Tag Archief van: Kantoorruimte

JLL: ‘Kantorenmarkt zal herstellen’

De kantorenmarkt kreeg het in het derde kwartaal van 2020 zwaar te verduren. Thuiswerken en economische malaise zorgden voor een flinke vraagafname. Is dit het einde van het kantoor? Zeker niet, voorspelt JLL Nederland. De markt zal bijtrekken. Wel treedt een polarisatie-effect op: toppanden op toplocaties hebben de toekomst, kwalitatief laagwaardigere kantoren zullen het lastiger krijgen.

Begin dit jaar was de kantooropname in Nederland ongekend hoog. De coronacrisis bracht daar verandering in. Door het thuiswerken en tegenvallende economische resultaten daalde de vraag naar kantoren gestaag. Op dit moment ligt het totale opnamevolume 19 procent lager dan in de eerste drie kwartalen van 2019, zo blijkt uit het laatste kwartaalrapport van de kantorenmarkt van JLL. De leegstand groeide licht, naar 8,1 procent. Een toenemend aantal kantoorgebruikers zet zijn vierkante meters in onderhuur.

Niet het einde van het fysieke kantoor
Zal deze trend doorzetten? Is dit het einde van het fysieke kantoor? Nee, verwacht JLL. Ervaringen uit voorgaande crises wijzen naar herstel. De vastgoedadviseur onderzocht in Deel 1 van zijn nieuwe onderzoeksrapportenreeks ‘Kantoren verloren?’ hoe het vastgoedsegment zich tijdens en na de internetbubbelcrisis en de kredietcrisis ontwikkelde. Deze crises zijn niet één-op-één vergelijkbaar, maar de kantorenmarkt maakte tijdens beide perioden een vergelijkbare ontwikkeling door. In het begin daalde de vraag naar werkplekken gestaag, om daarna weer snel op te krabbelen. Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland: ‘Je ziet altijd een harmonicaeffect. De vraag naar kantoorruimte zal bijtrekken.’

Gezonde kantorenmarkt met lage leegstand
De Nederlandse kantorenmarkt stond er begin 2020 een stuk sterker voor dan bij het begin van de vorige crises. De afgelopen jaren was Nederland, en in het bijzonder Amsterdam, vanuit beleggersperspectief één van de best presterende markten van Europa. De leegstand daalde naar historisch lage niveaus, de vraag naar kantorenvastgoed bleef hoog. Bertens: ‘We hebben één van de gezondste kantorenmarkten van Europa. De markt is zeer transparant dus beleggen is hier relatief makkelijk en risicovrij. Het overschot van verouderde panden op B-locaties is sinds de vorige crisis afgebouwd, met lage leegstand tot gevolg.’

Het thuiswerken is naar verwachting geen permanente omslag. Olaf Vogelaar, Head of Markets bij JLL Nederland: ‘Tijdens de eerste coronagolf reageerden werknemers enthousiast op het thuiswerken. Ze waardeerden de flexibiliteit en vrijheid. Inmiddels is dat omgeslagen. Het mooie weer is voorbij, de sleur zit er in. Mensen missen hun collega’s. Werknemers geven dus aan weer naar kantoor te willen.’

Het kwalitatief verbeteren van het Nederlandse kantooraanbod zal doorzetten, verwacht JLL. Bedrijven stellen steeds hogere locatie- en pandeisen. ‘De vraag naar kantoorruimte is in principe economisch gedreven’, legt Vogelaar uit. ‘Maar economische prestaties zijn niet los te koppelen van een fijne werkplek. Een goede werkplek bieden is steeds belangrijker bij het vinden van talent.

Nu het animo voor thuiswerken onder werknemers afneemt, wordt een prettige en kwalitatief hoogwaardige kantooromgeving op een goed bereikbare locatie dus weer van groot belang.’

Bron: Vastgoedmarkt.nl

Bedrijven huren 2,5 miljoen m² te veel kantoorruimte

Slecht nieuws voor kantooreigenaren en bedrijfsmakelaars. Nederlandse bedrijven zijn veel te ruim gehuisvest. Een groot deel van de verhuurde kantoren in Nederland staat leeg. Zelfs met piekdrukte wordt gemiddeld één van de drie werkplekken niet gebruikt door een medewerker. Bedrijven huren hierdoor in totaal 2,5 miljoen m² te veel aan kantoorruimte. Hoewel dit vanuit economisch perspectief een slechte zaak is, geldt dit nog sterker vanuit maatschappelijk en duurzaamheidsperspectief. Dit blijkt uit het kantorenmarktrapport van vastgoedadviseur Colliers International.

Bij veel bedrijven wordt vooral gekeken naar het aantal voltijdmedewerkers om te bepalen hoe groot een kantoor moet zijn. Dit geeft een vertekend beeld, omdat een deel ervan namelijk niet altijd aanwezig is. Tijdens de drukste periode in de week is gemiddeld 68% van de werkplekken bezet. Landelijk leidt dat tot bijna 2,5 miljoen vierkante meter overtollige kantoorruimte. Geen enkel ander productiemiddel van een organisatie kan rendabel zijn met zo’n lage bezettingsgraad.

Harold Coenders, Director Occupier Services bij Colliers: “Bedrijven kunnen het zich niet langer permitteren om zo door te gaan. Als we de bezettingsgraad vergelijken met die van vliegtuigen zijn dit schokkende cijfers. Tijd voor een andere aanpak.”

Optimaliseren helpt verduurzaming
Om de bezettingsgraad te verhogen en kantoorruimte beter in te zetten, zijn nieuwe vormen van flexibiliteit nodig. Een optie is om op basis van piekaanwezigheid kantoorruimte te huren en in de daluren een deel van het kantoor open te stellen voor ZZP’ers, klanten of maatschappelijke instellingen. Zo creëren bedrijven een eigen flex-office.

Een meer ingrijpend alternatief is om medewerkers te laten werken in shifts. Simpelweg het invoeren van een rooster voor continue bezetting levert een directe oplossing. Naast de verdeling van de drukte op kantoor, wordt de gebruiksduur van kantoren verlengd. Deze aanpak helpt ook de drukte op de weg en het spoor tijdens de spits te verminderen.

Door het afstoten van overtollige kantoorruimte kunnen bedrijven een forse bijdragen leveren aan de verlaging van de CO2-uitstoot. Er passen meer bedrijven in één kantoorgebouw, het half lege kantoor hoeft niet langer meer verwarmd of gekoeld te worden en er zijn uiteindelijk minder nieuwe kantoren nodig.

Geen structurele leegstand
Minder vraag naar kantoorruimte kan leiden tot een kortstondige oplopende leegstand. In de grote steden waar de meeste van deze leegstand zal ontstaan, is de strijd om de ruimte zo groot dat alternatieve invulling door woonruimte, hotel of logistieke hotspot vrij snel is te realiseren. Zo leidt deze optimalisatieslag niet tot een structureel hogere kantorenleegstand.

Bron: Vastgoed Journaal 

Kantorenleegstand daalt met 12 procent

De opname van kantoorruimte is in 2016 uitgekomen op 1,26 miljoen vierkante meter in Nederland. Daarmee is sprake van een groei van ruim 4 procent in een jaar tijd, zo blijkt uit cijfers van Cushman & Wakefield.

Van de landelijke kantooropname is voor het eerst meer dan de helft gerealiseerd in de vijf grootste steden (G5) van Nederland. De eerder geconstateerde concentratiebeweging op de Nederlandse kantorenmarkt zet door en sluit daarmee aan bij de mondiale trend dat marktdynamiek zich steeds nadrukkelijker manifesteert in kernsteden.

Niet eerder was de opname in de vijf grootste steden van Nederland hoger dan de opname in de overige 385 gemeenten in Nederland. Vooral Amsterdam is populair bij kantoorgebruikers. 31 procent (387.000 m²) van de landelijke opname in 2016 heeft in de hoofdstad plaatsgevonden waarmee sprake is van de hoogste opname sinds 2007. Destijds bedroeg de opname 487.000 m², maar daarmee was de stad goed voor slechts 20 procent van de landelijke opname.

Na Amsterdam is Rotterdam met 9 procent de gemeente met het grootste gemeentelijke aandeel van de landelijke opname in 2016, gevolgd door Utrecht met 7 procent, Eindhoven met 4 procent en Den Haag met 3 procent Vanaf 2012 is al zichtbaar dat Eindhoven aan aandeel wint. Qua kantorendynamiek kan dan ook worden gesproken van de ‘G5’ die samen goed zijn voor 54 procent van de totale opname.

Vorig jaar daalde de kantorenleegstand voor het eerst sinds 2008. Nu is duidelijk dat deze tendens versterkt heeft doorgezet. De leegstand daalde in 2016 met ruim 900.000 m² en het leegstandsniveau komt met 6,9 miljoen vierkante meter 12 procent lager uit dan vorig jaar.

In de vijf grootste kantorengemeenten daalde ook de leegstand ten opzichte van vorig jaar. Vooral in Amsterdam is sprake van een sterke daling waardoor in de hoofdstad de leegstand uitkomt op 11,1 procent. Van de vijf gemeenten kent Utrecht met 10,8 procent nog altijd het laagste leegstandspercentage.De opname van bedrijfsruimte kwam in 2016 met een totaal van 3,57 miljoen vierkante meter 12% hoger uit dan in 2015. Logistiek vastgoed heeft een grote invloed op de groei. In 2016 is voor 1,8 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed opgenomen. Dat is 400.000 m² meer dan in 2015.

Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt hebben de activiteiten van logistiek dienstverleners een grote invloed op de marktdynamiek. De afgelopen jaren waren vooral nieuwe distributiecentra in Noord-Brabant en Limburg in trek bij logistiek dienstverleners die een Europese scope hebben. Veel centra worden op maat gemaakt, maar momenteel zijn er ook veel speculatieve plannen. Alleen in Noord-Brabant al bedraagt de omvang van deze plannen 1,5 miljoen vierkante meter.

In 2016 is sprake van meer geografische differentiatie. Zo groeide de vraag in de regio’s Haarlemmermeer en Arnhem-Nijmegen explosief. Dit is ook terug te zien in de top-10 omvangrijke transacties. De twee grootste transacties van 2016 vonden beiden plaats op Park 15 in Nijmegen. Lidl nam hier 64.000 m² op en Nabuurs/Heinz 61.700 m².

Vastgoedaandelen in mineur door Brexit

De financiële markten reageren wereldwijd heftig op de Britse keuze voor een Brexit. In de vastgoedhoek op het Europese continent reageren de grootste fondsen zoals Uinbail-Rodamco en Klepierre op 24 juni in de ochtend het meest met dalingen van respectievelijk 6,6 procent en 6 procent.

De AEX, de belangrijkste Nederlandse graadmeter, stond aan het eind van de ochtend 6,5 procent lager.

Volgens ABN Amro-analist Ruud van Maanen worden de grote vastgoedfondsen harder geraakt omdat beleggers liquiditeit zoeken. Aandelen van grote fondsen zijn nu eenmaal een stuk gemakkelijker van de hand te doen dan die van kleinere fondsen. Wereldhave (-3,9 procent), Eurocommercial (-3,6 procent), NSI (-3 procent) en Vastned (-3 procent) bleven redelijk overeind. De AMX, waarin veel vastgoedaandelen zijn opgenomen, doet het met -5,5 procent ook iets beter dan de AEX.

Van Maanen vindt het lastig om zich te wagen aan voorspellingen voor de iets langere termijn over de impact op de financiële en vastgoedmarkten en de algehele economie. ‘Dat zal sterk afhangen hoe soepel het Britse vertrek gaat verlopen.’ ABN Amro heeft daarvoor verschillende scenario’s gemaakt. Het komt er op neer dat hoe stroever de onderhandelingen verlopen des te groter de negatieve gevolgen zullen zijn. De negatieve impact op de Britse economie zal ook aanzienlijk groter zijn dan voor de economieën van de EU-lidstaten. Mocht de Brexit bovendien leiden tot referendums in andere EU-lidstaten dan zal dat zeker leiden tot meer onzekerheid en dus grotere economische gevolgen.

De Londense kantorenmarkt zal naar verwachting het hardst getroffen worden. In de markt circuleren rapporten over waardedalingen van 20 procent. Van Maanen voorziet echter niet dat de positie van Londen als het belangrijkste financiële centrum van de wereld fundamenteel zal worden aangetast door het vertrek van de Britten. Frankfurt en Parijs zullen wel wat gaan profiteren, omdat internationale bedrijven hun risico’s willen spreiden door naast Londen ook een vestiging te openen in een van de grote financiële centra op het continent.’ Hij denkt niet dat veel bedrijven daarbij zullen kiezen voor Amsterdam.

Van Maanen wijst wel op de risico’s voor de Brusselse kantorenmarkt. ‘Er is overal toch een sterk sentiment dat de EU teveel macht heeft. Als dat daadwerkelijk leidt tot afslanking van het apparaat zal dat leiden tot minder vraag in Brussel naar kantoorruimte’, aldus deze analist.

Volgens onderzoek van Buck Consultants International onder in het Verenigd Koninkrijk gevestigde Europese hoofdkantoren van Amerikaanse bedrijven zal een derde van de geïnterviewde bedrijven nu heroverwegen of de coördinatie van de Europese activiteiten vanuit het Verenigd Koninkrijk blijft gebeuren. Bij een verplaatsing van het Europese hoofdkantoor is Nederland favoriet (genoemd door 61 procent), gevolgd door Ierland (45 procent) en Zwitserland (45 procent) bij de keuze van de top 3 landen.

Premier Mark Rutte spreekt in de media van ‘een teleurstellende uitslag’. ‘De Britten zijn een partner van ons. Het is nu aan Cameron om op de uitslag te reageren en deze te interpreteren. Dit zal een tijd gaan duren’, stelt hij tegenover de NOS. Volgens hem is het moeilijk in te schatten wat de gevolgen zijn voor Nederland. ‘We moeten nu zorgen voor de stabiliteit in onze economie.’

Gedeelde kantoorruimte populair

De helft van de Nederlandse ondernemingen ziet het gebruik van gedeelde kantoorruimte inmiddels als een langetermijnoplossing in plaats van een tijdelijke oplossing. Kleinere en middelgrote ondernemingen zijn nog steeds de grootste gebruikers van flexibele werkplekken.

Dat meldt Regus, aanbieder van flexibele werkplekken, op basis van onderzoek onder 40.000 bedrijven. Nog een uitkomst is dat bedrijven hun contracten verlengen voor gedeelde kantoorruimte om zo hun bedrijf duurzaam te laten groeien (68 procent), en niet omdat dit goedkoper is dan vaste huurcontracten (65 procent).

Een andere conclusie is dat vestigingen van internationale ondernemingen hun contracten voor gedeelde kantoorruimte verlengen om snel te kunnen uitbreiden of inkrimpen zonder extra kosten (73 procent). Ook speelt bij internationale ondernemingen de overweging dat deze contracten kort lopen (68 procent), waardoor ze de voorwaarden vaker kunnen aanpassen.

Algemeen directeur Jessika van Veen van Regus Nederland: ‘Het integreren van gedeelde kantoorruimte helpt bedrijven om flexibel te blijven, zodat zij snel kunnen reageren op plotselinge veranderingen in de markt. We zien steeds vaker dat tijdelijke contracten voor gedeelde kantoorruimte worden verlengd of dat er nieuwe contracten worden afgesloten.’

Volgens haar biedt gedeelde kantoorruimte bedrijven een duurzame weg naar groei. ‘Zo kunnen bedrijven die nieuwe markten willen verkennen gebruikmaken van gedeelde kantoorruimte om de marktomstandigheden te testen voordat ze concrete veranderingen doorvoeren. Als de omstandigheden in een bepaalde markt ongunstiger worden, kunnen ze inkrimpen zonder de flinke boetes die doorgaans onderdeel zijn van traditionele langlopende huurcontracten. Bovendien helpt het gebruik van gedeelde kantoorruimte bedrijven om kapitaal vrij te maken, dat ze vervolgens kunnen investeren in initiatieven voor het bevorderen van groei.’

Bron: www.vastgoedmarkt.nl & www.regus.nl

Stationslocaties populair als kantooromgeving

In 2015 vond 40 procent van de landelijke kantooropname plaats in stationsomgevingen. De vijf populairste locaties liggen in Amsterdam en Rotterdam.

Dat blijkt uit cijfers van DTZ Zadelhoff. In 2015 is in totaal 1,2 miljoen vierkante meter aan kantoorruimte opgenomen door kantoorhoudende organisaties. Maar liefst 40 procent daarvan, ofwel 485.000 m2, werd gerealiseerd binnen 750 meter van een station. Ook de opname van kantoren tussen 750 en 1.500 meter van een station kent een licht groeiend aandeel, terwijl kantoren die 1.500 meter of verder van stations liggen aan terrein verliezen.

Van de opname van 485.000 m2 binnen 750 meter van een station is 373.000 m2 gerealiseerd in de directe omgeving van een intercitystation, aldus de DTZ-onderzoekers. Dat betekent een aandeel van maar liefst 77 procent van de totale kantooropname op loopafstand van stations en 31 procent van de totale landelijke opname in Nederland.

De populariteit van kantoorruimte in de buurt van stations blijkt ook uit de gerealiseerde huurprijzen. In 2015 lag de gemiddeld gewogen huurprijs voor kantoren binnen 750 meter van intercitystations, die goed met de auto te bereiken zijn, met 184 euro per m2 9 procent hoger dan in 2014. Voor intercitystations in het centrum van grote steden was dit 178 euro en voor intercitystations in middelgrote steden 130 euro.

De top 5 van meest populaire intercitystations zijn Amsterdam Bijlmer Arena, gevolgd door Amsterdam Sloterdijk, Rotterdam Alexander, Rotterdam Centraal en Amsterdam Zuid. Opvallend is dat vier intercitystations uit de top vijf ook goed vanaf de snelweg te bereiken zijn. De kantorenmarkt is hier veel krapper dan gemiddeld. In Nederland is bijna zeven keer meer aanbod beschikbaar dan er jaarlijks vraag naar is. Voor deze intercitystations ligt de ratio met 2,5 echter ruim onder het landelijk gemiddelde.

DTZ Zadelhoff spreekt van een dynamiekketen. ‘In een aantrekkende economie zijn aansprekende kantoren als eerste weer gevuld en waaiert de vraag uit naar andere locaties. Een aantal jaar geleden nam bijvoorbeeld de interesse van organisaties in de kantoren in het kerngebied van Amsterdam Zuidoost toe. Het bood een voordelig alternatief voor hoogwaardige kantoorruimte in het historische centrum of de Zuidas. Eenzelfde tendens is zichtbaar rondom de stations Amsterdam Sloterdijk en Rotterdam Alexander’, aldus Frank van der Sluys, als associate director verantwoordelijk voor Research.

Bron: Vastgoed Markt

Kantoorruimte in kaart – kantorenloods

De leegstandskaart van Amsterdam wordt voortaan digitaal uitgebracht en maandelijks bijgewerkt in plaats van jaarlijks.

Op de kaart zijn kantoren te vinden van minimaal 1.000 m2, die voor minstens 50 procent leegstaan en in aanmerking komen voor transformatie naar een nieuwe bestemming. Amsterdam kampt met een groeiende gedeeltelijke leegstand.

De kantorenloods van Amsterdam, Gyula Öry, maakte dit bekend op een presentatiebijeenkomst in Amsterdam Nieuw West. ‘Naast de leegstandskaart voor kantoren komt er binnenkort ook een transformatiekaart waar alle gebouwen van Amsterdam op komen te staan die voor transformatie in aanmerking komen. Dus niet alleen kantoren, maar ook andere panden zoals scholen en kerken. Via amsterdam.nl/transformatie zijn straks beide kaarten te bereiken’, zegt Öry die blij is dat de leegstand van kantoren weer aan het dalen is, zoals de Amsterdamse wethouder Wonen en Bouwen Laurens Ivens begin april bekend maakte.

Öry duidt dat nu met wat meer cijfers. ‘Een daling van 15 procent betekent dat in een jaar tijd 200.000 m2 kantoorruimte in Amsterdam een nieuwe bestemming heeft gekregen. Het aantal leegstaande m2 daalde van 1,3 miljoen naar 1,1 miljoen. Het meetpunt was 1 januari 2016. We zien nu wat meer gedeeltelijke leegstand. Je moet dan denken aan grote bedrijven die vertrekken en meteen een groot pand achterlaten. Dat wordt dan soms gedeeltelijk opgevuld door kleinere bedrijven die maar 1 etage huren.’

Voor een deel komt de daling van de leegstand door de aantrekkende economie, maar transformatie van kantoren naar een andere functie speelde een nog grotere rol. Zo veranderden kantoren in woningen, hotels en andere bestemmingen. De gemeente Amsterdam heeft de afgelopen jaren prioriteit gemaakt van de transformatie van kantoren.

Vastgoedadviseur Jeroen Jansen van Van Gool Elburg signaleerde in een paneldiscussie nog verschillende andere trends in het gebruik van kantoren. ‘Het zogenaamde nieuwe werken is eigenlijk helemaal niet nieuw meer. Het is in sommige opzichten zelfs achterhaald. Dat geldt zeker voor de grote hoofdkantoren in het centrum van de stad. Mensen willen niet meer thuiswerken, maar juist op het hoofdkantoor zijn waar de actie plaats vindt en waar de beslissingen worden genomen. Daarnaast komen we nu weer meer in een tijd waarbij de werkgever zijn best doet om het zijn medewerkers naar de zin te maken.’

‘Vooral werknemers met een schaarse expertise als informatietechnologie worden in de watten gelegd. Een prettige kantoorruimte wordt munitie in the war for talent. Een bureau met een computer is dan natuurlijk niet genoeg. Denk aan comfortabele zitjes om bilateraal te overleggen, een mooi restaurant of zelfs sportfaciliteiten. Hoe gekker je het maakt, hoe meer vierkante meters je nodig hebt. Ik verwacht dat dit de komende jaren flink zal toenemen’, aldus Jansen.

www.vastgoedmarkt.nl

www.kantorenloods.nl

,

DTZ: lichte groei commercieel vastgoed investeringen

Het investeringsvolume in Nederlands commercieel vastgoed groeide in 2015 met 3% naar €11,3 miljard, blijkt uit een onderzoek van DTZ Zadelhoff.

Nederlands grootste makelaar-taxateur houdt voor de komende jaren rekening met een ‘dal’.

De lichte groei volgde op een recordgroei in 2014. Toen verdubbelde het investeringsniveau ten opzichte van 2013. Opgeteld werd in de twee voorgaande jaren volgens DTZ Zadelhoff ruim €22 miljard geïnvesteerd in Nederlands commercieel vastgoed. Dat is net zoveel als het totale volume in de vijf jaar daarvoor.

DTZ Zadelhoff constateert dat na de vorige piek in 2007 een diep dal volgde. “Voor de komende jaren is het de vraag of het huidige niveau inderdaad als een inhaalslag kan worden gezien of dat het investeringsvolume op een hoog niveau blijft.” De onderzoekers putten hoop uit het feit dat de markt tegenwoordig gedifferentieerder is. Kantoren waren in 2007 goed voor 65% van de markt, tegen 36% in 2015.  Winkelruimte is goed voor 24%, woningcomplexen voor 22% en bedrijfsruimte voor 14%.

Bron: De Telegraaf

Taxateur Zakelijk Vastgoed is een online bedrijfspand & bedrijfstaxatie tool om snel een indicatieve prijs te ontvangen aan de hand van uw aanvraag voor een taxatierapport. Taxateur Zakelijk Vastgoed zoekt bij uw aanvraag de juiste gecertificeerde Register Taxateur of team van gecertificeerde Register Taxateurs. Taxateur Zakelijk Vastgoed zal aan de hand van uw aanvraag zo spoedig mogelijk contact zoeken en een officiële offerte op maat op te stellen. De Taxatie Tool is geheel vrijblijvend.

Transformatievolume stijgt in 2015 naar recordhoogte

Beschikbare kantoorruimte daalt, nagenoeg stabiel opnamevolume.

Over de gehele breedte is de kantorenmarkt in 2015 krapper geworden. Waar in het verleden additionele vraag bepalend was voor een daling van de beschikbare kantoorruimte, is zichtbaar dat de huidige daling bijna volledig tot stand komt door kantoortransformaties. Door heel het land worden, in meer of mindere mate, kantorenpanden getransformeerd naar (studenten) woningen, hotels, multifunctionele complexen of – zeer recent – noodopvang voor vluchtelingen. Intussen blijft voornamelijk nog sprake van een vervangingsmarkt, waarbij huurders de lagere huren gebruiken om te verhuizen naar hoogwaardigere kantoorruimte. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers vaak nog steeds meer vloeroppervlakte achter dan men opneemt. De effectieve opname blijft derhalve gering.

Dit blijkt uit de nog te publiceren jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Donderdag 4 februari 2016 presenteert Dynamis haar twintigste jaarrapport tijdens het Sprekende Cijfers Symposium op het voormalig vlaggenschip van de Holland-Amerika lijn ‘ss Rotterdam’. Dit jaar staat het thema ‘Nieuwbouw is nodig’ centraal.

Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m² kantoorruimte te huur of te koop in de 24 geanalyseerde regio’s. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In de vier grote steden is de aanboddaling groter dan in de overige regio’s. In die steden ligt het aanbod van kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag, in tegenstelling tot de andere drie grote steden, het aanbod juist is gestegen.

De aanboddaling kent twee belangrijke oorzaken. Waar in het verleden veel kantoren werden toegevoegd door nieuwbouw, blijkt uit de cijfers dat het aantal toevoegingen sterk daalt. In 2012 bestond nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw, nu is dit teruggelopen tot 2%. Het stringente beleid van provincie en gemeenten op nieuwbouw is zodoende duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. De belangrijkste reden van de aanboddaling ligt echter in de sterke toename van het aantal transformaties. Het afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regio’s 720.000 m² kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. De fors toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden, drijft ontwikkelaars en beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen ruim 2,1 miljoen m² kantoorruimte onttrokken aan de markt. Dit kan gezien worden als een goede ontwikkeling, waarmee de marktverhoudingen in een duurzamer evenwicht komen.

Aantoonbare trek naar centrum en hoogwaardige kantoorlocaties

Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m². In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven 1,13 miljoen m². In de vier grote steden wordt 63% van het totale opnamevolume opgenomen. Noemenswaardig is de opnamestijging in Rotterdam van bijna 60% ten opzichte van vorig jaar.

Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorgebruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaarvervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden. Voorts is zichtbaar dat meerdere vestigingen worden samengevoegd tot één vestiging. In beide trends daalt het negatieve effect veelal neer bij de randgemeenten en op monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te verdwijnen.

Verwachtingen afhankelijk van kwaliteit van het aanbod

De verwachting is dat het aanbod, ingegeven door toekomstige transformaties, verder zal dalen. Door de geraamde economische groei zal de vraag naar kantoorruimte ook langzaamaan weer toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal faillissementen daalt en intussen onder het niveau van vóór 2008 ligt. Voorts neemt ook het aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige gehuurde vloeroppervlakte. De potentiële opnamegroei zal dan ook als eerste merkbaar zijn bij de opnames van kleinere kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel regio’s is de stijging van dergelijke metrages al zichtbaar, opvallend is dat uit de cijfers blijkt dat in de Randstad dit opnamecijfer achter lijkt te blijven. De verklaring hiervan lijkt simpelweg te liggen in de sterke toename van het aanbod van flexibele kantoorruimte in business centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimte komt derhalve in dergelijke centers terecht.

Voor de toekomstige opnameniveaus zal steeds meer de kwaliteit van het aanbod doorslaggevend zijn. Nu al is zichtbaar dat in enkele regio’s en deelgebieden de kwaliteit van de aangeboden panden verouderd en de locatie onvoldoende aansluit bij de vraag. Een deel van het aanbod kan zodoende niet concurreren met de huidige huisvesting van veel huurders. De verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende jaren zullen veranderen.

Bron:

www.dynamis.nl

,

DTZ ziet kantoren leegstand afnemen als gevolg van hogere opname

De door DTZ Zadelhoff geregistreerde kantoren leegstand in de kantorenmarkt is voor het eerst sinds 2008 afgenomen.

Eind 2015 bedraagt de kantoren leegstand 15,8% van de totale kantorenvoorraad van 49,5 miljoen m2. Vergeleken met een jaar geleden wordt circa 140.000 m² minder lege kantoorruimte op de markt aangeboden.

Tegelijk groeit de opname van kantoorruimte in een jaar tijd met 13% tot 1,2 miljoen m2. Deze combinatie zorgt voor een minder ruime marktsituatie dan een jaar geleden. Eind 2008 bedroeg de kantoren leegstand 12% van de totale voorraad en dit percentage liep in de loop der jaren op tot 16% eind 2014. Frank van der Sluys, als associate director verantwoordelijk voor Research bij DTZ Zadelhoff: “Niet alleen aan de aanbodzijde is een positieve ontwikkeling te zien op de kantorenmarkt, maar ook aan de vraagzijde. In 2015 komt het opnameniveau 13% hoger uit dan in 2014. In totaal is 1,2 miljoen vierkante meter kantoor opgenomen door kantoorhoudende organisaties.”

Grote steden worden nog belangrijker

Net als vorig jaar is een duidelijke concentratiebeweging zichtbaar: 47% van de landelijke opname wordt in de vier grootste steden van Nederland gerealiseerd, vorig jaar was dat nog 43%. Amsterdam zorgt voor een aandeel van 23% van de landelijke dynamiek, gevolgd door Rotterdam met 10%, Den Haag 7% en Utrecht 7%. Een groeiend aandeel in de totale opname gaat niet per definitie hand in hand met een lager aandeel van het landelijke aanbod. Momenteel is 33% van het landelijke aanbod in de vier grootste steden te vinden, vorig jaar was dat nog 32%.

Kantoren Leegstand Nederland

Communicerende vaten?

Andersom geldt dat een dalend aandeel in de opname niet hoeft te betekenen dat het aanbod toeneemt. In de regio ’s-Hertogenbosch en Tilburg en de Stadsregio Arnhem-Nijmegen daalde in een jaar tijd zowel het aandeel van de totale opname als het aandeel van het totale aanbod. Van der Sluys: “Vroeger leken aanbod en opname wel eens communicerende vaten, maar aangezien kantoorhoudende organisaties veelal meer ruimte achterlaten dan zij betrekken, gaat dat niet altijd meer op. Daarnaast zorgt de publieke aandacht voor het leegstandsprobleem ervoor dat er steeds vaker creatieve oplossingen worden gevonden voor de kantoren leegstaand. Dat kan ervoor zorgen dat bij achterblijvende vraag het aanbod toch prima kan dalen.

Bron: DTZ & Vastgoednieuws