Berichten

DWS: flinke waardedalingen kantoren en retail

Nederlands vastgoed zal het de komende vijf jaar beter doen dan andere Europese markten, ondanks flinke waardedalingen dit jaar in winkelvastgoed en kantoren. Dat verwachten de vastgoedexperts van vermogensbeheerder DWS.

In haar outlook schrijft DWS dat de coronacrisis op korte termijn zijn sporen nalaat, waarbij een aanzienlijke waardedaling wordt verwacht in de detailhandel en, in mindere mate, in de kantorensector.

Waardedaling kantoren

DWS denkt dat aan het eind van dit jaar de waarden van kantoren op toplocaties dit jaar met ongeveer 12 procent gedaald zijn. Toch valt deze daling nog in het niet vergeleken met grote winkelcentra, waar DWS uitgaat van een waardedaling van 25 procent. Daarbij tekenen de DWS-analisten wel aan dat het ‘gebrek aan transacties nauwkeurige waarderingen moeilijker maakt’.

DWS verwacht dat de Nederlandse kantorenmarkt volgend jaar enigszins opkrabbelt waardoor er weer sprake zal zijn van huurgroei. Maar dat geldt niet voor de winkelvastgoedmarkt.

Toch blijven in het algemeen de gunstige langetermijntrends intact, met name in de Randstad. Bovendien verwacht DWS dat de rente op Nederlandse staatsobligaties laag blijft, wat de relatieve aantrekkelijkheid van vastgoed vergroot. Nederland is een van de interessantste markten als het gaat om last mile logistiek vastgoed en manifesteert zich als sterke kandidaat voor woningbeleggingen.

Hogere kantoorleegstand

De kantoorhuren en opbrengsten bleven tot het einde van het tweede kwartaal redelijk stabiel, voor de rest van het jaar geldt een ander verhaal. De leegstand op de Amsterdamse kantorenmarkt is bijna twintig jaar niet zo laag is geweest. De sterke ontwikkelingspijplijn, evenals het feit dat Nederlandse bedrijven steeds meer bewegen richting flexkantoren met kortere huurtermijnen, heeft de kans op substantiële leegstand verder vergroot. De Rotterdamse kantorenmarkt is altijd zwakker geweest dan die van Amsterdam. Het feit dat Rotterdam als havenstad last heeft van afnemende handels- en vrachtvolumes zal zijn sporen nalaten op de kantorenmarkt.

Thuiswerken heeft in tegenstelling tot bijvoorbeeld Duitsland niet zo veel invloed op de eindgebruikersmarkt, meent DWS. Voor de crisis werkte 37 procent van de Nederlanders wel eens of geregeld thuis, in Duitsland was dat slechts 13 procent.

Voorkeur Nederlands logistiek vastgoed

Nederland is zelfs een van de favoriete landen van DWS als het gaat om logistiek vastgoed, vooral de zogenoemde ‘last mile’ distributiecentra hebben hun voorkeur. De verschuiving naar nog meer online aankopen geeft deze vorm van distributie een duw in de rug. Daardoor zal er een kloof ontstaan tussen (rand)stedelijke logistieke centra en logistiek vastgoed dat meer industrieel van aard is.

Gunstige vooruitzichten huurwoningen

DWS handhaaft de gunstige vooruitzichten voor Nederlandse vrije sector huurwoningen. Deze sector wordt nog steeds gestut door de combinatie van een sterke bevolkingsgroei in de Randstad, de aanhoudende mismatch tussen vraag en aanbod en de voortdurende liberalisering van de markt. DWS neigt in haar strategie om te beleggen in de iets betaalbaardere woningen, aangezien deze een betere yieldpremie hebben, een stabielere opbrengst genereren gedurende de cyclus en minder last hebben van veranderingen in de regelgeving. Doordat steeds meer mensen zijn gaan thuiswerken voorziet DWS ook dat er meer vraag komt naar grotere appartementen, het liefst met een balkon of  een andere buitenruimte.

Bron: Vastgoedmarkt

 

 

Europese banken somberen over lage rentes

Steeds meer Europese banken en financiële instellingen waarschuwen voor de gevolgen van lage rentes.

Die maken het in combinatie met oplopende handelsspanningen steeds lastiger om winst te maken, zo stippen ABN Amro en Commerzbank aan. Ook spaarders beginnen het rente-effect te voelen.

Stimuleringsmaatregelen van de Europese Centrale Bank (ECB) zadelden banken in de nasleep van de financiële crisis op met historisch lage rentetarieven. Waar tot voor kort rekening werd gehouden met een afbouw van dat beleid, gaat de markt er nu alom vanuit dat beleidsmakers in Frankfurt met een nieuwe renteverlaging komen. De Amerikaans-Chinese handelsoorlog raakt immers ook Europa, dus is extra steun nodig. In de Verenigde Staten verlaagde de Federal Reserve zijn belangrijkste rentetarief al voor het eerst in meer dan tien jaar tijd.

Zeepbelvorming

Een ander vaker gehoord argument tegen ultra lage rente is dat het kan leiden tot zeepbelvorming in de (vastgoed)beleggingsmarkten. Vorige week waarschuwde het Europees Comité voor Systeemrisico’s in zijn jaarverslag  bijvoorbeeld dat het commercieel vastgoed in de meeste EU-landen is overgewaardeerd. Sinds een jaar is ING mede om die reden zeer terughoudend als het gaat om het verstrekken van commercieel vastgoedfinancieringen, zeker als het nieuwe relaties betreft. Hetzelfde geldt voor de Rabobank. Blijkens het halfjaarverslag van ING is de commercieel vastgoedfinancieringsportefeuille in de eerste jaarhelft met een omvang van 33,8 miljard euro dan ook nagenoeg stabiel gebleven in vergelijking tot eind 2018. ABN Amro , dat woensdag met haar halfjaar verslag kwam, publiceert geen gegevens over de ontwikkeling van haar commercieel vastgoedfinanciering portefeuille.

Commerzbank, een van de grootste banken van Duitsland, noemde het bij de presentatie van zijn kwartaalresultaten een stuk lastiger zijn omzet op te voeren door de aanhoudend lage rentes. Dit was juist een belangrijke doelstelling van het concern. De Italiaanse branchegenoot UniCredit is eveneens pessimistischer over de rest van het jaar, na een daling van de inkomsten uit kredietverstrekking in het voorbije kwartaal.

Slinkende winstmarges

Dichter bij huis waarschuwde ABN Amro voor slinkende winstmarges. De bank wil voortaan nog strikter op de kosten letten om het resultaat op peil te houden nu de spaarmarges onder druk staan. Dat terwijl technologische vernieuwing en witwasbestrijding grote uitgaven vergen. Spaarders zagen de rente over hun gestalde geld onlangs al dalen tot 0,02 procent, een situatie waar ze nog wel langer mee zullen kampen.

In Zwitserland gaat UBS al verder. Spaarders die meer dan 500.000 euro bij de bank stallen, betalen de bank binnenkort 0,6 procent over dat bedrag. De bank bracht die toeslag voorheen pas in rekening bij klanten met meer dan 1 miljoen euro aan spaargeld.

Felle kritiek

Het voor banken ongunstige renteklimaat verleidde ING-topman Ralph Hamers tot felle kritiek op het beleid van centrale banken. Renteverlagingen zetten het vertrouwen onder consumenten volgens hem alleen maar onder druk, waardoor ze de hand juist vaker op de knip houden.

Bron: Vastgoedmarkt.nl