Tag Archief van: Cushman & Wakefield

,

Oplossing voor onverzekerde zonnedaken ‘onvermijdelijk’

Onverzekerbaarheid van zonnedaken dreigt, na een recente rel om zo’n dank op het schaatsstadion Thialf in Heerenveen. Dat er problemen zijn wordt in vastgoedland niet betwist, maar er is ook vertrouwen dat er een oplossing komt: ‘Daarvoor zijn de belangen te groot’

Enkele weken geleden haalde het zonnedak op het Thialfstadion het nieuws, omdat de verzekeraar weigerde het dak te verzekeren. Voor het Verbond van Verzekeraars reden om te waarschuwen voor de dreigende onverzekerbaarheid van zonnedaken. Voor politiek Den Haag reden voor Kamervragen en een motie die het probleem aan de kaak stellen.

Hogere waardering

Volgens Jaap van ’t Hul, associate en taxateur bij vastgoedadviseur Cushman & Wakefield, is er ook echt wel iets aan de hand. ‘In de verduurzaming van vastgoed zijn PV-panelen heel relevant’, aldus Van ’t Hul. ‘Zonnepanelen zorgen voor een hogere waardering van het vastgoed, banken stimuleren duurzame investeringen met een rentekorting, het draagt bij aan een gunstiger energielabel en certificering, het past bij maatschappelijk verantwoord ondernemen en het is gunstig voor het bereiken van het klimaatakkoord. Daarnaast kan je zelf voorzien in de energieleverantie en ook de subsidiemaatregelen van de overheid (SDE) laten de meeste businesscases groen kleuren. Tot slot: het is ruimte die altijd onbenut bleef en waar nu waarde uit kan worden gehaald.’

Dagelijkse praktijk

Cushman & Wakefield merkt in de dagelijkse waarderings- en transactiepraktijk vooralsnog geen groeiende onverzekerbaarheid van zonnedaken. Van ’t Hul: ‘Sinds de berichtgeving over onverzekerbaarheid in Vastgoedmarkt in januari van dit jaar, vraag ik in mijn taxatieprojecten nagenoeg altijd aan de eigenaren of het plaatsen van zonnepanelen tot problemen heeft geleid in de verzekering. Ik heb sindsdien van geen enkele eigenaar iets gehoord over problemen in dit kader.’ Ook de belangstelling van de beleggers waarmee Cushman & Wakefield te maken heeft is volgens hem niet tanende.

Logistieke complexen

Volgens Martin Mooij, Manager Certificering en Manager Deltaplan Duurzame Renovatie bij het Dutch Green Building Council, bestaat er vooralsnog veel belangstelling bij beleggers voor zonnepanelen, met name op logistieke complexen. ‘Het mes snijdt dan aan twee kanten. Het verhoogt de duurzame waarde en tegelijkertijd kun je met de verdozing iets nuttigs doen in plaats van dat je daarnaast weilanden opoffert voor zonnepanelen.’

Onverzekerbaarheid als issue

Onverzekerbaarheid kan volgens hem echter wel een belemmering zijn voor beleggers om te besluiten om zonnepanelen aan te leggen of het dak daarvoor te verhuren. ‘Verzekering is al langer een punt. Nu is het onder de aandacht gekomen door de kwestie bij Thialf, maar er wordt al langer gepleit om de verzekeringsadviseurs nadrukkelijk mee te laten kijken bij verduurzaming. Niet alle daken zijn er even geschikt voor. Vastgoedpartijen als Bouwinvest en ASR Real Estate hebben daar ook hun beleid op gevormd.

Slechte combinatie

Met betrekking tot de specifieke situatie van de verzekeraar van het Thialf-stadion die de brandverzekering heeft opgezegd, betrof dit de combinatie van zonnepanelen met de toegepaste dakisolatie (EPS) die vanuit brandveiligheidsperspectief als een slechte combinatie wordt gezien. ‘Aanbieders van zonnepanelen hebben al enige tijd te maken met dit verzekeringsprobleem’, aldus Van ’t Hul.

Kamervragen en motie

Over onverzekerbaarheid van zonnedaken en de impact op de vraag daarnaar werden eerder al Kamervragen gesteld door Kamerlid Moorlag (PvdA). Na de jongste rel heeft Moorlag met een zeer ruime Kamermeerderheid een motie er doorheen gekregen die verlangt dat de regering, ‘stappen gaat zetten die bevorderen dat de risico’s van zonnepanelen afnemen en belemmeringen weg te nemen om zonnepanelen onder de dekking van verzekeringen te houden en te brengen.’

‘Geen rol voor overheid’

De overheid zit geen rol voor zichzelf weggelegd in het verzekeren van zonnepanelen, nu dat in de markt soms problemen oplevert. Dat laat minister Wiebes (Economische Zaken) weten in antwoord op Kamervragen van GroenLinks over de kwestie Thialf. Wel ziet hij nu aanleiding om aan te schuiven bij het overleg tussen verzekeraars en marktpartijen.

Onderzoek naar risico’s

Van ’t Hul: ‘Van het grootste belang is nu om voortvarend te onderzoeken wat de risico’s echt zijn bij toepassing van zonnepanelen. Zijn bepaalde typen isolatielagen niet toe te passen in combinatie met PV-panelen? Of kan het risico substantieel worden verkleind door bijvoorbeeld het toepassen van een brandwerende laag of een laag grind op het dak? Dienen aan de installatie aanvullende eisen te worden gesteld?’ Een onafhankelijk TNO-onderzoek zou hier volgens Van ’t Hul behulpzaam in kunnen zijn. Zoncoalitie, een platform, voor advies en ontwikkeling van zonnestroom is al bezig is om dit samen met relevante partijen in gang te zetten.

Toegevoegde waarde

De eisen vanuit de verzekering hoeven volgens Mooij niet per se een belemmering te zijn voor pandeigenaren om te investeren in zonnepanelen. ‘Zonnepanelen dragen bij in het behalen van de duurzame doelstelling en verlagen energiekosten. Dat leidt ertoe dat de belegger de zonnepanelen als een toegevoegde waarde ziet. Misschien dat het nu een oplosbaar technisch probleem is, maar dat betekent niet dat zonnepanelen taboe zullen worden. Het blijft een hele mooie oplossing.’

‘Geen sinecure’

Van ’t Hul: ‘Een onverzekerd pand is geen sinecure. Voor eigenaren is dit veelal geen optie. Een korte termijn optie bij onverzekerbaarheid zou het afsluiten van de installatie kunnen zijn of zelfs het weghalen ervan. Dit is echter natuurlijk geen echte oplossing van probleem. Ik heb er alle vertrouwen in dat er een oplossing zal komen. Daarvoor zijn de belangen voor toepassing van PV-panelen gewoon te groot.’

 

Bron: Vastgoedmarkt

,

ING REF start pilot nieuw taxatiemodel verduurzaming kantoren

Samen met de 10 grootste taxatiekantoren van Nederland is ING Real Estate Finance, de vastgoedfinancieringstak van ING, bezig een nieuw model te ontwikkelen om de duurzaamheid van kantoren te taxeren. Op dit moment loopt een pilot, op basis van de uitkomsten hebben de betrokken partijen de ambitie dit ‘duurzaamheidstaxatiemodel’ de nieuwe standaard maken. 

De reden voor deze stap is dat ING REF wil helpen een ‘objectieve, transparantere en consistentere waardering’ van de duurzaamheid van het vastgoedobject te realiseren ten opzichte van de huidige situatie. Nu gebruiken marktpartijen nog verschillende methodes. De komst van een standaard taxatiemodel komt de verduurzaming van vastgoed ten goede.

Duurzaam pand meer waard
In 2017 heeft ING in samenwerking met de Universiteit van Maastricht aangetoond dat een duurzaam kantoorpand 9% meer waard is en een 10% hogere huur genereert. “Als aangetoond wordt dat een duurzamer kantoorpand meer waard is, is dit een motivatie voor vastgoedeigenaren om in verduurzaming te investeren. Maar dan moet die duurzame waardecomponent wel getaxeerd kunnen worden”, zegt Peter Göbel, directeur ING Real Estate Finance.

“Bij een inventarisatie onder de tien grootste taxateurs van commercieel vastgoed in Nederland bleek dat iedereen daar een andere methode voor gebruikt, die vaak neerkomt op enkel het vastleggen van kenmerken, zonder daar een waarde aan te koppelen. Dat is namelijk lastig, want er is geen standaard en vaak ontbreekt veel informatie. Dat komt doordat taxaties worden toegespitst op de wensen van de opdrachtgever. Alle marktpartijen hebben baat bij een goede en algemeen aanvaarde standaard taxatiemethode, want dat helpt bij een transparante en consistentere waardering.”

Werkbare standaard voor de gehele markt
ING heeft daarom in samenwerking met Cushman & Wakefield, één van de grootste taxatiekantoren wereldwijd, een model ontwikkeld waarmee taxateurs eenvoudig kunnen werken, op basis van kenmerken die objectief beoordeeld en waargenomen kunnen worden. Het Duurzaamheidstaxatiemodel bestaat uit 19 objectieve duurzaamheidsindicatoren, met bijbehorende scores en weging.

Er loopt nu een pilot waarbij de tien grootste taxatiebureaus ieder vijf taxaties uitvoeren volgens het nieuwe model, om op basis daarvan feedback te verzamelen om de definitieve standaard helpen bepalen. Deze taxaties worden uiterlijk juni terug verwacht. “Afgaande op de positieve respons tot nu toe kan het model kort daarna definitief gemaakt worden”, verwacht Göbel. “Vooralsnog gaat het om een taxatiemodel voor kantoorpanden, maar als deze fase is afgerond wordt het model verder ontwikkeld voor taxaties van winkels bedrijfspanden en woningen.”

Breed draagvlak
Om draagvlak voor het nieuwe model te creëren en om feedback vanuit de markt te krijgen, heeft ING gesproken met (bestuurs)leden van het Nederlands Register Vastgoed Taxateurs, de Nederlandse Vereniging van Makelaars en Taxateurs en het Royal Institute of Chartered Surveyors en de Dutch Green Building Council (DGBC). Via de Nederlandse Vereniging van Banken zal ING de andere Nederlandse banken informeren en het Duurzaamheidstaxatiemodel en de achterliggende methodologie delen als het klaar is. Tot nu toe zijn de reacties positief en SBR Nexus neemt het model op in de vastgoedtaxonomie, oftewel de basis voor uitwisseling van data over vastgoed. Hierdoor is een consistente vastlegging van duurzaamheidsindicatoren gewaarborgd.

Bron: Vastgoedjournaal

Ruimte voor maakindustrie in stad droogt op

De opname van bedrijfsruimte is in 2017 op een recordhoogte van 4,5 miljoen m2 uitgekomen. Eerdere records kwamen uit op een opname van 3,6 miljoen m2 bedrijfsruimte in een jaar.

De leegstand is met 17 procent afgenomen tot 2,8 procent van de voorraad, een niveau dat ver onder de norm ligt van een gezonde bedrijfsruimtemarkt. Cushman & Wakefield roept daarom op tot behoud van de maakindustrie in steden omdat dit van belang is voor levendige steden.

De cijfers over de bedrijfsruimtemarkt staan in de nieuwste editie ‘Nederland Compleet’ van vastgoedadviseur Cushman & Wakefield. Het segment bedrijfsruimte is in het onderzoek onderverdeeld naar industrieel en logistiek vastgoed. De recordopname van industrieel vastgoed van 2 miljoen m2 in 2017 is een stijging van 13 procent ten opzichte van 2016. De opname van logistiek vastgoed steeg afgelopen jaar met maar liefst 39 procent naar 2,5 miljoen m2.

Volgens hoofd research Frank van der Sluys van Cushman & Wakefield bevestigen de cijfers de economische hoogconjunctuur in Nederland. ‘Zowel de maakindustrie als de transport- & logistieksector groeien sterk, net als de banen in de industrie. Door de behoefte aan wonen in steden wordt de maakindustrie steeds meer de stad uitgeduwd waardoor de markt voor industrieel vastgoed daar op dit moment te krap is. Hoewel er behoefte aan woningen is, moeten we waken voor een monocultuur. Onze steden moeten groeien, want naast alle functies die in een stad thuishoren heeft ook de maakindustrie toegevoegde waarde voor een stad.’

Krappe markt
De leegstand van bedrijfsruimte is in een jaar tijd met 17 procent (1,6 miljoen m2) sterk gedaald tot 7,8 miljoen m2. Hiervan betreft 6,6 miljoen m2 industrieel vastgoed en 1,2 miljoen m2 logistiek vastgoed. Afgezet tegen de jaarlijkse ingebruikname ligt het aanbod industrieel vastgoed ruim drie keer hoger. In het segment logistiek vastgoed is de markt met twee keer zoveel vraag als aanbod, zeer krap. De vraag is nog altijd sterk gericht op nieuwe distributiecentra die op maat worden gemaakt.

Nederland weet nog altijd veel logistiek dienstverleners aan zich te binden die vanuit Europese distributiecentra een groot Europees afzetgebied bedienen. Mede doordat deze afzetgebieden steeds groter worden, neemt de behoefte aan grootschalige distributieruimten toe. Deze grote transacties stuwen de opname. Nieuwbouwplannen die nog niet in uitvoering zijn, worden niet meegenomen in het aanbod. Dit blijkt ook uit de top 10 grootste bedrijfsruimtetransacties in 2017. De hele top 10 bestaat uit logistiek vastgoed en in negen gevallen gaat het om nieuwbouw. De grootste transactie vond plaats in Lelystad waar Inditex 170.000 m2 gaat gebruiken.

Geografische spreiding
Door de nadruk op grootschalige transacties is de geografische spreiding van logistiek vastgoed beperkt. In totaal is de opname in 2017 verspreid over 57 plaatsen in Nederland waarmee de top 10 goed is voor 57 procent van de opname. De top 10 plaatsen waar de hoogste opname in logistiek vastgoed heeft plaatsgevonden, is een mix van hotspots waarbij multimodaliteit doorslaggevend is en hotspots waarbij multimodaliteit en de nabijheid van consumenten cruciaal is.

De ingebruikname van industrieel vastgoed kent een veel grotere geografische spreiding. De top 10 is goed voor ‘slechts’ 22 procent van de landelijke opname, maar bestaat ook uit omvangrijke transacties tussen 12.500 en 35.000 m2. De totale opname is verdeeld over 318 plaatsen. In 2017 is in Amsterdam het meeste industriële vastgoed in gebruik genomen, gevolgd door Den Bosch en Rotterdam. De top 10 laat zien dat nabijheid van consumenten cruciaal is.

Hoofd Industrial Jan Verhaegh van Cushman & Wakefield ziet de groei van industrieel vastgoed zich gelijkmatig verdelen over Nederland. ‘Wel geldt dat wij negen industrieel economisch sterke gebieden onderscheiden. Naast de Randstad zien we uitschieters in de regio’s Twente, Zwolle, Arnhem-Nijmegen en Brabant. Op veel plekken in deze regio’s wordt de opname geremd door schaarste aan kwalitatief hoogwaardig aanbod.’

 

Bron: Vastgoed markt

,

Opkomst stedelijk logistiek door groei pakketbezorging

De exponentiële groei van e-commerce zet enorme druk op de behoefte aan ´last mile delivery´ in grote steden in Europa. In Amsterdam zal de vraag naar stedelijk logistiek vastgoed verdubbelen.

Dat schrijft vastgoedadviseur Cushman & Wakefield (C&W) in een onderzoeksrapport. Het rapport is gebaseerd op het zogeheten Urban Space Model dat C&W heeft ontwikkeld met P3 Logistics Park. Het model kwantificeert de behoefte aan stedelijk logistiek vastgoed op basis van huidige en toekomstige online verkoopvolumes. Uit het model blijkt dat pakketdistributie in de top e-commerce markten van Europa met 69 procent zal stijgen in 2021, met zelfs een verdubbeling op de Nederlandse markt.

Uitgedrukt in koopkracht en bevolkingscijfers is Londen de grootste en meest volwassen e-commerce markt van Europa. De huidige vraag van 870.00 m2 zal naar verwachting met 42 procent stijgen naar 1,2 miljoen vierkante meter in 2021. Duitsland is de tweede belangrijkste e-commerce markt dankzij de vele grote steden en de vlucht van online winkelen in dit land in vergelijking met de rest van Europa. De vraag naar stedelijk logistiek vastgoed in Duitsland zal naar verwachting met 77 procent stijgen in 2021.

Urban logistic space requirment amsterdam pakketdiensten ontwikkeling

De vraag in Amsterdam is bescheiden met 45.000 m2 en ongeveer 90.000 m2 in 2021. Menno van Boxtel, head of Logistics Cushman & Wakefield, legt uit dat stedelijk logistiek vastgoed nodig is vanwege de enorme stijging in pakketbezorging. ‘Zowel distributeurs als e-commerce bedrijven hebben locaties nodig op maximaal een half uur rijden van een stadscentrum om te voldoen aan de verwachtingen van online consumenten voor wie snelheid en leverbetrouwbaarheid cruciaal is.’

Jan Verhaegh, head of Industrial Cushman & Wakefield, voegt hier aan toe: ‘Het vastgoed van waaruit stadsdistributie kan worden verzorgd, is duurder omdat het op binnenstedelijke locaties ligt. De kosten kunnen worden verantwoord, omdat het tot kostenverlaging leidt in de totale supply chain. De grote uitdaging voor de markt is plekken te creëren van zo´n 2.500 tot 5.000 m2 nabij stadscentra. Die plekken zijn nu schaars maar kunnen door bijvoorbeeld het aanpassen van bestaand vastgoed, herontwikkelingen of verplaatsing van huidige gebruikers wel worden gecreëerd.’

Dit geldt volgens hem voor alle grotere steden in Nederland zolang de locatie goed bereikbaar is, geschikt kan worden gemaakt voor het type gebruikers en bovendien goede toegang biedt tot de arbeidsmarkt.

Bron: Vastgoed Nieuws & Cushman & Wakefield

Kantorenleegstand daalt met 12 procent

De opname van kantoorruimte is in 2016 uitgekomen op 1,26 miljoen vierkante meter in Nederland. Daarmee is sprake van een groei van ruim 4 procent in een jaar tijd, zo blijkt uit cijfers van Cushman & Wakefield.

Van de landelijke kantooropname is voor het eerst meer dan de helft gerealiseerd in de vijf grootste steden (G5) van Nederland. De eerder geconstateerde concentratiebeweging op de Nederlandse kantorenmarkt zet door en sluit daarmee aan bij de mondiale trend dat marktdynamiek zich steeds nadrukkelijker manifesteert in kernsteden.

Niet eerder was de opname in de vijf grootste steden van Nederland hoger dan de opname in de overige 385 gemeenten in Nederland. Vooral Amsterdam is populair bij kantoorgebruikers. 31 procent (387.000 m²) van de landelijke opname in 2016 heeft in de hoofdstad plaatsgevonden waarmee sprake is van de hoogste opname sinds 2007. Destijds bedroeg de opname 487.000 m², maar daarmee was de stad goed voor slechts 20 procent van de landelijke opname.

Na Amsterdam is Rotterdam met 9 procent de gemeente met het grootste gemeentelijke aandeel van de landelijke opname in 2016, gevolgd door Utrecht met 7 procent, Eindhoven met 4 procent en Den Haag met 3 procent Vanaf 2012 is al zichtbaar dat Eindhoven aan aandeel wint. Qua kantorendynamiek kan dan ook worden gesproken van de ‘G5’ die samen goed zijn voor 54 procent van de totale opname.

Vorig jaar daalde de kantorenleegstand voor het eerst sinds 2008. Nu is duidelijk dat deze tendens versterkt heeft doorgezet. De leegstand daalde in 2016 met ruim 900.000 m² en het leegstandsniveau komt met 6,9 miljoen vierkante meter 12 procent lager uit dan vorig jaar.

In de vijf grootste kantorengemeenten daalde ook de leegstand ten opzichte van vorig jaar. Vooral in Amsterdam is sprake van een sterke daling waardoor in de hoofdstad de leegstand uitkomt op 11,1 procent. Van de vijf gemeenten kent Utrecht met 10,8 procent nog altijd het laagste leegstandspercentage.De opname van bedrijfsruimte kwam in 2016 met een totaal van 3,57 miljoen vierkante meter 12% hoger uit dan in 2015. Logistiek vastgoed heeft een grote invloed op de groei. In 2016 is voor 1,8 miljoen vierkante meter aan logistiek vastgoed opgenomen. Dat is 400.000 m² meer dan in 2015.

Op de Nederlandse bedrijfsruimtemarkt hebben de activiteiten van logistiek dienstverleners een grote invloed op de marktdynamiek. De afgelopen jaren waren vooral nieuwe distributiecentra in Noord-Brabant en Limburg in trek bij logistiek dienstverleners die een Europese scope hebben. Veel centra worden op maat gemaakt, maar momenteel zijn er ook veel speculatieve plannen. Alleen in Noord-Brabant al bedraagt de omvang van deze plannen 1,5 miljoen vierkante meter.

In 2016 is sprake van meer geografische differentiatie. Zo groeide de vraag in de regio’s Haarlemmermeer en Arnhem-Nijmegen explosief. Dit is ook terug te zien in de top-10 omvangrijke transacties. De twee grootste transacties van 2016 vonden beiden plaats op Park 15 in Nijmegen. Lidl nam hier 64.000 m² op en Nabuurs/Heinz 61.700 m².