Berichten

Golf transformaties kantoren nodig door vergrijzing

Transformatie van kantoren stond tijdens de vette vastgoedjaren op een lager pitje. Goede kans dat de vergrijzing daar verandering in gaat brengen. Vastgoedprofessionals zien mogelijkheden.

De vergrijzing betekent dat de vastgoedsector weer aan de bak moet met de transformatie van kantoren. Dat vindt een flink deel van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy. Van de ondervraagden is 44 procent het eens met de stelling: ‘De vergrijzing maakt een nieuwe golf van kantoortransformaties noodzakelijk.’ 6 procent is het er zeer mee eens. Daar tegenover staat dat 21 procent het oneens is met de stelling en 20 procent zeer oneens.

Waarom kan vergrijzing een golf van kantorentransformaties in gang zetten en waar liggen dan de kansen? Dit is wat de geënquêteerden zeggen.

Veel mensen in een beperkte ruimte achterhaald

Jongeren verlangen iets anders van de werkplek dan ouderen, denkt een deel van de respondenten. ‘De jongere generatie zal veel meer op afstand gaan werken en tegelijkertijd regelmatig fysiek contact willen houden.’ Dus: ‘Werknemers worden flexibeler.’

Dat kan op de kantorenmarkt gevolgen hebben voor de kwantitatieve vraag. ‘Er is minder kantoorruimte nodig’. Ook kwalitatieve veranderingen in de vraag worden voorzien. ‘De huidige manier van kantoren ontwikkelen, veel mensen in een beperkte ruimte met weinig privacy, past niet bij de behoefte van de jongere generatie om op afstand te werken en tegelijkertijd fysiek contact te houden’, zegt een ondervraagde. ‘Er is minder behoefte aan klassieke kantoren’, merkt een andere geënquêteerde op.

Thuiswerken neemt een vlucht

De coronacrisis draagt volgens een aantal deelnemers aan de Vastgoedmonitor bij aan de noodzaak tot meer transformaties. Thuiswerken wordt dankzij corona steeds normaler en zal dus leiden tot leegstand. Door de impact van het coronavirus bestaat er twijfel of de kantoren hun huidige functies kunnen behouden. De kantoorfunctie en daarmee de behoefte zal veranderen door vergrijzing en corona. Dat maakt de weg vrij voor transformatie.

Omgebouwde kantoren ideaal voor senioren

Vergrijzing kan niet alleen invloed hebben op de kantorenvraag via de samenstelling van de beroepsbevolking. Vastgoedprofessionals zien ook potentie in kantoren om ouderen te huisvesten. ‘Meer seniorenwoningen zijn nodig, terwijl er minder kantoorwerkplekken nodig zullen zijn.’ Eén en één is twee: ‘Kantoren zijn vaak ideale panden voor het realiseren van seniorenappartementen.’

Hier signaleren vastgoedprofessionals een kans om een maatschappelijke nood te lenigen. ‘De woningnood van ouderen is enorm. Er zijn geen passende appartementen/woningen beschikbaar of de prijzen zijn enorm omhoog gedreven door de woningkrapte.’

Concreet gemaakt: ‘Er is behoefte aan geschikte appartementen met buitenruimte voor de grote groep 65-plussers die nu nog deels in (sociale) huurwoningen woont. Er zal dus ook veel aandacht moeten zijn voor woningen in het betaalbare segment.’ En vergeet de menselijke maat niet: ‘Meer kleinschalige woningbouw/zorgcentra’.

Beperkte gebruiksmogelijkheden bij transformatie

Scepsis over de potentie van transformatie is er ook. ‘De behoefte aan kantoren blijft en wat over blijft kan beter gesloopt worden omdat transformatie tot oplossingen leidt met beperkte gebruiksmogelijkheden. Sloop is beter.’ En hoe nieuw is die vergrijzing eigenlijk? ‘Covid-19 heeft op het moment meer invloed op de vastgoedmarkt dan de recente vergrijzing. Vergrijzing is al decennia aanwezig. Hier is als het goed is al op ingespeeld.’

Locatie vaak niet geschikt

Twijfel is er bovendien over de geschiktheid van kantoren om ouderen te huisvesten. Te beginnen met de kwaliteit van de locatie: ‘Vele kantoren staan op een plek die niet aantrekkelijk zijn voor senioren.’ Een probleem kan het voorzieningenniveau zijn. ‘Deze doelgroep moet dicht bij de voorzieningen wonen en daar liggen deze kantoren meestal niet.’ Dat maakt de spoeling misschien wel dun. ‘De doelgroep koopt alleen op centrale locaties met goede voorzieningen.’

Oude kantoren ongeschikt voor transformatie

En is de kwaliteit van de te transformeren kantoren wel hoog genoeg? ‘Goede duurzame kantoren zijn er nog te weinig. Vergrijzing of niet, oude kantoren vallen af en nieuwe komen erbij met gelijkblijvende input en uitstroom. Oude kantoorgebouwen zijn niet duurzaam en daarmee ongeschikt voor transformatie.’

Functiebehoud is natuurlijk ook een optie: ‘Er moeten ook voldoende werklocaties blijven dicht bij wonen. Anders staat iedereen permanent in de file door het forenzen.’

Bron: Vastgoedmarkt

 

Transformatievolume stijgt in 2015 naar recordhoogte

Beschikbare kantoorruimte daalt, nagenoeg stabiel opnamevolume.

Over de gehele breedte is de kantorenmarkt in 2015 krapper geworden. Waar in het verleden additionele vraag bepalend was voor een daling van de beschikbare kantoorruimte, is zichtbaar dat de huidige daling bijna volledig tot stand komt door kantoortransformaties. Door heel het land worden, in meer of mindere mate, kantorenpanden getransformeerd naar (studenten) woningen, hotels, multifunctionele complexen of – zeer recent – noodopvang voor vluchtelingen. Intussen blijft voornamelijk nog sprake van een vervangingsmarkt, waarbij huurders de lagere huren gebruiken om te verhuizen naar hoogwaardigere kantoorruimte. Bij een nieuwe verhuring laten kantoorgebruikers vaak nog steeds meer vloeroppervlakte achter dan men opneemt. De effectieve opname blijft derhalve gering.

Dit blijkt uit de nog te publiceren jaarrapportage Sprekende Cijfers Kantorenmarkten 2016 van Dynamis Vastgoedconsultants en Makelaars. Donderdag 4 februari 2016 presenteert Dynamis haar twintigste jaarrapport tijdens het Sprekende Cijfers Symposium op het voormalig vlaggenschip van de Holland-Amerika lijn ‘ss Rotterdam’. Dit jaar staat het thema ‘Nieuwbouw is nodig’ centraal.

Aanbod daalt door transformaties en rem op nieuwbouw

Op 1 januari 2016 staat nog 6.914.500 m² kantoorruimte te huur of te koop in de 24 geanalyseerde regio’s. Dit betekent een daling van 5% ten opzichte van vorig jaar. In de vier grote steden is de aanboddaling groter dan in de overige regio’s. In die steden ligt het aanbod van kantoorruimte 6% lager. Opvallend is dat in Den Haag, in tegenstelling tot de andere drie grote steden, het aanbod juist is gestegen.

De aanboddaling kent twee belangrijke oorzaken. Waar in het verleden veel kantoren werden toegevoegd door nieuwbouw, blijkt uit de cijfers dat het aantal toevoegingen sterk daalt. In 2012 bestond nog 12% van het totale aanbod uit nieuwbouw, nu is dit teruggelopen tot 2%. Het stringente beleid van provincie en gemeenten op nieuwbouw is zodoende duidelijk zichtbaar in de aanbodcijfers. De belangrijkste reden van de aanboddaling ligt echter in de sterke toename van het aantal transformaties. Het afgelopen jaar is in de 24 door Dynamis geanalyseerde regio’s 720.000 m² kantoorruimte onttrokken ten behoeve van transformatie. De fors toegenomen druk op de woningbouw in de stedelijke gebieden, drijft ontwikkelaars en beleggers tot een nieuw transformatierecord. Over een vijfjaarsperiode is intussen ruim 2,1 miljoen m² kantoorruimte onttrokken aan de markt. Dit kan gezien worden als een goede ontwikkeling, waarmee de marktverhoudingen in een duurzamer evenwicht komen.

Aantoonbare trek naar centrum en hoogwaardige kantoorlocaties

Het totale opnamevolume komt over heel 2015 uit op 1.082.070 m². In vergelijking met vorig jaar is het opnamevolume licht gedaald. Het totale opnamevolume lag vorig jaar net boven 1,13 miljoen m². In de vier grote steden wordt 63% van het totale opnamevolume opgenomen. Noemenswaardig is de opnamestijging in Rotterdam van bijna 60% ten opzichte van vorig jaar.

Op de gebruikersmarkt is een duidelijke tendens zichtbaar waarbij kantoorgebruikers zich meer vestigen in het centrum van de stad of nabij belangrijke openbaarvervoersknooppunten en diverse voorzieningen. De huurprijzen die in de afgelopen jaren zijn gedaald, zorgen ervoor dat de vraag naar dit type locaties toeneemt. Dit zorgt voor een duidelijke trek van huurders van de randgemeenten naar centrumgebieden. Voorts is zichtbaar dat meerdere vestigingen worden samengevoegd tot één vestiging. In beide trends daalt het negatieve effect veelal neer bij de randgemeenten en op monofunctionele kantoorlocaties. Er vindt dus een duidelijke schifting plaats tussen hoogwaardige locaties en locaties waar de vraag (structureel) lijkt te verdwijnen.

Verwachtingen afhankelijk van kwaliteit van het aanbod

De verwachting is dat het aanbod, ingegeven door toekomstige transformaties, verder zal dalen. Door de geraamde economische groei zal de vraag naar kantoorruimte ook langzaamaan weer toenemen. Het aantal startende bedrijven neemt gestaag toe, terwijl het aantal faillissementen daalt en intussen onder het niveau van vóór 2008 ligt. Voorts neemt ook het aantal vacatures in de kantoorgerelateerde branches toe. Tegenover deze positieve ontwikkelingen staat het feit dat veel bedrijven de werkgelegenheidsgroei eerst opvangen binnen de huidige gehuurde vloeroppervlakte. De potentiële opnamegroei zal dan ook als eerste merkbaar zijn bij de opnames van kleinere kantoormetrages door nieuwe opkomende bedrijven. In veel regio’s is de stijging van dergelijke metrages al zichtbaar, opvallend is dat uit de cijfers blijkt dat in de Randstad dit opnamecijfer achter lijkt te blijven. De verklaring hiervan lijkt simpelweg te liggen in de sterke toename van het aanbod van flexibele kantoorruimte in business centers binnen de Randstad. Een deel van de vraag naar kleine kantoorruimte komt derhalve in dergelijke centers terecht.

Voor de toekomstige opnameniveaus zal steeds meer de kwaliteit van het aanbod doorslaggevend zijn. Nu al is zichtbaar dat in enkele regio’s en deelgebieden de kwaliteit van de aangeboden panden verouderd en de locatie onvoldoende aansluit bij de vraag. Een deel van het aanbod kan zodoende niet concurreren met de huidige huisvesting van veel huurders. De verwachting is dan ook dat, gedwongen door een gebrek aan kwalitatief hoogwaardig aanbod, de verhoudingen tussen huurverlengingen en verhuizingen de aankomende jaren zullen veranderen.

Bron:

www.dynamis.nl

,

Fiscus hindert kantoortransformaties

Fiscus hindert kantoortransformaties vanwege vrees voor mislopen btw

Het verbouwen van lege kantoren naar woningen dreigt spaak te lopen doordat de fiscus niet luistert naar het kabinet Rutte.

Zo ziet de fiscus transformatieprojecten als twee verschillende prestaties waarover belasting dient te worden geheven. Hierdoor dreigen veel kantoortransformaties financieel te risicovol te worden en dus niet door te gaan. Daarvoor waarschuwt de NVB Vereniging voor ontwikkelaars & bouwondernemers in een brief aan staatssecretaris van Financiën, Eric Wiebes.

Klachten over Kantoortransformaties

Wat is de achtergrond? In 2013 besloot het ministerie dat de levering van grond en de aanneem werkzaamheden altijd als één prestatie moeten worden gezien als ze door dezelfde partij werden uitgevoerd. Steeds vaker krijgt de NVB klachten van leden binnen die met de fiscus over deze maatregel bij het transformeren van leegstaande kantoren naar woningen overhoop liggen.

“Er zijn belastinginspecteurs die van deze lijn willen afwijken en de levering van de oudbouw juist wel zien als een prestatie die los staat van de aanneemwerkzaamheden”, licht Coen van Rooyen, jurist bij NVB toe. Het gevolg hiervan is dat over de verbouwingswerkzaamheden nu ineens btw moet worden betaald naast de overdrachtsbelasting vanwege de levering van het oude gebouw naar de (her)ontwikkelaar.

Lees verder op www.vastgoedjournaal.nl

bron: Vastgoed Journaal