Berichten

DNB: stijgende huizenprijzen en risicovol leengedrag vormen systeemrisico

Nu ruim een jaar na het begin van de coronacrisis vaccinatiecampagnes op stoom raken, lijkt het virus onder controle te komen. Daarmee komt ook het einde van de economische crisis in zicht. De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn gunstig. Tegelijkertijd komen onderliggende kwetsbaarheden voor het financiële stelsel prominenter naar voren en daarmee ook de risico’s voor de financiële stabiliteit. Dat stelt De Nederlandsche Bank in het vandaag verschenen Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS).

Een belangrijke factor in het risicobeeld is de onevenwichtigheid op de huizenmarkt. De fors stijgende huizenprijzen en risicovol leengedrag vormen een systeemrisico, dat ook tijdens de coronapandemie verder is toegenomen. DNB vindt het wenselijk de weerbaarheid van de banken te vergroten en heeft daarom besloten de invoering van een ondergrens aan de risicoweging van hypothekenportefeuilles niet langer uit te stellen. Deze maatregel was na het uitbreken van de Covid-19-pandemie opgeschort, maar zal – mits het economisch herstel doorzet zoals nu wordt voorzien – per 1 januari 2022 worden ingevoerd. Daarmee verwacht DNB tevens de tijd te kunnen overbruggen totdat de nieuwe kapitaaleisen van het Bazel-III akkoord worden ingevoerd.

Herstel uit corona
In het OFS constateert DNB dat overheden, centrale banken en toezichthouders met een groot pakket aan maatregelen de economische gevolgen van de pandemie hebben verzacht. DNB-president Klaas Knot: “Die maatregelen waren belangrijk en hebben goed gewerkt. In combinatie met de aangescherpte buffereisen na de vorige crisis hebben zij banken bovendien in staat gesteld de kredietverlening aan bedrijven en huishoudens op peil houden. Maar de maatregelen gaan ook gepaard met kosten en neveneffecten. Mits de pandemie niet opnieuw de kop op steekt, moeten ze daarom worden afgebouwd zodra het economisch herstel vaste grond onder de voeten heeft. De normale dynamiek in de economie kan dan ook terugkeren.’’ Wel ziet hij in de herstelfase nog een rol voor de overheid om levensvatbare bedrijven met hoogopgelopen schulden te helpen. Maatregelen die de schuldenlast verlichten of tijd geven om deze te herstructureren, kunnen bedrijven met voldoende toekomstperspectief overeind houden.

Ook al zijn de vooruitzichten bemoedigend, ze blijven onzeker. In grote delen van de wereld komen vaccinatieprogramma’s maar moeizaam op gang. Eventuele virusmutaties die bestand zijn tegen de huidige vaccins zouden kunnen zorgen voor een opleving van de pandemie.

Kwetsbaarheden
Om het economisch herstel te stimuleren, is het belangrijk dat financieringskosten laag blijven, maar deze werken tegelijkertijd de opbouw van kwetsbaarheden in de hand. Schulden in zowel de publieke als private sector zijn fors gestegen. Wereldwijd gaven overheden 16 biljoen dollar uit aan coronasteun en zijn overheidsschulden opgelopen van 84 procent van het gezamenlijke bbp in 2019 tot naar verwachting 99 procent dit jaar. Ook heerst onzekerheid over de kredietwaardigheid van bedrijven, vooral in de getroffen sectoren. De toename in de onderlinge verwevenheid tussen banken, bedrijven en overheden, waardoor problemen eenvoudig overslaan, is daarbij een zorgelijke trend in meerdere (Europese) landen.

Ten slotte zijn beleggers door de lage rentes geneigd meer risico te nemen. De koersen van aandelen en obligaties kunnen daardoor uit de pas lopen met hun fundamentele waarde. Ook op vastgoedmarkten zijn er dergelijke stabiliteitsrisico’s. Een stresstest in dit OFS laat zien dat een schoksgewijze aanpassing op de commercieel vastgoedmarkt, in de context van een bredere macro-economische terugval, een behapbare doorwerking heeft op de Nederlandse financiële sector.

Kabinetsformatie
Nu het virus onder controle komt en het herstel van de economie is ingezet, wordt het ook tijd de blik op de komende jaren te richten. Bezuinigingen en belastingverhogingen blijven op de korte termijn onwenselijk, omdat ze het herstel zouden kunnen schaden. Een volgend kabinet moet inzetten op verduurzaming van de economie en de aanpak van de fundamentele onevenwichtigheden op woningmarkt en arbeidsmarkt. Het is van belang dat daarover bij de kabinetsformatie heldere afspraken worden gemaakt.

Het OFS is op deze website te downloaden en wordt op 2 juni in een openbaar gesprek in de Tweede Kamer toegelicht door DNB-president Klaas Knot.

Bron: Vastgoedjournaal

/door
,

Column: Taxateurslijstjes banken onwenselijk en uit de tijd

Iedere taxateur loopt weleens een taxatieopdracht mis. Dat is ‘all in the game’.

Het wordt wat anders als de taxatieopdracht spaak loopt omdat de taxateur niet op het zogenaamde ‘ taxateurslijstje’ van de bank voorkomt.

Dat is onwenselijk en tegen de regels en afspraken die we als sector met elkaar hebben gemaakt. En bovendien vreemd! Want is het niet de opdrachtgever die voor de bankfinanciering van een vastgoedobject of koopwoning de taxateur voor een taxatierapport aantrekt? Zo blijkt het in de praktijk niet altijd te werken.

Brancheorganisatie VBO Makelaar krijgt uit het veld steeds meer signalen dat banken en andere kredietverlenende instellingen met een shortlist werken, of ze werken met interne taxateurs, of ze besteden hun gehele portefeuille – of al hun interne taxateurs – uit aan één groot taxatiebureau. Dit is zeer onwenselijk, banken bewijzen de vastgoedmarkt daarmee geen goede dienst. Ik hoor u al denken; dat roept hij uit concurrentieoverwegingen. Maar dan wil ik u graag toch even meenemen in de overwegingen van de taxatiemarkt.

Voor het gemak scheer ik de interne taxateur even over één kam met de taxateur op het bankenlijstje. Onterecht, de externe taxateur van het ‘lijstje’ zal een veel onafhankelijkere positie hebben. Maar kan dat in de praktijk wel zo werken? Alleen de vraag of een (interne) taxateur onafhankelijk kán zijn, is al zeer onwenselijk. Een taxateur – en bank – moet alle schijn van belangenverstrengeling voorkomen. Een taxateur moet in volledige onafhankelijkheid en zonder morele verplichting tot een taxatiewaarde kunnen komen. Kan dit als de taxateur in dienst is van de bank of afhankelijk is van de plaats op het lijstje en daaraan verbonden taxatieopdrachten?

Belang opdrachtgever
Deze situatie is ook niet in het belang van de opdrachtgever of consument. Het kan zelfs vertragend en/of prijsverhogend werken. De opdrachtgever kiest een taxateur die een taxatierapport opstelt. Deze wordt niet door de bank geaccepteerd; het was immers geen interne taxateur of een taxateur van het ‘lijstje’. De taxatie moet opnieuw, met dubbele kosten voor de opdrachtgever tot gevolg. En vertraging. Dit wekt geen vertrouwen over de taxatie. De bank is partij in de waardebepaling.
Er kan bij alle betrokkenen een verkeerd beeld van afhankelijkheid, morele druk en wantrouwen ontstaan. Dat is niet in het belang van de markt, de taxateur, financiële instellingen én de opdrachtgever/consument. Maar het kan nog erger. Banken die alle taxaties door eigen medewerkers laten verrichten via een zogenaamde interne taxatiedesk met eigen taxateurs voor bedrijfsmatig en agrarisch vastgoed. Is dat de toekomst?

NRVT
Dit druist in tegen elke vorm van onafhankelijkheid en de beroeps- en gedragsregels van het centrale taxateursregister NRVT, waar de AFM en DNB zich hard voor hebben gemaakt. De Nederlandse Vereniging van Banken (NVB) is nota bene vertegenwoordigd in de Centrale raad. Dit centrale taxateursregister bewaakt, waarborgt en bevordert de onafhankelijkheid, integriteit en kwaliteit van de Register-Taxateur. Als ik de banken een advies mag geven: als u dan toch uit een lijst willen kiezen, dan heeft het NRVT een lijst paraat.

Een column van Hans van der Ploeg, directeur VBO Makelaar.

hans-van-der-ploeg-vbo

Bron: Vastgoedjournaal

/door
,

DNB: nog veel probleemleningen commercieel vastgoed

Bij het commerciële vastgoed is 6,9 procent van het totaal aan deze sector uitgeleende bedrag een probleemlening.

Bij Europese banken is gemiddeld 4,5 procent ofwel 1.400 miljard euro van het balanstotaal een probleemlening.

Dat schrijft De Nederlandsche Bank in het op 4 oktober gepubliceerde halfjaarlijkse Overzicht Financiële Stabiliteit. De afgelopen jaren hebben Nederlandse banken miljarden aan probleemleningen verkocht, met de recente verkoop van Propertize met 3 miljard euro aan non-performing loans (31 december 2015) aan Lone Star Funds. DNB geeft geen nadere cijfers. Banken hebben naar schatting nog ongeveer een kleine 70 miljard euro aan leningen uitstaan aan Nederlandse vastgoedpartijen.

Probleemleningen in europa nederland

DNB noemt het percentage van 6,9 erg hoog, ook afgezet tegen andere Europese banken. Een snelle afwikkeling noemt DNB wenselijk. Dergelijke probleemleningen zetten de winstgevendheid van banken onder druk. Ook moeten banken meer kapitaal aanhouden, wat hun leencapaciteit aantast en het economisch herstel belemmert. Bovendien worden probleemleningen hard geraakt in perioden van marktonrust. Met een gemiddelde prijsstijging van 5,4 procent de afgelopen twaalf maanden heeft commercieel vastgoed echter wel weer de weg omhoog gevonden.
Bronnen:

Overzicht Financiële Stabiliteit DNB 2016

 

/door

Column Hans van der Ploeg (VBO) : Makelaar of Taxateur

Petje op, petje af voor de makelaar/taxateur

AFM en DNB hebben voor de accountants- en consultancy kantoren verscherpte regels opgesteld. Voor organisaties van openbaar belang zoals beursgenoteerde bedrijven mogen deze bedrijfstakken geen adviestaken meer uitvoeren én tegelijk ook de jaarrekening opmaken. De objectiviteit en de onafhankelijkheid kunnen anders in het geding komen. Ook voor het in de steigers staande centrale taxatieregister NRVT wordt van het objectiviteits- en onafhankelijkheidsprincipe uitgegaan. Bij het uitvoeren van de taxatiedienst moet de ingeschrevene in dit persoonsregister te allen tijde de onafhankelijkheid ten opzichte van de opdrachtgever, het te waarderen object, de eigen organisatie en de organisatie rond waarderingsrichtlijnen waarborgen. Maar daarvoor is een radicale scheiding van de makelaar en taxateur niet noodzakelijk. Een goede afbakening van het begrip taxatiedienst daarentegen wel. Maar wat is een taxatie?

Het persoonsregister NRVT gaat uit van de taxatiestandaarden EVS, IVS en de PTA Good Practices. Er dient een strikte scheiding van de makelaar en taxateur op objectniveau plaats te vinden. Elke mogelijke afhankelijkheid, dient volledig transparant en schriftelijk aan de opdrachtgever te worden meegedeeld en te worden vastgelegd in het taxatierapport. Maar zowel EVS als IVS zeggen niets expliciet over de fysieke scheiding van het vak van makelaar en taxateur.

In 2016 krijgt ook de door de EU opgestelde Mortgage Credit Directive (MCD) invloed op de woningtaxatie. Volgens deze MCD moeten taxateurs voldoende onafhankelijk zijn van het kredietaanvaardingsproces, zodat de taxateur een onpartijdige en objectieve waardebepaling kan uitvoeren. Bij een kredietaanvaardingsproces is er sprake van derdenwerking, bij de taxatie moet het onafhankelijkheidsprincipe gelden. Bij een taxatie voor hypotheekverstrekking draagt de makelaar/taxateur dan ook zijn onafhankelijke taxateurspet en heeft hij of zij geen verdere bemoeienis met het aan- of verkoopproces. Bij een waardepaling als onderdeel van het verkoopproces draagt de makelaar/taxateur zijn partijdige makelaarspet. Hij is belangenbehartiger. Er is geen sprake van een taxatiedienst in de enge zin van het woord omdat er geen derdenwerking en kredietaanvaardingsproces is.

Zolang de makelaar/taxateur deze twee activiteiten scherp van elkaar weet te scheiden op objectniveau en er geen sprake is van belangenverstrengeling, voldoet de makelaar/taxateur aan het objectiviteits- en onafhankelijkheidsprincipe en kan hij zijn vak integer uitoefenen. En goed uitoefenen! Beide werkgebieden vullen elkaar qua kennis en expertise immers aan en maken de makelaar/taxateur in beide facetten een betere makelaar/taxateur. De taxerende makelaar is beter in staat om zijn opdrachtgever te adviseren en een scherpe vraagprijs vast te stellen. De makelende taxateur weet hoe de transacties in zijn werkgebied tot stand komen. Dus niet alleen sec de bedragen. Maar ook de achtergrond van de bedragen zoals de verkoop- of verhuurperiode, de druk bij het tot stand komen van de uiteindelijke prijs, of een object correct is afgemeld, de afgesproken huurincentives etc.

Chinese wall’s

Ook bij de grotere makelaars- en taxateurskantoren zijn er meerdere petten. Daar worden ze alleen Chinese wall’s genoemd. Het NRVT zal volledige transparantie moeten eisen en waken voor belangenverstrengeling en het uitwisselen van gevoelige informatie aan de top van het gebouw. Maar zolang deze Chinese wall’s niet van Japans rijstpapier blijken te zijn, kan ook bij de grotere kantoren in zakelijk vastgoed de combinatie van makelen en taxeren meerwaarde opleveren voor de opdrachtgever én het openbaar belang.

Hans van der Ploeg RAE
directeur VBO Makelaar

Bron: VBO Makelaar

/door