De toenemende landelijke en lokale regeldruk remt particuliere woningbeleggers bij het uitbreiden van hun portefeuille al verwacht het Planbureau voor de Leefomgeving (PBL) geen exodus uit de woningmarkt. 

Het PBL onderzocht in samenwerking met Vastgoedbelang, de branchevereniging van particuliere vastgoedbeleggers, de investeringsmotieven en beleggingsstrategieën van particuliere verhuurders om zo bij te dragen aan een beter gefundeerd maatschappelijk debat. Het onderzoek is gebaseerd op een grootschalige enquête onder meer dan 800 particuliere beleggers en meer dan 30 aanvullende diepte-interviews.

Serieus issue

De oplopende regeldruk en aanpassing van wet- en regelgeving is een serieus issue voor de particuliere beleggers, waarbij het onderzoek onder meer een onderscheid maakt tussen actieve uitbreiders en geleidelijke aanpassers van de woningportefeuille. Met name de eerste groep heeft volgens het PBL last van de aangekondigde wijziging van de belasting van vermogen in box 3. 

Toename belasting

In de voorgestelde wijziging stijgt de vermogensrendementsheffing voor beleggingen en daalt de heffing op spaargeld. Nu wordt alle vermogen nog tegen een gelijk rendement belast, waarbij schulden mogen worden gesaldeerd voordat de belasting wordt geheven. Niet alleen komt er een laag tarief voor sparen en een hoger tarief voor beleggen; schuld niet meer worden gesaldeerd met vermogen. Dit leidt voor particuliere beleggers in de woningmarkt tot een toename van de belasting.

Fiscale prikkel

‘Vooral beleggers die hun verhuurportefeuille grotendeels hebben gefinancierd met vreemd vermogen zijn door deze wijziging duurder uit’, zo schrijven de onderzoekers. ‘De fiscale prikkel om met minder vreemd vermogen te investeren, zal in ieder geval de meest actieve ‘uitbreiders’ afremmen in hun ambities. Toch hoeft dit niet automatisch tot krimp van de particuliere huursector te leiden: de kasstromen zijn immers goed en stabiel, en het ontbreekt vooralsnog aan betere beleggingsalternatieven.’

Regulatory risk

Het belangrijkste risico dat particuliere beleggers zien, is het verstorend ingrijpen door de (Rijks)overheid. Dit risico, het zogenaamde ‘regulatory risk’, wordt door particuliere beleggers niet zozeer als een beleggingsrisico ervaren, maar toegeschreven aan een onbetrouwbare
overheid die keer op keer nieuwe wet- en regelgeving implementeert. Dit blijkt ook uit de interviews die het PBL met branchevertegenwoordigers.

De neiging van de overheid is, maatregelen treffen. Terwijl de enige maatregel die ze moeten treffen is, bouwen, bouwen, bouwen

‘Maar omdat de woningmarkt overspannen is nu, vraag en aanbod komt bij elkaar op een hoger prijsniveau. […]. De neiging van de overheid is, maatregelen treffen. Terwijl de enige maatregel die ze moeten treffen is, bouwen, bouwen, bouwen.’

Particulieren gaan hierbij uit van de gedachte van ‘recht op rendement’; op voorhand wordt een inschatting van de kosten en baten gemaakt, zo geeft een ander particuliere belegger aan:

‘We zijn nu, we hebben plannen gemaakt. We zijn aan het bouwen op basis van het woningwaarderingstelsel zoals het is, zonder dat wij wisten dat er een noodknop of dat soort maatregelen aan zaten te komen. […] Als daar aan een keer een maatregel komt dat je niet meer dan 950 euro huur mag vragen, ja dan hebben we een gigantisch probleem.’

Langere termijn

In het onderzoek hebben verschillende particuliere verhuurders aangegeven dat de veelheid aan wijzigingen in overheidsbeleid er in de toekomst mogelijk voor zorgt dat zij de particuliere huurmarkt verlaten. ‘Of dit daadwerkelijk het geval is, is de vraag, aangezien eerder is gebleken dat particuliere verhuurders er zelden voor kiezen om hun (volledige) verhuurportefeuille te verkopen. De Rijksoverheid zou dit risico kunnen beperken door voor de langere termijn keuzes te maken en hierover actiever met particuliere verhuurders te communiceren.’

Als daar aan een keer een maatregel komt dat je niet meer dan 950 euro huur mag vragen, ja dan hebben we een gigantisch probleem

Opportune momenten

Ook lokale beleidsvoornemens, zoals een woonplicht voor kopers van woningen, kan een grote invloed hebben op de plannen van beleggers. Een grootschalige exodus van de sector is volgens het PBL geen realistische aanname. ‘Hiervoor zijn de alternatieven voor woningmarktbeleggingen niet aantrekkelijk genoeg of worden als te risicovol beschouwd. Aan de andere kant ligt het ook niet in de lijn der verwachting dat het groeitempo van de sector hetzelfde blijft als de randvoorwaarden verslechteren. Het meest realistische scenario lijkt dan ook dat de particuliere huursector in de komende jaren gestaag maar minder snel zal groeien en dat minder vaak met relatief veel vreemd vermogen in de woningmarkt belegd kan worden. Dit kan ertoe leiden dat lange-termijn beleggers die weinig risico nemen en alleen op opportune momenten verdere beleggingswoningen aankopen (lees ‘aanpassers’) een belangrijkere rol krijgen.’

Eerste publicatie door Robert Paling op 11 nov 2019

Bron: Vastgoedmarkt