Tag Archief van: bedrijfsruimten

Interesse in bedrijfspanden groter dan ooit

Funda in business maakte een jaar na de eerste lockdown de balans op. Daaruit kwam naar voren dat het aanbod van commercieel vastgoed naar een dieptepunt is gedaald, maar de interesse in bedrijfspanden daarentegen groter is dan ooit. Quintin Schevernels, CEO funda licht het toe.

Al voor de coronacrisis kenmerkte de commercieel vastgoedmarkt zich door een stijgende vraag en dalend aanbod. Een jaar na de eerste lockdown is dit beeld onveranderd gebleven zo blijkt uit cijfers van funda in business. Ook in het eerste kwartaal van 2021 zet deze tendens door op het platform voor commercieel vastgoed, waarbij alle type objecten zelfs meer dan ooit tevoren werden bekeken. En waar de interesse in onder andere bedrijfshallen, winkels en kantoorpanden blijft toenemen, neemt het aanbod af.

Minder doorstroom
Quintin Schevernels, CEO funda: ‘De markt voor bedrijfspanden zit in een vacuüm. Enerzijds is er meer interesse dan ooit in commercieel vastgoed, maar daar staat een dalend aanbod tegenover. De coronacrisis heeft een deel van de markt stilgelegd waardoor er minder doorstroom is. Zo zijn er ondernemers die door de NOW-regeling nog aan hun verplichtingen kunnen voldoen, waardoor de bedrijfsruimte niet op de markt komt. Maar ook het gedrag van de gebouweigenaar verandert. Zij proberen huurders te behouden met bijvoorbeeld kortlopende contracten van een jaar met een korting op de huurprijs. En er is verborgen leegstand, waarbij overbodig geworden kantoren en winkelruimten nog niet op de markt zijn gekomen omdat de huurder aan een contract voor langere tijd vastzit. Het is wachten op meer perspectief, om de markt weer in beweging te krijgen.’

Kantoren relatief stabiel 
Funda in business ziet dat de populariteit van kleinere kantoorruimten (100 – 250 m2 en 250 – 500 m2) aanhoudt. Vergeleken met vorig jaar werden er in het eerste kwartaal van 2021 maar liefst 20% meer kantoren bekeken. En ook het aantal contactaanvragen met makelaars steeg ten opzichte van een jaar geleden. Het aanbod nam licht af, maar blijft binnen deze categorie redelijk stabiel. Quintin Schevernels, CEO van funda: ‘Een jaar thuiswerken heeft het idee over waar een kantoor aan moet voldoen natuurlijk veranderd. We kunnen ons niet voorstellen dat veel bedrijven weer helemaal teruggaan naar hoe het was. Sommige bedrijven oriënteren zich juist nu op zoek naar iets nieuws, waar anderen het liever nog even afwachten. Makelaars vertellen ons ook dat de echte transacties nog achterblijven.’

Fors verschil in vraag en aanbod bedrijfshallen 
De vraag naar bedrijfsruimten is enorm toegenomen vergeleken met een jaar geleden. In het eerste kwartaal van 2021 werden deze objecten 46% vaker bekeken dan in het eerste kwartaal van 2020. En ook het aantal contactaanvragen met de makelaar ligt met een stijging van 38% fors hoger dan vorig jaar. Daartegenover staat een flinke daling in het aanbod. Een trend die al sinds juli 2019 zichtbaar is op funda in business en zich door de coronacrisis heen voortzet. Schevernels: ‘Op dit moment is het aanbod bedrijfsruimten 30% kleiner dan een jaar geleden. De schaarste binnen deze categorie wordt dus alleen maar groter. Er zijn bedrijfsmakelaars die dit wijten aan de lage doorstroom naar relatief dure nieuwbouw, waardoor er weinig beweging zit in dit deel van de markt. Ik denk ook dat de grote vraag te maken heeft met toename in online shoppen waarbij de distributie meer plaatsvindt vanuit één verzamelpunt.’

Aanbod winkelpanden blijft achter 
Opvallend is het afnemende aanbod in winkelpanden. De categorie waar wel degelijk effect van de coronacrisis werd verwacht. Dit aanbod ligt 22% lager dan een jaar geleden. Daarentegen neemt het aantal bekeken objecten (13%) en contactaanvragen (4%) binnen deze categorie toe vergeleken met een jaar geleden, al is de stijging met minder groot dan bij bedrijfsruimten en kantoren. Schevernels: ‘Wat op deze markt gebeurt is heel interessant. A-locaties hebben een zwaar jaar achter de rug, maar we horen van makelaars dat retailers er alles aan doen om hun locatie te behouden. Daartegenover staat het MKB waar juist allemaal nieuwe retail-initiatieven ontstaan.’

Bron: Vastgoedjournaal.nl

,

Prijzen commercieel vastgoed stijgen verder

De prijzen van commercieel vastgoed zijn in de eerste helft van 2017 doorgestegen, in lijn met de groei van 2016.

Dat meldt de Amsterdam School of Real Estate (ASRE) op basis van zijn prijsindex commercieel vastgoed. Prijzen stegen sinds eind 2016 met 2,2 procent (bedrijfsruimten), 3,3 procent (winkels) en 5,6 procent (kantoren).

Winkelprijzen nemen daarmee in ongeveer hetzelfde tempo toe als in 2016. De prijsstijging in dat segment bedroeg over het gehele jaar 2016 6,8 procent. De prijzen van kantoren stijgen harder dan in het jaar ervoor.  Over heel 2016 was de prijsgroei voor kantoren 6 procent en dat is bijna hetzelfde als de eerste helft van 2017.

De prijsstijging van bedrijfsruimten blijft niet alleen achter bij die in de andere segmenten, maar ook bij de groei voor bedrijfsruimten een jaar eerder (7,3 procent). Maar over bijna zeventien jaar gemeten komt de stijging voor bedrijfsruimten hoger uit dan voor de andere segmenten. Terwijl de prijs van bedrijfsruimten boven het niveau van het basisjaar (2000) ligt, liggen de prijzen van winkels en kantoren daar nog altijd (net) onder.

Ondanks de prijsstijging van commercieel vastgoed is de daling na 2008 nog lang niet gecompenseerd. Dat staat in contrast tot de gemiddelde prijs op de koopwoningmarkt, die zich volgens de ASRE al op een historisch hoog niveau bevindt. In de eerste helft van 2017 stegen de prijzen op die markt met bijna 9 procent opzichte van het eind van 2016.

Prijzen commercieel vastgoed stijgen 2017

Prijsindex commercieel vastgoed

Leegstandscijfers van de winkel- en kantorenmarkt bevestigen dat markten voor commercieel vastgoed relatief ontspannen zijn, ondanks de aantrekkende opname op specifieke kantoorlocaties en in specifieke winkelgebieden. Dat er desondanks prijsstijgingen optreden, heeft mede te maken met het grote beschikbare beleggingsvermogen in combinatie met de lage rente.

De ASRE heeft de prijsindex voor commercieel vastgoed geconstrueerd op verzoek en met geld van NVM Business. Andere financier is de Stichting Wetenschappelijk Onderzoek en Onderwijs in de Vastgoedkunde (SWOOV). De data zijn afkomstig van NVM Business, Strabo en Stivad.

Het is voor het eerst dat de ASRE gebruik kan maken van de data van Stivad. Stivad is vanuit de sector opgericht om de transparantie van de vastgoedmarkt te vergroten. Dit gebeurt onder andere door verzameling en onderlinge uitwisseling van gegevens over beleggingstransacties van de deelnemers. De deelnemende vastgoedeigenaren zijn vooral institutionele en particuliere beleggers en corporaties. De deelnemers hebben 125 miljard euro aan Nederlands vastgoed in de portefeuilles.

 

Bron: ASRE

Bron: Vastgoed Markt

‘Er is te weinig aandacht voor realisatie van kleine bedrijfsruimten’

De vraag naar kleinschalige bedrijfsruimten zit sterk in de lift. Vooral de behoefte aan units tot maximaal 250 m2 in bedrijfsverzamelgebouwen en de behoefte aan garageboxen is groot.

Dit blijkt uit onderzoek van Bureau Stedelijke Planning in opdracht van brancheorganisatie VBO Makelaar.

Om aan de snel stijgende vraag in middelgrote steden te voldoen en sterke prijsstijgingen te voorkomen, is nieuwbouw noodzakelijk. Het huidige aanbod aan kleinschalige units is beperkt, verouderd en voldoet voor een groot deel niet aan de huidige vraag. Meer dan de helft bestaat uit grootschalige panden die in kleine units worden verhuurd. Het meeste aanbod bevindt zich nu in het kleinste segment tot 200 m2; solitaire panden met oppervlakte tussen 400 en 500 m2 komen niet veel voor.

Nieuwe huisvesting moeilijk te vinden
Zodra kleine bedrijven meer kapitaal verkrijgen en meer opslagruimte nodig hebben, is nieuwe huisvesting moeilijk te vinden. Na de crisis is de nieuwbouw van kleinschalige bedrijfsruimten ingezakt, terwijl de nieuwbouw van bedrijfsruimten groter dan 5.000 m2 weer fors aantrok. Tegelijkertijd is er een substantieel aanbod aan grootschalige verouderde bedrijfsruimten.

gerealiseerde nieuwbouw en bouwvergunningen bedrijfsruimten in de vier gemeten gemeenten

gerealiseerde nieuwbouw en bouwvergunningen bedrijfsruimten in de vier gemeten gemeenten

“De eisen aan grootschalige bedrijfsruimten zijn veranderd,’’ vertelt Hans van der Ploeg, directeur van VBO Makelaar. ‘’Tegenwoordig zijn bijvoorbeeld hogere bouwhoogtes, grotere kavels en gebouwen met de nieuwste technologieën in nieuwbouw in trek. Ook door de snelle veranderingen in de logistiek voldoet veel bestaand grootschalig aanbod niet meer. Veel bedrijfsruimten zijn maatwerk en nu moeilijk afzetbaar.”

Behoefte aan kleinschalige bedrijfsunits groot
De behoefte aan kleinschalige bedrijfsunits in middelgrote steden is door de economische groei en schaalverkleining van bedrijven erg groot. Het aantal zzp’ers en kleine bedrijven met een stadsverzorgende functie is de laatste jaren sterk gestegen. Deze ondernemers hebben in hun gemeente behoefte aan niet te dure bedrijfsruimte en in toenemende mate ook behoefte aan kleine duurzame, energiezuinige en kwalitatief hoogwaardige bedrijfsunits. Met name units in bedrijfsverzamelgebouwen op bedrijventerreinen zijn in trek.

Van der Ploeg: “In het vakgebied gaat nu te weinig aandacht uit naar kleinschalige bedrijfsruimten, terwijl een aanzienlijk aantal panden groter dan 5.000 m2 structureel leegstaat. Bedrijventerreinen, die zijn ingekapseld in bestaand stedelijk gebied, zijn in principe via herstructurering geschikt voor kleinschalige bedrijven. Uit het onderzoek blijkt dat de kans aanzienlijk is dat kleinschalige units met name daar kunnen worden afgezet. Voorwaarde is dat de bedrijfsruimten voor startende ondernemers wel betaalbaar blijven. Herontwikkeling heeft dan ook alleen kans van slagen met steun van de overheid of andere actoren die het nut van verduurzaming onderschrijven.”

Herbestemming
Verouderde binnenstedelijke bedrijventerreinen kunnen via herontwikkeling worden opgedeeld in kleinschalige bedrijfsruimten, eventueel herbestemd in combinatie met woningen. Dat adviseert het rapport. Bij een substantiële afwaardering van de boekwaarde behoort sloop-nieuwbouw tot de mogelijkheden. Opsplitsing van een bestaand bedrijfspand in kleinere units is ook mogelijk als het vastgoed in goede staat verkeerd, relatief makkelijk kan worden heringedeeld via scheidingswanden of extra vloerlagen en/of met nieuwbouw kan worden uitgebreid.

Cijfers Nederlands Commercieel Vastgoed 2015

Nederlands commercieel vastgoed heeft in 2015 beleggers een totaalrendement opgeleverd van 7,7 procent. Met maar liefst 12,7 procent scoorden bedrijfsruimtes het best.

Dat blijkt uit de IPD Nederlandse Jaar Vastgoedindex 2015 (meer info over deze index). Woningen waren vorig jaar met 10,6 procent na bedrijfsruimtes de best presterende sector. Winkelvastgoed scoorde met een totaalrendement van 3,6 procent het slechtst. Kantoren brachten 5 procent op.

Opgesplitst naar direct en indirect rendementen bedroeg het rendement voor de sectoren: winkels 6 procent direct en -2,2 procent indirect; kantoren 6,1 procent direct en -1,0 procent  indirect; bedrijfsruimtes 7,2 procent direct en 5,2 procent indirect;woningen 4,6 procent direct en 5,7  procent indirect.

Het gemiddelde directe rendement kwam uit op 5,4 procent, tegen 5,7 procent in 2014. Het indirecte rendement bedroeg  2,1 procent, hetgeen precies in lijn is met het gemiddelde over twintig jaar gemeten.

Het gemiddelde totaalrendement over de afgelopen twintig jaar bedraagt 8,1 procent. In 2015 herstelde de Nederlandse vastgoedmarkt zich van de negatieve gevolgen van de financiële crisis, stellen de onderzoekers.

Ook wanneer men binnen Europa kijkt biedt Nederland biedt een hoog rendement aldus de Deutsche AM.

Nederland, Spanje en de zeven grootste Duitse steden bieden momenteel de aantrekkelijkste rendementen op risicogewogen basis. Dat schrijft de Duitse vermogensbeheerder Deutsche Asset Management (Deutsche AM) in zijn verwachtingen voor 2016 voor de Europese vastgoedmarkten .Nederland is verhoogd van neutraal naar ‘overweight”. Toch blijft Deutsche AM voorzichtig vanwege mogelijke valkuilen buiten het belangrijkste segment, en richt zich vooral op Amsterdam.

De onderzoekers wijzen er op dat op diverse locaties in Europa de bezettingsgraad aan het verbeteren is en begint de huurgroei te versnellen. Toch blijft het evenwicht op de markt fragiel en zijn er nog steeds risico’s voor het herstel.

Het centrum van Londen en delen van Parijs worden gezien als relatieve underperformers over een gemiddelde van vijf jaar, ‘maar zijn waarschijnlijk tegen het einde van het decennium weer terug in de voorhoede’.

Strategisch gezien blijven de belangrijkste vastgoed-beleggingen een aantrekkelijke investering, met stabiele en relatief hoge inkomsten in een tijd van aanhoudende onzekerheid in de wereld. ‘We zien de grootste kansen in de woningmarkt, specifieke delen van de logistieke markt en centraal gelegen winkel- en kantoorlocaties,’ aldus Deutsche AM.

Doordat de omstandigheden voor het herstel van de vraag blijven verbeteren, kunnen er mogelijkheden ontstaan om meer risico te nemen. Zo’n strategie moet wel zeer selectief worden uitgevoerd, gezien het grote aanbod van ruimte op secundaire locaties.

Bronnen:

Vastgoedmarkt