Berichten

‘MARKTVERSTORENDE ASPECTEN IN TAXATIEWERELD MOETEN AANGEPAKT WORDEN’

Een taxatieopdracht mislopen omdat je niet op het lijstje van de bank staat. Onwenselijk, maar helaas nog altijd de werkelijkheid. VJ sprak hierover met makelaar/taxateur Peter de Gier en Dingena Tromp die deze kwestie en andere marktverstorende aspecten opnieuw aan de kaak willen stellen.

Lees ook de colum van Hans van der Ploeg, directeur bij VBO, die ingaat op de vraag: ‘Taxateur op shortlist van bank, kan die wel onafhankelijk taxeren?’ of lees onze eerdere verhalen over dit onderwerp in ons VJ Dossier over taxatie.

Het bankenlijstje, oftewel een shortlist van banken waar taxateurs op staan die wel of niet mogen taxeren. Volgens makelaar/taxateur Peter de Gier van O&G Bedrijfsmakelaars gaat het hier om een ‘marktverstorende prikkel’. Want waarom beslist de bank hierover? Is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt?

In de praktijk blijkt dit anders te liggen, merkt De Gier. Hij vertelt aan Vastgoedjournaal: “Iedereen keurt het af, maar het komt niet verder dan met een vuist op tafel slaan. En daarom willen wij dit opnieuw hoger op de agenda zetten, want er verandert helaas niets.” Samen met makelaar/taxateur Dingena Tromp van Wooncoach heeft hij een enquête opgesteld om deze manier de mening op te halen bij collega-taxateurs en het probleem verder in kaart te brengen.

Klik hier om de enquête in te vullen.

Gesloten en ondoorzichtig
“Als je niet op het bankenlijstje staat, word je gebeten door de kat en de hond. Aan de ene kant krijg je geen werk van de bank en aan de andere kant mag je opeens voor trouwe opdrachtgevers waar je voorheen wel voor mocht taxeren niet meer werken. En dat terwijl je gewoon aan alle eisen voldoet die de NRVT stelt, wiens taak het is op de beroeps- en gedragsregels te handhaven, dus waarom ben je volgens de bank niet gekwalificeerd?”

Een helder antwoord heeft De Gier hierover nooit gekregen. “Het wordt weggewuifd of je krijgt als antwoord dat banken eigen normen mogen stellen, vanwege Europese regelgeving, maar wat die normen precies zijn kom je niet achter. En dat ondermijnt de onafhankelijkheid en objectiviteit van taxaties, want je krijgt zo een heel gesloten en ondoorzichtig systeem.”

Kleinere taxateurs geraakt
Daarbij worden kleine taxateurs harder geraakt, zegt De Gier: “Ik doe veel taxaties ten behoeve van financiering, maar als ik niet de opdracht mag uitvoeren voor de bank dan vraag ik me af of ik me aan de gestelde eisen van 10 taxaties per jaar van de NRVT kan halen.” Daarbij wordt de marktwerking ondermijnt en drijft dit ook verder de prijzen op. “Uiteindelijk zijn de opdrachtgevers ook de dupe.”

NWWI
Een andere ontwikkeling die taxeren bemoeilijkt, is de werkwijze van validatie-instituut NWWI, vindt Dingena Tromp. Het Nederlands Woning Waarde Instituut, afgekort NWWI is een onafhankelijk, landelijk taxatie-instituut dat geldt als keurmerk voor taxateurs. Het is het enige instituut dat dit soort taxaties kan valideren, de overige instituten (Taxateurs Unie, TVI en iValidatie) maken sinds 2019 onderdeel uit van NWWI. “NWWI heeft op dit moment de monopolypositie en is de enige die taxatierapporten kan valideren. Je bent hier op aangewezen,” voegt Tromp toe.

Om een taxatie gevalideerd te krijgen wordt er gewerkt met een uniform, gestandaardiseerd digitaal proces. En dat terwijl lang niet alle taxaties zo standaard zijn en de ruimte om bijzonderheden of afwijkende waarden is beperkt. Tromp vertelt: “Ik merk zelf en hoor dit ook van collega-taxateurs, dat je tijdens het taxeren van woningen je focust om te zorgen dat het rapport wordt goedgekeurd door NWWI. Maar dat staat haaks op objectief taxeren, want je zou vrijelijk je rapport moeten maken in plaats proberen complexe of afwijkende taxaties in het vaste stramien van NWWI te krijgen Het NWWI gaat op deze manier op de stoel van de taxateur zitten.”

“Daarbij kan je wel een klacht indienen als je rapport is afgekeurd, maar dit heeft een vertragende werking voor je klanten. De huidige protocollen zijn niet toereikend en ook al wijkt je taxatie maar een beetje af, dit levert altijd een discussie op. Uiteindelijk kom je er wel uit met NWWI, want ze staan je goed te woord per telefoon, maar dit schiet het doel voorbij,” aldus Tromp.

Trias Politica
De Gier ziet dit ook zo met het bankenlijstje. Hij vergelijkt het met de Trias Politica, oftewel de scheiding der machten tussen de uitvoerende, wetgevende en juridische macht. “Het ideaalbeeld is een scheiding tussen de opdrachtgever, de taxateur en de ontvangende partij, de bank of een validatie instituut. Maar op verschillende niveaus wordt dit nu vertroebeld, staat het de objectiviteit in de weg en is de balans ver te zoeken.”

Haaks op de markt
Tromp voegt hier tot slot aan toe: “Na de vastgoedcrisis heeft de taxatiebranche alles op alles gezet om de kwaliteit binnen de sector te verhogen en te waarborgen. We zijn nu redelijk op stoom, maar het staat haaks op hoe de markt daarop reageert. De zelfregulering en alles wat de NRVT heeft bereikt, lijkt niet uit te maken voor de banken. Zij trekken nog altijd hun eigen plan en houden er hun eigen lijstje op na. Zij worden hier niet op gecorrigeerd door de Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) of de Autoriteit Consument & Markt (ACM). De kleinere spelers missen zo hun kans. En dat terwijl de lijst van de NRVT, die alle taxateurs registreert en controleert, leidend zou moeten zijn. En dat zijn circa 6.800 mensen, niet alleen een paar grote kantoren.”

Bron: Vastgoedjournaal

 

,

Fiscus hindert kantoortransformaties

Fiscus hindert kantoortransformaties vanwege vrees voor mislopen btw

Het verbouwen van lege kantoren naar woningen dreigt spaak te lopen doordat de fiscus niet luistert naar het kabinet Rutte.

Zo ziet de fiscus transformatieprojecten als twee verschillende prestaties waarover belasting dient te worden geheven. Hierdoor dreigen veel kantoortransformaties financieel te risicovol te worden en dus niet door te gaan. Daarvoor waarschuwt de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in een brief aan staatssecretaris van Financiën, Eric Wiebes.

Klachten over Kantoortransformaties

Wat is de achtergrond? In 2013 besloot het ministerie dat de levering van grond en de aanneem werkzaamheden altijd als één prestatie moeten worden gezien als ze door dezelfde partij werden uitgevoerd. Steeds vaker krijgt de NVB klachten van leden binnen die met de fiscus over deze maatregel bij het transformeren van leegstaande kantoren naar woningen overhoop liggen.

“Er zijn belastinginspecteurs die van deze lijn willen afwijken en de levering van de oudbouw juist wel zien als een prestatie die los staat van de aanneemwerkzaamheden”, licht Coen van Rooyen, jurist bij NVB toe. Het gevolg hiervan is dat over de verbouwingswerkzaamheden nu ineens btw moet worden betaald naast de overdrachtsbelasting vanwege de levering van het oude gebouw naar de (her)ontwikkelaar.

Lees verder op www.vastgoedjournaal.nl

bron: Vastgoed Journaal