Tag Archief van: Erfpacht

,

Nieuw erfpachtstelsel dupeert private verhuurders

Vastgoed Belang is teleurgesteld over het vannacht 29 juni genomen besluit van de gemeenteraad van Amsterdam over de invoering van een nieuw systeem voor eeuwigdurende erfpacht. Met de problematiek van private woningverhuurders is volstrekt geen rekening gehouden. 

Zo’n regeling voor woningcorporaties die zich richten op huurwoningen die niet behoren tot het sociale segment is wel toegezegd. Het college en de instemmende raadsleden maken zich daarbij, naar het oordeel van Vastgoed Belang, schuldig aan discriminatie van particuliere verhuurders. Vastgoed Belang is niet tegen de mogelijkheid om erfpacht eeuwigdurend af te kopen. De manier waarop de afkoopsom wordt vastgesteld is echter onredelijk en dupeert vooral private verhuurders.

Die verhuurders zijn door huurprijsregulering gebonden aan maximale huurprijzen die zij mogen vragen, terwijl de erfpachtcanon wordt berekend op basis van de Woz-waarde die gebaseerd is op de prijs van leeg verkochte koopwoningen. Die waarde is volstrekt niet vergelijkbaar met de waarde van een ongesplitste huurwoning op erfpachtgrond. Vooral in de dure stadsdelen Centrum, West, Zuid en Oost moeten eigenaren van particuliere huurwoningen de hoofdprijs betalen als ze de erfpacht willen afkopen. Voor 55.000 private huurwoningen die daar nu nog onder de 700 euro worden verhuurd, moet in het nieuwe stelsel een veelvoud van de jaarhuur aan erfpachtcanon worden betaald.

Dat is onredelijk, meent Vastgoed Belang. Voor verhuurde woningen zou niet de Woz-waarde moeten gelden als grondslag voor het berekenen van de grondwaarde, maar zou het meer in de rede liggen om de waarde in het economisch verkeer aan te houden. Bijvoorbeeld volgens de methode die de belastingdienst hanteert in box 3 en voor de erfbelasting. Dat is immers een reëlere schatting van de prijs die via vraag en aanbod onder normale omstandigheden tot stand komt indien sprake is van een woning in verhuurde staat.

Voor sociale huurwoningen van corporaties geldt een aparte regeling die vele malen goedkoper is. Zolang het om sociale woningen gaat is dat geen probleem. Dat ligt anders op het moment dat een woningcorporatie zich begeeft buiten het sociale segment. En dat is nu aan de orde. Zelfs voor corporatiewoningen die niet tot de sociale voorraad gerekend mogen worden komt een speciale regeling. Daarmee worden private verhuurders die in hetzelfde segment verhuren gediscrimineerd. Bovendien is dat mogelijk zelfs in strijd met Europese regels voor staatssteun.

,

Erfpachtvoorstel Amsterdam heeft grote gevolgen

De Makelaarsvereniging Amsterdam (MVA) maakt zich grote zorgen over de gevolgen van de hervorming van het erfpachtstelsel voor de Amsterdamse woningmarkt. Ondanks dat een gunstige overstapregeling was beloofd, blijkt het nieuwe stelsel onbetaalbaar voor veel erfpachters.

Dat meldt de MVA, die de vloer aanveegt met de berekeningsmethode van de gemeente Amsterdam. ‘De in de rekentool gepresenteerde kosten zijn omstreden, extreem hoog en op ontransparante wijze berekend. Door deze (fictieve) kosten nu op deze manier te publiceren, zal onvermijdelijk een sterk negatief effect gaan ontstaan op de waarde van woningen op erfpacht. Dit betreft bijna 80 procent van alle woningen in Amsterdam’, aldus de MVA.
De overstapregeling van de gemeente Amsterdam voor eeuwigdurende erfpacht was bedoeld als tegemoetkoming, maar vormt in de praktijk nauwelijks een verbetering voor de positie van erfpachters. De nieuwe voorwaarden zijn zelfs nadeliger voor erfpachters dan in de bestaande situatie, menen de makelaars. Alleen voor een beperkt aantal snelle beslissers kan overstappen in 2017 voordelig zijn, omdat de sterke waardestijging van woningen van de afgelopen twee jaar dan niet wordt meegerekend bij de bepaling van de grondwaarde. De wijze waarop deze grondwaarde wordt berekend is omstreden, niet transparant en pakt voor de erfpachter gemiddeld 73 procent duurder uit dan in het huidige stelsel. Dit heeft vooral te maken met het feit dat de gemeente de waarde van de grond onterecht volledig toerekent aan de gemeente, terwijl de gemeente alleen de bloot eigenaar is van deze grond. Erfpachters moeten daardoor extreem hoge bedragen betalen, met als gevolg dat hun woning uiteindelijk onbetaalbaar en onverkoopbaar wordt.
Afhankelijk van de omstandigheden ziet de MVA op termijn een sterk negatief effect op de waarde van woningen op erfpacht als reëel en onvermijdelijk. Hoe dichter het moment van de erfpachtherziening nadert, hoe sterker dit effect zal zijn. Daarbij is van cruciaal belang hoe hypotheekverstrekkers zullen reageren op het nieuwe stelsel. Wanneer zij weigeren nog langer voortdurende erfpacht te financieren en eisen dat de erfpacht eeuwigdurend wordt afgekocht, dan zal het effect op de woningmarkt nog veel sneller en heftiger zijn. Op dit moment is dat nog onduidelijk, terwijl problemen met de financiering van woningen op erfpacht de directe aanleiding was voor de hervorming van het stelsel.