Berichten

,

Voor retailers is wat te halen met discussie over huur’

Primark is niet de enige retailer die zijn huren naar beneden probeert te krijgen. Het streven van de Ierse budgetmodeketen is typerend voor het huidige klimaat in het retailvastgoed.

Dat zegt Frans van Onna, eigenaar van winkelvastgoedadviseur Ambuco. ‘Wat Primark nu doet, zien we op grote schaal gebeuren. Retailers merken allemaal dat er wat te halen valt met discussies over de hoogte van de huur. Wat let ze om het te proberen? Dat doen ze dan ook.’

‘Bij buitenlandse retailers is de eerste aanzet vaak een brief aan eigenaren met de vraag of er 30 procent van de huur af kan. Als het om een winstgevende retailer gaat, is het een spel. Gaat er uiteindelijk 10 procent van de huur af, dan kan de retailer dat mooi in zijn zak steken’, zegt Van Onna.

Opportuun

Volgens Van Onna getuigen die brieven van buitenlandse retailers niet altijd van kennis van de Nederlandse huurprijswetgeving. Maar er zijn situaties waarin discussie over de huur opportuun is. Bij het aflopen van de eerste huurtermijn dient de mogelijkheid van een huurprijsherzieningsprocedure zich aan. ‘Het kan zinvol zijn om één of twee jaar voor die tijd met de verhuurder in gesprek te gaan’, zegt Van Onna.

Ook de van te voren overeengekomen momenten om het contract te beëindigen (break-momenten) bieden aanknopingspunten. Dan ligt weliswaar niet de weg naar een huurprijsherzieningsprocedure open. Maar, zegt Van Onna: ‘Als er in de buurt een pand van vergelijkbare omvang leeg staat, kan de eigenaar van het gehuurde pand wel geneigd zijn om over de huurprijs te onderhandelen.’

Reactie Taxateur Zakelijk Vastgoed

Volgens René Leenstra REV RT RT-VRT van Taxateur Zakelijk Vastgoed doet de winkeleigenaar/ belegger er goed aan om in dergelijke gevallen een bedrijfsmatige taxateur in te schakelen die de markthuurwaarde voor het pand kan bepalen. Daarmee kan veel onnodige discussie tussen huurder en verhuurder worden voorkomen. Met een goed onderbouwd taxatierapport markthuurwaarde zijn de onderhandelingen over de nieuw vast te stellen huurperiode veelal snel en zakelijk af te ronden.

Bron: Vastgoedmarkt

Meerlaagse distributiecentra nog niet in Nederland wegens te lage prijsdruk

Extra hoge distributiecentra – met een extra verdieping – komen steeds vaker voor in Europa maar nog niet in Nederland. Dat blijkt uit analyse door CBRE.

Een beperkte beschikbaarheid van grond, stijgende grondprijzen en de behoefte aan efficiënte opslaglocaties zijn de drijfveren achter een groeiende vraag naar verticale oplossingen voor logistiek vastgoed in Europa. Dat zegt CBRE in zijn laatste rapport Up in the air: the case for vertical logistics solutions (9 pagina’s).

Het CBRE-rapport verkent waarom verticale oplossingen een opkomende trend zijn en welke impact het heeft op de logistieke vastgoedmarkt. De bevindingen tonen aan dat als de grondkosten meer dan 50 procent van de totale bouwkosten uitmaken, verticaal bouwen een haalbare oplossing wordt. Logistieke operaties kunnen zo niet alleen besparen op de grondkosten, ze kunnen ook besparen op hun arbeids- en transportkosten door in de hoogte te bouwen in plaats van te streven naar een grotere footprint, of te zoeken naar een goedkopere locatie op grotere afstand van de markt. Schaalvergroting in de sector en de groei van stadslogistiek zijn hierbij belangrijke factoren, die de druk op de beschikbare grond verder doen toenemen.

CBRE stelt vast dat er twee hoofdvormen van verticale bouwoplossingen in Europa populair zijn: hoogbouwmagazijnen en meerlaagse distributiecentra. Bij meerlaagse gebouwen kan er bovendien nog een onderverdeling in intern en extern gestructureerde verdiepingen worden gemaakt. Naast de beschikbaarheid van grond bepaalt de uniformiteit van de goederen in de logistieke operatie grotendeels de keuze voor een van deze types.

Reactie CBRE
Machiel Wolters, Head of Industrial & Logistics Research EMEA: “In Nederland signaleren we met name een behoefte aan hoogbouwmagazijnen en aan interne verticale oplossingen. Die zien we in nieuwe ontwikkelingen dan ook steeds vaker terugkomen. Een voorbeeld hiervan is het nieuwe DC van Primark in Roosendaal, dat 20 meter hoog wordt en een zwevende tussenvloer krijgt zodat er ongestoord op de verschillende verdiepingen kan worden gewerkt. In Nederland zullen echter weinig echte meerlaagse distributiecentra gebouwd gaan worden. Door de spreiding van het stedelijke en logistieke landschap in Nederland is de prijsdruk daarvoor niet hoog genoeg.”

Bron: Vastgoed journaal & CBRE