Transformatie van kantoren stond tijdens de vette vastgoedjaren op een lager pitje. Goede kans dat de vergrijzing daar verandering in gaat brengen. Vastgoedprofessionals zien mogelijkheden.

De vergrijzing betekent dat de vastgoedsector weer aan de bak moet met de transformatie van kantoren. Dat vindt een flink deel van de deelnemers aan de Vastgoedmonitor van Vastgoedmarkt en USP Marketing Consultancy. Van de ondervraagden is 44 procent het eens met de stelling: ‘De vergrijzing maakt een nieuwe golf van kantoortransformaties noodzakelijk.’ 6 procent is het er zeer mee eens. Daar tegenover staat dat 21 procent het oneens is met de stelling en 20 procent zeer oneens.

Waarom kan vergrijzing een golf van kantorentransformaties in gang zetten en waar liggen dan de kansen? Dit is wat de geënquêteerden zeggen.

Veel mensen in een beperkte ruimte achterhaald

Jongeren verlangen iets anders van de werkplek dan ouderen, denkt een deel van de respondenten. ‘De jongere generatie zal veel meer op afstand gaan werken en tegelijkertijd regelmatig fysiek contact willen houden.’ Dus: ‘Werknemers worden flexibeler.’

Dat kan op de kantorenmarkt gevolgen hebben voor de kwantitatieve vraag. ‘Er is minder kantoorruimte nodig’. Ook kwalitatieve veranderingen in de vraag worden voorzien. ‘De huidige manier van kantoren ontwikkelen, veel mensen in een beperkte ruimte met weinig privacy, past niet bij de behoefte van de jongere generatie om op afstand te werken en tegelijkertijd fysiek contact te houden’, zegt een ondervraagde. ‘Er is minder behoefte aan klassieke kantoren’, merkt een andere geënquêteerde op.

Thuiswerken neemt een vlucht

De coronacrisis draagt volgens een aantal deelnemers aan de Vastgoedmonitor bij aan de noodzaak tot meer transformaties. Thuiswerken wordt dankzij corona steeds normaler en zal dus leiden tot leegstand. Door de impact van het coronavirus bestaat er twijfel of de kantoren hun huidige functies kunnen behouden. De kantoorfunctie en daarmee de behoefte zal veranderen door vergrijzing en corona. Dat maakt de weg vrij voor transformatie.

Omgebouwde kantoren ideaal voor senioren

Vergrijzing kan niet alleen invloed hebben op de kantorenvraag via de samenstelling van de beroepsbevolking. Vastgoedprofessionals zien ook potentie in kantoren om ouderen te huisvesten. ‘Meer seniorenwoningen zijn nodig, terwijl er minder kantoorwerkplekken nodig zullen zijn.’ Eén en één is twee: ‘Kantoren zijn vaak ideale panden voor het realiseren van seniorenappartementen.’

Hier signaleren vastgoedprofessionals een kans om een maatschappelijke nood te lenigen. ‘De woningnood van ouderen is enorm. Er zijn geen passende appartementen/woningen beschikbaar of de prijzen zijn enorm omhoog gedreven door de woningkrapte.’

Concreet gemaakt: ‘Er is behoefte aan geschikte appartementen met buitenruimte voor de grote groep 65-plussers die nu nog deels in (sociale) huurwoningen woont. Er zal dus ook veel aandacht moeten zijn voor woningen in het betaalbare segment.’ En vergeet de menselijke maat niet: ‘Meer kleinschalige woningbouw/zorgcentra’.

Beperkte gebruiksmogelijkheden bij transformatie

Scepsis over de potentie van transformatie is er ook. ‘De behoefte aan kantoren blijft en wat over blijft kan beter gesloopt worden omdat transformatie tot oplossingen leidt met beperkte gebruiksmogelijkheden. Sloop is beter.’ En hoe nieuw is die vergrijzing eigenlijk? ‘Covid-19 heeft op het moment meer invloed op de vastgoedmarkt dan de recente vergrijzing. Vergrijzing is al decennia aanwezig. Hier is als het goed is al op ingespeeld.’

Locatie vaak niet geschikt

Twijfel is er bovendien over de geschiktheid van kantoren om ouderen te huisvesten. Te beginnen met de kwaliteit van de locatie: ‘Vele kantoren staan op een plek die niet aantrekkelijk zijn voor senioren.’ Een probleem kan het voorzieningenniveau zijn. ‘Deze doelgroep moet dicht bij de voorzieningen wonen en daar liggen deze kantoren meestal niet.’ Dat maakt de spoeling misschien wel dun. ‘De doelgroep koopt alleen op centrale locaties met goede voorzieningen.’

Oude kantoren ongeschikt voor transformatie

En is de kwaliteit van de te transformeren kantoren wel hoog genoeg? ‘Goede duurzame kantoren zijn er nog te weinig. Vergrijzing of niet, oude kantoren vallen af en nieuwe komen erbij met gelijkblijvende input en uitstroom. Oude kantoorgebouwen zijn niet duurzaam en daarmee ongeschikt voor transformatie.’

Functiebehoud is natuurlijk ook een optie: ‘Er moeten ook voldoende werklocaties blijven dicht bij wonen. Anders staat iedereen permanent in de file door het forenzen.’

Bron: Vastgoedmarkt