Berichten

Wel of geen btw-plicht bij overdracht bouwterrein?

Wanneer spreekt men van een ‘bouwterrein’ en wanneer van een ‘onbebouwd terrein’? Dit is belangrijk om te weten vanwege de btw en overdrachtsbelasting. Dat is vaak stof voor discussie, zo bleek ook uit een recente uitspraak van Rechtbank Den Haag.

De levering van een onbebouwd terrein dat kwalificeert als ‘bouwterrein’ voor de btw is belast met btw en veelal vrijgesteld van overdrachtsbelasting. De overdracht van een onbebouwd terrein dat niet kwalificeert als ‘bouwterrein’ is daarentegen vrijgesteld van btw en veelal belast met overdrachtsbelasting. Maar wanneer spreken we nu van een ‘bouwterrein’? Dat is vaak stof voor discussie, zo bleek ook uit een recente uitspraak van Rechtbank Den Haag.

Levering van terrein als btw-ondernemer?
Om voor de levering van een bouwterrein met btw te maken te krijgen, moet u het terrein leveren als btw-ondernemer. Als u het terrein niet voor btw-doeleinden (heeft) gebruikt, kan in principe ook geen sprake zijn van btw-heffing. Zo zal de overdracht van een gedeelte van uw tuin bij uw eigen woning, waar een koper ook een woning op wenst te realiseren, hoogstwaarschijnlijk buiten de btw-heffing blijven. Maar heeft u een perceel bijvoorbeeld duurzaam (btw-vrijgesteld) verhuurd aan een agrarisch ondernemer die dit perceel van u overneemt om er een stal op te realiseren, dan valt deze levering wél in de btw-sfeer.

Rechtbank Den Haag oordeelde recent dat een ‘tijdelijke’ verhuur van 15 maanden al voldoet aan het begrip ‘duurzaam’. Ook wanneer een publiekrechtelijk lichaam, zoals een gemeente, een onbebouwd terrein verkoopt, zal zij handelen als btw-ondernemer.

Is sprake van een onbebouwd terrein?
Levert u een terrein als btw-ondernemer, dan is de vervolgvraag óf u dit terrein onbebouwd (op)levert. Van een onbebouwd terrein is sprake indien ten tijde van de (op)levering aan de koper geen onroerend object meer op het terrein aanwezig is. Als restanten van een voormalig gebouw achterblijven, is het de vraag of deze restanten nog ‘de functie van een gebouw kunnen vervullen’. Zo niet, dan is geen sprake (meer) van een bebouwd terrein. Ook indien er op het terrein nog slechts te verwaarloze bebouwing aanwezig is, kan sprake zijn van een onbebouwd terrein.

Om een discussie te voorkomen of er nu wel óf juist geen onbebouwd terrein wordt opgeleverd, is het aan te raden om als verkoper alles of juist niets te (laten) slopen. Wanneer de sloop plaatsvindt na de juridische overdracht kan ook sprake zijn van het (op)leveren van een onbebouwd terrein indien de verkoper reeds vóór de overdracht de verplichting op zich heeft genomen de sloop voor zijn rekening te nemen.

Is sprake van een voornemen het terrein te bebouwen?
Nadat duidelijk is dat u als btw-ondernemer een onbebouwd terrein (op)levert, dan is voor een btw-kwalificatie “bouwterrein” tenslotte nog het bebouwingsvoornemen van belang. Dit voornemen moet kunnen worden afgeleid uit objectieve gegevens. De Belastingdienst somt op zijn website op wanneer volgens haar zeker sprake is van dergelijke objectieve gegevens.

Buiten deze opgesomde voorbeelden kan het voornemen ook op grond van andere objectieve gegevens worden aangetoond. Uit de genoemde recente uitspraak van Rechtbank Den Haag blijkt dat de vermelding van het bebouwingsvoornemen in de koopovereenkomst en de akte van levering ook als belangrijk bewijs kan dienen. Daarin was onder andere ook een ontbindende voorwaarde opgenomen waaruit volgt dat de levering van de grond is verbonden met het bouwrecht.

Voor de praktijk
In de praktijk is het van belang dat duidelijk is wanneer sprake is van de levering van een bouwterrein. De levering van een bouwterrein door een btw-ondernemer is belast met 21% btw, terwijl de levering van een ander terrein over het algemeen belast is met 6% overdrachtsbelasting.

Welke kwalificatie voordelig is, hangt in belangrijke mate af van de uiteindelijke bestemming die de koper aan het terrein geeft. Correcte toepassing van deze complexe regels luistert heel nauw om het juiste btw/overdrachtsbelasting gevolg te bereiken. Soms is de hogere btw goedkoper dan de lagere overdrachtsbelasting! In deze zaken is tijdige inschakeling van een btw/overdrachtsbelasting expert een must.

Bron: https://vastgoedjournaal.nl

/door

Mogelijk btw-heffing over levering van energie bij verhuur woningen

Woningcorporaties en andere verhuurders van woningen leveren via diverse energie-systemen energie en warmte aan huurders. Hierbij zijn de verhuurders geen btw verschuldigd, omdat de levering van energie en warmte volgens de Belastingdienst in de meeste gevallen op gaat in de btw-vrijgestelde verhuur. Jayant Rakhan, partner bij Baker Tilly Berk informeert over het onderzoek dat het ministerie van Financiën doet naar aanleiding van een uitspraak van het Europese Hof van Justitie (HvJ EU).

Op 16 april 2015 heeft het HvJ EU uitspraak gedaan over de btw-heffing bij aanvullende diensten naast verhuur. Het HvJ EU heeft kort gezegd beslist dat bij de levering van water, elektriciteit en warmte in principe sprake is van afzonderlijke prestaties, als de huurders zelf kunnen beslissen over het verbruik ervan en dit verbruik te verifiëren is (bijvoorbeeld door middel van individuele meters). In dat geval is volgens het HvJ btw verschuldigd over de levering van warmte.

Discussie loopt al langer
In Nederland voeren woningcorporaties en de Belastingdienst al lange tijd discussie over de btw-heffing op de levering van warmte. Hierbij wordt vaak onderscheid gemaakt tussen de levering door de corporatie en de levering door een (gelieerde) energie-BV die al dan niet in een fiscale eenheid btw is opgenomen. Om een einde te maken aan deze discussies, is duidelijkheid vanuit het ministerie gewenst.

BTW-teruggave mogelijk
Indien het onderzoek van het ministerie leidt tot een wijziging van het Nederlands beleid, moeten verhuurders btw in rekening brengen voor de levering van warmte aan hun huurders. Aan de andere kant kan de btw op kosten en investeringen voor het leveren van die warmte in aftrek worden gebracht. Ook voor in het verleden aangelegde installaties zou dan mogelijk nog btw kunnen worden teruggevraagd.

bron: vastgoedjournaal

/door
,

Fiscus hindert kantoortransformaties

Fiscus hindert kantoortransformaties vanwege vrees voor mislopen btw

Het verbouwen van lege kantoren naar woningen dreigt spaak te lopen doordat de fiscus niet luistert naar het kabinet Rutte.

Zo ziet de fiscus transformatieprojecten als twee verschillende prestaties waarover belasting dient te worden geheven. Hierdoor dreigen veel kantoortransformaties financieel te risicovol te worden en dus niet door te gaan. Daarvoor waarschuwt de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in een brief aan staatssecretaris van Financiën, Eric Wiebes.

Klachten over Kantoortransformaties

Wat is de achtergrond? In 2013 besloot het ministerie dat de levering van grond en de aanneem werkzaamheden altijd als één prestatie moeten worden gezien als ze door dezelfde partij werden uitgevoerd. Steeds vaker krijgt de NVB klachten van leden binnen die met de fiscus over deze maatregel bij het transformeren van leegstaande kantoren naar woningen overhoop liggen.

“Er zijn belastinginspecteurs die van deze lijn willen afwijken en de levering van de oudbouw juist wel zien als een prestatie die los staat van de aanneemwerkzaamheden”, licht Coen van Rooyen, jurist bij NVB toe. Het gevolg hiervan is dat over de verbouwingswerkzaamheden nu ineens btw moet worden betaald naast de overdrachtsbelasting vanwege de levering van het oude gebouw naar de (her)ontwikkelaar.

Lees verder op www.vastgoedjournaal.nl

bron: Vastgoed Journaal

/door
,

Uitspraak Hof dupeert institutionele beleggers

Het beleggingsrendement van institutionele beleggers, zoals pensioenfondsen, komt onder druk.

Door een uitspraak van het Europese Hof van Justitie kunnen de fondskosten met wel 21 procent stijgen.

De financiële impact van de uitspraak in de zaak Fiscale Eenheid X loopt mogelijk in de honderden miljoenen, volgens Etienne Cox, fiscalist bij CMS en gespecialiseerd in vastgoed en financiering.
Door de uitspraak van het Europese Hof is het beheer van vastgoedfondsen vrijgesteld van btw. Fondsmanagers kunnen door deze btw-vrijstelling de btw op hun kosten niet aftrekken. Deze ‘btw-paradox’ zorgt ervoor dat de managementkosten toenemen. De fondsmanager zal deze kosten integraal aan het beleggingsfonds doorberekenen, met als gevolg lagere rendementen. Dit tast niet alleen het vermogen van institutionele en particuliere beleggers aan, ook wordt het aantrekkelijker om rechtstreeks in vastgoed te beleggen, met als gevolg weer minder spreiding en een groter beleggingsrisico.

Om de negatieve impact op de fondsresultaten te minimaliseren, moeten volgens Cox de beheerders van vastgoedfondsen zoveel mogelijk managementtaken zelf uitvoeren in plaats van inkopen. Daarmee vervalt een deel van de btw-druk op het management. Als zelf uitvoeren niet mogelijk is, dan moet er zoveel mogelijk direct worden gecontracteerd tussen het vastgoedfonds en de uitvoerende toeleveranciers.

/door