Tag Archief van: vastgoedsector

Belastingclaim bij overdracht zakelijk vastgoed naar privé sterk beperken

De vastgoedsector is in omvang de afgelopen jaren hard gegroeid. Door de blijvende vraag is ook de waarde van onroerend goed sterk toegenomen. De IB-ondernemer die wil stoppen met zijn bedrijf en het zakelijk onroerend goed wenst over te brengen naar privé, kan over de waardeaangroei (stille reserve) een forse belastingheffing tegemoet zien van bijna 50%.

De praktijk biedt echter ruimte om een forse acute heffing bij een toekomstige staking te voorkomen. Omdat deze kwestie regelmatig voorkomt en ondernemers hier vaak niet bij stilstaan, leggen Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor)van HVK Stevens in dit artikel uit hoe zo’n afrekening plaatsvindt en waar rekening mee kan worden gehouden om de belastingclaim te beperken of zelfs te voorkomen.

Foutenleer
Soms heeft een woning of een beleggingsobject jarenlang ten onrechte op de balans gestaan, omdat sprake was van verplicht privévermogen. Bij toepassing van de foutenleer blijft de waardestijging geheel buiten de heffing van box 1. De ten onrechte genoten voordelen (zoals afschrijvingen) worden gecorrigeerd. Herstel geschiedt in het laatste openstaande belastingjaar. In praktijk ziet men wel ruimte om met de Belastingdienst tot overeenstemming te komen.

Vermogensetikettering 
Wanneer een ondernemer een pand koopt, is het de vraag of het pand als ondernemingsvermogen of als privévermogen kwalificeert (‘vermogensetikettering’). Daarbij geldt als hoofdregel dat het gedeelte van het pand dat (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, verplicht ondernemingsvermogen vormt. Een fabrieksgebouw, welke (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, wordt aangemerkt als verplicht ondernemingsvermogen. Daarentegen vormt bijvoorbeeld een feitelijk afgescheiden bovenverdieping van een pand dat gebruikt wordt als woonhuis voor de ondernemer zonder enige functie voor de onderneming verplicht privévermogen. Deze twee categorieën zijn vrij duidelijk.

Het wordt lastiger bij een pand met een gemengde functie; bijvoorbeeld een pand met een bovenwoning dat niet splitsbaar is van de winkel op de begane grond. Of wanneer een ondernemer een pand koopt en een deel van het pand verhuurt aan derden. Dit zijn kwesties die in de praktijk regelmatig voorkomen waarbij in veel gevallen ondernemers niet beseffen dat hun keuze later kan leiden tot een claim van bijna 50%. In beginsel draait het om de wil van de ondernemer en is hij vrij in zijn keuze, mits hij daarbij niet de grenzen van de redelijkheid overschrijdt. Deze redelijkheidsgrenzen worden overschreden indien een ondernemer vermogensbestanddelen die naar hun aard tot het ondernemingsvermogen behoren tot zijn privévermogen wil rekenen of juist omgekeerd.

Latere herziening van de keuze
Indien een ondernemer in het verleden een deel van het pand (dat keuzevermogen was) heeft aangemerkt als ondernemingsvermogen en dit graag wenst terug te draaien, is het erg lastig om naderhand terug te komen op die keuze. Dit kan alleen worden gedaan op grond van een ‘bijzondere omstandigheid’. Gevolg van herziening kan zijn dat een deel van een pand aan het ondernemingsvermogen wordt onttrokken, hetgeen leidt tot een afrekening over het verschil tussen de boekwaarde en de waarde in het economische verkeer.

Gelet op het bovenstaande, zijn aldus wel manieren mogelijk om een forse acute heffing bij een toekomstige staking van uw onderneming te voorkomen. Vooral door de huidige hoge marktwaarde van onroerende goederen kan het een goed moment zijn om hier nog eens naar te kijken. Doen zich bijvoorbeeld bijzondere omstandigheden voor, dan kunt u wellicht uw keuze uit het verleden herzien. Wij sparren graag met u wat mogelijk is.

Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor) maken deel uit van het vastgoedteam en zijn verbonden aan HVK Stevens te Amsterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar b.hasanzadah@hvkstevens.com of naar r.vansanten@hvkstevens.com

Bron: Vastgoedjournaal

 

Meer vraag naar Nederlands kantoorvastgoed

De investeringen in Nederlands kantoorvastgoed zijn in de eerste zes maanden van 2016 fors toegenomen.

In de eerste helft van het jaar is voor een bedrag van 2,3 miljard euro in Nederlandse kantoorgebouwen geïnvesteerd, een toename van 146 procent ten opzichte van de eerste zes maanden van 2015. Dit blijkt uit de European Real Snapshot van KPMG, een halfjaarlijks onderzoek naar de ontwikkelingen in de Europese vastgoedsector.

dtz-zadelf-cushman-and-wakefield-cijfers-2016-vraag-kantoren-nederland

De leegstand van kantoorruimte nam in deze periode af met 5,4 procent naar 15 procent. Door de groeiende belangstelling ontstaat er steeds groter tekort aan kwalitatief hoogwaardige kantoorruimte op belangrijke locaties, zoals de Amsterdamse Zuidas. De investeringen in winkelvastgoed daalden daarentegen in het eerste halfjaar van 2016 met 40 procent tot 0,8 miljard euro. In de eerste zes maanden van 2015 werd nog voor een bedrag van 1,3 miljard euro in winkelruimte geïnvesteerd. Daarnaast nam de leegstand toe met 7,1 procent, vooral op de secundaire locaties.

‘De ontwikkelingen in het Nederlandse kantoorvastgoed Nederland vormen een groot contrast met de bewegingen die we op andere locaties in de Europese markt zien, bijvoorbeeld in Duitsland en het Verenigd Koninkrijk’, zegt Sander Grunewald van KPMG. Grunewald: ‘Zo daalden de investeringen in Duits kantoorvastgoed in de eerste zes maanden van dit jaar met 18 procent tot 7,6 miljard euro. In Duitsland kwam dit met name door beperkingen in het kwalitatief hoogwaardige aanbod. Het aantal transacties nam wel toe, maar het totale volume nam af. In het Verenigd Koninkrijk nam vooral als gevolg van Brexit juist de belangstelling voor vastgoed fors af. Het vertrouwen is duidelijk minder geworden en beleggers kijken bij mogelijke investeringen steeds kritischer naar het sentiment dat onder mogelijke huurders leeft.’

Vergeleken met de eerste zes maanden van 2015 daalden de totale investeringen in Europees vastgoed in de eerste helft van dit jaar met 30 procent tot 107,5 miljard euro. Grunewald: ‘De onzekerheid die voortvloeit uit het besluit van het Verenigd Koninkrijk om de Europese Unie te verlaten heeft er duidelijk toe geleid dat de risicobereidheid van investeerders is afgenomen. Daarnaast is door het steeds beperkter beschikbaar zijn van kwalitatief hoogwaardige objecten, de concurrentie tussen investeerders verder toegenomen en zijn de aanvangsrendementen van het topvastgoed verder gedaald. Deze combinatie van factoren heeft geleid tot een afname in het volume van de transacties. Vanzelfsprekend heeft het Britse vastgoed de grootste gevolgen ondervonden van de Brexit. In het tweede kwartaal van dit jaar namen de totale investeringen af met 53. In Londen daalden de investeringen zelfs met 75%. In een aantal andere landen, zoals Italië, Zweden en Spanje, trokken de investeringen in vastgoed echter aan.’

Meer dynamiek in publieke dan commerciële vastgoedsector

Meer dynamiek in publieke dan commerciële vastgoedsector

Uit nieuw onderzoek van het Kadaster blijkt dat de maatschappelijke vastgoedsector logischer handelt bij leegstand en sneller vernieuwt, dan de commerciële sector. Eerder dit jaar bracht het Kadaster het nieuws naar buiten dat er landelijk in de afgelopen vier jaar, ondanks de leegstand, meer was gebouwd dan gesloopt. Op verzoek van Bouwstenen voor Sociaal dook Michiel Pellenbarg van het Kadaster opnieuw in de cijfers.

De hoeveelheid vastgoed is afgelopen jaren bij alle commerciële sectoren gegroeid, maar bij scholen, sport en bijeenkomst functies is een afname of stabilisatie te zien. Het lijkt er dus op dat de publieke sector logischer reageert op de overmaat aan vierkante meters dan de commerciële sector.

Meer vernieuwing

De afname is niet te verklaren uit het feit dat er minder wordt gebouwd. Integendeel. Er is in de maatschappelijke vastgoedsector relatief gezien zelfs meer gebouwd dan kantoren, woningen en winkels. Maar er staat ook een omvangrijker sloopprogramma tegenover. De publieke vastgoedsector lijkt hiermee beter in staat zich te vernieuwen.

Betere aansluiting

De cijfers rond maatschappelijk vastgoed weerspiegelen de ontwikkelingen in de lande. Ook daarin steekt de maatschappelijke vastgoedsector in positieve zin af bij winkelvastgoed en bedrijfsgebouwen. De maatschappelijke vastgoedsector blijkt een hogere dynamiek te hebben dan de commerciële sector.

Meer informatie

Het Kadaster deed het onderzoek op verzoek van Bouwstenen voor Sociaal met als doel meer inzicht te krijgen in de overmaat en de waarde van het vastgoed. De bijdrage van het Kadaster is opgenomen in de publicatie ‘Maatschappelijk Vastgoed van Waarde’.

Een bijdrage van Bouwstenen voor Sociaal .