Berichten

JLL: ‘Kantorenmarkt zal herstellen’

De kantorenmarkt kreeg het in het derde kwartaal van 2020 zwaar te verduren. Thuiswerken en economische malaise zorgden voor een flinke vraagafname. Is dit het einde van het kantoor? Zeker niet, voorspelt JLL Nederland. De markt zal bijtrekken. Wel treedt een polarisatie-effect op: toppanden op toplocaties hebben de toekomst, kwalitatief laagwaardigere kantoren zullen het lastiger krijgen.

Begin dit jaar was de kantooropname in Nederland ongekend hoog. De coronacrisis bracht daar verandering in. Door het thuiswerken en tegenvallende economische resultaten daalde de vraag naar kantoren gestaag. Op dit moment ligt het totale opnamevolume 19 procent lager dan in de eerste drie kwartalen van 2019, zo blijkt uit het laatste kwartaalrapport van de kantorenmarkt van JLL. De leegstand groeide licht, naar 8,1 procent. Een toenemend aantal kantoorgebruikers zet zijn vierkante meters in onderhuur.

Niet het einde van het fysieke kantoor
Zal deze trend doorzetten? Is dit het einde van het fysieke kantoor? Nee, verwacht JLL. Ervaringen uit voorgaande crises wijzen naar herstel. De vastgoedadviseur onderzocht in Deel 1 van zijn nieuwe onderzoeksrapportenreeks ‘Kantoren verloren?’ hoe het vastgoedsegment zich tijdens en na de internetbubbelcrisis en de kredietcrisis ontwikkelde. Deze crises zijn niet één-op-één vergelijkbaar, maar de kantorenmarkt maakte tijdens beide perioden een vergelijkbare ontwikkeling door. In het begin daalde de vraag naar werkplekken gestaag, om daarna weer snel op te krabbelen. Sven Bertens, Head of Research & Strategy bij JLL Nederland: ‘Je ziet altijd een harmonicaeffect. De vraag naar kantoorruimte zal bijtrekken.’

Gezonde kantorenmarkt met lage leegstand
De Nederlandse kantorenmarkt stond er begin 2020 een stuk sterker voor dan bij het begin van de vorige crises. De afgelopen jaren was Nederland, en in het bijzonder Amsterdam, vanuit beleggersperspectief één van de best presterende markten van Europa. De leegstand daalde naar historisch lage niveaus, de vraag naar kantorenvastgoed bleef hoog. Bertens: ‘We hebben één van de gezondste kantorenmarkten van Europa. De markt is zeer transparant dus beleggen is hier relatief makkelijk en risicovrij. Het overschot van verouderde panden op B-locaties is sinds de vorige crisis afgebouwd, met lage leegstand tot gevolg.’

Het thuiswerken is naar verwachting geen permanente omslag. Olaf Vogelaar, Head of Markets bij JLL Nederland: ‘Tijdens de eerste coronagolf reageerden werknemers enthousiast op het thuiswerken. Ze waardeerden de flexibiliteit en vrijheid. Inmiddels is dat omgeslagen. Het mooie weer is voorbij, de sleur zit er in. Mensen missen hun collega’s. Werknemers geven dus aan weer naar kantoor te willen.’

Het kwalitatief verbeteren van het Nederlandse kantooraanbod zal doorzetten, verwacht JLL. Bedrijven stellen steeds hogere locatie- en pandeisen. ‘De vraag naar kantoorruimte is in principe economisch gedreven’, legt Vogelaar uit. ‘Maar economische prestaties zijn niet los te koppelen van een fijne werkplek. Een goede werkplek bieden is steeds belangrijker bij het vinden van talent.

Nu het animo voor thuiswerken onder werknemers afneemt, wordt een prettige en kwalitatief hoogwaardige kantooromgeving op een goed bereikbare locatie dus weer van groot belang.’

Bron: Vastgoedmarkt.nl

/door

Golf transformaties kantoren nodig door vergrijzing

Transformatie van kantoren stond tijdens de vette vastgoedjaren op een lager pitje. Goede kans dat de vergrijzing daar verandering in gaat brengen. Vastgoedprofessionals zien mogelijkheden.

De vergrijzing betekent dat de vastgoedsector weer aan de bak moet met de transformatie van kantoren. Dat vindt een flink deel van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy. Van de ondervraagden is 44 procent het eens met de stelling: ‘De vergrijzing maakt een nieuwe golf van kantoortransformaties noodzakelijk.’ 6 procent is het er zeer mee eens. Daar tegenover staat dat 21 procent het oneens is met de stelling en 20 procent zeer oneens.

Waarom kan vergrijzing een golf van kantorentransformaties in gang zetten en waar liggen dan de kansen? Dit is wat de geënquêteerden zeggen.

Veel mensen in een beperkte ruimte achterhaald

Jongeren verlangen iets anders van de werkplek dan ouderen, denkt een deel van de respondenten. ‘De jongere generatie zal veel meer op afstand gaan werken en tegelijkertijd regelmatig fysiek contact willen houden.’ Dus: ‘Werknemers worden flexibeler.’

Dat kan op de kantorenmarkt gevolgen hebben voor de kwantitatieve vraag. ‘Er is minder kantoorruimte nodig’. Ook kwalitatieve veranderingen in de vraag worden voorzien. ‘De huidige manier van kantoren ontwikkelen, veel mensen in een beperkte ruimte met weinig privacy, past niet bij de behoefte van de jongere generatie om op afstand te werken en tegelijkertijd fysiek contact te houden’, zegt een ondervraagde. ‘Er is minder behoefte aan klassieke kantoren’, merkt een andere geënquêteerde op.

Thuiswerken neemt een vlucht

De coronacrisis draagt volgens een aantal deelnemers aan de Vastgoedmonitor bij aan de noodzaak tot meer transformaties. Thuiswerken wordt dankzij corona steeds normaler en zal dus leiden tot leegstand. Door de impact van het coronavirus bestaat er twijfel of de kantoren hun huidige functies kunnen behouden. De kantoorfunctie en daarmee de behoefte zal veranderen door vergrijzing en corona. Dat maakt de weg vrij voor transformatie.

Omgebouwde kantoren ideaal voor senioren

Vergrijzing kan niet alleen invloed hebben op de kantorenvraag via de samenstelling van de beroepsbevolking. Vastgoedprofessionals zien ook potentie in kantoren om ouderen te huisvesten. ‘Meer seniorenwoningen zijn nodig, terwijl er minder kantoorwerkplekken nodig zullen zijn.’ Eén en één is twee: ‘Kantoren zijn vaak ideale panden voor het realiseren van seniorenappartementen.’

Hier signaleren vastgoedprofessionals een kans om een maatschappelijke nood te lenigen. ‘De woningnood van ouderen is enorm. Er zijn geen passende appartementen/woningen beschikbaar of de prijzen zijn enorm omhoog gedreven door de woningkrapte.’

Concreet gemaakt: ‘Er is behoefte aan geschikte appartementen met buitenruimte voor de grote groep 65-plussers die nu nog deels in (sociale) huurwoningen woont. Er zal dus ook veel aandacht moeten zijn voor woningen in het betaalbare segment.’ En vergeet de menselijke maat niet: ‘Meer kleinschalige woningbouw/zorgcentra’.

Beperkte gebruiksmogelijkheden bij transformatie

Scepsis over de potentie van transformatie is er ook. ‘De behoefte aan kantoren blijft en wat over blijft kan beter gesloopt worden omdat transformatie tot oplossingen leidt met beperkte gebruiksmogelijkheden. Sloop is beter.’ En hoe nieuw is die vergrijzing eigenlijk? ‘Covid-19 heeft op het moment meer invloed op de vastgoedmarkt dan de recente vergrijzing. Vergrijzing is al decennia aanwezig. Hier is als het goed is al op ingespeeld.’

Locatie vaak niet geschikt

Twijfel is er bovendien over de geschiktheid van kantoren om ouderen te huisvesten. Te beginnen met de kwaliteit van de locatie: ‘Vele kantoren staan op een plek die niet aantrekkelijk zijn voor senioren.’ Een probleem kan het voorzieningenniveau zijn. ‘Deze doelgroep moet dicht bij de voorzieningen wonen en daar liggen deze kantoren meestal niet.’ Dat maakt de spoeling misschien wel dun. ‘De doelgroep koopt alleen op centrale locaties met goede voorzieningen.’

Oude kantoren ongeschikt voor transformatie

En is de kwaliteit van de te transformeren kantoren wel hoog genoeg? ‘Goede duurzame kantoren zijn er nog te weinig. Vergrijzing of niet, oude kantoren vallen af en nieuwe komen erbij met gelijkblijvende input en uitstroom. Oude kantoorgebouwen zijn niet duurzaam en daarmee ongeschikt voor transformatie.’

Functiebehoud is natuurlijk ook een optie: ‘Er moeten ook voldoende werklocaties blijven dicht bij wonen. Anders staat iedereen permanent in de file door het forenzen.’

Bron: Vastgoedmarkt

 

/door

Kantoorruimte in kaart – kantorenloods

De leegstandskaart van Amsterdam wordt voortaan digitaal uitgebracht en maandelijks bijgewerkt in plaats van jaarlijks.

Op de kaart zijn kantoren te vinden van minimaal 1.000 m2, die voor minstens 50 procent leegstaan en in aanmerking komen voor transformatie naar een nieuwe bestemming. Amsterdam kampt met een groeiende gedeeltelijke leegstand.

De kantorenloods van Amsterdam, Gyula Öry, maakte dit bekend op een presentatiebijeenkomst in Amsterdam Nieuw West. ‘Naast de leegstandskaart voor kantoren komt er binnenkort ook een transformatiekaart waar alle gebouwen van Amsterdam op komen te staan die voor transformatie in aanmerking komen. Dus niet alleen kantoren, maar ook andere panden zoals scholen en kerken. Via amsterdam.nl/transformatie zijn straks beide kaarten te bereiken’, zegt Öry die blij is dat de leegstand van kantoren weer aan het dalen is, zoals de Amsterdamse wethouder Wonen en Bouwen Laurens Ivens begin april bekend maakte.

Öry duidt dat nu met wat meer cijfers. ‘Een daling van 15 procent betekent dat in een jaar tijd 200.000 m2 kantoorruimte in Amsterdam een nieuwe bestemming heeft gekregen. Het aantal leegstaande m2 daalde van 1,3 miljoen naar 1,1 miljoen. Het meetpunt was 1 januari 2016. We zien nu wat meer gedeeltelijke leegstand. Je moet dan denken aan grote bedrijven die vertrekken en meteen een groot pand achterlaten. Dat wordt dan soms gedeeltelijk opgevuld door kleinere bedrijven die maar 1 etage huren.’

Voor een deel komt de daling van de leegstand door de aantrekkende economie, maar transformatie van kantoren naar een andere functie speelde een nog grotere rol. Zo veranderden kantoren in woningen, hotels en andere bestemmingen. De gemeente Amsterdam heeft de afgelopen jaren prioriteit gemaakt van de transformatie van kantoren.

Vastgoedadviseur Jeroen Jansen van Van Gool Elburg signaleerde in een paneldiscussie nog verschillende andere trends in het gebruik van kantoren. ‘Het zogenaamde nieuwe werken is eigenlijk helemaal niet nieuw meer. Het is in sommige opzichten zelfs achterhaald. Dat geldt zeker voor de grote hoofdkantoren in het centrum van de stad. Mensen willen niet meer thuiswerken, maar juist op het hoofdkantoor zijn waar de actie plaats vindt en waar de beslissingen worden genomen. Daarnaast komen we nu weer meer in een tijd waarbij de werkgever zijn best doet om het zijn medewerkers naar de zin te maken.’

‘Vooral werknemers met een schaarse expertise als informatietechnologie worden in de watten gelegd. Een prettige kantoorruimte wordt munitie in the war for talent. Een bureau met een computer is dan natuurlijk niet genoeg. Denk aan comfortabele zitjes om bilateraal te overleggen, een mooi restaurant of zelfs sportfaciliteiten. Hoe gekker je het maakt, hoe meer vierkante meters je nodig hebt. Ik verwacht dat dit de komende jaren flink zal toenemen’, aldus Jansen.

www.vastgoedmarkt.nl

www.kantorenloods.nl

/door