Berichten

De vier grote trends die de huidige vastgoedmarkt bepalen

Wie zich bezighoudt met vastgoedfinanciering weet als geen ander wat er speelt in de markt. Waarnaar is er de meeste vraag? VJ sprak met Carlo van der Weg, algemeen directeur van adviesbedrijf Credion, en signaleerde de vier grote trends in de markt van de vastgoedfinanciering.

Credion opereert vanuit 59 vestigingen met zo’n 120 adviseurs. Naast bedrijfsfinanciering heeft het bedrijf zich gespecialiseerd in vastgoedfinanciering. In totaal zijn er 80 adviseurs op dit terrein actief. ‘’Wat wij doen is kredietbehoeftes van klanten invullen met de meest optimale oplossing en daarvoor putten we uit ruim 70 financieringsoplossingen,’’ vertelt Van der Weg.

Credion werkt in opdracht van de klant (geldnemer) en wordt ook door de klant betaald, dus niet middels provisies van banken of geldverstrekkers. Dat zorgt ervoor dat Credion onafhankelijk kan blijven. Credion adviseert alleen bedrijven en professionals – en geen particulieren, zoals bij hypotheken voor eigen bewoning.

Advies
Het bedrijf is zelf geen geldverstrekker, maar heeft een netwerk van ruim 70 geldverstrekkers achter zich. Credion begeeft zich op het raakvlak tussen investeerder (geldnemer) en geldverstrekker. ‘’Het voordeel daarvan is dat wij met de partijen aan de inkoopkant goede afspraken kunnen maken over het proces en de snelheid, maar ook over de tarieven. Dat betekent dat we vaak niet alleen tot de beste financieringsconstructie kunnen komen, maar ook tot de beste tarieven.’’

Trend 1: Residentieel vastgoed
Duidelijk merkbaar is dat het hoogtij is in het residentieel vastgoed. Van der Weg vertelt: ‘’De vraag naar financiering voor het aankopen van verhuurde woningen heeft de afgelopen jaren een enorme vlucht genomen. Het wordt gezien als een investering waar je nog enige vorm van rendement kunt maken en bovendien van de waardestijging van de woning(en) kunt gaan genieten.’’

Trend 2: Transformatie
De grote druk op de woningmarkt heeft ertoe geleid dat alle kansen aangegrepen worden om (binnenstedelijk) woonruimte te creëren. Hierdoor is bij Credion duidelijk merkbaar dat er meer financieringen worden aangevraagd ten behoeve van transformatie. ‘’Daarbij gaat het vooral om transformaties van kantoor- naar woonruimte.’’

Trend 3: Herfinanciering van bestaand vastgoed
De derde trend is herfinanciering van bestaand(e) vastgoed (portefeuilles), omdat de rentestand historisch laag is. ‘’Oude leningsstructuren van voor de crisis naderen het einde van hun looptijd en daardoor is er niet alleen nieuw geld dat nodig is, maar ook herfinancieringen van bestaande portefeuilles. We zien daarvoor veel aanvragen.’’

Er zijn geldverstrekkers zoals fondsen of buitenlandse partijen die geen front office hebben, waardoor je er als investeerder niet zomaar ‘op kantoor’ terecht kunt. Hierdoor is Credion ontstaan, omdat geldverstrekkers graag werken met gekwalificeerde adviseurs die de voorselectie voor ze doen. Ze belonen de ondernemer voor het inhuren van zo’n adviseur middels lagere tarieven en profiteren zelf van de voorselectie.

Trend 4: Duurzaamheid
Tot slot begint duurzaamheid een grote rol te spelen in de vastgoedsector. Veel vastgoed moet naar betere energielabels worden getild en alles moet duurzaam of zelfs circulair. ‘’Je ziet ook dat de grote vastgoedbanken daar de afgelopen paar jaar een belangrijk thema van hebben gemaakt. Zij staan open voor financieringen, maar willen dat doen bij projecten waar ook aan duurzaamheid wordt gedacht. Het loont daarom zelfs om dit mee te nemen in de plannen. Je kunt dan makkelijker en meer financiering krijgen.’’

De label C-verplichting voor kantoren in 2023 lijkt daarentegen nog niet erg te spelen. ‘’Dat is vooralsnog geen groot thema. Het gaat zeker aanleiding zijn om financiering aan te vragen, dus op termijn verwachten we hier wel veel mee te maken te krijgen. Die maatregelen kosten veel geld en veel beleggers kunnen dat niet uit de cashflow betalen en moeten daar dus extern kapitaal voor aantrekken.’’

Hoe Credion te werk gaat
Als er bij Credion een aanvraag binnenkomt, brengen de specialisten de precieze vraag in kaart en komen tot een advies hoe dit plan het beste te financieren is. ‘’Dat kan met een bank zijn, maar ook met een fonds, of een combinatie daarvan – óf misschien zelfs met een collega-investeerder die ook nog wat eigen vermogen kan inbrengen. Wij kijken welke partijen daarvoor in de markt zijn en zoeken de beste aanbieding. Zo’n collega-investeerder kan zomaar komen uit ons netwerk van adviseurs, die zelf ook altijd op zoek zijn naar nieuwe projecten.’’

,

Column Rutger Schuur: “Duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom”

De Nederlandsche Bank vindt dat de transitie naar een klimaatneutrale economie te langzaam gaat. Aanleiding voor ABN Amro om met haar relatie Cromwell Property Group en vastgoedorganisatie Gresb een event te organiseren om duurzaamheid binnen de sector commercieel vastgoed te bespreken.

Wat betekent verduurzaming voor de verschillende partijen binnen de vastgoedketen? Conclusie: snel handelen is cruciaal, want duurzaamheid raakt je business, links- of rechtsom.

Focus op vastgoed

Ik gaf eerder aan dat de duurzaamheidstrein in de vastgoedsector in beweging is gekomen en geleidelijk aan snelheid wint. Deze duurzame transitie zie ik terug bij veel van onze relaties, zoals Cromwell. Belangrijk, want de gebouwde omgeving zorgt nog steeds voor 36 procent  van de Nederlandse kooldioxide-uitstoot en de meerderheid van het commerciële vastgoed heeft een matig tot slecht energielabel (D-G). Dat actie binnen de sector vanuit klimaatperspectief een issue is, staat buiten kijf.

Toch omarmt lang niet iedereen die opvatting. Zo wordt de klimaatverandering betwist, vindt men de terugverdientijd van een investering te lang of is de reactie ‘het zal niet zo’n vaart lopen’. Daarom nemen wij het voortouw in het terugdringen van niet-duurzaam vastgoed, door duurzame, maar commercieel verantwoorde keuzes te maken. Door haar eigen vastgoed te verduurzamen wil ABN Amro kennis opdoen en die delen met relaties. Op dit moment zijn we bijvoorbeeld bezig met de bouw van een circulair paviljoen op het Gustav Mahlerplein.

Verduurzaming raakt je cashflow

Verduurzaming is niet alleen belangrijk voor het milieu, ook om economische redenen is het de juiste stap. Het raakt je cashflow immers direct. Duurzaam vastgoed is waardebestendig en levert een hoger rendement op, voor beleggers én maatschappij. Dat komt doordat deze objecten beter verhuurbaar en couranter zijn. Bovendien is verduurzaming niet langer vrijblijvend, maar essentieel: vanaf 2023 moeten kantoorpanden wettelijk minimaal een C-label hebben, in 2030 zelfs een A-label. Daarnaast stuurt DNB aan op kooldioxide-beprijzing, waarbij de vervuiler betaalt. Al met al, reden genoeg om te investeren in duurzaam vastgoed. En dat hoeft helemaal niet hoogdrempelig te zijn.

Laagdrempelig investeren in duurzaam vastgoed

Duurzame ambities in de praktijk brengen kan heel laagdrempelig zijn. Zo kunnen vijf relatief kleine duurzaamheidsinterventies al een grote impact hebben: led-verlichting, goed inregelen van installaties, cv-ketel niet ouder dan tien jaar, isolatie van dak en gevel, en zonnepanelen. In elk pand hebben deze maatregelen direct veel effect. Hoewel kosten vaak een belemmering zijn voor een duurzame investering, hebben meerdere van deze maatregelen een terugverdientijd van minder dan vijf jaar. Dat maakt een dergelijke interventie zo laagdrempelig en de besteding waard.

Concrete doelen stellen

Wilt u verduurzamen, maar weet u niet wat uw eerste stap is? Dat is niet erg, ook ABN Amro moest ergens beginnen. In 2015 zijn we gestart onze portefeuille commercieel vastgoed te verduurzamen. We hebben destijds drie concrete doelen gesteld, die we vóór 2019 willen halen. Allereerst willen we bestaande gebouwen een tweede leven geven, oftewel transformeren. Ook willen we panden helpen opwaarderen naar een A-label, in anticipatie van aankomende wetgevingen. Ten slotte ambiëren we in 2018 dertig Green of Social Landmarks in onze portefeuille te hebben. Tabel 1 laat zien dat we op al die fronten goede voortgang boeken, maar er nog niet zijn. Om de doelen te halen, gaan we actief het gesprek aan met vastgoedondernemers die hun verduurzamingsambitie met ons kunnen én willen realiseren.

Doelstelling eind 2018 Waar staan we nu?
Transformatie 300.000 m2 212.000 m2
Upgrade 30% A-label 13% A-label
Green en Social Landmarks  30 landmarks 21 landmarks

Tabel 1: Doelstellingen voor 2018 en voortgang van 2015 tot nu.

Verduurzaming moet je belonen

We vinden het belangrijk om onze klanten te belonen voor verduurzaming van hun vastgoed. Dat doen we door inzicht te verschaffen én op prijs te differentiëren. De behoefte aan inzicht is groot in de sector. Wat is mijn carbon footprint? Welke kooldioxide-besparing kan ik realiseren? Wat is de terugverdientijd van maatregelen? Kennis hierover hebben we gebundeld in de Duurzame Investeringstool, waarmee onze klanten inzicht krijgen in hun energiebesparingsmogelijkheden. Onze relatiemanagers gaan de dialoog aan met wie wil verduurzamen, om deze kennis in concrete inzichten te vertalen. Omdat je er met alleen kennis niet komt, hebben we één miljard euro beschikbaar gesteld voor de volledige financiering van de duurzaamheidsmaatregelen van onze klanten. Zo zorgen we dat de benodigde labelsprong wordt behaald.

Eerder in dit blog noemde ik het belang van verduurzaming voor de cashflow binnen het commercieel vastgoed. Dit is terug te zien in de pricing van vastgoedfinancieringen. Wij differentiëren deze pricing afhankelijk van het energielabel. Het financieren van duurzaam vastgoed wordt goedkoper, niet-duurzaam vastgoed wordt duurder. Het verschil kan oplopen tot 0,80 procent. We maken dit mogelijk omdat we ervan uitgaan dat duurzaam vastgoed een betere waardering krijgt dan grijs vastgoed. Het risicoprofiel van duurzaam vastgoed is dus lager.

Wegnemen van belemmeringen

Uiteindelijk is het voor de sector belangrijk om belemmeringen voor energiebesparing weg te nemen, wat wij doen door onze kennis en ons kapitaal in te zetten. Dat we vierde werden in de internationale Gresb Debt Assessment voor banken en debt funds was een signaal dat we op de goede weg zijn. Met deze aanmoediging op zak blijven we het voortouw nemen om structurele vergroening te realiseren, samen met onze klanten. De verantwoordelijkheid die daarbij komt kijken, nemen we graag. Dit doen we door met klanten, toezichthouders, overheden en taxateurs samen te werken. Als partners in verduurzaming. Want voor onze klanten moet verduurzamen snel, goed en makkelijk zijn.

Over de auteur
Rutger Schuur is hoofd Real Estate & Public Sector Clients bij ABN Amro