Berichten

Coronacrisis duwt retail naar neerwaartse spiraal

Ook zonder gedwongen sluiting incasseert de Nederlandse retail rake klappen. Omzet die winkels nu verliezen door de corona-uitbraak kunnen ze straks maar gedeeltelijk inhalen.

Dat zegt Olaf Zwijnenburg, retailanalist van Rabobank. ‘Steeds meer winkelketens houden de deuren gesloten. Ze geven aan dat er alleen nog online besteld kan worden en dat zal een forse fysieke omzetdaling niet opvangen’, verwacht Zwijnenburg. ‘Uitstel van aankoop betekent in een groot aantal gevallen ook afstel. Slechts een deel van de verloren omzet zal daarom later in het jaar worden ingehaald.’

Retail is een van de sectoren die behoefte heeft aan extra liquiditeiten, hoort Rabobank van klanten. ‘Non-food retail wordt nu al heftig geraakt met omzetdalingen van 50 procent en meer. Steeds meer ketens en zelfstandigen sluiten hun winkels met een daling van 100 procent tot gevolg, constateert Zwijnenburg. Openblijven of dichtgaan is voor veel ondernemers een heel, heel moeilijke keus. Sluiten betekent meteen nul inkomsten, terwijl de kosten doorlopen’, aldus Zwijnenburg.

Binnensteden en winkelcentra

Vooral de segmenten mode, schoenen en sport krijgen het volgens de analist moeilijk. ‘Daar zijn voorraden afgeleverd die betaald moeten worden terwijl er geen verkopen aan consumenten plaatsvinden. In food, doe-het-zelf, tuin of consumentenelektronica zit je goed, dat loopt extreem goed.’

‘De eerste tekenen zijn dat vooral de historische binnensteden en grote winkelcentra fors minder bezoekers hebben’, zegt de analist van Rabobank. ‘Forenzenstromen zijn grotendeels weggevallen en mensen kiezen voor aankooplocaties dicht bij huis. Winkels in wijkwinkelcentra, zeker die met supermarkten en kleinere steden en dorpen lijken vooralsnog verrassend veel traffic te hebben.’

Ongewenste duw

‘De waarschuwingen van Locatus over het hoogste risicoprofiel van de afgelopen tien jaar voor winkels en de oplopende leegstand binnen winkelgebieden moeten serieus genomen worden’, vervolgt Zwijnenburg. ‘De problemen zijn niet gebaseerd op tijdelijke trends, maar op structurele ontwikkelingen die doorzetten. Deze corona-crisis die daar bovenop komt is een ongewenste duw richting een neerwaartse spiraal.’

Toch ziet Zwijnenburg het niet alleen somber in voor stenen retail. ‘Als al deze ellende achter de rug is zullen consumenten de fysieke winkel weer oprecht gaan waarderen. De mens is een sociaal wezen heeft er behoefte aan om ideeën en gevoelens te delen. De consument wil niet de hele dag eenzaam aan de computer zitten, maar gaat er ook graag op uit om vermaakt te worden. Winkels kunnen voorzien in de behoefte van mensen aan ontmoetingsplaatsen, sociale interactie en gedenkwaardige ervaringen. Winkels concurreren niet meer op lokale distributie van artikelen maar om de schaarse tijd van consumenten.’

Reddingsboei

‘Juist de combinatie van online en offline biedt retailers kansen om een krachtig businessmodel neer te zetten waarmee de klant een propositie krijgt die ‘online pure players’ niet kunnen matchen. Daarmee is de combinatie van online en offline het antwoord van de fysieke retail op de groei van de online giganten en de reddingsboei voor zelfstandige retailers. De kansen die de combinatie biedt zullen helaas niet door iedereen benut worden.’

Bron: Vastgoedmarkt

/door

Bijna vijfde minder investeringen in winkelvastgoed

De investeringen in winkelvastgoed in Europa, Midden-Oosten en Afrika zijn in de eerste helft van het jaar met 19 procent gedaald naar 20,7 miljard euro ten opzichte van medio 2015 (25,5 miljard euro).

Dalingen in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland zijn de boosdoener.

Dat blijkt uit onderzoek door JLL. Dat bedrag van bijna 21 miljard euro ligt nog 15 procent boven het vijfjarig gemiddelde, nuanceert de vastgoedadviseur de daling. Bovendien blijft de toestroom van institutioneel kapitaal naar de winkelvastgoedbranche toenemen in vergelijking met het jaar ervoor, aldus JLL. De huidige afname van de volumes wordt grotendeels veroorzaakt door een vertraging in het Verenigd Koninkrijk en Duitsland.

Toch stegen de volumes buiten deze beide topmarkten met 14 procent, onder meer dankzij flinke groei in landen als Oostenrijk, Ierland, Italië, Zwitserland, Roemenië, Hongarije en Polen. In Frankrijk was sprake van een substantiële groei met een stijging van 40 procent in vergelijking met vorig jaar. De grootste beleggingsdeals van het eerste halfjaar betroffen retailpanden in steden. Forum Block in Helsinki, dat voor 576 miljoen euro werd overgenomen door Sponda Oyj , was de grootste transactie van het eerste kwartaal.

De op een na grootste transactie was de overname van Grand Central in Birmingham voor 441 miljoen euro, door Hammerson en de Canada Pension Plan Investment Board (CPPIB). In het tweede kwartaal werd het transactieoverzicht bepaald door de aankoop van het Blanchardstown Centre in Dublin, dat van Green Property overging naar Blackstone. Het in de regio toonaangevende winkelcentrum is nu al het grootste van Ierland en beschikt over een aanzienlijk ontwikkelingspotentieel: het heeft mogelijkheden voor uitbreiding met nog eens 148.500 m2 met gemengde functies

Chris van Kaam, head of Retail Agency & Retail Capital Markets bij JLL, spreekt van gezonde beleggingsniveaus in Europa. In Nederland is, ondanks de stijging van het totale beleggingsvolume (+11,3 procent), het beleggingsvolume in retailvastgoed gedaald, verklaart hij. ‘De daling van 49 procent kwam met name door het zeer sterke resultaat in de eerste helft van 2015. Destijds kocht Wereldhave namelijk negen winkelcentra van Klepierre voor 730 miljoen euro. De grootste transactie in de eerste helft van 2016 had betrekking op de verkoop van winkelcentrum De Klanderij. Union nam het winkelcentrum voor 118 miljoen euro over van ASR Vastgoed Vermogensbeheer.

Voor de tweede helft van 2016 is JLL positief. ‘De Nederlandse economie toont duidelijke tekenen van verder herstel wat een positief effect heeft op de Nederlandse winkelvastgoed markt. Ondanks een goede beleggingspijplijn met onder andere enkele grote portefeuilles zal het beleggingsvolume van 2015 waarschijnlijk niet worden evenaart.’ Sven Bertens, head of Research bij JLL, verwacht niet al teveel problemen door de Brexit. ‘Het ziet ernaar uit dat de eventuele invloed van de Brexit op de beleggingsmarkt zich vooral beperkt tot het Verenigd Koninkrijk en zich in veel mindere mate verspreidt over de rest van de EU.’ (MvL)
Bron: vastgoedmarkt

/door

Verlaging parkeertarieven tegen winkelleegstand

De winkelleegstand liep in de afgelopen jaren op tot een recordhoogte van 7,4 procent. In sommige gemeenten is de winkelleegstand zelfs meer dan 20 procent. Door de huidige faillissementen en bedrijfssluitingen loopt dit aandeel nog verder op.

Detailhandel Nederland trekt daarom aan de bel. De winkeliers roepen gemeenten op in actie te komen door het detailhandelsklimaat te verbeteren en leegstand te bestrijden. Een concrete maatregel die alle gemeenten per direct kunnen nemen is het verlagen van de parkeertarieven.

Leegstaande panden tasten de aantrekkingskracht van binnensteden en winkelgebieden ernstig aan. Detailhandel Nederland vraagt daarom in een open brief aan gemeenten actie te ondernemen om de verloedering van binnensteden een halt toe te roepen. Voorzitter Guido van Woerkom: “Gemeenten spelen een sleutelrol bij het vestigingsklimaat in de winkelcentra. Om spooksteden te voorkomen moeten zij maatregelen nemen. Een maatregel die alle gemeenten eenvoudig kunnen nemen is het verlagen van de parkeertarieven. Daarnaast kunnen ze actie ondernemen door het terugdringen van het aantal leegstaande winkelpanden en het verlichten van lokale lasten en regelgeving.”

De winkelleegstand liep in de afgelopen jaren op tot een recordhoogte van 7,4 procent. In sommige gemeenten (zoals Heerlen, Assen en Weert) is de winkelleegstand zelfs rond de 20 procent. Door de huidige faillissementen en bedrijfssluitingen loopt dit aandeel nog verder op. Bovendien zijn er in veel gemeenten nog plannen om het winkelareaal fors uit te breiden. Naar verwachting komt er in de komende jaren 1,2 miljoen m2 winkelruimte bij.

“De gemeenten moeten direct aan de slag”, benadrukt van Woerkom. “Het is twee voor twaalf geweest. In de afgelopen jaren maakten gemeenten bewust of onbewust verkeerde keuzen. Neem bijvoorbeeld de gemeente Assen. Daar stegen de parkeertarieven met 45 procent, nam de winkelleegstand toe tot 17,5 procent en als klap op de vuurpijl nam Assen ook nog eens het besluit om een gigantisch outletcentrum buiten de stad te realiseren.”

Op 19 maart is het voor de meeste gemeenten twee jaar geleden dat de gemeenteraadsverkiezingen plaatsvonden. Volgens Detailhandel Nederland is dit een geschikt moment om de balans op te maken. De belangenorganisatie geeft in een open brief handvatten aan gemeenten om haar detailhandelsbeleid aan te passen.

Bron: Detailhandel

/door

Recordvolume op winkelvastgoed

Het recordbedrag van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed is geïnvesteerd heeft de prime aanvangsrendementen over de hele linie fors naar beneden gebracht.

Dat blijkt uit The Netherlands Retail Marketview H2 2015 van CBRE. Het recordvolume van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed belegd werd, is met name gevoed door de verkoop van een handvol grote winkelportefeuilles en een toenemend aantal single assets. Ten opzichte van 2014 (1,5 miljard euro) lag het transactievolume 87 procent hoger. Het vorige beleggingsrecord dateerde van 2004, toen voor ongeveer 2,4 miljard in Nederlandse winkels werd geïnvesteerd.

De gretigheid van beleggers dreef de prime yields vorig jaar met 65 basispunten naar beneden. Dat gold voor high street shops, waar de top netto aanvangsrendementen (nar) tussen 2014 en 2015 daalden van 4 naar 3,35 procent. Bij topwinkelcentra bedroeg de daling ongeveer 55 basispunten, met een nar van ongeveer 6 procent eind 2014 naar 5,45 procent eind 2015. Daarna volgen prime supermarkten met een nar van 5,9 procent tegen 6,4 procent een jaar eerder. Wijkwinkelcentra waren ook in trek, getuige de daling van het nar naar 6,6 procent van 6,9 procent. Retailparken zagen een yieldcompressie van 55 basispunten naar ongeveer 6,75 procent eind 2015.

De aanhoudende interesse in winkelruimte op A1-locaties heeft in Amsterdam op de Kalverstraat gezorgd voor een huurgroei (sinds 2012) van 2.900 euro naar 3.000 euro per vierkante meter per jaar. De tophuren in de overige vier grote steden zijn gelijk gebleven. In Rotterdam ligt de tophuur op ongeveer 1.700 euro, in Utrecht bedraagt die zo’n 1.650 euro tegen 1.200 euro in Den Haag.

Beleggers zijn volgens executive director Retail Krijn Taconis van CBRE bovenmatig geïnteresseerd in vastgoed in populaire winkelstraten in de grotere steden. ‘In het bijzonder institutionele partijen en Real Estate Investment Trusts (REITs) kijken naar deze locaties met het hoogste aantal bezoekers. Zo kocht Vastned in mei 2015 Rokin Plaza voor 108 miljoen euro. Opportunistische beleggers kijken ook naar winkelcentra en -portefeuilles waar nog ruimte is voor verbetering. De aankoop van vijftien winkelvastgoedobjecten door Tristan Capital Partners van Delta Lloyd is een goed voorbeeld van een dergelijke belegging.’

Het recordvolume illustreert daarnaast duidelijk dat de beleggersmarkt voorloopt op de gebruikersmarkt. CBRE ziet dat grote internationale retailers verder expanderen. Door hun omvang hebben zij profijt van inkoop- en schaalvoordelen en kunnen ze snel op trends inspelen. Voorbeelden hiervan zijn in ieder marktsegment te vinden, zoals het Duitse Kik en Spaanse Inditex. De winkelruimte die door minder fortuinlijke retailers is achtergelaten wordt – met name op de betere locaties – snel ingevuld. Niet alleen door bovengenoemde partijen maar ook door nieuwe internationale toetreders zoals Snipes en TK Maxx.

Deze ontwikkelingen zetten zich naar verwachting verder voort. De economische vooruitzichten voor de winkelvastgoedmarkt zijn gunstig, maar de consument heeft zijn bestedingspatroon veranderd. Hierdoor zullen in 2016 nog meer retailers verdwijnen uit het winkellandschap. Met name retailers in het middensegment zonder duidelijke positionering konden en kunnen het hoofd niet boven water houden.

CBRE verwacht dat goed presterende retailers verder blijven groeien en dat nieuwe toetreders de winkelstraten blijven verrijken. De interesse van beleggers in prime vastgoed blijft eveneens aanhouden. Maar door de schaarste van dit type product is het aannemelijk dat komend jaar het investeringsvolume in (wijk)winkelcentra, winkelportefeuilles met daarin ook secundair winkelvastgoed en retailparken hoger zal liggen.

 

Lees het hele rapport op CBRE.nl

Bron: vastgoedmarkt

/door
, ,

Winkelcentra transactievolume stijgt

Grootste deal in de eerste zes maanden kwam op het conto van Wereldhave, dat voor 730 miljoen euro negen Nederlandse winkelcentra van Klépierre kocht.

Het transactievolume op de Europese winkelbeleggingsmarkt is het eerste halfjaar uitgekomen op 26 miljard euro, 28 procent meer dan medio 2014. In de tweede jaarhelft worden meer trophy assets aangekocht.

Dat schrijft JLL in een halfjaaroverzicht. De groei is vooral te danken aan een fors groter aantal beleggingstransacties in kleinere retailmarkten als Finland, Portugal en Tsjechië. Deze landen figureren in de top-10 van grootste beleggingen in de eerste jaarhelft.

‘De robuuste groei was mogelijk omdat alle landen hebben bijgedragen’, aldus Jeremy Eddy, international director Retail Capital Markets bij JLL. JLL begeleidde zelf in het eerste halfjaar voor 4,5 miljard euro aan winkelbeleggingen.

Ten opzichte van vorig jaar waren er minder grote portefeuilletransacties van 1 miljard euro en meer. Grootste deal in de eerste zes maanden kwam op het conto van Wereldhave, dat voor 730 miljoen euro negen Nederlandse winkelcentra van Klépierre kocht. De meeste kopers zijn afkomstig uit de Verenigde Staten, met Multi-moeder Blackstone als meest actieve partij. Volgens JLL begint ook Zuid-Afrika een serieuze geldschieter te worden.

JLL stelt dat steeds meer partijen hun entree op de Europese retailmarkt maken middels joint ventures, fusies of overname met en van bestaande beleggers. Deze joint ventures en nieuwe fondsen zijn mogelijk door agressief opererende internationale private equity-investeerders, aldus Eddy. Hij verwacht in de tweede jaarhelft en in 2016 meer aankopen van trophy assets in de high streets. Als voorbeeld noemt hij de recente aankoop door Pontegadea – het vastgoedbedrijf van Inditex-oprichter Amancio Ortega – van Primark-winkels in Oxford Street in Londen en Gran Via in Madrid.

bron: vastgoedmarkt.nl

Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte op maat op te stellen. De Taxatie Tool is geheel vrijblijvend.

/door