Tag Archief van: ABN Amro

Europese banken somberen over lage rentes

Steeds meer Europese banken en financiële instellingen waarschuwen voor de gevolgen van lage rentes.

Die maken het in combinatie met oplopende handelsspanningen steeds lastiger om winst te maken, zo stippen ABN Amro en Commerzbank aan. Ook spaarders beginnen het rente-effect te voelen.

Stimuleringsmaatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB) zadelden banken in de nasleep van de financiële crisis op met historisch lage rentetarieven. Waar tot voor kort rekening werd gehouden met een afbouw van dat beleid, gaat de markt er nu alom vanuit dat beleidsmakers in Frankfurt met een nieuwe renteverlaging komen. De Amerikaans-Chinese handelsoorlog raakt immers ook Europa, dus is extra steun nodig. In de Verenigde Staten verlaagde de Federal Reserve zijn belangrijkste rentetarief al voor het eerst in meer dan tien jaar tijd.

Zeepbelvorming

Een ander vaker gehoord argument tegen ultra lage rente is dat het kan leiden tot zeepbelvorming in de (vastgoed)beleggingsmarkten. Vorige week waarschuwde het Europees Comité voor Systeemrisico’s in zijn jaarverslag  bijvoorbeeld dat het commercieel vastgoed in de meeste EU-landen is overgewaardeerd. Sinds een jaar is ING mede om die reden zeer terughoudend als het gaat om het verstrekken van commercieel vastgoedfinancieringen, zeker als het nieuwe relaties betreft. Hetzelfde geldt voor de Rabobank. Blijkens het halfjaarverslag van ING is de commercieel vastgoedfinancieringsportefeuille in de eerste jaarhelft met een omvang van 33,8 miljard euro dan ook nagenoeg stabiel gebleven in vergelijking tot eind 2018. ABN Amro , dat woensdag met haar halfjaar verslag kwam, publiceert geen gegevens over de ontwikkeling van haar commercieel vastgoedfinanciering portefeuille.

Commerzbank, een van de grootste banken van Duitsland, noemde het bij de presentatie van zijn kwartaalresultaten een stuk lastiger zijn omzet op te voeren door de aanhoudend lage rentes. Dit was juist een belangrijke doelstelling van het concern. De Italiaanse branchegenoot UniCredit is eveneens pessimistischer over de rest van het jaar, na een daling van de inkomsten uit kredietverstrekking in het voorbije kwartaal.

Slinkende winstmarges

Dichter bij huis waarschuwde ABN Amro voor slinkende winstmarges. De bank wil voortaan nog strikter op de kosten letten om het resultaat op peil te houden nu de spaarmarges onder druk staan. Dat terwijl technologische vernieuwing en witwasbestrijding grote uitgaven vergen. Spaarders zagen de rente over hun gestalde geld onlangs al dalen tot 0,02 procent, een situatie waar ze nog wel langer mee zullen kampen.

In Zwitserland gaat UBS al verder. Spaarders die meer dan 500.000 euro bij de bank stallen, betalen de bank binnenkort 0,6 procent over dat bedrag. De bank bracht die toeslag voorheen pas in rekening bij klanten met meer dan 1 miljoen euro aan spaargeld.

Felle kritiek

Het voor banken ongunstige renteklimaat verleidde ING-topman Ralph Hamers tot felle kritiek op het beleid van centrale banken. Renteverlagingen zetten het vertrouwen onder consumenten volgens hem alleen maar onder druk, waardoor ze de hand juist vaker op de knip houden.

Bron: Vastgoedmarkt.nl

,

Column Rutger Schuur: “Duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom”

De Nederlandsche Bank vindt dat de transitie naar een klimaatneutrale economie te langzaam gaat. Aanleiding voor ABN Amro om met haar relatie Cromwell Property Group en vastgoedorganisatie Gresb een event te organiseren om duurzaamheid binnen de sector commercieel vastgoed te bespreken.

Wat betekent verduurzaming voor de verschillende partijen binnen de vastgoedketen? Conclusie: snel handelen is cruciaal, want duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom.

Focus op vastgoed

Ik gaf eerder aan dat de duurzaamheidstrein in de vastgoedsector in beweging is gekomen en geleidelijk aan snelheid wint. Deze duurzame transitie zie ik terug bij veel van onze relaties, zoals Cromwell. Belangrijk, want de gebouwde omgeving zorgt nog steeds voor 36 procent  van de Nederlandse kooldioxide-uitstoot en de meerderheid van het commerciële vastgoed heeft een matig tot slecht energielabel (D-G). Dat actie binnen de sector vanuit klimaatperspectief een issue is, staat buiten kijf.

Toch omarmt lang niet iedereen die opvatting. Zo wordt de klimaatverandering betwist, vindt men de terugverdientijd van een investering te lang of is de reactie ‘het zal niet zo’n vaart lopen’. Daarom nemen wij het voortouw in het terugdringen van niet-duurzaam vastgoed, door duurzame, maar commercieel verantwoorde keuzes te maken. Door haar eigen vastgoed te verduurzamen wil ABN Amro kennis opdoen en die delen met relaties. Op dit moment zijn we bijvoorbeeld bezig met de bouw van een circulair paviljoen op het Gustav Mahlerplein.

Verduurzaming raakt je cashflow

Verduurzaming is niet alleen belangrijk voor het milieu, ook om economische redenen is het de juiste stap. Het raakt je cashflow immers direct. Duurzaam vastgoed is waardebestendig en levert een hoger rendement op, voor beleggers én maatschappij. Dat komt doordat deze objecten beter verhuurbaar en couranter zijn. Bovendien is verduurzaming niet langer vrijblijvend, maar essentieel: vanaf 2023 moeten kantoorpanden wettelijk minimaal een C-label hebben, in 2030 zelfs een A-label. Daarnaast stuurt DNB aan op kooldioxide-beprijzing, waarbij de vervuiler betaalt. Al met al, reden genoeg om te investeren in duurzaam vastgoed. En dat hoeft helemaal niet hoogdrempelig te zijn.

Laagdrempelig investeren in duurzaam vastgoed

Duurzame ambities in de praktijk brengen kan heel laagdrempelig zijn. Zo kunnen vijf relatief kleine duurzaamheidsinterventies al een grote impact hebben: led-verlichting, goed inregelen van installaties, cv-ketel niet ouder dan tien jaar, isolatie van dak en gevel, en zonnepanelen. In elk pand hebben deze maatregelen direct veel effect. Hoewel kosten vaak een belemmering zijn voor een duurzame investering, hebben meerdere van deze maatregelen een terugverdientijd van minder dan vijf jaar. Dat maakt een dergelijke interventie zo laagdrempelig en de besteding waard.

Concrete doelen stellen

Wilt u verduurzamen, maar weet u niet wat uw eerste stap is? Dat is niet erg, ook ABN Amro moest ergens beginnen. In 2015 zijn we gestart onze portefeuille commercieel vastgoed te verduurzamen. We hebben destijds drie concrete doelen gesteld, die we vóór 2019 willen halen. Allereerst willen we bestaande gebouwen een tweede leven geven, oftewel transformeren. Ook willen we panden helpen opwaarderen naar een A-label, in anticipatie van aankomende wetgevingen. Ten slotte ambiëren we in 2018 dertig Green of Social Landmarks in onze portefeuille te hebben. Tabel 1 laat zien dat we op al die fronten goede voortgang boeken, maar er nog niet zijn. Om de doelen te halen, gaan we actief het gesprek aan met vastgoedondernemers die hun verduurzamingsambitie met ons kunnen én willen realiseren.

Doelstelling eind 2018 Waar staan we nu?
Transformatie 300.000 m2 212.000 m2
Upgrade 30% A-label 13% A-label
Green en Social Landmarks  30 landmarks 21 landmarks

Tabel 1: Doelstellingen voor 2018 en voortgang van 2015 tot nu.

Verduurzaming moet je belonen

We vinden het belangrijk om onze klanten te belonen voor verduurzaming van hun vastgoed. Dat doen we door inzicht te verschaffen én op prijs te differentiëren. De behoefte aan inzicht is groot in de sector. Wat is mijn carbon footprint? Welke kooldioxide-besparing kan ik realiseren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Kennis hierover hebben we gebundeld in de Duurzame Investeringstool, waarmee onze klanten inzicht krijgen in hun energiebesparingsmogelijkheden. Onze relatiemanagers gaan de dialoog aan met wie wil verduurzamen, om deze kennis in concrete inzichten te vertalen. Omdat je er met alleen kennis niet komt, hebben we één miljard euro beschikbaar gesteld voor de volledige financiering van de duurzaamheidsmaatregelen van onze klanten. Zo zorgen we dat de benodigde labelsprong wordt behaald.

Eerder in dit blog noemde ik het belang van verduurzaming voor de cashflow binnen het commercieel vastgoed. Dit is terug te zien in de pricing van vastgoedfinancieringen. Wij differentiëren deze pricing afhankelijk van het energielabel. Het financieren van duurzaam vastgoed wordt goedkoper, niet-duurzaam vastgoed wordt duurder. Het verschil kan oplopen tot 0,80 procent. We maken dit mogelijk omdat we ervan uitgaan dat duurzaam vastgoed een betere waardering krijgt dan grijs vastgoed. Het risicoprofiel van duurzaam vastgoed is dus lager.

Wegnemen van belemmeringen

Uiteindelijk is het voor de sector belangrijk om belemmeringen voor energiebesparing weg te nemen, wat wij doen door onze kennis en ons kapitaal in te zetten. Dat we vierde werden in de internationale Gresb Debt Assessment voor banken en debt funds was een signaal dat we op de goede weg zijn. Met deze aanmoediging op zak blijven we het voortouw nemen om structurele vergroening te realiseren, samen met onze klanten. De verantwoordelijkheid die daarbij komt kijken, nemen we graag. Dit doen we door met klanten, toezichthouders, overheden en taxateurs samen te werken. Als partners in verduurzaming. Want voor onze klanten moet verduurzamen snel, goed en makkelijk zijn.

Over de auteur
Rutger Schuur is hoofd Real Estate & Public Sector Clients bij ABN Amro

Vastgoedaandelen in mineur door Brexit

De financiële markten reageren wereldwijd heftig op de Britse keuze voor een Brexit. In de vastgoedhoek op het Europese continent reageren de grootste fondsen zoals Uinbail-Rodamco en Klepierre op 24 juni in de ochtend het meest met dalingen van respectievelijk 6,6 procent en 6 procent.

De AEX, de belangrijkste Nederlandse graadmeter, stond aan het eind van de ochtend 6,5 procent lager.

Volgens ABN Amro-analist Ruud van Maanen worden de grote vastgoedfondsen harder geraakt omdat beleggers liquiditeit zoeken. Aandelen van grote fondsen zijn nu eenmaal een stuk gemakkelijker van de hand te doen dan die van kleinere fondsen. Wereldhave (-3,9 procent), Eurocommercial (-3,6 procent), NSI (-3 procent) en Vastned (-3 procent) bleven redelijk overeind. De AMX, waarin veel vastgoedaandelen zijn opgenomen, doet het met -5,5 procent ook iets beter dan de AEX.

Van Maanen vindt het lastig om zich te wagen aan voorspellingen voor de iets langere termijn over de impact op de financiële en vastgoedmarkten en de algehele economie. ‘Dat zal sterk afhangen hoe soepel het Britse vertrek gaat verlopen.’ ABN Amro heeft daarvoor verschillende scenario’s gemaakt. Het komt er op neer dat hoe stroever de onderhandelingen verlopen des te groter de negatieve gevolgen zullen zijn. De negatieve impact op de Britse economie zal ook aanzienlijk groter zijn dan voor de economieën van de EU-lidstaten. Mocht de Brexit bovendien leiden tot referendums in andere EU-lidstaten dan zal dat zeker leiden tot meer onzekerheid en dus grotere economische gevolgen.

De Londense kantorenmarkt zal naar verwachting het hardst getroffen worden. In de markt circuleren rapporten over waardedalingen van 20 procent. Van Maanen voorziet echter niet dat de positie van Londen als het belangrijkste financiële centrum van de wereld fundamenteel zal worden aangetast door het vertrek van de Britten. Frankfurt en Parijs zullen wel wat gaan profiteren, omdat internationale bedrijven hun risico’s willen spreiden door naast Londen ook een vestiging te openen in een van de grote financiële centra op het continent.’ Hij denkt niet dat veel bedrijven daarbij zullen kiezen voor Amsterdam.

Van Maanen wijst wel op de risico’s voor de Brusselse kantorenmarkt. ‘Er is overal toch een sterk sentiment dat de EU teveel macht heeft. Als dat daadwerkelijk leidt tot afslanking van het apparaat zal dat leiden tot minder vraag in Brussel naar kantoorruimte’, aldus deze analist.

Volgens onderzoek van Buck Consultants International onder in het Verenigd Koninkrijk gevestigde Europese hoofdkantoren van Amerikaanse bedrijven zal een derde van de geïnterviewde bedrijven nu heroverwegen of de coördinatie van de Europese activiteiten vanuit het Verenigd Koninkrijk blijft gebeuren. Bij een verplaatsing van het Europese hoofdkantoor is Nederland favoriet (genoemd door 61 procent), gevolgd door Ierland (45 procent) en Zwitserland (45 procent) bij de keuze van de top 3 landen.

Premier Mark Rutte spreekt in de media van ‘een teleurstellende uitslag’. ‘De Britten zijn een partner van ons. Het is nu aan Cameron om op de uitslag te reageren en deze te interpreteren. Dit zal een tijd gaan duren’, stelt hij tegenover de NOS. Volgens hem is het moeilijk in te schatten wat de gevolgen zijn voor Nederland. ‘We moeten nu zorgen voor de stabiliteit in onze economie.’