Tag Archief van: huizenprijzen

DNB: stijgende huizenprijzen en risicovol leengedrag vormen systeemrisico

Nu ruim een jaar na het begin van de coronacrisis vaccinatiecampagnes op stoom raken, lijkt het virus onder controle te komen. Daarmee komt ook het einde van de economische crisis in zicht. De vooruitzichten voor de Nederlandse economie zijn gunstig. Tegelijkertijd komen onderliggende kwetsbaarheden voor het financiële stelsel prominenter naar voren en daarmee ook de risico’s voor de financiële stabiliteit. Dat stelt De Nederlandsche Bank in het vandaag verschenen Overzicht Financiële Stabiliteit (OFS).

Een belangrijke factor in het risicobeeld is de onevenwichtigheid op de huizenmarkt. De fors stijgende huizenprijzen en risicovol leengedrag vormen een systeemrisico, dat ook tijdens de coronapandemie verder is toegenomen. DNB vindt het wenselijk de weerbaarheid van de banken te vergroten en heeft daarom besloten de invoering van een ondergrens aan de risicoweging van hypothekenportefeuilles niet langer uit te stellen. Deze maatregel was na het uitbreken van de Covid-19-pandemie opgeschort, maar zal – mits het economisch herstel doorzet zoals nu wordt voorzien – per 1 januari 2022 worden ingevoerd. Daarmee verwacht DNB tevens de tijd te kunnen overbruggen totdat de nieuwe kapitaaleisen van het Bazel-III akkoord worden ingevoerd.

Herstel uit corona
In het OFS constateert DNB dat overheden, centrale banken en toezichthouders met een groot pakket aan maatregelen de economische gevolgen van de pandemie hebben verzacht. DNB-president Klaas Knot: “Die maatregelen waren belangrijk en hebben goed gewerkt. In combinatie met de aangescherpte buffereisen na de vorige crisis hebben zij banken bovendien in staat gesteld de kredietverlening aan bedrijven en huishoudens op peil houden. Maar de maatregelen gaan ook gepaard met kosten en neveneffecten. Mits de pandemie niet opnieuw de kop op steekt, moeten ze daarom worden afgebouwd zodra het economisch herstel vaste grond onder de voeten heeft. De normale dynamiek in de economie kan dan ook terugkeren.’’ Wel ziet hij in de herstelfase nog een rol voor de overheid om levensvatbare bedrijven met hoogopgelopen schulden te helpen. Maatregelen die de schuldenlast verlichten of tijd geven om deze te herstructureren, kunnen bedrijven met voldoende toekomstperspectief overeind houden.

Ook al zijn de vooruitzichten bemoedigend, ze blijven onzeker. In grote delen van de wereld komen vaccinatieprogramma’s maar moeizaam op gang. Eventuele virusmutaties die bestand zijn tegen de huidige vaccins zouden kunnen zorgen voor een opleving van de pandemie.

Kwetsbaarheden
Om het economisch herstel te stimuleren, is het belangrijk dat financieringskosten laag blijven, maar deze werken tegelijkertijd de opbouw van kwetsbaarheden in de hand. Schulden in zowel de publieke als private sector zijn fors gestegen. Wereldwijd gaven overheden 16 biljoen dollar uit aan coronasteun en zijn overheidsschulden opgelopen van 84 procent van het gezamenlijke bbp in 2019 tot naar verwachting 99 procent dit jaar. Ook heerst onzekerheid over de kredietwaardigheid van bedrijven, vooral in de getroffen sectoren. De toename in de onderlinge verwevenheid tussen banken, bedrijven en overheden, waardoor problemen eenvoudig overslaan, is daarbij een zorgelijke trend in meerdere (Europese) landen.

Ten slotte zijn beleggers door de lage rentes geneigd meer risico te nemen. De koersen van aandelen en obligaties kunnen daardoor uit de pas lopen met hun fundamentele waarde. Ook op vastgoedmarkten zijn er dergelijke stabiliteitsrisico’s. Een stresstest in dit OFS laat zien dat een schoksgewijze aanpassing op de commercieel vastgoedmarkt, in de context van een bredere macro-economische terugval, een behapbare doorwerking heeft op de Nederlandse financiële sector.

Kabinetsformatie
Nu het virus onder controle komt en het herstel van de economie is ingezet, wordt het ook tijd de blik op de komende jaren te richten. Bezuinigingen en belastingverhogingen blijven op de korte termijn onwenselijk, omdat ze het herstel zouden kunnen schaden. Een volgend kabinet moet inzetten op verduurzaming van de economie en de aanpak van de fundamentele onevenwichtigheden op woningmarkt en arbeidsmarkt. Het is van belang dat daarover bij de kabinetsformatie heldere afspraken worden gemaakt.

Het OFS is op deze website te downloaden en wordt op 2 juni in een openbaar gesprek in de Tweede Kamer toegelicht door DNB-president Klaas Knot.

Bron: Vastgoedjournaal

CPB: ‘Laat eigenaren vastgoed meebetalen aan investeringen overheid’

Het Centraal Planbureau oppert de mogelijkheid dat vastgoedeigenaren gaan meebetalen aan investeringen voor ruimtelijke ontwikkelingen, maar concludeert tegelijkertijd dat de huidige onroerend zaak belasting (ozb) hiervoor geen geschikt middel is.

De lusten en lasten van een investering in ruimtelijke ontwikkelingen worden volgen  het CPB beter verdeeld als eigenaren en gebruikers van vastgoed moeten meebetalen. Dit zou bouwprojecten ten goede kunnen komen. Dit schrijft het Centraal Planbureau (CPB) in de publicatie ‘Profijt en bekostiging van ruimtelijke ontwikkeling’. Nu betalen huizenbezitters nauwelijks mee aan grote overheidsinvesteringen waar zij wel profijt van ondervinden, maar niets voor hoeven te doen.

Verhoging OZB

Volgens het CPB kan ‘meebetalen op basis van profijt’ het eenvoudigst worden gerealiseerd via de onroerendezaakbelasting (ozb) of via een ingezetenenheffing. Het CPB acht de huidige OZB echter niet geschikt om op grote schaal overheidsinvesteringen te bekostigen. ‘De huidige ozb-tarieven zijn te laag (gemiddeld 0,12%) om een substantiële bijdrage te leveren aan grote overheidsinvesteringen’, aldus het CPB. ‘Een optie is om de ozb-tarieven te verhogen, in ruil voor een verlaging van andere belastingen zoals de loonbelasting en de btw.’

Minder geld gemeentefonds

Daarnaast is het volgens het planbureau weinig aantrekkelijk voor gemeenten om te investeren in projecten die de huizenprijzen verhogen. ‘Dit komt omdat een gemeente minder geld uit het gemeentefonds ontvangt als de huizenprijzen in die gemeente toenemen. Om die reden zouden de financiële middelen uit het gemeentefonds in de toekomst op een andere manier kunnen worden verdeeld.’

Mogelijke beleidsopties zijn volgens het CPB:

  • Herinvoering van het ozb-gebruikersdeel en verhoging van de ozb-tarieven
  • Aanpassing van de vereveningssystematiek van het gemeentefonds
  • Invoering van een ingezetenenheffing en het toestaan van ruimtelijke tariefdifferentiatie

Opmerking TZV: Wat zouden de gevolgen hiervan zijn voor de taxaties van onroerende zaken? Bij NAR – DCF benadering van de waarde van bedrijfsmatig onroerende zaken wordt o.a. gerekend met de hoogte van de OZB bijdrage. Zou deze bijdrage significant verhoogd worden, dan zal dit een waardedrukkend effect veroorzaken! Dit zou dan weer aantrekkelijker kunnen zijn voor de gemeenten, maar projectontwikkelaars zouden mogelijk af kunnen haken door de lagere opbrengst van de nieuw te bouwen bedrijfsgebouwen of woningen.

Bron: Vastgoedmarkt & Taxateur Zakelijk Vastgoed