Tag Archief van: Den Haag

Vastgoedbeleggers moeten in Rotterdam zijn voor hoogste rendement

Rotterdam heeft de koppositie overgenomen van Vlaardingen als het gaat om het hoogste rendement op vastgoedbeleggingen. Het gemiddelde rendement bedraagt 8,43 procent.

Dit blijkt uit onderzoek van de Nederlandse huizenmarkt door Vastgoedtool.com.

Rotterdam stond vorig jaar nog op een 16e plek. Volgens initiatiefnemer en eigenaar Erik de Voogd van vastgoedtool.com is deze stijging op de ranglijst te danken aan de snel stijgende huurprijzen. ‘De gemiddelde verhuurprijs in Rotterdam lag altijd ver achter op Amsterdam, Utrecht en Den Haag, maar lijkt nu aan een inhaalslag te zijn begonnen. Hierdoor ontstaat ruimte voor een hoger verhuurrendement.’

Met Rotterdam als overall winnaar, Schiedam op een tweede plek en Vlaardingen op de vierde plaats doet de metropoolregio Rotterdam het sowieso niet slecht. Populaire steden als Amsterdam (60ste), Den Haag (14e) en Utrecht (38ste) komen niet in de top 10 voor.

Rotterdam wint het ook als je kijkt naar de gemiddelde waardestijging. De Maasstad laat een stijging zien van maar liefst 13,7 procent. Amsterdam, Den Haag en Utrecht blijven ook hier achter met een gemiddelde waardestijging van respectievelijk 9,8 procent, 10,2 procent en 7,1 procent.

De basis van het onderzoek is de ‘big data’ van meer dan 450.000 appartementen met een oppervlakte van tussen de 51 m2 en 100 m2.

Opvallend is ook de opmars van studentenstad Leiden. Vorig jaar stond Leiden in het onderzoek nog op een 30ste plek en neemt nu een 6e plek op de lijst in. Dit komt volgens De Voogd doordat de gemiddelde huurprijs in Leiden is gestegen met 14,5 procent. Sneek, vorig jaar nog goed voor een tweede plek komt nu niet meer in de top 50 voor. ‘Dat heeft vooral te maken met het minimum aantal aangeboden woningen in een plaats. De Vastgoedtool moet minimaal 100 woningen hebben gevonden in een plaats om voor te komen in het onderzoek. Sneek komt daar op dit moment niet aan.’

Sinds 2007 ruim 1.000 cafés verdwenen

Het aantal cafés in Nederland is de afgelopen vijf jaar met 4 procent gedaald naar 8.950. In 2007 waren er nog ruim 10.000 cafés.

Dat heeft horeca-adviesbureau Van Spronsen & Partners becijferd. De daling in de afgelopen vier jaar is minder sterk dan in de vijf jaar ervoor. Drie steden weerstonden de afgelopen tien jaar de dalende trend. In Leeuwarden steeg het aantal cafés met bijna een kwart en ook in Leiden (plus 11 procent) en Den Haag (plus 6 procent) kwamen er meer kroegen bij.

De daling van het aantal cafés komt volgens de onderzoekers onder meer door de toegenomen aandacht voor gezond leven. Zo wordt er minder alcohol gedronken. Bovendien gaan jongeren tegenwoordig liever naar een festival of blijven ze juist thuis om op de bank een tv-serie te kijken. Ook de vergrijzing speelt een rol, want ouderen gaan steeds minder vaak naar het café.

Van Spronsen & Partners verwacht dan ook dat de komende vijf jaar nog eens 250 tot 275 cafés de deuren moeten sluiten. Voor dorpscafés zijn er kansen om te overleven door bijvoorbeeld afhaalpunt voor pakketjes of stomerijen te worden. Ook de trend om cafés om te vormen in eetcafés ziet het horeca-adviesbureau als een kans.

Bron: www.vastgoedmarkt.nl

Bron: Spronsen & Partners

 

,

Airbnb verdubbelt marktaandeel op hotelmarkt Amsterdam

Airbnb begint een serieuze concurrent van de Amsterdamse hotelmarkt te vormen. In 2016 heeft Airbnb zijn marktaandeel verdubbeld naar 10,7 procent van het totaal aantal overnachtingen.

Dat blijkt uit onderzoek van vastgoedadviseur Colliers International en Hotelschool The Hague op basis van cijfers van AirDNA. In 2016 werden in totaal bijna 1,7 miljoen overnachtingen in de hoofdstad geboekt via de site, een stijging van 125 procent ten opzichte van 2015. Het totaal aantal hotelovernachtingen in Amsterdam groeide deze periode met 7 procent naar 13,9 miljoen. Daarmee komt het marktaandeel van Airbnb uit op 10,7 procent van de Amsterdamse overnachtingsmarkt, een verdubbeling ten opzichte van de 5,4 procent in 2015.

Ook het Amsterdamse Airbnb-aanbod is verdubbeld. Eind 2016 werden 32.000 appartementen aangeboden tegen 15.000 eind 2015. Van alle accommodaties werd 35 procent aangeboden door verhuurders met meerdere appartementen of kamers. Dat duidt volgens Colliers op professionele verhuurders. De gemiddelde prijs van een overnachting in een Airbnb-appartement of -woning bedroeg vorig jaar 140 euro tegen 136 euro in 2015. De prijs van een Airbnb-kamer steeg van 86 naar 92 euro en de prijs van een gedeelde van 62 naar 84 euro.

De opmars van Airbnb zet ook dit jaar door. In het eerste kwartaal werden via Airbnb 367.000 overnachtingen geboekt, 34 procent meer dan in de eerste drie maanden van 2016. In een poging om de Airbnb-markt te reguleren, heeft het Amsterdamse stadsbestuur bij het Amerikaanse verhuurplatform bedongen dat gebruikers hun woning niet meer dan zestig dagen per jaar mogen verhuren. Dirk Bakker, head of EMEA Hotels bij Colliers: ‘Omdat de aanwas van hotelkamers achterloopt op de groei van het aantal toeristen, wijken zij nu uit naar alternatieven zoals Airbnb. Een hotelstop zal de toestroom van reizigers naar het centrum van de stad niet tegenhouden.’

De Airbnb-markt buiten Amsterdam is aanzienlijk kleiner. Den Haag is de tweede Airbnb-stad van Nederland met 126.000 overnachtingen in 2016, goed voor een marktaandeel van 7,2 procent. Daarna volgt Rotterdam met 116.000 overnachtingen, een marktaandeel van 6,5 procent. De prijzen voor een overnachting in een appartement bedroeg in 2016 79 euro in Den Haag en 72 euro in Rotterdam. De onderzoekers hebben geen cijfers over 2015 van deze steden. Wel is bekend dat in het eerste kwartaal van dit jaar 32 procent meer overnachtingen zijn geboekt in Den Haag en 40 procent meer in Rotterdam dan in de eerste drie maanden van 2016.

De verwachting is dat 2017 opnieuw een recordjaar wordt voor Airbnb en Rotterdam door de snellere groei Den Haag voorbijstreeft.
Jeroen Oskam, head of Research bij Hotelschool The Hague, geeft aan dat Rotterdam en Den Haag in de toekomst steeds belangrijker worden voor Airbnb: ‘De sterke groeicijfers onderstrepen de invloed van het toerisme in deze steden. Omdat in Den Haag en Rotterdam het aantal hotels beperkt is, kan het marktaandeel van Airbnb hier nog veel verder stijgen.’

Bron: Vastgoednieuws

 

Winkelopname compenseert faillissementen ruimschoots

Door de vele winkelfaillissementen is het beschikbare aanbod van winkelruimte in kernwinkelgebieden medio 2016 opgelopen naar 210.150 m2, een groei op jaarbasis van 9 procent.

De opname lag de eerste jaarhelft echter hoger op 231.150 m2.

leegstandpercentage-gemeente-winkels-2016Dit blijkt uit het op 13 september gepubliceerde rapport Sprekende Cijfers Winkelmarkten 2016 van Dynamis Makelaars, Vastgoedconsultants en Taxateurs. Het opnamevolume van 231.150 m2 betekent een stijging op jaarbasis van 66 procent. Hudson’s Bay Capital, die veel V&D-panden heeft gehuurd, heeft maar liefst 30 procent van het opnamevolume voor zijn rekening genomen. Ook het aantal huurtransacties is fors gegroeid.

Terwijl vorig jaar nog 496 transacties werden geregistreerd, lag het aantal transacties medio 2016 10,9 procent hoger op 550 transacties. Met name in de vier grote steden wordt het aanbod zeer snel weer opgenomen. Om die reden is in de vier grote steden het beschikbare winkelaanbod aanzienlijk gedaald met 15 procent tegen een stijging in de twintig andere onderzochte regio’s van 13 procent. De winkelleegstand in de vier grote steden loopt uiteen van 9,9 procent medio 2016 in Den Haag, 8,7 procent in Rotterdam, 7,5 procent in Utrecht en 4,9 procent in Amsterdam. De gemiddelde winkelstand in Nederland is 8,7 procent.

Ondanks het grote aantal faillissementen in het winkellandschap noemt Dynamis het bemoedigend dat er andere partijen zijn opgestaan, zoals Hudson’s Bay, Primark, Decathlon, Zara, Topshelf en verscheidene horecaconcepten. De Nederlandse winkelmarkt kent dan ook twee gezichten, waarbij enerzijds de faillissementen leiden tot langdurige leegstand in de winkelstraten en anderzijds merken met nieuwe, frisse concepten snel profiteren van de ruimte die ontstaat.

In gemeenten zoals Dordrecht, Assen, Heerlen en Almelo is vaker sprake van langdurige leegstand. Van de voormalige V&D-panden is in de grotere gemeenten (>150.000 inwoners) inmiddels voor 81 procent een nieuwe huurder heeft gevonden, tegenover 18 procent van de panden in de relatief kleinere gemeenten.

Dit betreft hoofdzakelijk gemeenten waar de bevolkingsontwikkeling op korte of middellange termijn een krimp toont en in gemeenten waar een winkelvoorraad is gebouwd voor de regionale behoefte. Door de opkomst van internetwinkels en de verbeterde bereikbaarheid van grotere steden hebben deze steden hun regionale karakter verloren. Hoewel de problemen worden onderkend, ontbreekt het vaak aan concrete plannen.

bron: www.vastgoedmarkt.nl

 

Recordvolume op winkelvastgoed

Het recordbedrag van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed is geïnvesteerd heeft de prime aanvangsrendementen over de hele linie fors naar beneden gebracht.

Dat blijkt uit The Netherlands Retail Marketview H2 2015 van CBRE. Het recordvolume van 2,8 miljard euro dat in 2015 in winkelvastgoed belegd werd, is met name gevoed door de verkoop van een handvol grote winkelportefeuilles en een toenemend aantal single assets. Ten opzichte van 2014 (1,5 miljard euro) lag het transactievolume 87 procent hoger. Het vorige beleggingsrecord dateerde van 2004, toen voor ongeveer 2,4 miljard in Nederlandse winkels werd geïnvesteerd.

De gretigheid van beleggers dreef de prime yields vorig jaar met 65 basispunten naar beneden. Dat gold voor high street shops, waar de top netto aanvangsrendementen (nar) tussen 2014 en 2015 daalden van 4 naar 3,35 procent. Bij topwinkelcentra bedroeg de daling ongeveer 55 basispunten, met een nar van ongeveer 6 procent eind 2014 naar 5,45 procent eind 2015. Daarna volgen prime supermarkten met een nar van 5,9 procent tegen 6,4 procent een jaar eerder. Wijkwinkelcentra waren ook in trek, getuige de daling van het nar naar 6,6 procent van 6,9 procent. Retailparken zagen een yieldcompressie van 55 basispunten naar ongeveer 6,75 procent eind 2015.

De aanhoudende interesse in winkelruimte op A1-locaties heeft in Amsterdam op de Kalverstraat gezorgd voor een huurgroei (sinds 2012) van 2.900 euro naar 3.000 euro per vierkante meter per jaar. De tophuren in de overige vier grote steden zijn gelijk gebleven. In Rotterdam ligt de tophuur op ongeveer 1.700 euro, in Utrecht bedraagt die zo’n 1.650 euro tegen 1.200 euro in Den Haag.

Beleggers zijn volgens executive director Retail Krijn Taconis van CBRE bovenmatig geïnteresseerd in vastgoed in populaire winkelstraten in de grotere steden. ‘In het bijzonder institutionele partijen en Real Estate Investment Trusts (REITs) kijken naar deze locaties met het hoogste aantal bezoekers. Zo kocht Vastned in mei 2015 Rokin Plaza voor 108 miljoen euro. Opportunistische beleggers kijken ook naar winkelcentra en -portefeuilles waar nog ruimte is voor verbetering. De aankoop van vijftien winkelvastgoedobjecten door Tristan Capital Partners van Delta Lloyd is een goed voorbeeld van een dergelijke belegging.’

Het recordvolume illustreert daarnaast duidelijk dat de beleggersmarkt voorloopt op de gebruikersmarkt. CBRE ziet dat grote internationale retailers verder expanderen. Door hun omvang hebben zij profijt van inkoop- en schaalvoordelen en kunnen ze snel op trends inspelen. Voorbeelden hiervan zijn in ieder marktsegment te vinden, zoals het Duitse Kik en Spaanse Inditex. De winkelruimte die door minder fortuinlijke retailers is achtergelaten wordt – met name op de betere locaties – snel ingevuld. Niet alleen door bovengenoemde partijen maar ook door nieuwe internationale toetreders zoals Snipes en TK Maxx.

Deze ontwikkelingen zetten zich naar verwachting verder voort. De economische vooruitzichten voor de winkelvastgoedmarkt zijn gunstig, maar de consument heeft zijn bestedingspatroon veranderd. Hierdoor zullen in 2016 nog meer retailers verdwijnen uit het winkellandschap. Met name retailers in het middensegment zonder duidelijke positionering konden en kunnen het hoofd niet boven water houden.

CBRE verwacht dat goed presterende retailers verder blijven groeien en dat nieuwe toetreders de winkelstraten blijven verrijken. De interesse van beleggers in prime vastgoed blijft eveneens aanhouden. Maar door de schaarste van dit type product is het aannemelijk dat komend jaar het investeringsvolume in (wijk)winkelcentra, winkelportefeuilles met daarin ook secundair winkelvastgoed en retailparken hoger zal liggen.

 

Lees het hele rapport op CBRE.nl

Bron: vastgoedmarkt