Berichten

DNB: stijgende huizenprijzen en risicovol leengedrag vormen systeemrisico

Nu ruim een jaar na het begin van de coronacrisis vaccinatiecampagnes op stoom raken, lijkt het virus onder controle te komen. Daarmee komt ook het einde van de economische crisis in zicht. De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn gunstig. Tegelijkertijd komen onderliggende kwetsbaarheden voor het financiële stelsel prominenter naar voren en daarmee ook de risico’s voor de financiële stabiliteit. Dat stelt De Nederlandsche Bank in het vandaag verschenen Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS).

Een belangrijke factor in het risicobeeld is de onevenwichtigheid op de huizenmarkt. De fors stijgende huizenprijzen en risicovol leengedrag vormen een systeemrisico, dat ook tijdens de coronapandemie verder is toegenomen. DNB vindt het wenselijk de weerbaarheid van de banken te vergroten en heeft daarom besloten de invoering van een ondergrens aan de risicoweging van hypothekenportefeuilles niet langer uit te stellen. Deze maatregel was na het uitbreken van de Covid-19-pandemie opgeschort, maar zal – mits het economisch herstel doorzet zoals nu wordt voorzien – per 1 januari 2022 worden ingevoerd. Daarmee verwacht DNB tevens de tijd te kunnen overbruggen totdat de nieuwe kapitaaleisen van het Bazel-III akkoord worden ingevoerd.

Herstel uit corona
In het OFS constateert DNB dat overheden, centrale banken en toezichthouders met een groot pakket aan maatregelen de economische gevolgen van de pandemie hebben verzacht. DNB-president Klaas Knot: “Die maatregelen waren belangrijk en hebben goed gewerkt. In combinatie met de aangescherpte buffereisen na de vorige crisis hebben zij banken bovendien in staat gesteld de kredietverlening aan bedrijven en huishoudens op peil houden. Maar de maatregelen gaan ook gepaard met kosten en neveneffecten. Mits de pandemie niet opnieuw de kop op steekt, moeten ze daarom worden afgebouwd zodra het economisch herstel vaste grond onder de voeten heeft. De normale dynamiek in de economie kan dan ook terugkeren.’’ Wel ziet hij in de herstelfase nog een rol voor de overheid om levensvatbare bedrijven met hoogopgelopen schulden te helpen. Maatregelen die de schuldenlast verlichten of tijd geven om deze te herstructureren, kunnen bedrijven met voldoende toekomstperspectief overeind houden.

Ook al zijn de vooruitzichten bemoedigend, ze blijven onzeker. In grote delen van de wereld komen vaccinatieprogramma’s maar moeizaam op gang. Eventuele virusmutaties die bestand zijn tegen de huidige vaccins zouden kunnen zorgen voor een opleving van de pandemie.

Kwetsbaarheden
Om het economisch herstel te stimuleren, is het belangrijk dat financieringskosten laag blijven, maar deze werken tegelijkertijd de opbouw van kwetsbaarheden in de hand. Schulden in zowel de publieke als private sector zijn fors gestegen. Wereldwijd gaven overheden 16 biljoen dollar uit aan coronasteun en zijn overheidsschulden opgelopen van 84 procent van het gezamenlijke bbp in 2019 tot naar verwachting 99 procent dit jaar. Ook heerst onzekerheid over de kredietwaardigheid van bedrijven, vooral in de getroffen sectoren. De toename in de onderlinge verwevenheid tussen banken, bedrijven en overheden, waardoor problemen eenvoudig overslaan, is daarbij een zorgelijke trend in meerdere (Europese) landen.

Ten slotte zijn beleggers door de lage rentes geneigd meer risico te nemen. De koersen van aandelen en obligaties kunnen daardoor uit de pas lopen met hun fundamentele waarde. Ook op vastgoedmarkten zijn er dergelijke stabiliteitsrisico’s. Een stresstest in dit OFS laat zien dat een schoksgewijze aanpassing op de commercieel vastgoedmarkt, in de context van een bredere macro-economische terugval, een behapbare doorwerking heeft op de Nederlandse financiële sector.

Kabinetsformatie
Nu het virus onder controle komt en het herstel van de economie is ingezet, wordt het ook tijd de blik op de komende jaren te richten. Bezuinigingen en belastingverhogingen blijven op de korte termijn onwenselijk, omdat ze het herstel zouden kunnen schaden. Een volgend kabinet moet inzetten op verduurzaming van de economie en de aanpak van de fundamentele onevenwichtigheden op woningmarkt en arbeidsmarkt. Het is van belang dat daarover bij de kabinetsformatie heldere afspraken worden gemaakt.

Het OFS is op deze website te downloaden en wordt op 2 juni in een openbaar gesprek in de Tweede Kamer toegelicht door DNB-president Klaas Knot.

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Interesse in bedrijfspanden groter dan ooit

Funda in business maakte een jaar na de eerste lockdown de balans op. Daaruit kwam naar voren dat het aanbod van commercieel vastgoed naar een dieptepunt is gedaald, maar de interesse in bedrijfspanden daarentegen groter is dan ooit. Quintin Schevernels, CEO funda licht het toe.

Al voor de coronacrisis kenmerkte de commercieel vastgoedmarkt zich door een stijgende vraag en dalend aanbod. Een jaar na de eerste lockdown is dit beeld onveranderd gebleven zo blijkt uit cijfers van funda in business. Ook in het eerste kwartaal van 2021 zet deze tendens door op het platform voor commercieel vastgoed, waarbij alle type objecten zelfs meer dan ooit tevoren werden bekeken. En waar de interesse in onder andere bedrijfshallen, winkels en kantoorpanden blijft toenemen, neemt het aanbod af.

Minder doorstroom
Quintin Schevernels, CEO funda: ‘De markt voor bedrijfspanden zit in een vacuüm. Enerzijds is er meer interesse dan ooit in commercieel vastgoed, maar daar staat een dalend aanbod tegenover. De coronacrisis heeft een deel van de markt stilgelegd waardoor er minder doorstroom is. Zo zijn er ondernemers die door de NOW-regeling nog aan hun verplichtingen kunnen voldoen, waardoor de bedrijfsruimte niet op de markt komt. Maar ook het gedrag van de gebouweigenaar verandert. Zij proberen huurders te behouden met bijvoorbeeld kortlopende contracten van een jaar met een korting op de huurprijs. En er is verborgen leegstand, waarbij overbodig geworden kantoren en winkelruimten nog niet op de markt zijn gekomen omdat de huurder aan een contract voor langere tijd vastzit. Het is wachten op meer perspectief, om de markt weer in beweging te krijgen.’

Kantoren relatief stabiel 
Funda in business ziet dat de populariteit van kleinere kantoorruimten (100 – 250 m2 en 250 – 500 m2) aanhoudt. Vergeleken met vorig jaar werden er in het eerste kwartaal van 2021 maar liefst 20% meer kantoren bekeken. En ook het aantal contactaanvragen met makelaars steeg ten opzichte van een jaar geleden. Het aanbod nam licht af, maar blijft binnen deze categorie redelijk stabiel. Quintin Schevernels, CEO van funda: ‘Een jaar thuiswerken heeft het idee over waar een kantoor aan moet voldoen natuurlijk veranderd. We kunnen ons niet voorstellen dat veel bedrijven weer helemaal teruggaan naar hoe het was. Sommige bedrijven oriënteren zich juist nu op zoek naar iets nieuws, waar anderen het liever nog even afwachten. Makelaars vertellen ons ook dat de echte transacties nog achterblijven.’

Fors verschil in vraag en aanbod bedrijfshallen 
De vraag naar bedrijfsruimten is enorm toegenomen vergeleken met een jaar geleden. In het eerste kwartaal van 2021 werden deze objecten 46% vaker bekeken dan in het eerste kwartaal van 2020. En ook het aantal contactaanvragen met de makelaar ligt met een stijging van 38% fors hoger dan vorig jaar. Daartegenover staat een flinke daling in het aanbod. Een trend die al sinds juli 2019 zichtbaar is op funda in business en zich door de coronacrisis heen voortzet. Schevernels: ‘Op dit moment is het aanbod bedrijfsruimten 30% kleiner dan een jaar geleden. De schaarste binnen deze categorie wordt dus alleen maar groter. Er zijn bedrijfsmakelaars die dit wijten aan de lage doorstroom naar relatief dure nieuwbouw, waardoor er weinig beweging zit in dit deel van de markt. Ik denk ook dat de grote vraag te maken heeft met toename in online shoppen waarbij de distributie meer plaatsvindt vanuit één verzamelpunt.’

Aanbod winkelpanden blijft achter 
Opvallend is het afnemende aanbod in winkelpanden. De categorie waar wel degelijk effect van de coronacrisis werd verwacht. Dit aanbod ligt 22% lager dan een jaar geleden. Daarentegen neemt het aantal bekeken objecten (13%) en contactaanvragen (4%) binnen deze categorie toe vergeleken met een jaar geleden, al is de stijging met minder groot dan bij bedrijfsruimten en kantoren. Schevernels: ‘Wat op deze markt gebeurt is heel interessant. A-locaties hebben een zwaar jaar achter de rug, maar we horen van makelaars dat retailers er alles aan doen om hun locatie te behouden. Daartegenover staat het MKB waar juist allemaal nieuwe retail-initiatieven ontstaan.’

Bron: Vastgoedjournaal.nl

/door
,

Logistiek vastgoed blijft het meest aantrekkelijk

Hoewel het totale volume in vastgoedbeleggingen in 2019 wereldwijd met 5% afnam, blijven beleggers in 2020 geld steken in vastgoed. Wel zijn de verschillen per sector groot, stelt UBS Asset Management in zijn eerste vastgoedoutlook van dit jaar. Voor Europa verwacht de vermogensbeheerder in 2020, ondanks de recordrendementen, geen prijscorrectie.

De wereldwijde vastgoedbeleggingen daalden in 2019 ten opzichte van 2018 met 5% naar 941 miljard dollar. Azië-Pacific zag met 10% de grootste volumedaling, gevolgd door EMEA waar de volumes met 7% daalden. In Noord- en Zuid-Amerika nam de activiteit licht af met 1%.

Verschillende factoren
Volgens Fergus Hicks, vastgoedstrateeg bij UBS AM zijn er verschillende factoren die de vertraging verklaren. “De afname van de economische groei in veel landen, heeft het sentiment flink beïnvloed. Ook de onzekerheid over de handelsoorlog tussen de VS en China had zijn invloed, en recent is daar nog de impact van het coronavirus op met name de Aziatische markt bij gekomen. Daarnaast zorgt een tekort aan beschikbaar vastgoed in veel regio’s ervoor dat beleggers hun onroerend goed niet van de hand doen.”

Duidelijke verschillen per sector
Toch zijn er volgens UBS Asset Management duidelijke verschillen per sector. In 2019 daalden de kantoorvolumes wereldwijd met 3% en de hotelvolumes met 6%. In de uitdagende retailsector heeft het gebrek aan vraag gezorgd voor lagere prijzen, waardoor de wereldwijde beleggingsvolumes in dit segment met 25% daalde.

Daarentegen stegen de transactievolumes van industriële volumes met 3% en die van woningen met 4%. Er was ook een lichte terugval in de internationale kapitaalstromen en op wereldwijd niveau daalde het aandeel grensoverschrijdende transacties, met uitzondering van de Azië-Pacific. Zuid-Koreanen blijken de meest actieve kopers buiten hun eigen regio.

Voor Europa verwacht hoofdstrateeg Gunnar Herm dat de afzwakking van de economie op de vraag zal blijven drukken. “Aangezien de rente dit jaar waarschijnlijk niet stijgt, verwachten we in 2020 geen prijscorrectie, ondanks het feit dat de rendementen in de meeste Europese steden een piek bereiken.”

Industriële sector best presterend
Volgens Herm daalde de vraag naar winkelvastgoed, wat te verwachten was, en hadden beleggers een duidelijke voorkeur voor logistiek vastgoed. “De stijging van de huurprijzen ligt in dit segment doorgaans laag, maar eind 2019 was er sprake van een stijging van 4,4%, wat de industriële sector tot de best presterende in Europa maakte. In Nederland stegen de huurprijzen in de distributiehub Venlo-Venray zelfs met 11%, en in de regio Luik was dat 10%.

Voor de komende drie jaar verwacht de strateeg eerder bescheiden prestaties, hoofdzakelijk door de zwakke economische vooruitzichten en de structurele aanpassingen die winkelvastgoed moet doormaken. “Voor kantoren verwachten we een stijging van de huurprijzen van zo’n 0,3%. Voor winkelvastgoed een gemiddelde daling van 0,6% Logistiek vastgoed blijft met een gemiddelde groei van 1% aantrekkelijk, A-locaties kunnen een gemiddelde groei van 1,5% tot 2,5% verwachten.”

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Vastgoed onttrekt zich aan forse daling vertrouwen ondernemers

Over vrijwel de gehele linie is het vertrouwen bij ondernemers in een kwartaal fors gedaald, maar vastgoed en detailhandel hebben juist positieve verwachtingen van de toekomst. 

Het ondernemersvertrouwen is in het begin van het vierde kwartaal fors lager uit dan in het voorgaande kwartaal, zo melden het CBS, KVK, het Economisch Instituut voor de Bouw, MKB-Nederland en VNO-NCW op basis van de Conjunctuurenquête Nederland. Het ondernemersvertrouwen kwam in het vierde kwartaal uit op een indexcijfer van 6,6. In het derde kwartaal stond het vertrouwen op 10,6.

Stikstof en PFAS

De daling van het vertrouwen is in de meeste bedrijfstakken terug te zien. Vermoedelijk door de crisis met stikstof en nu ook PFAS geldt dit ook sterk voor de bouwsector, waar het vertrouwen met ruim 5 punten daalde tot 15,3. ‘Het ondernemersvertrouwen bevindt zich in deze bedrijfstak echter nog wel op een hoog niveau’, zo melden de onderzoekers.

Delfstoffenwinning

De grootste verslechtering van het sentiment vond plaats in de informatie en communicatie en in de delfstoffenwinning. In de informatie en communicatie kwam het ondernemersvertrouwen uit op 9,5. In het derde kwartaal was dit nog 25,0. Hierbij geldt dat het ondernemersvertrouwen in deze bedrijfstak grillig is. In de delfstoffenwinning nam het vertrouwen af naar –8,5. Het vertrouwen in de transportsector is afgenomen van 10,3 naar neutraal.

Vastgoed en detailhandel

De enige bedrijfstakken waar het ondernemersvertrouwen is toegenomen zijn de autobranche, waar het vertrouwen overigens nog steeds negatief is, de detailhandel en de verhuur en handel van onroerend goed.

Verwachtingen voor 2020

Ondernemers zijn verdeeld over de verwachtingen voor 2020. De verwachtingen zijn over het algemeen positief, maar minder positief dan ze een jaar geleden waren voor 2019. Per saldo voorziet 18,9 procent van de ondernemers een toename van de omzet in 2020. In de bouwnijverheid en de delfstoffenwinning is het aantal ondernemers dat volgend jaar een afname van de omzet verwacht groter dan het aantal dat een toename verwacht.

Toename investeringen

Per saldo verwacht 13,0 procent van de ondernemers in 2020 meer personeel in dienst te hebben dan in 2019. Per saldo 5,0 procent van de ondernemers verwacht in 2020 meer te investeren. De verschillen tussen de bedrijfstakken zijn groot. Zo verwacht in de onroerendgoedbranche per saldo 25,6 procent van de ondernemers een toename van de investeringen, in de autobranche verwacht per saldo 9,3 procent van de ondernemers minder te investeren.

Bron: Vastgoedmarkt

/door

‘Verhoging overdrachtsbelasting niet-woningen is slechte ontwikkeling’

De geplande verhoging van de overdrachtsbelasting voor niet-woningen van 6 naar 7% met ingang van 1 januari 2021 is een ‘slechte ontwikkeling.’ Dat zegt Marcel de Boer, voorzitter van NVM Vakgroep Business over de Miljoenennota 2020 op de site van NVM.

“Ik zie het belang hier totaal niet van in” reageert De Boer. “Welk doel dient het om meer kosten in rekening te brengen wanneer een vastgoed transactie wordt verricht en het vastgoed van A naar B gaat? Op welke onderdelen van het Klimaatakkoord worden deze extra overheidsinkomsten, jaarlijks ter grootte van € 297 miljoen, ingezet en hebben deze wel direct betrekking op de commerciële vastgoedsector of vloeit het weg naar andere zaken? Hierover moet wel duidelijkheid en transparantie geboden worden!”

Voor het klimaat
Het doel van de maatregel is om het bedrijfsleven te laten meebetalen aan het tegengaan van klimaatverandering. “Dat doel wordt door deze maatregel niet bereikt. Het bedrijfsleven zijn vaak alleen de gebruikers van het vastgoed en worden dus niet belast door deze hogere heffing, de vastgoedbeleggers wel.

Vastgoedbeleggers zullen linksom of rechtsom dit verlies compenseren, waarbij het verhogen van de huur voor de hand ligt. Dat werkt weer nadelig voor de huurders van het vastgoed. Indirect worden ook de pensioenfondsen geraakt, omdat deze fondsen investeren in deze beleggingspartijen. Uiteindelijk heeft het dus ook een negatief effect op de pensioengelden van de particulieren.”

Alternatief
Als alternatief adviseert De Boer dat het ondersteunen van de verduurzaming moet worden gezocht in het heffen van een eco-belasting op de grondwaarde en de bedrijven belasten naar rato van uitstoot, zoals CO2. “Dus niet heffen op de transactie, maar wel bij de gebruiker. De vervuiler betaalt.”

Bron: NVM

/door
,

ING REF start pilot nieuw taxatiemodel verduurzaming kantoren

Samen met de 10 grootste taxatiekantoren van Nederland is ING Real Estate Finance, de vastgoedfinancieringstak van ING, bezig een nieuw model te ontwikkelen om de duurzaamheid van kantoren te taxeren. Op dit moment loopt een pilot, op basis van de uitkomsten hebben de betrokken partijen de ambitie dit ‘duurzaamheidstaxatiemodel’ de nieuwe standaard maken. 

De reden voor deze stap is dat ING REF wil helpen een ‘objectieve, transparantere en consistentere waardering’ van de duurzaamheid van het vastgoedobject te realiseren ten opzichte van de huidige situatie. Nu gebruiken marktpartijen nog verschillende methodes. De komst van een standaard taxatiemodel komt de verduurzaming van vastgoed ten goede.

Duurzaam pand meer waard
In 2017 heeft ING in samenwerking met de Universiteit van Maastricht aangetoond dat een duurzaam kantoorpand 9% meer waard is en een 10% hogere huur genereert. “Als aangetoond wordt dat een duurzamer kantoorpand meer waard is, is dit een motivatie voor vastgoedeigenaren om in verduurzaming te investeren. Maar dan moet die duurzame waardecomponent wel getaxeerd kunnen worden”, zegt Peter Göbel, directeur ING Real Estate Finance.

“Bij een inventarisatie onder de tien grootste taxateurs van commercieel vastgoed in Nederland bleek dat iedereen daar een andere methode voor gebruikt, die vaak neerkomt op enkel het vastleggen van kenmerken, zonder daar een waarde aan te koppelen. Dat is namelijk lastig, want er is geen standaard en vaak ontbreekt veel informatie. Dat komt doordat taxaties worden toegespitst op de wensen van de opdrachtgever. Alle marktpartijen hebben baat bij een goede en algemeen aanvaarde standaard taxatiemethode, want dat helpt bij een transparante en consistentere waardering.”

Werkbare standaard voor de gehele markt
ING heeft daarom in samenwerking met Cushman & Wakefield, één van de grootste taxatiekantoren wereldwijd, een model ontwikkeld waarmee taxateurs eenvoudig kunnen werken, op basis van kenmerken die objectief beoordeeld en waargenomen kunnen worden. Het Duurzaamheidstaxatiemodel bestaat uit 19 objectieve duurzaamheidsindicatoren, met bijbehorende scores en weging.

Er loopt nu een pilot waarbij de tien grootste taxatiebureaus ieder vijf taxaties uitvoeren volgens het nieuwe model, om op basis daarvan feedback te verzamelen om de definitieve standaard helpen bepalen. Deze taxaties worden uiterlijk juni terug verwacht. “Afgaande op de positieve respons tot nu toe kan het model kort daarna definitief gemaakt worden”, verwacht Göbel. “Vooralsnog gaat het om een taxatiemodel voor kantoorpanden, maar als deze fase is afgerond wordt het model verder ontwikkeld voor taxaties van winkels bedrijfspanden en woningen.”

Breed draagvlak
Om draagvlak voor het nieuwe model te creëren en om feedback vanuit de markt te krijgen, heeft ING gesproken met (bestuurs)leden van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs en het Royal Institute of Chartered Surveyors en de Dutch Green Building Council (DGBC). Via de Nederlandse Vereniging van Banken zal ING de andere Nederlandse banken informeren en het Duurzaamheidstaxatiemodel en de achterliggende methodologie delen als het klaar is. Tot nu toe zijn de reacties positief en SBR Nexus neemt het model op in de vastgoedtaxonomie, oftewel de basis voor uitwisseling van data over vastgoed. Hierdoor is een consistente vastlegging van duurzaamheidsindicatoren gewaarborgd.

Bron: Vastgoedjournaal

/door

Prime vastgoed in 2017 duurder ondanks rentestijging

De prijzen van topvastgoed blijven de eerste helft van 2017 licht stijgen ondanks de verwachte rentestijging.

De Amsterdamse kantorenmarkt kan rekenen op fors hogere huurprijzen, onder meer vanwege een flinke toename van het aantal kantoorbanen. Dat blijkt uit de CBRE Netherlands Real Estate Market Outlook 2017 die de vastgoedadviseur op 19 januari publiceert.

CBRE verwacht in 2017 weer een sterk beleggingsjaar, waarbij met name de exits van private equity partijen en de verkoop van niet-presterende leningen kunnen opvallen. De vroege durfinvesteerders hebben veel geld gestopt in hun kantoor- en portefeuilleaankopen en door actief asset management de bezettingsgraad fors verhoogd. De kopers zijn naar verwachting institutionele partijen die met dit vastgoed langetermijnzekerheid zoeken. De Aziatische kapitaalinbreng in Nederlands commercieel vastgoed kan aanzienlijk zijn, aldus CBRE.

CBRE ziet 2017 als het jaar dat de mondiale rentecyclus eindelijk draait. Na een continue daling sinds 2008 volgt dit jaar een bescheiden stijging. Niettemin verwacht de vastgoedadviseur een verdere aanscherping van de aanvangsrendementen van commercieel vastgoed. ‘Renteniveaus zijn niet de enige driver van de property yields. Verwachte huurgroei, liquiditeit, beleggersvertrouwen en allocatiebeleid zijn ook bepalend. Bij prime vastgoed verwachten we dan ook een verdere – weliswaar marginale – yieldcompressie in de eerste helft van 2017, gevolgd door een stabilisatie.’

Een uitzondering kan volgens CBRE gelden voor long-income assets, topvastgoed met huurcontracten van 15 jaar en langer. Hier is een verdere prijsstijging mogelijk dankzij de mondiale zoektocht naar hoogrentende vermogenstitels. Vanwege het gebrek aan topproduct zullen investeerders steeds vaker buiten Amsterdam zoeken, zoals in 2016 al zichtbaar in Rotterdam met een beleggingsvolume van 1 miljard euro. De combinatie van een geringe ontwikkelpijplijn en een hoge opname en dalende leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt betekent daar ook in 2017 stijgende huurprijzen.

CBRE verwacht dit jaar een groei van het aantal kantoorbanen van 2,2 procent in Amsterdam. Gebruikersmarkten reageren tot nu toe neutraal op politieke gebeurtenissen als de Brexit of de Nederlandse parlementsverkiezingen in maart. De grootste groei (2,4 procent) voorziet de adviseur in Rotterdam. Van de G4-steden blijven Utrecht (1,9 procent) en vooral Den Haag (1,4 procent) achter. Tot 2020 neemt het aantal kantoorbanen in Nederland jaarlijks met 1,5 procent toe, verwacht Oxford Economics. Dat betekent een totale toevoeging tussen 2017 en 2020 van 224.000 banen.

Bron: Vastgoedmarkt

/0 Reacties/door

Meer vraag naar Nederlands kantoorvastgoed

De investeringen in Nederlands kantoorvastgoed zijn in de eerste zes maanden van 2016 fors toegenomen.

In de eerste helft van het jaar is voor een bedrag van 2,3 miljard euro in Nederlandse kantoorgebouwen geïnvesteerd, een toename van 146 procent ten opzichte van de eerste zes maanden van 2015. Dit blijkt uit de European Real Snapshot van KPMG, een halfjaarlijks onderzoek naar de ontwikkelingen in de Europese vastgoedsector.

dtz-zadelf-cushman-and-wakefield-cijfers-2016-vraag-kantoren-nederland

De leegstand van kantoorruimte nam in deze periode af met 5,4 procent naar 15 procent. Door de groeiende belangstelling ontstaat er steeds groter tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op belangrijke locaties, zoals de Amsterdamse Zuidas. De investeringen in winkelvastgoed daalden daarentegen in het eerste halfjaar van 2016 met 40 procent tot 0,8 miljard euro. In de eerste zes maanden van 2015 werd nog voor een bedrag van 1,3 miljard euro in winkelruimte geïnvesteerd. Daarnaast nam de leegstand toe met 7,1 procent, vooral op de secundaire locaties.

‘De ontwikkelingen in het Nederlandse kantoorvastgoed Nederland vormen een groot contrast met de bewegingen die we op andere locaties in de Europese markt zien, bijvoorbeeld in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk’, zegt Sander Grunewald van KPMG. Grunewald: ‘Zo daalden de investeringen in Duits kantoorvastgoed in de eerste zes maanden van dit jaar met 18 procent tot 7,6 miljard euro. In Duitsland kwam dit met name door beperkingen in het kwalitatief hoogwaardige aanbod. Het aantal transacties nam wel toe, maar het totale volume nam af. In het Verenigd Koninkrijk nam vooral als gevolg van Brexit juist de belangstelling voor vastgoed fors af. Het vertrouwen is duidelijk minder geworden en beleggers kijken bij mogelijke investeringen steeds kritischer naar het sentiment dat onder mogelijke huurders leeft.’

Vergeleken met de eerste zes maanden van 2015 daalden de totale investeringen in Europees vastgoed in de eerste helft van dit jaar met 30 procent tot 107,5 miljard euro. Grunewald: ‘De onzekerheid die voortvloeit uit het besluit van het Verenigd Koninkrijk om de Europese Unie te verlaten heeft er duidelijk toe geleid dat de risicobereidheid van investeerders is afgenomen. Daarnaast is door het steeds beperkter beschikbaar zijn van kwalitatief hoogwaardige objecten, de concurrentie tussen investeerders verder toegenomen en zijn de aanvangsrendementen van het topvastgoed verder gedaald. Deze combinatie van factoren heeft geleid tot een afname in het volume van de transacties. Vanzelfsprekend heeft het Britse vastgoed de grootste gevolgen ondervonden van de Brexit. In het tweede kwartaal van dit jaar namen de totale investeringen af met 53. In Londen daalden de investeringen zelfs met 75%. In een aantal andere landen, zoals Italië, Zweden en Spanje, trokken de investeringen in vastgoed echter aan.’

/door

Vastgoedaandelen in mineur door Brexit

De financiële markten reageren wereldwijd heftig op de Britse keuze voor een Brexit. In de vastgoedhoek op het Europese continent reageren de grootste fondsen zoals Uinbail-Rodamco en Klepierre op 24 juni in de ochtend het meest met dalingen van respectievelijk 6,6 procent en 6 procent.

De AEX, de belangrijkste Nederlandse graadmeter, stond aan het eind van de ochtend 6,5 procent lager.

Volgens ABN Amro-analist Ruud van Maanen worden de grote vastgoedfondsen harder geraakt omdat beleggers liquiditeit zoeken. Aandelen van grote fondsen zijn nu eenmaal een stuk gemakkelijker van de hand te doen dan die van kleinere fondsen. Wereldhave (-3,9 procent), Eurocommercial (-3,6 procent), NSI (-3 procent) en Vastned (-3 procent) bleven redelijk overeind. De AMX, waarin veel vastgoedaandelen zijn opgenomen, doet het met -5,5 procent ook iets beter dan de AEX.

Van Maanen vindt het lastig om zich te wagen aan voorspellingen voor de iets langere termijn over de impact op de financiële en vastgoedmarkten en de algehele economie. ‘Dat zal sterk afhangen hoe soepel het Britse vertrek gaat verlopen.’ ABN Amro heeft daarvoor verschillende scenario’s gemaakt. Het komt er op neer dat hoe stroever de onderhandelingen verlopen des te groter de negatieve gevolgen zullen zijn. De negatieve impact op de Britse economie zal ook aanzienlijk groter zijn dan voor de economieën van de EU-lidstaten. Mocht de Brexit bovendien leiden tot referendums in andere EU-lidstaten dan zal dat zeker leiden tot meer onzekerheid en dus grotere economische gevolgen.

De Londense kantorenmarkt zal naar verwachting het hardst getroffen worden. In de markt circuleren rapporten over waardedalingen van 20 procent. Van Maanen voorziet echter niet dat de positie van Londen als het belangrijkste financiële centrum van de wereld fundamenteel zal worden aangetast door het vertrek van de Britten. Frankfurt en Parijs zullen wel wat gaan profiteren, omdat internationale bedrijven hun risico’s willen spreiden door naast Londen ook een vestiging te openen in een van de grote financiële centra op het continent.’ Hij denkt niet dat veel bedrijven daarbij zullen kiezen voor Amsterdam.

Van Maanen wijst wel op de risico’s voor de Brusselse kantorenmarkt. ‘Er is overal toch een sterk sentiment dat de EU teveel macht heeft. Als dat daadwerkelijk leidt tot afslanking van het apparaat zal dat leiden tot minder vraag in Brussel naar kantoorruimte’, aldus deze analist.

Volgens onderzoek van Buck Consultants International onder in het Verenigd Koninkrijk gevestigde Europese hoofdkantoren van Amerikaanse bedrijven zal een derde van de geïnterviewde bedrijven nu heroverwegen of de coördinatie van de Europese activiteiten vanuit het Verenigd Koninkrijk blijft gebeuren. Bij een verplaatsing van het Europese hoofdkantoor is Nederland favoriet (genoemd door 61 procent), gevolgd door Ierland (45 procent) en Zwitserland (45 procent) bij de keuze van de top 3 landen.

Premier Mark Rutte spreekt in de media van ‘een teleurstellende uitslag’. ‘De Britten zijn een partner van ons. Het is nu aan Cameron om op de uitslag te reageren en deze te interpreteren. Dit zal een tijd gaan duren’, stelt hij tegenover de NOS. Volgens hem is het moeilijk in te schatten wat de gevolgen zijn voor Nederland. ‘We moeten nu zorgen voor de stabiliteit in onze economie.’

/door

Investeringen in V&D vastgoed verdienen zich terug

De investeringen die vastgoedeigenaren in hun voormalige V&D-panden moeten doen, zullen zich dubbel en dwars terugverdienen.

De komst van Hudson’s Bay leidt tot zekere huurinkomsten, hogere vastgoedwaarden en gezondere winkelgebieden. Dat zegt Jeroen Lokerse, managing partner van Cushman & Wakefield, in reactie op het besluit van het Canadese Hudson’s Bay Capital (HBC) zich met minstens twintig warenhuizen in Nederland te vestigen. Lokerse, die nauw betrokken was bij de onderhandeling tussen V&D, de vastgoedeigenaren en potentiële nieuwe huurders, spreekt van een positief signaal voor de Nederlandse retail. ‘Wij waren overtuigd dat er plaats is voor een grote warenhuisketen. De komst van HBC bewijst dat een echt grote retailer vertrouwen heeft in onze binnensteden.’

HBC geeft de binnensteden volgens hem een enorme kwaliteitsimpuls. ‘Hudson’s Bay heeft de kwaliteit van Bijenkorf maar tegen veel vriendelijker prijzen. HBC is een heel professionele partij met hoge standaarden. Om een goede marktentree te maken, moeten ze alles op orde hebben. Ze eisen tiptop panden, introduceren goede en voor ons nieuwe merken en hebben een optimale online en offline strategie.’ Naar verluidt heeft HBC voor tien tot twaalf van de twintig panden al harde huurovereenkomsten gesloten.

Het exacte aantal wil Lokerse niet noemen, zonder dat genoemde aantal en de genoemde steden overigens te betwisten. Dat de verhuurders het leeuwendeel van de benodigde 300 miljoen euro investeringen in de gebouwen moeten ophoesten, vindt Lokerse niet vreemd. ‘De eigenaren hebben een rationele keuze gemaakt. Ze hebben nu de kans om de panden op een hoog niveau te brengen voor minstens twintig jaar. De benodigde investeringen en gederfde huurinkomsten tijdens de verbouwingsperiode doen pijn. Maar dat kapitaal komt terug in cashflow van de langdurige huurcontracten en in een hogere waarde van het vastgoed. Ook de gebouwen erom heen zullen in waarde stijgen.’

Over de inhoud van de huurcontracten, de verdiscontering van de vastgoedinvesteringen en de renovatieplannen kan hij weinig zeggen. ‘De eigenaren krijgen zekerheden van Hudson’s Bay in de vorm van huurcontracten van meer dan tien jaar. De panden zullen zeer grondig worden verbouwd, het ene meer dan het ander.’ De komst van HBC bewijst volgens de C&W-topman de veerkracht van de Nederlandse retailmarkt. ‘In korte tijd is er zoveel dynamiek op gang gekomen. Naast HBC zijn veel panden al deels verhuurd aan populaire en innovatieve retailers, voor andere panden bestaan transformatieplannen.’

Als vastgoedpartijen en overheden voorzien in de consumentenvraag, is de toekomst van de binnenstad veilig, betoogt Lokerse. ‘Er staat de markt nog grote veranderingen te wachten, sommige ongetwijfeld pijnlijk. Maar concurrentie is gezond. Door zijn marktdominantie is een keten als Blokker een beetje ingeslapen. Nu gaan ze zich radicaal vernieuwen en proberen zij zich weer optimaal te positioneren voor de toekomst. De reactie op het V&D-bankroet geeft me vertrouwen dat de markt er sterker uitkomt. Dit is wat de consument in beweging heeft gezet. Het draait niet om retail. Wat de consument wil zijn levendige binnensteden, of het nu om spannende winkels, horeca, dienstverlening of vergaderplekken zijn.’

Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte op maat op te stellen. De Taxatie Tool is geheel vrijblijvend.
/door