar op de markt wordt aangeboden – ontwikkelt zich door de jaren heen redelijk stabiel. In 2015 kwam 2,8 miljoen vierkante meter kantoorruimte in aanbod. Dit vormt, samen met de 5,6 miljoen vierkante meter die langer dan een jaar wordt aangeboden, het totale aanbod aan kantoorruimte in Nederland. De afdeling Research van DTZ Zadelhoff registreert de tijdsduur dat kantoren aan de markt worden aangeboden. In maart 2010 resulteerde deze informatie tot de publicatie ‘Het aanbod veroudert’. Destijds stond 1,9 miljoen vierkante meter kantoor structureel in aanbod. Nu vijf jaar later is daar 1 miljoen vierkante meter bijgekomen. Het structurele aanbod is verdeeld over 1.250 objecten en vormt 34% van het totale aanbod in Nederland.

aanbod-kantorenmarkt 2015 bedrijf onderzoek dtf

Het is duidelijk dat wanneer een kantoor een aantal jaren niet op interesse kan rekenen, het in de meeste gevallen niet past bij de eisen van de moderne kantoorgebruiker. Doordat momenteel veel kantoorruimte beschikbaar is, hebben organisaties de mogelijkheid een kwalitatieve keuze te maken. Frank van der Sluys, als associate director verantwoordelijk voor Research bij DTZ Zadelhoff: “De ontwikkeling van de opname geeft duidelijk weer welke kantoren populair zijn bij kantoorgebruikers, terwijl de ontwikkeling van het structurele aanbod weergeeft welke kantoren dat niet zijn. Voor kantoren die drie jaar of langer op de markt worden aangeboden, geldt dat zij overbodig zijn. Vaak wordt gedacht dat vooral de technische staat van dit vastgoed te wensen overlaat waardoor interesse uitblijft. Toch zijn er ook kantoren waar niet veel aan mankeert, behalve dan dat ze op een plek staan waar simpelweg geen vraag naar kantoorruimte is. Er is blijkbaar voldoende alternatieve kantoorruimte beschikbaar om de vraag van kantoorgebruikers elders te beantwoorden.”

De afgelopen jaren lijkt het besef gegroeid dat kantoren die structureel worden aangeboden in de huidige functie niet meer meedoen en wordt steeds vaker door eigenaren naar oplossingen gezocht. Tussen 2007 en 2012 groeide het structureel aanbod stelselmatig tot een niveau van ruim 3 miljoen vierkante meter eind 2012. Daarna is het juist afgenomen en komt ultimo 2015 naar schatting 150.000 vierkante meter lager uit.

Diverse transformaties en onttrekkingen liggen hieraan ten grondslag, denk daarbij aan de aansprekende voorbeelden als het voormalige Philips Lighting kantoor in Eindhoven of Diemervijver in Diemen. Van der Sluys: “Hoewel dergelijke voorbeelden al snel in het oog springen, vinden wij het een goed teken dat er juist ook steeds meer voorbeelden te vinden zijn van kleinschalige transformaties. Zo is rondom het centrum van Nieuwegein een aantal verouderde kantoren succesvol getransformeerd tot woningen. Juist deze voorbeelden die wat minder in het oog springen, geven ons het gevoel dat de markt echt haar werk doet.”

 

bron: www.dtz.nl