Berichten

Belastingclaim bij overdracht zakelijk vastgoed naar privé sterk beperken

De vastgoedsector is in omvang de afgelopen jaren hard gegroeid. Door de blijvende vraag is ook de waarde van onroerend goed sterk toegenomen. De IB-ondernemer die wil stoppen met zijn bedrijf en het zakelijk onroerend goed wenst over te brengen naar privé, kan over de waardeaangroei (stille reserve) een forse belastingheffing tegemoet zien van bijna 50%.

De praktijk biedt echter ruimte om een forse acute heffing bij een toekomstige staking te voorkomen. Omdat deze kwestie regelmatig voorkomt en ondernemers hier vaak niet bij stilstaan, leggen Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor)van HVK Stevens in dit artikel uit hoe zo’n afrekening plaatsvindt en waar rekening mee kan worden gehouden om de belastingclaim te beperken of zelfs te voorkomen.

Foutenleer
Soms heeft een woning of een beleggingsobject jarenlang ten onrechte op de balans gestaan, omdat sprake was van verplicht privévermogen. Bij toepassing van de foutenleer blijft de waardestijging geheel buiten de heffing van box 1. De ten onrechte genoten voordelen (zoals afschrijvingen) worden gecorrigeerd. Herstel geschiedt in het laatste openstaande belastingjaar. In praktijk ziet men wel ruimte om met de Belastingdienst tot overeenstemming te komen.

Vermogensetikettering 
Wanneer een ondernemer een pand koopt, is het de vraag of het pand als ondernemingsvermogen of als privévermogen kwalificeert (‘vermogensetikettering’). Daarbij geldt als hoofdregel dat het gedeelte van het pand dat (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, verplicht ondernemingsvermogen vormt. Een fabrieksgebouw, welke (uitsluitend) binnen de onderneming wordt gebruikt, wordt aangemerkt als verplicht ondernemingsvermogen. Daarentegen vormt bijvoorbeeld een feitelijk afgescheiden bovenverdieping van een pand dat gebruikt wordt als woonhuis voor de ondernemer zonder enige functie voor de onderneming verplicht privévermogen. Deze twee categorieën zijn vrij duidelijk.

Het wordt lastiger bij een pand met een gemengde functie; bijvoorbeeld een pand met een bovenwoning dat niet splitsbaar is van de winkel op de begane grond. Of wanneer een ondernemer een pand koopt en een deel van het pand verhuurt aan derden. Dit zijn kwesties die in de praktijk regelmatig voorkomen waarbij in veel gevallen ondernemers niet beseffen dat hun keuze later kan leiden tot een claim van bijna 50%. In beginsel draait het om de wil van de ondernemer en is hij vrij in zijn keuze, mits hij daarbij niet de grenzen van de redelijkheid overschrijdt. Deze redelijkheidsgrenzen worden overschreden indien een ondernemer vermogensbestanddelen die naar hun aard tot het ondernemingsvermogen behoren tot zijn privévermogen wil rekenen of juist omgekeerd.

Latere herziening van de keuze
Indien een ondernemer in het verleden een deel van het pand (dat keuzevermogen was) heeft aangemerkt als ondernemingsvermogen en dit graag wenst terug te draaien, is het erg lastig om naderhand terug te komen op die keuze. Dit kan alleen worden gedaan op grond van een ‘bijzondere omstandigheid’. Gevolg van herziening kan zijn dat een deel van een pand aan het ondernemingsvermogen wordt onttrokken, hetgeen leidt tot een afrekening over het verschil tussen de boekwaarde en de waarde in het economische verkeer.

Gelet op het bovenstaande, zijn aldus wel manieren mogelijk om een forse acute heffing bij een toekomstige staking van uw onderneming te voorkomen. Vooral door de huidige hoge marktwaarde van onroerende goederen kan het een goed moment zijn om hier nog eens naar te kijken. Doen zich bijvoorbeeld bijzondere omstandigheden voor, dan kunt u wellicht uw keuze uit het verleden herzien. Wij sparren graag met u wat mogelijk is.

Behnaz Hasanzadah (tax manager) en Robin van Santen (tax advisor) maken deel uit van het vastgoedteam en zijn verbonden aan HVK Stevens te Amsterdam. Heeft u vragen of opmerkingen? Stuur dan een e-mail naar b.hasanzadah@hvkstevens.com of naar r.vansanten@hvkstevens.com

Bron: Vastgoedjournaal

 

De fiscale impact van de corona crisis + tips

De Nederlandse economie begint de impact te voelen van het Covid-19 virus. De Minister van Financiën heeft zondag maatregelen aangekondigd om die impact te beperken. In de volgende bijdrage zetten de medewerkers van HVK Stevens die maatregelen uiteen en geven voorbeelden van acties om negatieve financiële effecten voor ondernemingen te beperken. Ook biedt de huidige marktsituatie juist commerciële en fiscale kansen.

Bijzonder uitstel van betaling
Ondernemers die door de uitbraak van het Covid-19 virus financiële problemen krijgen, kunnen bijzonder uitstel van betaling krijgen van de Belastingdienst. Dit geldt voor de inkomstenbelasting, vennootschapsbelasting, omzetbelasting en loonbelasting. De invordering wordt stopgezet zodra het verzoek om uitstel van betaling bij de Belastingdienst binnen is gekomen. Individuele beoordeling vindt later plaats. Om ondernemers verder tegemoet te komen zal de Belastingdienst een verzuimboete voor het niet (tijdig) betalen achterwege laten of terugdraaien.

Werktijdverkorting
Teruglopende omzet trekt een dubbele wissel op de resultaten indien werknemers volledig doorbetaald dienen te worden zonder dat zij productief kunnen zijn. Werktijdverkorting kan hiervoor een oplossing bieden. U betaalt uw werknemers hetzelfde loon, terwijl zij minder uren kunnen werken. Voor dit verschil kan aanspraak bestaan op een WW-uitkering wegens werktijdverkorting (WTV). Het UWV vergoedt achteraf 70% van het loon voor de uren die het personeel niet werkte. Een WTV-uitkering geldt voor minimaal 2 weken en kan worden verlengd tot maximaal 24 weken. Het kabinet bezint zich momenteel op uitbreiding van deze regeling en het wegnemen van knelpunten.

Overbruggingskrediet
Zondag kondigde het kabinet al aan te onderzoeken of overbruggingskrediet beschikbaar kan worden gesteld aan bedrijven die door de uitbraak van het Covid-19 virus liquiditeitsproblemen ondervinden.

Maatregelen die bedrijven zelf kunnen nemen
De volgende maatregelen zijn voorbeelden van de kansen die fiscale regelgeving biedt om de liquiditeit van de onderneming te verbeteren.

Verlagen voorlopige belastingaanslagen
Mogelijk heeft uw onderneming een voorlopige aanslag voor het lopende boekjaar 2020 ontvangen. Deze voorlopige aanslag is in de regel gebaseerd op resultaten van voorgaande boekjaren. Mogelijke resultaten zijn echter gezien recente ontwikkelingen mogelijk niet meer representatief. Door het verlagen van de voorlopige aanslag kunt u liquiditeit in uw onderneming houden.

Optimaliseren fiscale verliesverrekening
De recente ontwikkelingen kunnen aanleiding geven om in algemene zin de hoogte van de voorzieningen op de fiscale balans nog eens kritisch te bekijken. Mochten deze voorzieningen hoger uitpakken, dan drukken die de fiscale resultaten van inmiddels afgesloten boekjaren en daarmee de afdracht van inkomsten- of vennootschapsbelasting. Voor zover het treffen of verhogen van voorzieningen leidt tot een fiscaal verlies, dan kan dat verlies in de regel nog een jaar worden teruggewenteld (drie jaar voor ondernemers in de inkomstenbelasting).

Heroverweeg de BTW-aangifteperiode
BTW-aangifte doet u of uw onderneming in beginsel per kwartaal. Er zijn echter uitzonderingen op deze regel mogelijk. U kunt verzoeken per maand aangifte te doen. Het doen van maandaangifte kan voordelig zijn bij een structurele btw-teruggaaf. Kwartaalaangifte is over het algemeen aan te raden indien u zich in een BTW-betalende positie bevindt. Wij bekijken graag samen met u welk tijdvak het beste bij u past.

Factuurdata rond het einde van het BTW-aangiftetijdvak
Wanneer een factuur op de laagste dag van het tijdvak wordt verstuurd, dient nog in dat tijdvak BTW te worden afgedragen. De Belastingdienst maakt in beginsel namelijk geen onderscheid tussen betaalde en onbetaalde rekeningen. Wanneer u de rekening op de eerste dag van het volgende tijdvak verstuurd, dient pas aan het einde van dat tijdvak de btw te worden afgedragen. De kans is groter dat de rekening dan wordt betaald vóórdat de BTW moet zijn afgedragen. Dit kan dus zorgen voor een liquiditeitsvoordeel. Omgekeerd kan hetzelfde resultaat worden bereikt door inkoopfacturen nog juist voor het nieuwe tijdvak toegezonden te krijgen, zodat de te betalen BTW nog in het huidige tijdvak teruggevorderd kan worden. Hier moet uw leverancier dan uiteraard wel aan meewerken.

BTW terugvragen over nog onbetaalde facturen
U heeft als schuldeiser uiterlijk één jaar na het opeisbaar worden van een vordering recht op teruggaaf van de door u afgedragen BTW. Heeft u dus langer dan 12 maanden geleden facturen uitgereikt en zijn deze nog niet betaald, dan kunt u in de eerstvolgende BTW-aangifte de afgedragen BTW op deze facturen terugkrijgen. Let u op dat als de oninbare vordering op een later tijdstip alsnog wordt betaald, u de eerder op de BTW-aangifte in mindering gebrachte BTW opnieuw dient te voldoen. Indien eerder dan na 12 maanden na het verstrijken van de betalingstermijn reeds vast komt te staan dat de klant de factuur niet zal betalen (bijvoorbeeld in het geval van een faillissement) kan de BTW al eerder worden teruggevraagd.

Vaststellen fiscale eenheid voor de BTW
Het bestaan van een fiscale eenheid voor de BTW kan voordelig uitwerken. Een onderdelen van een fiscale eenheid zijn bijvoorbeeld geen BTW verschuldigd over onderlinge leveringen van goederen en diensten. Daarmee wordt voorkomen dat op onderlinge transacties BTW moet worden berekend en afgedragen die dan later weer dient te worden teruggevorderd van de Belastingdienst. Dit kan extra voordelig zijn indien een onderdeel van de fiscale eenheid vrijgestelde prestaties verricht. Let u op, de vaststelling van een fiscale eenheid betekent automatisch dat alle onderdelen hoofdelijk aansprakelijkheid worden voor elkaars BTW-schulden. De BTW-specialisten van HVK Stevens helpen u graag bij het vaststellen van de mogelijkheden.

Juridische splitsing
Een juridische splitsing kan om verschillende redenen een geschikt middel zijn om activa van elkaar te scheiden, bijvoorbeeld in geval van financieel mindere tijden. Activa kunnen daarmee beschermd worden tegen toekomstige schuldeisers. Houdt er rekening mee dat een juridische splitsing minimaal twee maanden in beslag neemt. De juristen van HVK Stevens bespreken graag de mogelijkheden met u.

Verkopen van vorderingen
Indien u door de huidige economische situatie handelsvorderingen van uw onderneming heeft opgegeven en moet afschrijven, kunnen deze echter nog steeds van waarde zijn en kan cash flow gerealiseerd worden. Dit kan door middel van de verkoop van deze vorderingen aan markpartijen die gespecialiseerd zijn in het opkopen van vorderingen die minder waard zijn dan de nominale waarde. Deze marktpartijen betalen u een percentage van de nominale waarde van uw vordering afhankelijk van de kwaliteit van de vordering. Het voordeel voor u is dat uw cashflow direct verbetert en u uw risico op eventuele toekomstige verliezen beperkt. Andersom kan het voor u als investeerder strategisch en financieel interessant zijn om vorderingen te kopen van partijen die een acute liquiditeitsbehoefte ontwikkelen. HVK Stevens kan u adviseren over de commerciële, juridische en fiscale aspecten op dit vlak.

Fiscale kansen
De laatste week werd duidelijk dat ook de beurzen hard worden geraakt door de uitbraak van het Covid-19 virus. Hierdoor kan uw in privé gehouden beleggingsportefeuille fors in waarde zijn gedaald en de komende tijd nog verder gaan dalen. Dit biedt kansen voor uw persoonlijke belastingpositie.

Beleggingsportefeuilles
U kunt bijvoorbeeld van de huidige marktomstandigheden gebruik maken door tegen de huidige verlaagde waarderingen (een deel van) uw beleggingsportefeuille te schenken of te verkopen tegen schuldigerkenning aan bijvoorbeeld uw kinderen en daarmee schenkbelasting en toekomstige erfbelasting te besparen:

Schenkbelasting
Bij schenking van de beleggingsportefeuille wordt er op het moment van schenking over de waarde in het economisch verkeer (WEV) van de beleggingen 10% tot 20% schenkbelasting verschuldigd. De eerste €5.515 aan geschonken beleggingen per kind binnen een kalenderjaar zijn vrijgesteld. Indien uw kind tussen de 18 en 40 jaar is en u nog niet eerder gebruik heeft gemaakt van een verhoogde vrijstelling voor dat kind, kunt u eenmalig tot €26.457 aan beleggingen vrij van schenkbelasting schenken. In principe dienen de kinderen als verkrijgers de schenkbelasting te voldoen maar u kunt er ook voor kiezen om de schenking vrij van recht te verrichten. Het herstel van de beurzen en daarmee de beleggingsportefeuille en de verdere waardeaangroei incl. resultaten daaruit heeft u vervolgens zonder schenkbelasting overgedragen aan uw kinderen. De recente beursval kan op deze manier een aanzienlijke besparing van schenkbelasting (en toekomstige erfbelasting) opleveren.

Herroepelijk schenken
In de schenkingsakte kan worden vastgelegd dat de schenking herroepelijk plaatsvindt. Daarmee wordt bepaald dat u de schenking op ieder moment, enkel afhankelijk van uw wil, (deels) kan herroepen. De betaalde schenkbelasting kan bij de herroeping volledig worden teruggevorderd van de Belastingdienst (met uitzondering van de schenkbelasting die zou zijn verschuldigd over de daadwerkelijk door de kinderen verkregen rendementen uit de beleggingsportefeuille). Dit biedt de zekerheid dat u, bij een verdergaande beurscrisis waarbij de portefeuille nog verder in waarde daalt, de aandelen niet te vroeg aan uw kinderen heeft weggeschonken.

Daarnaast houdt u, als u het geschonken vermogen in de toekomst toch zelf nodig blijkt te hebben, de mogelijkheid dit vermogen (deels) terug te vorderen door herroeping.

Verkoop tegen schuldigerkenning
In plaats van schenken kunt u de aandelenportefeuille tegen de relatief lage WEV ook verkopen aan uw kinderen tegen schuldigerkenning. De kinderen kunnen deze schuld afbetalen met toekomstige rendementen uit de beleggingsportefeuille. Daarnaast kunt u jaarlijks delen van de schuld kwijtschelden wat eveneens als een jaarlijkse schenking wordt aangemerkt. Ook deze verkoop kan herroepelijk worden vormgegeven.

Zeggenschap
Het is daarnaast mogelijk om de te schenken beleggingsportefeuille te certificeren of in te brengen in een commanditaire vennootschap (CV) of fonds waardoor de zeggenschap over het geschonken vermogen volledig bij uzelf kan blijven en uw kinderen hier geen zeggenschap over krijgen. U schenkt dan certificaten of participatiewijzen waarvan de WEV wordt vertegenwoordigd door de WEV van de beleggingsportefeuille. Door middel van een familiestichting, CV of fonds voor gemene rekening houdt u het beleggingsvermogen en de zeggenschap daarover juridisch gebundeld.

Indien u meer informatie wilt over het herroepelijk schenken van een beleggingsportefeuille of andere assets die door de recente marktontwikkelingen momenteel sterk in waarde zijn gedaald, dan kunt u contact opnemen met de estate-planningsspecalisten van HVK Stevens om de mogelijkheden tot besparing van schenkbelasting te bespreken.

Realiseren van een fiscaal verlies in box 2
Als u een aanmerkelijk belang in een vennootschap bezit met een hoge verkrijgingsprijs voor de aandelen, bijvoorbeeld omdat u ter besparing van inkomstenbelasting in box 3 recent cash of beleggingen heeft ingebracht in een BV, dan kunt u door de koersval mogelijk een fiscaal verlies in box 2 realiseren. U kunt het verlies realiseren indien de aandelen momenteel minder waard zijn dan de verkrijgingsprijs en u de aandelen vervreemdt.

Deze vervreemding kan plaatsvinden door bijvoorbeeld het verkopen van alle aandelen tegen de momenteel lage WEV aan uw kinderen of door het liquideren van de BV waarbij de beleggingsportefeuille met de relatief lage waarde aan privé wordt uitgekeerd. Het box 2 verlies kan worden verrekend met aanmerkelijkbelangwinsten (dividenden of vervreemdingswinsten uit het vorige kalenderjaar (2019) en de volgende 6 kalenderjaren (tot en met 2026)). Als u twee jaar na het realiseren het verlies nog niet heeft kunnen verrekenen en al twee jaar geen aanmerkelijk belang meer heeft, dan kan het verlies worden omgezet in een belastingkorting ter grootte van 26,25% van het verlies. Die belastingkorting kan worden verrekend met inkomstenbelasting over het inkomen uit werk en woning (box 1).

Door de aandelen met een verlies in box 2 te verkopen aan uw kinderen (eventueel tegen schuldigerkenning), bespaart u naast inkomstenbelasting ook schenkbelasting omdat het beursherstel dan onbelast aan uw kinderen toekomt (zie hiervóór in deze nieuwsbrief)

Daarnaast kan de tussentijdse waardedaling van een beleggingsportefeuille voor directeuren-grootaandeelhouders in bepaalde gevallen een uitgelezen kans zijn om alsnog een structuur met een vrijgestelde beleggingsinstelling op te zetten.

Verminderen van een conserverende aanslag
Mocht u een vanwege een emigratie uit Nederland een conserverende aanslag opgelegd hebben gekregen en de vennootschap waar de conserverende aanslag op ziet (voornamelijk) beleggingen houdt, dan bestaat mogelijk kans uw conserverende aanslag te verminderen. Dit is gunstig voor conserverende aanslagen die zijn opgelegd voor emigraties vanaf 15 september 2015 omdat deze niet meer na tien jaar worden kwijtgescholden. Het verminderen van deze conserverende aanslag is mogelijk indien door de koersval uw aanmerkelijk belang momenteel minder waard is dan op het moment van emigreren. Door verkoop van het aanmerkelijk belang zal de conserverende aanslag voor de op dit moment lagere waarde worden herzien en bespaart u Nederlandse inkomstenbelasting over het verschil tussen de waarde op het moment van emigratie en de waarde in de huidige marktomstandigheden.

Bedrijfswaarderingen
Een bedrijfswaardering van uw onderneming zou in de huidige marktomstandigheden fors lager kunnen uitvallen. In bepaalde situaties kan dit een fiscaal voordeel opleveren:

Schenken van aandelen
Indien u gebruik kunt maken van de fiscale bedrijfsopvolgingsfaciliteiten wanneer u een actieve onderneming drijft, kan het gunstig zijn om op dit moment met een lagere bedrijfswaardering uw onderneming met toepassing van deze faciliteiten te schenken aan uw kinderen. De bedrijfsopvolgingsfaciliteiten zijn voorwaardelijke vrijstellingen die kunnen worden teruggenomen, bijvoorbeeld indien de bedrijfsopvolger de onderneming niet gedurende vijf jaar blijft voortzetten. Bij een lagere bedrijfswaardering zal de voorwaardelijke belastingclaim lager uitpakken.

Verkopen van aandelen
Indien uw BV niet in aanmerking komt voor de bedrijfsopvolgingsfaciliteiten, bijvoorbeeld omdat het een passieve vastgoedonderneming betreft of enkel een beleggingsvehikel, dan is het voor de inkomstenbelasting en schenkbelasting gunstig om de aandelen tegen een lage waardering te verkopen aan uw kinderen. De kinderen kunnen de koopprijs schuldig blijven, ook gezien de lage rentestanden. Een dergelijke verkoop zou kunnen worden gecombineerd met het schenken aan uw kinderen.

Omzetten van gewone aandelen in cumulatief preferente aandelen
Een andere vorm van een fiscaal vriendelijke vermogensoverdracht is om in het kader van een bedrijfsopvolging gewone aandelen om te zetten in cumulatief preferente aandelen, waarbij nieuwe gewone aandelen (met een zeer geringe waarde of relatief lage waarde) worden uitgegeven die vervolgens worden overgedragen (door schenking of koop) aan de beoogde bedrijfsopvolgers. De toekomstige waardestijging van de onderneming kan hierdoor toekomen aan de bedrijfsopvolgers, waardoor in de toekomst schenk- of erfbelasting en inkomstenbelasting wordt bespaard.

Over de cumulatief preferente aandelen moet jaarlijks een zakelijke vergoeding worden uitgekeerd in de vorm van een primair dividend over de waarde van de aandelen op het moment van omzetting. Indien deze waarde in de huidige marktomstandigheden relatief laag ligt, dan kan dit een uitgelezen moment zijn voor de opzet van een dergelijke “cumpref”-structuur.

bron: Vastgoedjournaal